написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2-3 (3-4) 2000г

Права не дают и не берут — права регистрируют (заметки государственного регистратора)

Урсов В.Н., председатель Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Кому она нужна, эта государственная регистрация?

Попытаемся ответить на этот вопрос историей из книги В.Гиляровского «Москва и москвичи»:

«Вот этот самый Шпейер, под видом богатого помещика, был вхож на балы к В.А.Долгорукову, при первом же знакомстве очаровал старика своей любезностью, а потом бывал у него на приеме, в кабинете, и однажды попросил разрешения показать генерал-губернаторский дом своему знакомому, приехавшему в Москву английскому лорду. Князь разрешил, и на другой день Шпейер привез лорда, показал, в сопровождении дежурного чиновника, весь дом, двор и даже конюшни и лошадей. Чиновник молчаливо присутствовал, так как ничего не понимал по английски. Дня через два, когда Долгоруков отсутствовал, у подъезда дома остановилась подвода с сундуками и чемоданами, следом за ней в карете приехал лорд со своим секретарем-англичанином и приказал вносить вещи прямо в кабинет князя… Подробности этого скандала я не знаю, говорили разное. Известно только, что дело кончилось в секретном отделении генерал-губернаторской канцелярии.

Англичанин скандалил и доказывал, что это его собственный дом, что он купил его у владельца, дворянина Шпейера, за 100 тысяч рублей со всем инвентарем и приехал в нем жить. В доказательство представил купчую крепость, заверенную у нотариуса, по которой и деньги уплатил сполна. Это мошенничество Шпейера не разбиралось в суде, о нем умолчали, и как разделались с англичанином — осталось неизвестным. Выяснилось, что на 2-й Ямской улице была устроена на один день фальшивая контора нотариуса, где и произошла продажа дома...»

Почему могла произойти подобная история? В Москве, да еще на Тверской !!! Да потому, что получение ответа на вопросы «Чье это здание? Чья эта недвижимость?» — не такая простая и травиальная процедура по сути своей. Кто должен отвечать на этот вопрос, кто признает право на недвижимость? Один из «механизмов», изобретенных человечеством в этой области — это государственная регистрация прав.

Быть праву или не быть — вот в чем вопрос? На этот вопрос и отвечает государственная регистрация, поскольку в соответствии с законом:

«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».

«Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке» (ст.2.122 – ФЗ).

По сути дела государственная регистрация — это система правовых, организационных, процедурных мер, обеспечивающих однозначность и обоснованность записей о правах на объект недвижимости. Система государственной регистрации — это система государственных гарантий для правообладателей и для всех участников рынка недвижимости. А потому и ситуация. Описанная выше В.Гиляровским, невозможна при работающей системе государственной регистрации прав на недвижимость.

Запись о государственной регистрации — это и есть та «самая окончательная бумага», о которой говорил профессор из «Собачьего сердца».

2. Не движется, но регистрируется

За долгие века человек не научился обходиться без недвижимости. Как и по многим другим показателям (например, потребление энергии) уровень использования недвижимости характеризует уровень развития общества. Во многом человек стал человеком, когда обрел жилище — стал использовать или природные укрытия, или строить — возникла недвижимость жилая. До этого можно говорить об использовании земельных участков, как недвижимости. Пещеры, первые строения использовались и для жилья и для простейшего домашнего производства.

«Широка страна моя родная, Много в ней лесов, полей и рек».

Что же изменило наши леса, поля и реки? Почему они вдруг стали недвижимостью? Все как обычно. Среди «лесов, полей и рек» появился человек. И не просто человек, а люди, использующие эти леса, поля и реки и пр. А между людьми возникли отношения по поводу лесов, полей и рек. Возникли правоотношения.

Но эти отношения еще и жизненно важны для людей, и это обусловливает необходимость регламентации и соответствующего регулирования этих отношений. Поэтому следующий шаг — регистрация прав на недвижимость.

Схематически можно изобразить путь человечества к регистрации следующим образом:

  • Земля и то, что связано с ней;
  • Использование земли и того, что связано с ней.
  • Право на использование (владение и распоряжение) земли и того, что связано с ней;
  • Регистрация права на пользование (владение и распоряжение) землей и того, что связано с ней;
  • Регистрация, в том чиле и иных вещей, не обязательно связанных с землей, но являющихся недвижимостью в силу закона и регистрации.

В настоящее время можно выделить два понимания недвижимости:

1) физическая недвижимость это то, что неразрывно связано с землей;

2) юридически недвижимость это то, что связано с особым режимом регистрации («пароходы и другие добрые дела»).

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ (ст. 130. Недвижимые и движимые вещи):

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

В соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 122-ФЗ:

«...недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминимумы, предприятия как имущественные комплексы».

Фактически два понимания недвижимости отражают историческое развитие трактовки недвижимости — от преобладания физического, природного элемента (связь с землей) до преобладания социально-культурного аспекта (отнесение к вещам, подлежащим регистрации). Понятие недвижимости отрывается от земли и взлетает к космическим высотам интеллектуальных достижений права.

В частности, из этой двойственности понимания недвижимости возникает относительно парадоксальная ситуация, когда объект незавершенного строительства (то, что он неразрывно связан с землей, не вызывает сомнений) становится недвижимостью (юридически) только после государственной регистрации.

3. Три основных вопроса государственной регистрации — КТО, ЧТО и ПОЧЕМУ

Что же значит осуществить государственную регистрацию? По сути дела это означает ответить на три основных вопроса:

1.Кто правообладатель (описание субъекта);

2.Что есть объект права (описание объекта);

3.Почему — правовые основания (правоустанавливающие документы).

Именно детальный ответ на эти вопросы, ответ в соответствии с установленной законом процедурой и обеспечивает, и гарантирует однозначное соответствие между всеми составляющими триады (объект, субъект, право).

Как же может система регистрации ответить на просьбу о регистрации?

Так вот, фактически все реакции укладываются в «да» и «нет».

4.Да — да, нет — нет

«Но да будет слово ваше: «да, да», «нет, нет»; а что сверх этого, то от лукавого» (Матфей 5:37).

Редко у кого из граждан общение с «бюрократической машиной» вызывает положительные чувства. Но и в этом отношении «регистрационная машина» во многом уникальна. Дело в том, что практически все процедуры проводимые при регистрации весьма детально прописаны в законе и тем самым резко сужено поле для возможных «чиновничьих вольностей» (кто-то скажет: чиновничьего произвола). Помимо общего требования ответа на обращения граждан, для учреждений юстиции по регистрации прав установлены жесткие сроки для всех действий, да и само количество действий весьма не велико.

Фактически на заявление о регистрации может быть всего два вида ответов — да и нет. Либо регистрация, либо отказ, возможно с продлением срока, но либо да, либо нет. Более того, существует жесткий срок:

«Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации».

«Государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц…»

«Государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности». (ст.13. 122-ФЗ).

В заключение скажем: Право становится правом только после регистрации, а государственная регистрация прав — это государственная гарантия прав.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100