|
Актуальные вопросы оформления сделок с недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности
Рысс Е.В., начальник правового отдела департамента недвижимого имущества Министерства имущественных отношений РФ
В данной статье предлагаются к обсуждению два частных вопроса по обозначенной в заглавии теме, публикации по которой будут продолжены в следующих номерах журнала.
В настоящее время возникают разногласия о возможности сдачи в аренду помещений образовательными учреждениями, закрепленных за ними на праве оперативного управления. Различие позиций обусловлено рядом противоречий, обнаруживающихся в практике применения Закона Российской Федерации от 10.07.92 №3266-1 «Об образовании» и Федерального закона Российской Федерации от 22.08.96 №125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании».
Статья 39 Закона Российской Федерации от 10.07.92 №3266-1 «Об образовании» и ст. 27 Федерального закона Российской Федерации от 22.08.96 №125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» допускает сдачу в аренду недвижимого имущества, закрепленного за образовательными учреждениями. Данные положение вступают в противоречие с нормами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и даже Конституцией.
Статья 298 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что учреждения не вправе отчуждать или иным образом распоряжаться закрепленным за ними имуществом. Согласно статье 3 Гражданского кодекса Российской Федерации его нормы, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу Российской Федерации.
Статьей 9 Федерального закона от 12.01.96 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» установлено, что права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 2 (п.2) Федерального закона «О некоммерческих организациях» определяет цели создания некоммерческой организации, а именно социальные, образовательные, научные, управленческие; сдача в аренду имущества не является целью создания учреждения. Передача в аренду помещений, закрепленных за образовательными учреждениями, нарушает принцип целевого использования закрепленного за учреждением имущества, что согласно ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для изъятия излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению имущества.
Целью установления в законах «Об образовании» и «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» норм, позволяющих образовательным учреждениям выступать арендодателями закрепленного за ними имущества, является дополнительное финансирование образовательных учреждений в виде получения арендной платы непосредственно учреждениями. В настоящее время ничто не препятствует заключению договоров аренды в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, по которым арендодателем будет выступать Мингосимущество России, при этом арендные платежи будут направляться на лицевые счета образовательных учреждений, открытые в отделениях федерального казначейства в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 24.06.99 №689.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации является единственным государственным органом власти, на который в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.95 №1190 возложена обязанность осуществлять контроль за использованием по назначению и сохранностью относящегося к федеральной собственности имущества. Заключение договоров аренды без участия Министерства имущественных отношений Российской Федерации лишает его возможности осуществлять возложенные обязанности. Кроме того, средства от сдачи в аренду имущества, перечисляемые непосредственно на счета образовательных учреждений, не учитываются в доходах федерального бюджета, что нарушает порядок, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 24.06.99 №689.
В настоящее время возникла необходимость приведения Закона Российской Федерации от 10.07.92 №3266-1 «Об образовании» и Федеральный закон Российской Федерации от 22.08.96 №125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» в целях приведения указанных законов в соответствие с Конституцией Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации.
31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный Закон определяет единый порядок регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории Российской Федерации, вводит систему органов, осуществляющих государственную регистрацию. Дату вступления Закона в силу можно считать отправной точкой по созданию Единого государственного реестра прав.
В период с принятия Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего нормы об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом до принятия соответствующего закона прошел достаточно долгий срок, за который в ряде субъектов были приняты нормативные акты, определяющие систему органов и порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом. Сложилась своего рода практика. Однако, опыт и методы работы, направленные на реализацию Закона о регистрации, могут быть использованы только в той мере, в которой они не противоречат установленным в Законе принципам.
С принятием Закона проведение государственной регистрации возлагается на соответствующее учреждение юстиции, деятельность созданных на местах органов прекращена.
Создаваемые государственные органы по регистрации прав на недвижимое имущество действуют на основании соответствующего положения. Так, на территории г. Москвы создан Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация). Положение о Московском комитете утверждено распоряжением Мэра от 08.04.98 №341-р.
Статья 9 Закона определяет, какие действия относятся к компетенции учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К ним относятся:
- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
- регистрация прав и выдача соответствующих документов.
Хотя статья 9 Закона обязанность по правовой экспертизе договора на учреждения юстиции не возлагает, порядок проведения государственной регистрации прав, установленный статьей 13 Закона, предусматривает обязательную проверку законности сделки.
Соответствие сделки нормам Закона предусматривает, что стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью, представители сторон имеют надлежащие полномочия на ее заключение, имущество находится на праве собственности или ином вещном праве и правоотчуждателя, договор заключен в установленной законом форме, а также содержит условия, признанные законом существенными для договоров данного вида.
На практике же государственный орган по регистрации прав зачастую не только проверяет законность заключенной сделки, но и осуществляет анализ текста документа.
Так, государственная регистрации была приостановлена, а в ряде случаев было принято решение об отказе в государственной регистрации прав на основании неисполнения сторонами обязательств, предусмотренных условиями договора.
Основаниями для государственной регистрации прав являются документы, перечень которых установлен в п.1 ст. 17 Закона. Закон не допускает истребование у заявителя дополнительных документов, кроме случаев, когда иное установлено законодательством Российской Федерации. Однако, на практике это не всегда так.
Сложности возникают при регистрации ранее возникших прав и, особенно, прав хозяйственного ведения или оперативного управления на недвижимое имущество. Гражданское законодательство не предусматривало и не предусматривает обязательное заключение договора хозяйственного ведения или оперативного управления. Такие права могли возникнуть и в силу закона.
В статья 299 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что право хозяйственного ведения или оперативного управления возникает с момента передачи этого имущества, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или решением собственника.
В настоящее время зачастую складывается ситуация, когда объекты недвижимости специально строились для размещения предприятий и учреждений или передавались им, скажем так, в 30-е или 40-е года. А в конце 90-х издается соответствующее распоряжение о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, т.е. по сути дела подтверждается ранее возникшее право. Естественно, в этом случае фактическая передача имущества не осуществляется, поскольку к моменту издания соответствующего распоряжения оно уже находилось во владении организации, а отыскать акты приема-передачи пятидесятилетней и более давности порой невозможно даже в архивах.
Представляется, что действия учреждений юстиции, отказывающих в регистрации, не правомерны, поскольку они противоречат нормам статьей 19 и 20 Закона, устанавливающим основания для приостановления или отказа в государственной регистрации.
| 
