|
Сценарии рынка недвижимости в 2011 году
В конце года мы традиционно подводим итоги уходящего года и строим планы и прогнозы на будущий год.
В 2010 г. произошли значимые для рынка недвижимости события, последствия которых проявятся не только в конце 2010 г., но и будут продолжать сказываться в 2011 г.
О том, что какие сюрпризы принесет рынок недвижимости в 2011 г. и как действовать тем, кто собирается обзавестись новым жильем, рассказывают эксперты Московского Бизнес Клуба - ведущие аналитики рынка и руководители крупнейших компаний рынка недвижимости: Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-недвижимость»; Александр Крапин, генеральный директор Аналитического агентства «RWAY»; Игорь Пинкевич, председатель Совета Директоров ГК «Настюша»; Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости»; Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»; Владлен Волошин, генеральный директор «Велес Капитал Девелопмент»; Александр Пыпин, руководитель аналитического центра "ГдеЭтотДом.Ру".
Обсуждение итогов 2010 года
Оценивая самые важные экономические и политические события уходящего года, которые повлияли на рынок недвижимости, большинство специалистов назвали отставку столичного мэра Ю.М.Лужкова после 18-летнего срока и назначение нового Мэра Москвы.
«Наверное, все участники рынка назовут одним из основных политических событий текущего года смену мэра г. Москвы. Однако на фоне общей политической стабильности в России я не ожидаю значительных последствий для рынка недвижимости от данной перестановки», - рассказал И.Пинкевич. С ним согласен Ю.Хлестаков, при этом он отметил, что политика города станет более «федеральной».
А.Крапин, продолжая тему, назвал некоторые федеральные инициативы московской мэрии, которые, по его мнению, непосредственно повлияют на рынок недвижимости, - это отмена некоторых решений городской администрации старого состава по передаче ряда объектов рынка аффилированным с ней бизнес-структурам, пересмотр отдельных положений Генплана столицы, сокращение в 3-4 раза сроков согласования исходно-разрешительной документации и поиск способов решения транспортных проблем. При этом А.Крапин отметил, что инициативы новой московской администрации участники столичного рынка недвижимости смогут ощутить только в середине первого квартала 2011 г., что связано с тем, что только формирование новой команды мэра продлится 3-4 месяца, т.е. практически до февраля 2011 г.
А.Хрусталев, руководитель компании-лидера рынка новостроек, так прокомментировал смену московской власти: «разумеется, смена власти в Москве заставила многих участников рынка недвижимости действовать с большей осторожностью, многие, насколько мне известно, ожидают, когда политика нового правительства будет более четко обрисована». Также он отметил, что «экономика страны стала восстанавливаться - это, безусловно, стало основным трендом для девелоперов в 2010 г. Многие стройки возобновились, причем строительство стало вестись даже более активными темпами, чем до кризиса». Другой важной тенденцией 2010 г., по мнению А.Хрусталева, стало ухудшение условий по банковским депозитам. Это стало переломной точкой для частных инвесторов, которые вернулись на рынок новостроек.
Мнение В.Волошина совпадает с точкой зрения А.Хрусталева. Помимо смены руководства администрации Москвы, он также отметил стабилизацию рынка недвижимости, добавляя факт ужесточения 214-ФЗ в схеме продаж объектов физическим лицам.
Спрос, покупательная способность, количество сделок и новых объектов рынка недвижимости
Анализируя спрос и покупательную способность на рынке недвижимости в 2010 г., эксперты разошлись во мнениях. Так, В.Волошин дал низкую оценку спросу и покупательной способности рынка недвижимости в 2010 г., отметив, что активным спросом пользовалась лишь недвижимость эконом-класса и объекты, сместившиеся в силу кризиса из бизнес-класса в эконом-класс, а также земельные участки без подряда. А.Хрусталев, напротив, очень доволен итогами года: «2010 год отличался повышенным покупательским спросом на недвижимость, причем спрос этот был стабилен и не имел ярко выраженной сезонности, к нам поступало в среднем около 10 000 звонков в месяц и 6000-7000 звонков в Санкт-Петербурге. Покупательская способность, безусловно, возросла. Подтверждением этому может служить тот факт, что на многих наших объектах в силу более высокой степени готовности выросли цены, а ежемесячное количество сделок по ним осталось прежним». Положительно 2010 г. расценил И.Пинкевич: «Конечно, у нашей группы компаний пока только один проект, хотя и очень масштабный проект в сегменте комфорт-класса - это микрорайон Царицыно, но, судя по высоким объемам продаж, все обстоит достаточно успешно».
Эту же тенденцию подтвердил «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ». По его данным, в первом полугодии 2010 г. количество сделок на рынке новостроек превышало количество сделок 4 квартала 2009 г., при этом уровень цен в 2010 г. не претерпел существенных изменений, а на рынок вышли новые строительные объекты, например, количество новых стоящихся объектов, появившихся в течение 3 кварталов 2010 г., на 24% превышает их количество в аналогичном периоде 2009 г. В.Волошин добавил, что за 2010 г. количество проектов компании «Велес Капитал» в активной стадии реализации увеличилось на 70% по сравнению с 2009 г. А.Хрусталев и Ю.Хлестаков оценили прирост количества строящихся объектов за 2010 г. на 30-40%, при этом эксперты уточнили, что здесь учтены не только новые объекты, но и проекты, строительство которых возобновилось в 2010 г.
