|
Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве
Ярков В.В., доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского процесса Уральской государственной юридической академии
Обращение взыскания на недвижимое имущество подчиняется общим правилам исполнительного производства. Вместе с тем здесь имеется ряд особенностей, определяемых правовыми характеристиками недвижимости как объекта гражданского оборота.
В соответствии со ст.130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Согласно ст.131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции1.
Поскольку недвижимость занимает особое место как в жизни человека, так и в обеспечении условий предпринимательской деятельности организаций, то в соответствии с п.3 ст.59 Федерального закона «Об исполнительном производстве» арест и реализация недвижимого имущества должника-организации осуществляются в третью очередь. Данное правило является безусловным, и его нарушение может привести к признанию ареста и торгов данным недвижимым имуществом недействительными. В этом плане можно привести пример из практики Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который хотя и касается деятельности органов налоговой полиции (которые не располагают в настоящее время полномочиями по реализации имущества), но сохраняет в полной мере актуальность при реализации недвижимого имущества в рамках исполнительного производства.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 января 1999 г. №6139/982 касается очередности обращения взыскания на имущество. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.05.98 по делу №А60-415/98-С1 и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.08.98 по тому же делу и установил следующее.
Закрытое акционерное общество «Слободо-Туринский «Агроспецмонтаж» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Управлению федеральной службы налоговой полиции по Свердловской области, администрации Слободо-Туринского района, Управлению государственной противопожарной службы ГУВД Свердловской области (далее — УГПС ГУВД Свердловской области) о признании недействительными результатов торгов по продаже имущества ЗАО «Слободо-Туринский «Агроспецмонтаж», проведенных Комитетом по управлению имуществом Слободо-Туринского района 10.03.98.
Исковые требования мотивированы тем, что торги проведены с нарушением ст.447-449 ГК, п.16 Временного положения о порядке обращения взыскания на имущество организаций, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 14.02.96 №199, а также ст.62 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Решением от 13.05.98 в иске отказано, так как аукцион по продаже имущества истца проведен в соответствии с требованиями законодательства. В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения не проверялись. Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 18.08.98 оставил решение без изменения.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в связи с неполным выяснением обстоятельств спора. Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, Ирбитский межрайонный отдел ФСНП принял распоряжение от 21.05.97 №310 о производстве административного ареста имущества ЗАО «Слободо-Туринский «Агроспецмонтаж» на сумму 355 394 914 рублей для обращения взыскания недоимки по налогам. Административный арест был произведен на следующее имущество должника: административное здание, гаражный блок на 10 автомобилей с ремонтно-бытовыми помещениями, асфальтовое покрытие, т.е. объекты недвижимости, непосредственно участвующие в производственном процессе истца. Указанное имущество было продано на аукционных торгах 10.03.98 пожарной части №241 УГПС ГУВД Свердловской области.
Порядок обращения взыскания на имущество установлен Временным положением о порядке обращения взыскания на имущество организаций, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 14.02.96 №199 (далее — Временное положение). Согласно п.16 Временного положения продажа недвижимого имущества должника осуществляется в соответствии с гражданским, гражданско-процессуальным и иным законодательством Российской Федерации, а также Временным положением.
Пунктом 8 Временного положения предусмотрено, что при обращении взыскания на имущество должника реализация этого имущества осуществляется в порядке очередности, и в третью очередь подлежат реализации объекты недвижимого имущества, а также сырье и материалы, станки и оборудование, другие основные средства, предназначенные для непосредственного участия в производстве.
В соответствии с пунктом 10 Временного положения при наложении ареста лицом или органом, уполномоченным на то федеральным законом, на принадлежащее должнику имущество третьей либо четвертой очереди реализации указанное лицо или орган в трехдневный срок после осуществления ареста имущества должника направляет в Федеральное управление по делам о несостоятельности (банкротстве) при Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом уведомление о произведенном аресте имущества должника с приложением сведений о составе и стоимости имущества, на которое наложен арест, а также о сумме требований взыскателя.
Таким образом, по смыслу указанной нормы взыскание на имущество, отнесенное к третьей или четвертой очереди, не может быть обращено до направления уведомления о наложении ареста на имущество в Федеральное управление по делам о несостоятельности (банкротстве) и принятия последним соответствующего решения в отношении должника. В случае принятия вышеуказанным управлением решения о возбуждении в арбитражном суде производства по делу о несостоятельности (банкротстве) должника исполнительное производство и реализация имущества, на которое обращено взыскание, приостанавливаются до рассмотрения арбитражным судом вопроса по существу. Такой же порядок установлен Федеральным законом «Об исполнительном производстве», действующим в период проведения торгов. В материалах дела отсутствуют сведения о соблюдении вышеуказанного порядка, поэтому нельзя сделать вывод о правомерности проведения торгов по реализации недвижимого имущества. Кроме того, руководствуясь ст.52 Федерального закона «Об исполнительном производстве», суду следовало уточнить рыночную стоимость продаваемого на торгах имущества, поскольку в материалах дела по данному вопросу содержатся противоречивые сведения, представленные двумя организациями: Средне уральским региональным отделением Российского общества оценщиков и ООО «Уральская оценочная комиссия».
