написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 4 (45), Декабрь 2010.

Оптимальные решения для доступного жилья

Левин Ю.А., Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства

***

Инновационное развитие отечественного рынка малоэтажного строительства, направленное на повышение доступности жилья, требует не только применения соответствующих регуляторов, но и внесения неизбежных изменений в нормативные документы.

Ключевые слова: малоэтажное жилье, каркасно-модульные конструкции, земля, строительные нормативы.

***

Сегодня российский рынок малоэтажного домостроения представляет собой достаточно неоднородный сегмент, который по социально-типологическим признакам делится на элитарное жилье, жилье бизнес-класса и экономичное (доступное) жилье. Элитарное жилье обычно представлено коттеджами площадью не менее 200 м2, расположенными на специально выбираемых участках от 10-12 соток и более, возведенных по индивидуальным проектам, с использованием для строительства высококачественных материалов. Жилье бизнес-класса - это типовые коттеджи и таунхаусы, площадью 120-150 м2 и с меньшим, чем в элитарном сегменте, соотношением жилой и общей площади. В обоих сегментах к благоустройству участков застройки предъявляются повышенные требования.

Сегмент экономичного жилья является наименее развитым. До сих пор нет критериев, позволяющих количественно соизмерить комфортность такого жилья с его ценой. В настоящий момент к этому сегменту чаще всего относят малоэтажное жилье, отличающееся массой проблем, вызванных низкой транспортной доступностью, отдаленностью, неблагоприятной экологией района поселений, расположением участка застройки непосредственно у зоны железной дороги и др. Каждый из этих факторов приводит к тому, что относительно дешевое малоэтажное жилье, в реальности становится недостаточно комфортным.

Общее количество показателей комфортности малоэтажного жилища составляет несколько десятков, которые, в свою очередь, в зависимости от способа оценки могут быть разделены на 3 группы. К первой группе могут быть отнесены показатели, оцениваемые только экспертными методами (например, благоустройство и экология участка застройки и района поселения, архитектурно-художественная выразительность жилья, транспортная, торгово-досуговая и другая доступность).

Оценку других показателей (например, удаленность от места работы) в условиях региональных различий целесообразно проводить на уровне субъектов РФ. Оценка показателей этих групп может выражаться в баллах.

Для оценки третьей группы показателей применяются нормативные значения, регламентированные отечественными документами, а при отсутствии таковых оценку можно давать на основе международных образцов. Среди последней группы показателей нормативно-регулируемыми являются: уровень инженерного обеспечения жилища, общая площадь, соотношение общей и жилой площади, высота жилых помещений и их зонирование, вид и материал стен, перекрытий и др. Так, например, если ориентироваться на критерии комфортности доступного жилья по общей площади, то по установленным Минрегионразвития РФ [1] нормам размер однокомнатной секции будет составлять 28-45 м2, двухкомнатной - 45-60 м2, а площадь полногабаритных квартир ограничена 126 м2.

По опыту реализации соответствующих проектов малоэтажных жилых комплексов, успешно зарекомендовавших себя во многих странах, например, 3-4- комнатные квартиры могут быть двухуровневыми и занимать, соответственно, 2-й и 3-й этажи многосекционного модуля. Возможен и дополнительный уровень - мансардный при большем количестве спален. Одно- или двухкомнатная секция по таким проектам располагается на 1-м этаже. Каждая секция автономна, что предполагает не только отдельный вход с придомовой территории как соответствующее архитектурно-планировочное решение, но и автономность систем отопления и горячего водоснабжения: индивидуальный 2-контурный компактный котел в кухонном помещении в настенном или напольном исполнении.