А.Пыпин отметил тенденцию 2010 г. рынка московского вторичного жилья - высокую деловую активность, результатом которой стало большое число сделок купли-продажи - больше, чем не только в кризисные, но и в докризисные годы. Тенденция имеет все шансы сохраниться и в 2011 г. По поводу выхода на рынок новых застройщиков А.Пыпин считает, что девелоперы сейчас стоят перед сложным выбором времени и точек вхождения в рынок в связи с тем, что неизвестна политика нового руководства города в области градостроительства. Например, не понятна будущая политика в области реконструкции районов старого жилья, в связи с чем трудно определить доходность и риски покупки квартир в домах «под снос». Не меньшую интригу создают и возможные перспективы изменения на рынке оборота земельных участков в городе, порядка подготовки коммуникаций к строительству, порядка социальных отчислений городу. «Возможно, по подобию ряда городов, уменьшится нагрузка на строителей, что приведет к концу 2011 г. к выходу на рынок в нулевой стадии новых проектов с рекордно низкой начальной стоимостью продаж, а значит, и высокой доходностью для инвесторов. Возможно, наоборот, нагрузка на строителей возрастет и, соответственно, сегодняшние цены на проекты в «начальной стадии» и будут самыми низкими», - заключил А.Пыпин.
Самые успешные проекты и новые услуги 2010 года
Оценивать успешный опыт и начинания всегда полезно, это дает пищу уму, развивает креатив и формирует задел собственных успешных проектов. Итак, вот что отметили игроки рынка недвижимости.
В.Волошин назвал самыми успешными проектами «Велес Капитал» реализацию 78-го и 80-го кварталов таунхаусов ЖК «Потапово» в ЮЗАО Москвы, рост показателей доходности первой очереди торгово-развлекательного комплекса «Парк» в г. Красногорске и запуск строительства второй очереди площадью 22 тыс. м2. Особо В.Волошин хотел бы отметить начало передачи проектов фонда AG «Капитал Интерра» в управление «Велес Капитал Девелопмент» и запуск новой инвестлинии для ликвидации земельных активов с последующим девелопментом.
А.Хрусталев, рассказывая о самых успешных проектах «НДВ-недвижимость», назвал, в первую очередь, реализацию микрорайона «Царицыно», который вышел на рынок с рекордно низкой ценой за 1 м2 - 68 тыс. руб. и стал лидером объема продаж. Сегодня компании также удалось удержать лидерские позиции, несмотря на то что минимальная стоимость 1 м2 стала уже 76 тыс. руб. А.Хрусталев отметил заслуги девелопера - группы компаний «Настюша», отметив, что компания разработала великолепную концепцию. Описывая преимущества проекта, которых нет в подобных проектах эконом- и комфорт-класса, И.Пинкевич назвал монолитные дома с высококачественной облицовкой, подземный паркинг и отдельно стоящий гараж, богатую социальную инфраструктуру - детские сады, школы, поликлиника, ФОК с бассейном, ТРЦ. Разумеется, большое значение имеет удачное расположение микрорайона - напротив Царицынского парка, рядом с Бирюлевским дендропарком. Новой услугой И.Пинкевич назвал услугу отделки высокого качества, которую покупатели окрестили «евроремонтом».
Что касается новых услуг «НДВ-недвижимость», то настоящим прорывом можно считать услуги trade-in- «быстрый взаимозачет старой квартиры на квартиру в новостройке» и совместный проект с СК «РОСНО», благодаря которому теперь страхуются не только сделки на рынке вторичного жилья, но и финансовые риски покупателей новостроек.
Ю.Хлестаков назвал главной инновационной услугой, введенной компанией «Русский Дом Недвижимости», услугу «Экспертиза новостроек», благодаря которой любой покупатель может заказать официальную экспертизу и получить всю достоверную информацию из первоисточника и контролирующего органа. Официальная экспертиза будет содержать в себе информацию о состоянии строительства любого объекта в г. Москве, а также о любых изменениях в исполнении инвестконтрактов и технической документации. Благодаря этой услуге можно будет определить благонадежность застройщика и состояние строящегося объекта перед покупкой квартиры, получив при этом официальное экспертное заключение. Риэлторская компания «Русский Дом недвижимости» аккредитована в качестве эксперта объектов жилищного строительства при Правительстве г. Москвы.
