|
Выступление на 265-м заседании Совета Федерации ФС РФ
Браверман А.А., генеральный директор Фонда РЖС
Ключевым приоритетом работы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) является создание условий для строительства жилья экономического класса, прежде всего малоэтажного. В нашей стратегии мы предусматриваем, что начиная с 2012 г. не менее чем 30% жилья в Российской Федерации, т.е. не менее 20 млн м2, будет возводиться на земельных участках, которые предоставлены фонду.
Для достижения этой цели нам необходимо решить три основные задачи. Первая - вовлекать в оборот необходимое число земельных участков. Вторая - содействовать развитию промышленности строительных материалов, исходя из двух базовых приоритетов - энергоэффективности и экологической чистоты этих материалов, и стимулировать как государственный, так и негосударственный спрос, координируя его. Фонд одновременно должен работать на трех рынках, потому что эти рынки взаимоувязаны между собой.
Для того чтобы решить эти задачи, мы в течение прошлого года (это был первый год функционирования фонда) заключили соглашения со всеми 83 субъектами РФ, с естественными монополиями "Газпром" и "Межрегионгаз", федеральной сетевой компанией и ОАО "Холдинг МРСК". Мы также взаимодействуем с Росимуществом, Росрегистрацией и Счетной палатой, что позволяет нам оперативнее получать информацию о земельных участках и готовить по ним обоснованные решения.
На этапе 2010 г. и далее мы намерены усилить целенаправленное воздействие на рынок для возведения на нем жилья экономического класса и для этого получать участки именно под это жилье, потому что вначале, в первом году, мы составляли реестр, которого не было вовсе, по земельным участкам Российской Федерации, как находящимся в ведении РАН, так и в ведении Российской академии сельскохозяйственных наук, ФГУПов, учреждений. И, конечно, мы действовали определенным образом в условиях информационной слепоты. Теперь эта слепота преодолена.
Когда мы начали проводить первые аукционы (в октябре), мы столкнулись с тем, что рынок был стагнирующим, и на нем либо не проводились сделки вообще, либо попытки сделок натыкались на рыночное противодействие, и практически их доля равнялась нулю. Примером может служить Кировская область, где мы успешно провели аукцион по большому 12-гектарному участку, на котором уже в октябре текущего года будут стоять дома экономического класса, многоэтажные дома. До этого в Кировской области были попытки провести 31 аукцион, и все попытки были безуспешными. В Курске, где также состоялся один из первых аукционов, было 9 попыток, и результат был нулевым. В Тюмени, Тюменской области не проводились аукционы вовсе, и мы в течение прошлого года сумели передать туда 47 гектаров для субъекта РФ, а также провести аукцион по 100 га, что позволяет построить в области более 1 млн м2 жилья, или примерно 2/3 от годового ввода. Благодаря этому нам удалось провести в прошлом году около 12 успешных аукционов и создать условия для возведения 5,9 млн м2 жилья.
Мы вышли на рынок с принципиально новым продуктом. Это не голые участки, а участки, обеспеченные тремя блоками.
Первый блок - инфраструктурный. Во взаимодействии с субъектами РФ и благодаря тем соглашениям, которые мною были упомянуты выше, субъекты РФ берут на себя определенные обязательства по инфраструктурным присоединениям вместе с естественными монополиями, с которыми тоже есть соглашение.
Второй блок - документарный. Для членов Совета Федерации не секрет, а, наоборот, вы даже лучше меня знаете, что документы по строительству проходят долго, процесс этот взяткоемкий, и наши соглашения с субъектами РФ и муниципалитетами позволяют провести согласование по нашим участкам не только в нормативные сроки, но часто и с сокращенными сроками.