Учитывая изложенное и руководствуясь ст.187-189 АПК, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.05.98 по делу №А60-415/98-С1 и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.08.98 по тому же делу отменил и дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Обязательным действием при аресте недвижимости как имущества, подлежащего специальной государственной регистрации, является сообщение соответствующему уполномоченному органу о наложении ареста с тем, чтобы были заблокированы все операции с данным имуществом. Поэтому при аресте недвижимости обязательным является направлении копии акта об аресте имущества учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если ранее арест не был наложен по определению суда в порядке применения мер обеспечения иска.
В противном случае, даже при изъятии правоустанавливающего документа, например, о праве собственности на жилое помещение, должник вправе получить дубликат правоустанавливающего документа в органах местного самоуправления (договора передачи квартиры в собственность граждан), у нотариуса (по нотариально удостоверенным сделкам), в иных органах, оформлявших право собственности, и, зарегистрировав его в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершить сделку по его отчуждению.
В соответствии со ст.62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор. Специализированные организации согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 23 апреля 1999 г. №459 отбираются и договоры с ними заключаются Федеральным долговым центром при Правительстве Российской Федерации.
Согласно ст.17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности»3 риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию в уполномоченных государственных органах исполнительной власти. Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. В том случае, если взыскание на заложенное недвижимое имущество обращено по решению суда, то суд и должен определить начальную продажную цену имущества. При обращении взыскания на недвижимое имущество по нотариальному удостоверенному соглашению залогодателя и залогодержателя (ст.349 ГК) начальная продажная цена определяется в данном соглашении.
К заявке для проведения торгов должны быть приложены:
1) копия исполнительного документа;
2) копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом-исполнителем;
3) документы, характеризующие объект недвижимости;
4) копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него, в случае продажи отдельно стоящего здания.
Юридически значимым для проведения торгов является отбор документов, необходимых для проведения соответствующих торгов. Поскольку речь идет о недвижимости, то при понимании документов, характеризующих объект недвижимости, следует иметь в виду документы, определяющие как правовые, так и технические его стороны. В этом плане можно обратиться к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где определен круг документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Хотя в исполнительном производстве торги проводятся на основании исполнительного документа, которым с основном является исполнительный лист, выданный соответствующим судом, но вместе с тем торги проводятся и на основе других документов, которые характеризуют объект недвижимости.
В частности, в соответствии со ст.17 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве правоустанавливающих документов рассматриваются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации нежилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- вступившие в законную силу судебные решения;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Согласно ст.18 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для последующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.
В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе на основании натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.
Таким образом, соответствующие документы, оформляемые для проведения торгов, должны, на наш взгляд, соответствовать требованиям последующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и оформлению прав в Едином государственном реестре прав.
Продажа недвижимого имущества должна осуществляться на публичных торгах, проводимых организацией, уполномоченной ФДЦ и органом юстиции, в соответствии со ст.448 ГК. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. По смыслу закона для реализации имущества в порядке исполнения судебного акта торги должны проводиться только открытые, в форме аукциона, что исключает какие-либо злоупотребления.
Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано не менее чем за тридцать дней до их проведения. В соответствии со ст.448 ГК извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток.
В п.4 ст.54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» закреплено правило о том, что, если имущество (независимо от его вида) не будет реализовано в двухмесячный срок, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой. В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный документ — взыскателю. Ранее возможность оставить имущество за собой предоставлялась взыскателю только при невозможности продать с торгов жилой дом (ст.404 ГПК) либо имущество, являвшееся предметом договора о залоге (п.4 ст.350 ГК).
Указанный двухмесячный срок исчисляется со дня наложения ареста на имущество. При этом в данный период должны предприниматься действия по продаже имущества должника, а именно: передача его для торговли, организация торгов по недвижимости.
