написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2-3 (3-4) 2000г

«В редакции журнала» (дискуссия по проблемам инвестиционной политики в г.Москве)

12 июня 2000 г. в редакции журнала состоялась научная дискуссия по проблемам инвестиционной практики в г. Москве.

В дискуссии приняли участие члены редакционной коллегии журнала, видные ученые, занимающиеся изучением столичного рынка недвижимости, бизнесмены, строители, сотрудники Московской Мэрии.

Предметом обсуждения был комплекс вопросов, связанных со всесторонней оценкой складывающейся конъюнктуры во взаимодействии субъектов инвестиционного процесса в г. Москве.

Во вступительном слове главный редактор журнала С.О.Бочков подчеркнул актуальность обсуждаемой темы в контексте общих задач повышения эффективности городской экономики, увеличения отдачи от использования городской собственности, активизации инвестиционного процесса, — тех задач, на решение которых нацелен журнал.

В выступлениях большинства участников дискуссии была подчеркнута большая важность этой проблемы, необходимость активизации работы по привлечению инвесторов для целей дальнейшего развития городского хозяйства Москвы.

Академик А.С. Жолков, открывая дискуссию, подчеркнул, что в целях улучшения привлекательности столичного инвестиционного рынка городские власти постоянно совершенствуют общегородской порядок работы с инвестором. При этом возникает острая необходимость корректировки механизма привлечения капитала в сферу столичной экономики с учетом новых тенденций и реалий развития. В этом направлении большая работа ведется в совете по изучению производительных сил Министерства экономики и РАН под руководством профессора А.Н. Гладышева.

Большую значимость, по мнению А.С.Жолкова, имеет вопрос о долевом участии коммерческих инвесторов в реализации программ социального развития города и его инженерного хозяйства. Подробно на этой проблеме остановился А.Н.Гладышев. В своем выступлении он дал развернутый анализ эволюции нормативно-правовой документации, регулирующей согласование интересов города и инвесторов, оценку этих документов с позиций требований сегодняшнего дня, выработку подходов к совершенствованию механизма привлечения средств к развитию социальной и инженерной инфраструктуры города.

Нормативно-творческая работа городских властей:

а) свидетельствует об огромном объеме (за последние 10 лет по рассматриваемой проблеме принято около 50 постановлений Правительства Москвы, распоряжений Мэра и его заместителей);

б) отражает поиск более эффективных путей сбалансированности интересов города и инвестора;

в) показывает движение от разрозненной системы показателей к единому показателю (решение Вице-мэра Москвы №159 от 03 марта 1992г. о 60% отчислений на развитие социальной и инженерной инфраструктуры, постановление Правительства Москвы №15 от 13.01.98. об оплате 100 долл. за 1 кв. м жилой площади на развитие инженерной инфраструктуры; распоряжение Мэра Москвы № 951 от декабря 97 о 40% рентабельности на сумму вложенных инвестором средств и т.д.);

г) направляется на повышение ответственности за качество проектирования и смет, что позволяет сократить количество дополнительных соглашений к инвестиционным проектам.

К настоящему времени сложились следующие методы согласования интересов города и инвестора:

а) административно-распорядительный (постановления Правительства, распоряжения Мэра, нормативно-правовые акты федеральных органов власти), обеспечивающий государственное регулирование инвестиционных процессов;

б) договорно-контрактный, в том числе. осуществляемый на базе аукционов и конкурсов, обеспечивающий прямое взаимодействие между городом и инвестором в рамках действующего нормативно-правового поля;

в) организационно-финансово-экономический (создание механизма гарантий Правительства инвесторам, организация инвестиционно-отраслевого банка, формирование социального фонда для компенсации дополнительных затрат инвестором, не предусмотренных проектом).

По нашему мнению, на сегодня механизм согласования интересов города и инвестора достаточно сложен, не всегда понятен и прозрачен и, самое главное, не позволяет инвесторам уже на старте определить результаты своей деятельности. В этих условиях инвестор не спешит вкладывать капитал.

Надо выстроить систему нормативно-правовой документации, работающую в новых условиях. Каждый из рассмотренных нормативно-правовых документов отражает наиболее острые проблемы своего времени, направлен на разрешение болезненных проблем и, несомненно, сыграл важную роль в совершенствовании механизма взаимодействия города и инвестора. Словом, создавалась работающая на практике нормативно-правовая база. Поэтому на основе всестороннего анализа из этих документов надо отобрать наиболее эффективные элементы — «кубики» и сложить из них целостную систему, которая, как нам представляется, может работать в современных условиях. Естественно, система должна быть дополнена недостающими «кубиками». При этом особое внимание необходимо уделить:

  • увязке нормативно-правовых документов г.Москвы с федеральными законами и другими нормативно-правовыми актами;
  • обоснованию показателей долевого участия инвесторов в развитии инженерной и социальной инфраструктуры города с учетом функционального назначения и месторождение инвестиционного объекта (разная рента);
  • правильному решению этого вопроса, от которого в значительной мере зависит эффективность капитала, а следовательно, заинтересованность инвестора вкладывать средства в развитие инженерной и социальной инфраструктуры;
  • созданию на базе существующих разнообразных методик расчетов обременений инвестора единой методики с утверждением ее в качестве обязательного нормативно-правового документа;
  • повышению стабильности нормативно-правовых документов с целью повышения к ним доверия инвесторов;
  • разграничению статуса нормативно-правовых документов.