Третий блок - это блок финансового механизма обеспечения этих участков. Мы как федеральный институт развития даем гарантию на выкуп 25% возводимого жилья в том случае, если это жилье соответствует требованиям к жилью экономического класса. Такие требования сформулированы Министерством регионального развития. В этом случае под наши гарантии наши коллеги из АИЖК фондируют банки, и банки в свою очередь выдают кредиты как застройщику, так и, что самое главное, конечному покупателю жилья экономического класса. Поэтому создается новый продукт, который представляет собой замкнутый цикл, и мы считаем, что в этом основная причина успешных аукционов.
Мы собираемся дальше продолжать этот процесс, но будем переходить от простой координации к координации вначале оптимизационной. Потому что в условиях дефицита времени, информационного дефицита мы пока просто координировали действия субъекта федерации в этой области, муниципалитета, естественных монополий, АИЖК, становились сами в этот процесс, привлекали банки. Но это была обычная, простая, если хотите, административная координация.
Теперь мы будем эту координацию осуществлять целенаправленно на основе расчетов, а со второй половины этого года у нас появляются деньги для инвестиционной координации, т.е. инвестирования в инфраструктуру.
Как я доложил вам, уже были созданы условия для строительства 5,8 млн м2, а в этом году мы собираемся создать условия для строительства примерно 12 млн м2 жилья, причем половину - путем передачи земельных участков субъектам РФ.
Следующий большой блок, который упоминался в начале доклада, - это блок промышленности строительных материалов. В этом году мы собираемся передать под строительство, под новые прогрессивные технологии, прежде всего малоэтажные, примерно 7 или 8 площадок, обеспеченных инфраструктурой, обеспеченных платежами в рассрочку так, чтобы на них возможно было возводить жилье по одной из девяти прогрессивных технологий, по которым мне была дана возможность доложить на заседании комиссии у О.М.Толкачева.
Что будет, как мы предполагаем, возводиться на наших участках? Мы говорим: участок обеспечен инфраструктурой, документацией, обеспечен финансовым механизмом освоения. На нем должны стоять дома, которые будут строиться из энергосберегающих и экологически чистых материалов. Какие дома? Мы провели совместно с Союзом архитекторов России и Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства во взаимодействии с партией "Единая Россия" конкурс «Дом 21 века». Одним из условий конкурса, наиболее важным, была стоимость проекта - не более 25 тыс. рублей за 1 м2. Мы оставляем люфт до 30 тыс. руб., потому что 20% примерно идет на землю и на инфраструктуру суммарно.
Таким образом, мы предполагаем, что на наших участках в подавляющем большинстве случаев будут возводиться дома ценой не более 30 тыс. руб. за 1 м2. Значит, сейчас перед нами стоит задача эти проекты пропустить через экспертизу, сделав их проектами повторного применения для того, чтобы привязка их к конкретным земельным участкам была сжата по времени и минимально затратной.
Третья задача - стимулирование спроса. Спрос мы подразделяем на две части: государственный и негосударственный. В части государственного спроса совершенно четко существует раскоординированность. И мы под руководством Министерства регионального развития и во взаимодействии с ним пытаемся сейчас собрать этот спрос, потому что мы наблюдаем редкостный случай, когда в одном и том же субъекте РФ два государственных распорядителя бюджетных средств могут выйти на одного и того же застройщика с совершенно разной ценой. Повторюсь еще раз: из одного источника бюджета. Поэтому под руководством Минрегиона и во взаимодействии с ним мы пытаемся сейчас скоординировать спрос Министерства обороны, МЧС и других федеральных структур.
Негосударственный спрос. Мы о нем уже говорили. Мы взаимодействуем с АИЖК и другими институтами развития при координации Минрегиона и Минэкономразвития.
Не могу не упомянуть крайне важный вопрос - это единая информационно-аналитическая система. Здесь увязаны три важнейших блока. Это блок рынка земельных участков, рынка жилищного строительства и рынка строительных материалов…
Система ЕИАС будет работать в режиме онлайн. Она будет являться частью единой, общероссийской информационной системы, и запускаем мы ее в действие в июне - июле. Мы координируем, как уже говорили, наши действия с другими институтами развития - Внешэкономбанком, АИЖК, Фондом содействия реформированию ЖКХ. У нас есть специальные поручения Председателя Правительства и Президента РФ по этому поводу.