К сожалению, в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» не указано, по какой цене взыскатель может оставить за собой нереализованное имущество (за исключением невозможности реализации предмета залога). Ведь размер оценки влияет на степень удовлетворения требований взыскателя. Представляется, что такая оценка должна производиться в порядке, предусмотренном ст.52 Федерального закона «Об исполнительном производстве», с привлечением специалиста и с участием взыскателя и должника. Если взыскатель и должник не могут прийти к соглашению о цене такого имущества, оставляемого взыскателем за собой, то его цена должна определяться по начальной цене последних торгов.
Кроме того, в п.4 ст.54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» не определен порядок юридического оформления такого действия, как оставление имущества за должником. В гражданском законодательстве нет такого основания для перехода права собственности и его регистрации за новым собственником. Можно порекомендовать оформлять здесь по аналогии с правилами ст.350 ГК договор купли-продажи, подписываемый представителями специализированной организации и взыскателем.
Иногда практика идет путем составления акта о передаче имущества должника взыскателю в связи с невозможностью его реализации. В этом случае такой акт, как правоустанавливающий документ, должен содержать в себе все существенные данные, которые применительно к гражданскому обороту необходимы для сделок с данным видом имущества. Например, акт передачи недвижимого имущества должен содержать фактическую и правовую информацию, которая обязательна в соответствии с ГК для сделок с недвижимым имуществом и их последующей государственной регистрации в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, акт должен содержать необходимые правовые сведения о том, какие предпринимались меры к реализации арестованного имущества в течение двух месяцев, отпущенных на эти цели.
Если взыскатель откажется оставить за собой имущество должника, не проданное при исполнении исполнительного документа, исполнительный документ возвращается взыскателю (подпункт 5 п.1 ст.26 Федерального закона «Об исполнительном производстве»), что не препятствует новому предъявлению исполнительного документа к взысканию.
Согласно п.2 ст.237 ГК право собственности на имущество, на которое обращается взыскание по обязательствам собственника, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. Поэтому и в данном случае необходимо соблюдение правил о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, установленных законодательством для фиксации момента перехода права собственности от одного лица к другому.
В соответствии со ст.449 ГК торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Ряд вопросов рассмотрения арбитражными судами споров об оспаривании результатов публичных торгов разъяснен в пунктах 26 и 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»4 . Согласно приведенному постановлению исковое требование собственника об истребовании имущества у лица, приобретшего спорное имущество в результате публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в статье 1 Федерального закона «Об исполнительном производстве», подлежит удовлетворению в случае, если проданное с торгов имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, поскольку согласно статье 302 ГК собственник вправе в этом случае истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.
Публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в статье 1 Федерального закона «Об исполнительном производстве», могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. В случае признания торгов недействительными стороны исполнительного производства возвращаются в прежнее положение.
При обращении взыскания на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданам, следует иметь в виду ограничения, установленные в п.1 Перечня видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (Приложение №1 к ГПК РСФСР). Здесь сказано, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилой дом в отношении лиц, основным занятием которых является сельское хозяйство, если должник и его семья постоянно в нем проживают, за исключением случаев, когда взыскивается ссуда, выданная банком на строительство дома. Следует иметь в виду, что Приложение №1 с момента принятия ГПК в 1964 году не изменялось, поэтому на практике оно трактуется расширительно, в связи с чем практически невозможно выселение из единственного не только жилого дома, но и квартиры, комнаты, принадлежащих гражданам на праве собственности.
В соответствии с п.1 ст.49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Особое регулирование порядка обращения взыскания на заложенное имущество связано с необходимостью обеспечения прав залогодержателя в исполнительном производстве, а также соблюдением прав других взыскателей. Залог является одним из основных и древнейших способов обеспечения исполнения обязательств.5 Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» отражен крайне недостаточно, в связи с чем следует руководствоваться правилами параграфа 3 главы 23 ГК и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии со ст.349 ГК требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда либо нотариально удостоверенному соглашению залогодателя и залогодержателя, заключенному после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Поэтому в качестве исполнительного документа, на основании которого может производиться взыскание в отношении заложенного недвижимого имущества, выступает исполнительный лист, выданный судом общей юрисдикции или арбитражным судом. Судебный приказ, хотя и выдается судом общей юрисдикции, не может выступать в качестве основания для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество по следующим причинам. Во-первых, судебный приказ не является судебным решением, поскольку выносится по результатам облегченной судебной процедуры, не совпадающей с общими правилами судебного разбирательства, которая и оканчивается вынесением судебного решения. Во-вторых, судебный приказ согласно ст.125-1 ГПК выносится только для взыскания денежных средств или истребования движимого имущества от должника. Поэтому судебный приказ в принципе не может выноситься при необходимости обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного движимого имущества происходит также на основании решения суда, если иной порядок не предусмотрен соглашением залогодателя и залогодержателя. На предмет залога, переданный залогодержателю (договор заклада), взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок. Таким образом, на условиях, определенных в договоре залога движимого имущества, обращение взыскания может производиться и без решения суда соответствующей уполномоченной стороной договора.