Сценарии 2011 года: тенденции и прогнозы
В.Волошин уверен, что положительные тенденции, заложенные в 2010 г., будут развиваться. В первую очередь, подрастет благосостояние, а с ним - спрос на недвижимость, считает он. «Спрос на участки без подряда будет расти меньшими темпами, а динамика спроса на готовые дома увеличится. Смена приоритетов направлений станет более явной, что скажется на росте цен, который усугубится выбором предложения в 2010 г. и его сокращением из-за заморозки строительства новых поселков во время и после кризиса. Думаю, что на Рублевке ситуация не изменится, а вот Новая Рига подрастет в среднем на 15% в готовых поселках. Остальные направления будут активно застраиваться, не увеличиваясь в цене, но формируя стабильный спрос (Калужское, Минское). Цены на городское жилье будут индексироваться в пределах инфляции. Коммерческая недвижимость «вздохнет» еще свободнее. Объем вакантных площадей будет продолжать снижаться. Ставки проиндексируются в рамках 10-15%», - добавил эксперт.
«Полагаю, мы будем наблюдать небольшой ежемесячный рост цен на квадратный метр. Разумеется, не столь стремительными темпами, как до кризиса, но стоимость квадратного метра будет расти», - считает А.Хрусталев. Тенденции по сегментам распределятся следующим образом: по загородной недвижимости, которая, несмотря на обилие новых предложений, в 2010 г. переживала спад, ничего не изменится. Все же загородная недвижимость из-за транспортных проблем в регионе всегда рассматривалась как второй дом, поэтому и в момент кризиса эти объекты показали наиболее значительное падение, а следовательно, дискредитировали себя в глазах частных инвесторов. По коммерческой недвижимости А.Хрусталев предполагает сохранение тенденции увеличения количества предложений по офисам класса », - считает А.Хрусталев. Тенденции по сегментам распределятся следующим образом: пB и B+, т.к. в этих сегментах ощущается недостаток офисных площадей. Элитная недвижимость показала довольно быстрые темпы восстановления и по количеству сделок, и по ценам. Посткризисная реструктуризация данного направления еще не завершилась, и в 2011 г. мы увидим здесь и новых игроков, и новые правила игры, считает эксперт.
«Думаю, рынок будет демонстрировать умеренный рост как в плане покупательской активности, так и относительно стоимости квадратного метра», - добавил И.Пинкевич.
«По нашим ощущениям, на фоне восстановления и оживления российской экономики до конца года вероятен ценовой рост на регулярном рынке Москвы в размере 5-7%. А тот факт, что после летнего спада активность потенциальных покупателей вернулась к весенним показателям, скорее всего, в ближайшем будущем оживит рынок и будет сопутствовать сокращению объема жилья в открытом предложении», - дал свой прогноз В.Луцков.
А.Крапин, напротив, считает, что с большой степенью вероятности цены на жилье в столице будут медленно снижаться в национальной валюте из-за продолжения менее острой фазы кризиса и снижения платежеспособности домохозяйств, т.е. на рынке будет наблюдаться многократный W-сценарий поведения цен. При этом профессиональные участники рынка будут периодически инициировать процесс повышения цен предложений на жилье, но эти попытки будут все менее успешными.
Стоимость квадратного метра в 2011 году
Наши эксперты дали прогнозы на стоимость 1 м2 в секторе эконом- и бизнес-класса на 2011 г.:
- В.Волошин: 50-90 тыс. руб. - в Подмосковье, от 100 тыс. руб. - эконом-класс в Москве, от 150 тыс. руб. - бизнес-класс в Москве.
- А.Хрусталев: 140 тыс. руб. - эконом-класс, 180 тыс. руб. - бизнес-класс.
Совет покупателю. Когда и какую недвижимость выгоднее покупать?
Совет от В.Волошина: «С точки зрения инвестиций сейчас можно покупать любую ликвидную коммерческую недвижимость. Приоритет я бы отдал торговой. С точки зрения потребителя - покупайте то, что нравится».
А.Хрусталев, в свою очередь, рекомендует вкладывать в эконом- и комфорт-класс, который показывает максимальный рост по стоимости квадратного метра. «Думаю, что и в 2011 г. этот тренд останется неизменным. При покупке недвижимости необходимо обращать внимание как на качество строительства, так и на темпы возведения объекта. Хорошо, если проект строится в районе с развитой инфраструктурой или предполагает создание самодостаточной собственной инфраструктуры», - отметил эксперт.
Аналитик рынка А.Пыпин поддержал А.Хрусталева, отметив выгоду вложений в новостройки в начальной стадии строительства, однако нельзя не сказать о рисках, которые наиболее высоки при покупке строящихся объектов. Территориально долгосрочной перспективой роста стоимости отличаются объекты между третьим и планируемым четвертым транспортными кольцами - естественно, в экологичной удаленности от этих трасс.
Материал подготовлен Московским Бизнес Клубом (www.mosbizclub.ru)
Александр ХРУСТАЛЕВ,
генеральный директор компании «НДВ-недвижимость»
Александр КРАПИН,
генеральный директор Аналитического агентства «RWAY»
Игорь ПИНКЕВИЧ,
председатель Совета Директоров ГК «Настюша»
Юрий ХЛЕСТАКОВ,
генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости»
Владислав ЛУЦКОВ,
генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»
Владлен ВОЛОШИН,
генеральный директор «Велес Капитал Девелопмент»
Александр ПЫПИН,
руководитель аналитического центра "ГдеЭтотДом.Ру"
|