Наши ключевые показатели эффективности, которые разработаны в Стратегии и реализуются в 2010 г., полностью отражают систему стимулирования по упомянутым выше блокам.
***
Фонд РЖС 03.02.2010 принял участие в состоявшемся в здании Правительства Московской области «круглом столе» по вопросам формирования подходов к комплексному освоению земельных участков в целях жилищного строительства в Московской области.
Фонд РЖС и Правительство Московской области тесно взаимодействуют в части освоения земельных участков в соответствии с соглашением, подписанным 01.04.2009. А.Браверман и Б.Громов подписали Планы мероприятий по жилищному строительству на всех земельных участках, которые обсуждались в рамках «круглого стола». «В этих планах определяются действия каждого из участников, сроки и ответственные за выполнение, методы контроля», - уточнил генеральный директор Фонда РЖС.
Он сообщил участникам «круглого стола» о готовности Фонда РЖС координировать действия субъекта РФ, муниципалитетов, естественных монополий и оказывать меры поддержки любым победителям аукционов по земельным участкам Фонда РЖС. Эта поддержка касается инфраструктуры, оформления разрешительной документации, возможного кредитования проектов со стороны АИЖК и банков.
А.Браверман отметил, что Фонд РЖС будет осуществлять мониторинг возведения объектов на данных земельных участках, и подчеркнул, что строительство на земельных участках жилья экономического класса будет выгодно для самих застройщиков. «В случае возведения жилья экономического класса мы будем гарантировать выкуп до 25% такого жилья», - заметил А.Браверман.
Планы мероприятий по освоению участков предусматривают координацию действий властей субъекта РФ, муниципалитетов, сетевых организаций по созданию на земельных участках инфраструктуры. «Это является открытой базой для дальнейших расчетов инвесторов», - сказал генеральный директор Фонда РЖС.
По словам А.Бравермана, соглашение Фонда РЖС с субъектами естественных монополий подразумевает оказание поддержки потенциальным застройщикам в деле подключения земельных участков к инженерной инфраструктуре. «Мы считаем, что решение этого вопроса (в отношении выставленных на аукционы участков в Московской области) реально уже осенью», - сказал генеральный директор Фонда РЖС.
Исполнительный директор по инновациям ОАО «АИЖК» С.Дамбраускас сообщил, что разработанный Фондом РЖС и АИЖК механизм направлен на возобновление кредитования строительства. «АИЖК предоставляет банкам гарантию финансирования ипотечных кредитов, выдаваемых гражданам на этапе строительства, при этом жилье, которое было построено и не распродано на этапе строительства, оформляется на юридическое лицо, и АИЖК гарантирует рефинансирование такой ипотеки», - сказал С.Дамбраускас.
Таким образом, создаются комфортные условия для банка в виде возвратности кредитных средств, которые были вложены на этапе завершения строительства, и для застройщика в виде комфортных условий и динамики финансирования строительства.
С.Дамбраускас сообщил, что АИЖК может предоставлять целевые займы банкам под 10,5% годовых, а частным заемщикам - комфортный ипотечный продукт со ставкой 10-10,5% годовых.
В настоящий момент АИЖК уже аккумулировало заявок на 25 млрд руб., оформлено соглашений о фондировании и стимулировании строительства на 3 млрд руб., отметил С.Дамбраускас.
А.Браверман сообщил, что в ближайшее время Фонд РЖС совместно с Минэкономразвития предполагает выйти с законодательной инициативой по значительному субсидированию процентной ставки при выкупе малоэтажного жилья населением.