Не может производиться обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество и на основании иных исполнительных документов, например, нотариально удостоверенного соглашения об уплате алиментов, постановлений органов административной юрисдикции и т.д.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена реализуемого заложенного имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодателя с залогодержателем в остальных случаях.
Представляет в этой связи интерес постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 марта 1998 г. N 7773/976, вынесенное по конкретному делу. Коммерческий банк «Тарханы» обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к открытому акционерному обществу «Паритет» об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении его начальной продажной цены. Решением от 19 августа 1997 г. иск был удовлетворен, поскольку требования основаны на договоре о залоге и законодательстве. Постановлением апелляционной инстанции от 1 октября 1997г. решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25 ноября 1997 г. отменил названные судебные акты и прекратил производство по делу, так как обращение взыскания на имущество производится на стадии исполнения решения по нормам процессуального законодательства.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагалось постановление кассационной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации удовлетворил протест по следующим основаниям. ОАО «Паритет» является должником банка «Тарханы» по кредитным договорам от 2 апреля 1996 г. №36, от 12 апреля 1996 г. №В-104. Решениями Арбитражного суда Пензенской области от 12 ноября 1996 г. по делу №А49-2633/96-60/7, от 18 февраля 1997 г. по делу №А49-191/97-9/8, от 03 июня 1997 г. по делу №А49-1251/97-77/6, вступившими в законную силу, с ОАО «Паритет» в пользу банка взысканы долги по названным кредитным договорам. В обеспечение исполнения кредитных обязательств стороны заключили договор от 12 апреля 1996 г. №И-104 о залоге здания магазина «Универсам», об обращении взыскания на имущество которого в связи с отсутствием денежных средств для исполнения указанных решений предъявлен настоящий иск. ОАО «Паритет» признал иск в части обращения взыскания на имущество, однако считает, что оснований для установления начальной продажной цены здания в судебном порядке не имеется, поскольку она согласована договором о залоге.
В соответствии со статьями 349 и 350 ГК при отсутствии соглашения сторон об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества и определении его начальной продажной цены эти вопросы решаются в судебном порядке. Таким образом, у банка имеется материально-правовое основание для рассмотрения спора в суде, а вывод кассационной инстанции о том, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется на стадии исполнительного производства в соответствии с процессуальным законодательством, неправомерен.
В основу решения суда первой инстанции об установлении начальной продажной цены заложенного здания положено заключение общества с ограниченной ответственностью «Региональное агентство оценки», определяющее рыночную цену здания. Такой подход к оценке имущества должника соответствует нормам Федерального закона «Об исполнительном производстве» (статья 52). При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а постановление кассационной инстанции подлежит отмене, как не соответствующее законодательству. Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 АПК, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 ноября 1997 г. по делу №А49-2049/97(13/17) Арбитражного суда Пензенской области и оставил в силе решение от 19 августа 1997 г. и постановление апелляционной инстанции от 1 октября 1997г. Арбитражного суда Пензенской области.
Можно привести также ряд положений из Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, направленного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №26 от 15 января 1998 г.7 Из положений Обзора следует, что нарушение обязанности суда по определению начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества является основанием для отмены судебного акта. Поэтому в подобных случаях судебные приставы-исполнители должны ставить перед соответствующим судом, вынесшим решение, вопрос о разъяснении такого судебного акта с целью конкретного определения начальной продажной цены либо о принесении протеста в порядке надзора.
Так, при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества (п.5 Обзора). Сбербанк России предъявил иск к индивидуальному частному предприятию об обращении взыскания на заложенное оборудование в счет погашения задолженности предприятия по кредитному договору. Установив обоснованность иска и учитывая, что предметом договора о залоге выступало имущество, стоимость которого значительно превышала размер предъявленных залогодержателем требований, арбитражный суд указал в решении, что взыскание производится за счет заложенного имущества в пределах установленной судом суммы долга. При изложении резолютивной части решения судом не учтены требования п.3 ст.350 ГК, согласно которому в решении суда об обращении взыскания на предмет залога должна быть определена начальная продажная цена заложенного имущества. В подобных случаях арбитражным судам необходимо учитывать, что нарушение требований п.3 ст.350 ГК может привести к существенному ущемлению имущественных прав залогодателя в процессе последующей реализации принадлежащего ему имущества.