Видимо, необходимо четко разграничить документы, вводимые в оборот постановлением Правительства, распоряжением Мэра или его заместителей. Вряд ли правильно, когда постановление Правительства отменяется или коренным образом меняется распоряжением Мэра, а распоряжение Мэра изменяется распоряжением его заместителя. Представляется, что базовые документы должны приниматься постановлением Правительства, их частные уточнения — распоряжением Мэра и организационно-исполнительные — заместителем Мэра. Только в этом случае инвестор будет знать, где, когда и как отстаивать свои интересы, только в этом случае можно избавить его от долгого и безрезультативного хождения по кругу.

Далее А.С.Жолков изложил основные положения концепции экономической заинтересованности инвестора в развитии городского хозяйства.

1. Рентабельность финансовых ресурсов инвестора, вкладываемых в развитие городского хозяйства, должна обеспечивать его интерес с учетом непрерывного удорожания строительства, тенденции снижения цен на жилье, риска. При обременении инвестора необходимо учитывать тенденции в стоимости жилья, издержек строительства, рентабельность строительного производства. Рентабельность инвестируемого объекта, более предпочтительная, чем в других сферах приложения капитала, — основное условие привлечения средств инвестора на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города. В распоряжении Мэра Москвы №951, как уже отмечалось выше, предложен показатель 40% рентабельности на сумму вложенных инвестором средств (в развитых странах этот показатель не превышает 12-15%). Думается, норма рентабельности в строительстве должна быть представлена шкалой, нижний уровень которой определяется процентной ставкой государственного банка, а верхний — максимальной рентабельностью в какой-либо отрасли экономики. Однако этот показатель требует серьезных научных обоснований и практической апробации.

2. Обременение инвестора городом должно определяться одним понятным и прозрачным нормативом (например, процент отчислений от финансовых ресурсов, направляемых инвестором на строительство жилья) не снижающим заданную рентабельность и не допускающим удорожание строительства жилья. Этот показатель призван:

  • заменить десятки показателей, регулирующих экономические взаимоотношения города и инвестора, и тем самым упростить всю систему расчетов между ними, сделать их прозрачными и понятными;
  • обеспечить гармонизацию, сбалансированность интересов города и инвестора, ибо превалирование интересов той или другой стороны, как минимум, снижает реальность осуществления инвестиционного проекта;
  • решить задачу выравнивания условий реализации инвестиционных проектов на разных землеотводах г. Москвы; с этой целью процент отчислений в фонд города на инвестируемый капитал должен быть дифференцирован с учетом дифференциальной ренты земельных участков, выделяемых под застройку на территории города, важности объекта для городского хозяйства, его функционального назначения и т.д.;
  • обеспечить стабильность экономических взаимоотношений города и инвестора, пересматривая показатели не чаще, чем 1 раз в 5 лет.

Здесь уместно привести зарубежный опыт сотрудничества муниципальных властей и инвесторов. Это сотрудничество зиждется на двух позициях:

  • предоставлении муниципальными органами власти инвесторам земельных участков (со всеми коммуникациями) под застройку при условии, что 15-20% введенного жилищного фонда будет отдано муниципалитетам, инвесторы примут долевое участие в строительстве городской инфраструктуры;
  • обеспечении интересов инвестора посредством законодательно введенного предела суммарного процента взимаемого налога, который не должен превышаться.

3. Единый норматив обременения может быть дифференцирован в зависимости от ренты местонахождения и функционального назначения инвестиционного объекта. Этот показатель должен входить в пакет конкурсных документов.

4. Проплата инвесторам доли в строительстве инженерной и социальной инфраструктуры, видимо, должна иметь 2 срока: первый — на стадии получения разрешения на проведение строительных работ; второй — на стадии эксплуатации. Здесь нужны соответствующие обоснования и расчеты.

5. Размер соглашений на дополнительные работы, не предусмотренные проектом, не должен превышать определенных параметров и компенсироваться за счет участника инвестиционного проекта, допустившего просчеты и нарушения.

6. Создание инвестиционных структур:

  • орган, ведающий выдачей гарантий Правительства;
  • инвестиционно-страховой банк;
  • компенсационный фонд.

По мнению инвесторов и подрядчиков, которое высказал Председатель строительного кооператива «Вклад» М.Г.Сальков, взаимоотношения инвесторов и города остаются до последнего времени сложными, не очень прозрачными и сдерживают приток частного капитала в развитие городского хозяйства.

Участники дискуссии высказались за проведение в столице делового совещания инвесторов по этой проблеме. Идея была поддержана городскими властями, в настоящее время начата организационная подготовка такого совещания, ориентировочные сроки его проведения — сентябрь — октябрь месяц 2000г.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100