Преградой на пути соизмерения доступной цены малоэтажного жилья с показателями комфортности стоит, во-первых, кадастровая стоимость земли, по которой согласно закону девелоперы вынуждены выкупать или арендовать участки под строительство у местных властей. Во-вторых, существенно удорожает жилье оплата застройщиком подведения коммуникаций. Поэтому на рынке земли купить земельный участок под застройку, например, из расчета 30 тыс. руб./сотка со всеми коммуникациями нереально как в Подмосковье, так и в регионах. Максимум, что может быть предложено по такой цене, - это неблагоустроенный земельный участок, удаленный от инфраструктуры, с электричеством по временной схеме. В реальности, цена 1 га земли со всеми сетями (включая газ и водопровод) составляет не менее 15 млн руб. При этом затраты на проектирование составляют всего лишь 5-10% этой суммы. Наиболее дорогостоящие статьи расходов - проводка электроснабжения (до 2 млн руб. за 1 га), а также прокладка дорог и тротуаров (вплоть до 7 млн руб. за га). В третьих, на уровень ценовой доступности влияет и то, какую стратегию выбирает для себя застройщик: стремиться к высокой рентабельности при малых объемах строительства в условиях относительно невысокого спроса на элитарное жилье и жилье бизнес-класса в кризисный и посткризисный период, или зарабатывать на обороте широкомасштабного строительства доступного жилья. До кризиса рентабельность строительства жилья в России редко опускалась ниже 30% , что могло сравниться только лишь с нефтегазовой отраслью. Впрочем, следует отметить, что и доходность по всем видам бизнеса в прежние годы была не ниже. Даже ставка рефинансирования в 2003-2007 гг. находилась на уровне 12-18% годовых. На данный момент она опустилась до 8,5% годовых, следовательно, спрэдов, не соответствующих нормальной экономической прибыли, сейчас уже ожидать не приходится. Так, если сохранять пропорцию к ставке рефинансирования, то уровень доходности для девелоперов не должен превышать 15% годовых. Аналогично, и в мировой практике уровень доходности для девелопмента считается нормальным при 10-15% годовых. В строительстве (в отличие от малого бизнеса) при высоких темпах оборота даже при невысоком спрэде 10% прибыль весьма существенна в абсолютном выражении.

В определенной мере решить проблему строительства доступного жилья могла бы реализация проектов по возведению малоэтажного жилья путем создания автономных мультиформатных секций, образующих достаточно крупные каркасно-модульные жилые комплексы, в которых приемлемые показатели комфортности соответствуют доступной цене. Доступность цены в таких проектах обеспечивается достаточно высокой плотностью застройки, отсутствию, по сравнению с многоэтажными проектами, общедомовых помещений (технических подвалов и чердаков, подъездов, помещений для кабин лифта, комнаты консьержки и т.п.), применением менее дорогостоящего вида и материалов фундаментов, стен и перекрытий.

Учитывая, что инвестиционный цикл стандартного строительного проекта в малоэтажном домостроении обычно реализуется в течение примерно 2 лет, то и рыночная стоимость проекта должна превышать его себестоимость не более чем в 1,5 раза (из расчета 10-15% годовых платежи за кредит за 2 года сложным процентом плюс прибыль инвестиционно-строительных компаний). Эти расчеты подтверждаются и сегодняшней мировой практикой с поправкой на более низкие ставки по кредитам за рубежом. Ориентировочные расчеты показывают, что себестоимость строительства 1 м2 экономичного каркасно-модульного жилья со стандартной отделкой в России, учитывая весь комплекс легальных издержек, при высокоплотной застройке с учетом разброса цен на земельные участки в разных регионах может составить с учетом критериев комфортности порядка 30-35 тыс. руб. Соответственно, возможная цена цена 1 м2 - 40-45 тыс. руб. Отметим, что по данным журнала Metrinfo.ru, среднерыночная цена 1 м2 жилья, например, в Москве составляет на данный момент порядка 125 тыс. руб., т.е. примерно в 3 раза превышает возможную цену жилья в соответствующих малоэтажных вариантах. Однако здесь возникает третья преграда, в дополнение к двум вышеуказанным - ограничения по действующим СНиП, допускающим применение каркасно-модульных конструкций в малоэтажном жилищном строительстве только для коттеджей и таунхаусов.

Можно с определенной уверенностью полагать, что инновационное развитие отечественного рынка малоэтажного строительства, направленное на повышение доступности жилья, требует не только применения соответствующих регуляторов, но и внесения неизбежных изменений в нормативные документы.

Примечания

1. Приказ Минрегионразвития РФ № 79 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса»

2. Кислый В.В. Комфортность малоэтажного жилища // Строительный эксперт. 2007. № 11.

3. Левин Ю.А. Проблемы развития рынка малоэтажного домостроения и некоторые пути их инновационного решения // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2009. № 3. С. 60-62.

4. Левин Ю.А. Поиск инновационных схем жилищного финансирования // Финансы. 2009. № 12. С. 13-15.

ЛЕВИН Юрий Анатольевич. Кандидат экономических наук. Доцент Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства; профессор Российского государственного университета инновационных технологий и предпринимательства.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100