При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества (п.6 Обзора). Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью об обращении в судебном порядке взыскания на заложенное недвижимое имущество в счет исполнения обязательств ответчика по кредитному договору. По существу заявленных требований товарищество не возражало. Как было установлено судом, при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заемщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу. Учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге. По мнению истца, возражавшего по существу указанного ходатайства, установление в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, отличной от его оценки в договоре о залоге, без согласия залогодержателя не допускается.
При принятии решения по делу арбитражный суд исходил из следующего. В соответствии с п.3 ст.350 ГК в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. В этой связи довод залогодержателя о якобы имеющей место попытке залогодателя односторонне изменить условия договора о залоге в части оценки предмета залога не соответствует действительности. Согласно требованиям ст.53 АПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Кроме того, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества должно быть документально обосновано.
Таким образом, с учетом того, что в ходе рассмотрения указанного спора залогодержателем не доказана обоснованность своей позиции, а залогодателем, напротив, представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, арбитражный суд обоснованно удовлетворил ходатайство ответчика об установлении начальной продажной цены подлежащего реализации объекта недвижимости в соответствии с представленным заключением экспертизы.
При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Требование кредитора к залогодателю, не являющемуся должником по основному договору, ограничивается суммой, вырученной от реализации предмета залога (п.7 Обзора). Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному частному предприятию и обществу с ограниченной ответственностью о взыскании 8 млрд. рублей задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Как следовало из материалов дела, кредит в сумме 1,5 млрд. рублей был выдан индивидуальному частному предприятию, а залогодателем выступило общество, предоставив в качестве предмета залога речное судно, оцененное сторонами по договору в 2 млрд. рублей. Арбитражный суд удовлетворил требования истца полностью за счет залогодателя, указав в резолютивной части решения: обратить взыскание на имущество общества с ограниченной ответственностью, стоимость которого составляет в сумме 8 млрд. рублей.
Отменяя данное решение, кассационная инстанция указала, что характер обязательства лица, предоставившего кредитору обеспечение на случай неисполнительности должника, обусловлен характером избранного способа обеспечения. В частности, сущность залога как способа обеспечения исполнения основного обязательства состоит в праве кредитора (залогодержателя) потребовать реализации предмета залога и передачи ему вырученных по такой реализации денежных средств в размере, не превышающем суммы задолженности по обеспеченному обязательству.
При недостаточности вырученных средств для покрытия требований кредитора (залогодержателя) последний имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п.5 ст.350 ГК). Таким образом, при рассмотрении данного спора необходимо было исходить из следующего. Поскольку залогодателем выступило третье лицо, не являющееся должником по основному договору, его обязательства перед залогодержателем не могли превышать сумму, вырученную от реализации заложенного имущества. В связи с этим в резолютивной части постановления кассационной инстанции указано о взыскании с индивидуального частного предприятия 8 млрд. рублей задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее обществу, в счет погашения этой задолженности.
При обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда разрешаются следующие вопросы. Согласно ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 50 данного закона (речь идет о тех случаях, когда основным является обязательство, исполняемое периодическими платежами).
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны: сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда, во-первых, залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; во-вторых, предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать в том числе то обстоятельство, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).
Отсрочка реализации заложенного имущества должна быть оформлена путем вынесения определения соответствующего суда, вынесенного в порядке ст.18 федерального закона «Об исполнительном производстве».
В соответствии с п.6 ст.46 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае, когда должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, взыскание обращается на его долю, определяемую в соответствии с федеральным законом. Таким образом, необходим реальный выдел доли должника.
Согласно ст.254 ГК раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 ГК постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено ГК, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.
Применительно к совместной собственности супругов установлен следующий регламент. Согласно п.1 ст.38 СК раздел общего имущества супругов может быть произведен в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. По смыслу СК такой раздел может быть произведен как по соглашению супругов, в том числе нотариально удостоверенному, так и по решению суда. Кредитор одного из супругов в любом случае в соответствии со ст.46 СК вправе требовать в судебном порядке выдела доли супруга-должника, поскольку по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга.
Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них. Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов было приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или на его часть.
Кроме того, супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора. Кредитор (кредиторы) супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке, установленном статьями 451-453 ГК (ст.46 СК).
При реализации принадлежащей должнику доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности не имеют права преимущественной покупки (п.1 ст.250 ГК). В таком случае они вправе участвовать в публичных торгах на общих началах с другими покупателями.