«Нам нужно дополнительное стимулирование, и под ним мы подразумеваем, прежде всего, возможность полного субсидирования ставки по ипотечному кредитованию, это будет стимулировать приобретение такого жилья», - сказал А.Браверман.
В случае, если это предложение не будет поддержано, Фонд РЖС возьмет на себя гарантию выкупа по своим земельным участкам до 35% малоэтажного жилья, строящегося на них, при поддержке со стороны АИЖК в части фондирования системообразующих и других банков.
***
В Фонде РЖС 03.02.2010 состоялся «круглый стол» по вопросам формирования подходов к комплексному освоению земельных участков в целях жилищного строительства в Москве.
Соглашение о сотрудничестве между Фондом РЖС и Правительством Москвы было подписано 07.04.2009, в рамках этого документа А.Браверманом и Ю.Лужковым были подписаны Планы мероприятий по жилищному строительству на данных земельных участках. «Эти планы охватывают целый событийный ряд, начиная от оформления права собственности Фонда РЖС на земельные участки и заканчивая реализацией и оформлением имущественных прав на объекты жилищного строительства», - сказал А.Браверман.
Он уточнил, что Фонд РЖС совместно с мэрией г. Москвы осуществляет координацию действий всех заинтересованных сторон, включая естественные монополии, ОАО «АИЖК», участвующее вместе с Фондом РЖС в программе по предоставлению гарантий выкупа до 25% жилья у застройщиков участков Фонда РЖС. «Мы продвигаем участок, по которому создаются максимальные условия для его освоения», - резюмировал А.Браверман.
Генеральный директор Фонда РЖС сообщил, что все обязательства по строительству на участках инженерной инфраструктуры и социальных объектов берет на себя город, что значительно снижает нагрузку на застройщика. При этом А.Браверман отметил, что город не претендует на получение доли в домах, построенных на данных земельных участках.
Руководитель департамента городского строительства Москвы А.Косован отметил, что правительство Москвы взяло на себя обязательства по исполнению будущих контрактов на застройку участков - от начала подготовки площадки, включая снос имеющихся строений, до оформления собственниками прав на свое жилье. «И поскольку это стартовые объекты для Фонда РЖС в Москве, здесь будет особое внимание уделено тому, чтобы создать нормальные условия для инвесторов», - сказал А.Косован.
По словам А.Бравермана, в настоящее время на указанных земельных участках Москвы находятся 26 строений, которые в соответствии с подписанным планом будут снесены в течение полугода с даты регистрации договора аренды земельного участка.
Кроме того, Фонд РЖС предоставляет победителям аукционов комфортный график платежей, который состоит из трех частей. Первая часть - это плата за право аренды. Вторая часть - арендная плата, которая в первый год составляет половину от годового арендного платежа. И третья часть - это выкуп земельного участка.
Глава ОАО «АИЖК» А.Семеняка в своем выступлении остановился на механизме реализации совместной программы Фонда РЖС и АИЖК, направленной на стимулирование кредитования банками жилищного строительства, которая была запущена в прошлом году. Она предусматривает три направления.
В рамках первого АИЖК будет выкупать у банков ипотечные кредиты, предоставленные ими физическим лицам. В рамках второго агентство планирует выкупать так называемую ипотеку юридических лиц, в том числе фондировать выкуп Фондом РЖС до 25% жилья экономического класса, возводимого на землях фонда. Третье направление предполагает, что АИЖК будет фондировать целевые кредиты банков девелоперам в период строительства жилья.
А.Семеняка подчеркнул, что реализация данной программы позволит снизить ставку по ипотечным кредитам для физических лиц на жилье, строящееся на землях Фонда РЖС, до 11% годовых.
АИЖК уже получило заявки от банков, пожелавших участвовать в этой программе, на сумму более 25 млрд руб., подписано договоров на сумму 3 млрд руб. Всего АИЖК намерено привлечь на эти цели кредит Внешэкономбанка в объеме до 40 млрд руб.
| 