Возникает также вопрос о применимости положений ст.255 ГК, устанавливающей общий порядок обращения взыскания на долю в общем имуществе. Согласно ст.255 ГК кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
Данные предписания ст.255 ГК применимы к отношениям гражданского оборота, имеющим частно-правовой характер, но никак не к исполнительному производству, содержащему публично-правовой регламент. Следует учитывать и чисто терминологическое различие, связанное с тем, что в исполнительных отношениях участвует не просто кредитор, а лицо, права которого подтверждены исполнительным документом и которое занимает в силу этого правовое положение взыскателя. Ставить вопрос о реализации имущества должника в общей собственности в зависимость от поведения остальных участников будет вряд ли правомерно. Поэтому реализация имущества должника в общей собственности должна происходить в общем порядке, установленном исполнительным законодательством.
В настоящее время по гражданскому и семейному законодательству совместная собственность возможна в отношениях между супругами, а также применительно к имуществу крестьянского (фермерского) хозяйства. В период приватизации жилых помещений имела место практика передачи в совместную собственность граждан квартир и комнат в соответствии с Законом Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального жилищного фонда».
Выделение доли должника при совместной собственности применительно к исполнительному производству прямо не урегулировано, поэтому здесь возникает вопрос о процедуре такого выделения. В ст.378 ГПК был установлен следующий порядок выделения доли должника в имуществе, которым он владеет совместно с другими лицами. Согласно ст.378 ГПК (с учетом терминологии ГПК) определение доли должника в имуществе колхозного двора или хозяйства граждан, занимающихся индивидуальной трудовой деятельностью в сельском хозяйстве, при недостаточности имущества должника для погашения взыскиваемой суммы производится судом по представлению судебного исполнителя. О времени и месте заседания извещаются должник и заинтересованные лица, однако их неявка не является препятствием для рассмотрения представления. На определение суда по вопросу о доле должника в имуществе двора или хозяйства может быть подана частная жалоба или принесен протест. Ряд специалистов полагает, что данный порядок применяется и в настоящее время.8
Более правильным, на наш взгляд, является применение в данном случае ст.46 СК, согласно которой выдел доли супруга-должника из общего имущества супругов должен происходить на основании решения суда по требованию кредиторов должника. Судебный пристав-исполнитель к числу кредиторов должника не относится, поэтому такого рода иски в суды общей юрисдикции должны подаваться кредиторами, признанными взыскателями в исполнительном производстве на основании соответствующих исполнительных документов.
Аналогичные вопросы могут возникнуть и при исполнении исполнительных документов арбитражных судов при обращении взыскания на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, споры с участием которых подведомственны арбитражным судам.
Поскольку исполнительное законодательство не дает прямого ответа на вопрос, в каком порядке должно происходить выделение долей в имуществе, принадлежащем должнику на праве совместной собственности с другими лицами, при обращении на него взыскания по актам арбитражного суда, то можно рекомендовать взыскателям обращаться также в суды общей юрисдикции с исками о выделе такой доли. Данные дела не подведомственны арбитражным судам в связи с особенностями их субъектного состава. В качестве соответчика необходимо привлекать другого супруга, который может не иметь статуса индивидуального предпринимателя. В будущем при совершенствовании норм исполнительного законодательства данный вопрос должен найти разрешение в плане его процедурного упрощения.
Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке происходит следующим образом. Данная процедура применительно к обращению взыскания на заложенное недвижимое имущество особо регламентирована в ст.55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Хотя такая реализация имущества и происходит вне рамок исполнительного производства, она носит публичный характер, поскольку подчиняется всем общим правилам реализации с торгов.
Общим правовым основанием для удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд выступает нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.
В качестве примера можно привести постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 декабря 1998 г. №5657/98.9 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 06.05.96 по делу №А58-761/96 и установил следующее.
Акционерная фирма «Меркурий» обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к индивидуальному частному предприятию «Вилия» о взыскании задолженности в размере 1 900 420 833 рублей и возмещении убытков, причиненных утратой имущества, в размере 3 339 327 360 рублей. Решением от 06.05.96 исковые требования удовлетворены полностью.
В протесте заместителя Генерального прокурора Российской Федерации предлагалось решение отменить в связи с его незаконностью и необоснованностью, дело направить на новое рассмотрение. Президиум решил, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Вынося решение в части взыскания задолженности в размере 1 900 420 833 рублей, суд исходил из того, что по договору от 14.06.94 истец передал ответчику векселя на 1 000 000 000 рублей, полученные от Департамента пенсионной службы Республики Саха (Якутия) на основании кредитного договора от 20.07.94.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05.02.96 по другому делу (№1766) с фирмы «Меркурий» в пользу названной службы взысканы долг и проценты в общей сумме 1 879 722 222 рубля, образовавшейся в связи с неисполнением кредитного договора от 20.07.94.
Однако судом не исследован договор от 14.06.94 и не определен характер правоотношений между фирмой «Меркурий» и ИЧП «Вилия», в частности, не определено, в каком порядке, на каких основаниях и условиях передавались векселя. В связи с этим суду также следовало уточнить предмет и основания исковых требований фирмы «Меркурий».
Удовлетворяя иск в части возмещения убытков, причиненных утратой имущества, суд признал установленным факт обращения изыскания по исполнительной надписи нотариуса на производственную базу фирмы «Меркурий» стоимостью 3 339 327 360 рублей. Это имущество на основании договора о совместной деятельности от 10.03.94, заключенного между фирмой «Меркурий» и ИЧП «Вилия», являлось предметом залога по кредитному договору акционерного коммерческого банка «Аэрофлот» и ИЧП «Вилия» от 24.08.94.
Между тем этот вывод сделан судом по неполно исследованным обстоятельствам и не основан на имеющихся в деле доказательствах. В деле имеется договор о залоге имущества (производственной базы, расположенной по адресу: г. Якутск, Вилюйский пер., 22), заключенный 24.08.94 между фирмой «Меркурий» (залогодатель) и АКБ «Аэрофлот» (залогодержатель) в обеспечение возврата кредита, полученного ИЧП «Вилия» в АКБ «Аэрофлот» по кредитному договору от 24.08.94 в размере 1 000 000 000 рублей. Однако в материалах дела нет данных о государственной регистрации договора о залоге по месту нахождения недвижимого имущества, предусмотренной ст.43 Закона РСФСР «О залоге» (действовавшего в тот момент). Установление этого факта имеет значение для дела, поскольку ст.11 указанного Закона определяла, что отсутствие такой регистрации является основанием для признания незаключенным договора о залоге.
В деле также отсутствуют исполнительная надпись нотариуса, документы, устанавливающие стоимость заложенного имущества и доказательства, подтверждающие его передачу залогодержателю. Суд не исследовал и вопроса о размере задолженности ИЧП «Вилия» перед АКБ «Аэрофлот» и не определил размера реального ущерба, понесенного истцом.
Учитывая, что в сфере судебного рассмотрения находились и права АКБ «Аэрофлот», суду необходимо было на основании ст.39 АПК привлечь его к участию в деле в качестве третьего лица. Кроме того, в судебном акте нет ссылок на нормы материального права, в соответствии с которыми суд принял решение. Таким образом, решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) подлежит отмене, как принятое по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения спора, и в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, а дело — направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду необходимо также учесть, что согласно п.1 ст.349 ГК требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Учитывая изложенное, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 06.05.96 по делу №А58-761/96 отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
Удовлетворение требований залогодержателя в указанном порядке не допускается, если:
1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.
В федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» различаются обязательные и факультативные положения нотариально удостоверенного соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество.
При заключении нотариально удостоверенного соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны обязательно предусмотреть в нем:
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
К числу факультативных условий нотариально удостоверенного соглашения относятся следующие. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть:
1) реализацию заложенного имущества одним из способов, указанных в статье 56 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также и о договоре комиссии.
Следует иметь в виду, что, как всякая гражданско-правовая сделка, соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.
В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подробно раскрыты способы реализации заложенного имущества. Согласно ст.56 указанного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку законом об ипотеке не установлены иные правила. Однако в настоящее время процессуальное законодательство (ГПК и АПК) такого порядка не содержит, если не считать правил публичных торгов по жилым домам в ГПК (ст.399-405). Поэтому практическое значение имеет порядок проведения публичных торгов, установленный в ГК (ст.447-449) и в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно п.2 ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в нотариально удостоверенном соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. Однако реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество не может быть обращено во внесудебном порядке.
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами ст.447-449 ГК и ст.57-61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующим оформлением уступки данного права.
Порядок проведения публичных торгов согласно ст.57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заключается в следующем. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за месяц до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены. Так, в Свердловской области таким органом является «Областная газета», в которой производятся соответствующие публикации.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах, во всяком случае, имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 ГК, которые сводятся к следующему. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В целом ряде случаев публичные торги могут быть объявлены несостоявшимися. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;
2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее, чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.
Если указанное соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны ранее указанными причинами (подпункты 1 и 2 пункта 1 ст.58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в ранее указанном порядке.
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п.1 ст.58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Как видно, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлен больший размер скидки для залогодержателя при приобретении заложенного недвижимого имущества, нежели в п.4 ст.350 ГК для других видов заложенного имущества. Согласно п.4 ст.350 ГК при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10 процентов ниже первоначальной продажной цены на повторных торгах. Поэтому применительно к недвижимому имуществу размер такой оценки может быть снижен и до 25 процентов, но от цены на первых публичных торгах. Право определения размера скидки принадлежит по смыслу закона залогодержателю совместно с судебным приставом-исполнителем, поскольку закон указывает только верхний ее предел (не более 10 либо 25 процентов).
Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 ГК. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
При продаже заложенного имущества на аукционе в соответствии со ст.59 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Следует иметь в виду, что в соответствии со ст.54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» любая продажа имущества в рамках процедур принудительного исполнения должна осуществляться специализированной организацией. Поэтому указанный порядок проведения аукциона может применяться только при его проведении на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя во внесудебном порядке.
Прекращение обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и его реализации происходит следующим образом. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на имущество, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.
Согласно п.7 ст.350 ГК соглашение, ограничивающее право должника или залогодателя прекратить обращение взыскания на предмет залога путем исполнения основного обязательства, является ничтожным.
Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.
Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного недвижимого имущества, регулируется ст.61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится судебным приставом-исполнителем, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, то с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. 334 и п.п. 5 и 6 статьи 350 ГК, а также ст.46 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачисляются в соответствующий бюджет.
Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основаны на залоге (п.5 ст.350 ГК). Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
В законе прямо не урегулирован вопрос, связанный с возможностью обращения взыскания на предмет залога по требованию взыскателя, не являющегося залогодержателем. В ГК и Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подробно регламентируется порядок исполнения требований взыскателя, являющегося одновременно залогодержателем.
Между тем нередки ситуации, когда залогом обеспечиваются обязательства, относящиеся, например, к пятой очереди (по кредитному договору), а к должнику предъявляются требования взыскателей, относящиеся к предшествующим очередям, например, по зарплате, налоговым платежам и платежам в государственные внебюджетные фонды. В том случае, если у должника нет другого имущества (либо его недостаточно для полного погашения требований предшествующих очередей), кроме как находящегося под залогом с целью обеспечения взыскания пятой очереди, по смыслу п.1 ст.49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» возможно обращение взыскания и на такое заложенное имущество.
Можно, конечно, возразить, указав, что тем самым залог утрачивает свою обеспечительную роль как гарантия исполнения основного обязательства. Однако исполнительное производство имеет публично-правовой характер, поэтому при противоречии частно-правового регламента ГК и публично-правового регламента исполнительного производства приоритет принадлежит нормам исполнительного законодательства. Процедура обращения взыскания на заложенное имущество взыскателями, которые не относятся к числу залогодержателей, и порядок его принудительной реализации подчиняются общим правилам исполнительного производства, о которых речь шла в комментарии к данной и другим статьям Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Согласно п.2 ст.49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества. Такая правовая ситуация также вполне возможна по изложенным ранее обстоятельствам. При исполнении данного положения закона возникает вопрос о порядке удовлетворения требований кредиторов предшествующих очередей. Ведь взыскатель-залогодержатель для удовлетворения своих требований получил не денежные средства, а непосредственно само имущество. Поэтому вряд ли такого залогодержателя можно обязать уплатить другим кредиторам должника денежные средства.
Поскольку в п.2 ст.49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» идет речь об удовлетворении требований из стоимости заложенного имущества, то здесь возможны два варианта юридических действий. Во-первых, залогодержатель вправе с целью удовлетворения требований кредиторов, имеющих преимущества перед его требованием, выплатить им денежные средства в размере их требований, но не свыше стоимости имущества, по которой оно было передано в собственность залогодержателя. Во-вторых, при отсутствии возможностей у залогодержателя выплатить стоимость данного имущества другим кредиторам должны быть проведены новые торги в соответствии с ранее изложенным порядком принудительной реализации заложенного имущества. В этом случае все расходы по проведению торгов, очевидно, следует возместить также из той денежной суммы, которая будет выручена после проведения торгов.
Следует иметь в виду, что при выселении из жилых домов и квартир, являвшихся объектом договора залога, имеется ряд особенностей, которые заключаются в следующем.
Согласно ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.
Принудительное выселение лиц, проживающих в заложенном жилом помещении, возможно только в следующем случае. После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условиях, что:
- жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже — до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.
Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу, а условия его расторжения определяются законодательством.
Таким образом, изложенный порядок обращения взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве показывает необходимость одновременного применения как процедурных норм Федерального закона «Об исполнительном производстве», так и положений соответствующего гражданского законодательства, прежде всего ГК и федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Существующие проблемы в данной сфере юридической деятельности могут быть преодолены как постепенным развитием судебной практики, так и путем совершенствования законодательства.
|
