|
О Поземельной книге на недвижимость в Москве
Горюнов В.А., генеральный директор ЗАО «Право и недвижимость», член-корреспондент Международной академии инвестиций и экономики строительства
Одним из настоятельных требований процесса преодоления бедственного состояния современной российской экономики является упорядочение общественных отношений в сфере недвижимого имущества путем четкой регламентации прав, обязанностей и ответственности субъектов этих отношений.
Решить эту проблему невозможно без создания эффективно работающего правового поля, включающего в себя уже существующие, но не работающие, а также вновь создаваемые законы. В рамках этого поля должны совместно работать инвестор, кредитор и правительственные структуры. Правовое поле создает механизм, обеспечивающий интересы, права и обязанности всех сторон, участвующих в этом процессе, и обеспечивает правовую защиту кредитора и инвестора.
Механизм должен регулировать весь комплекс вопросов в процессе инвестирования, в то же время его отсутствие приводит к потере потенциальных инвесторов и кредиторов. Иностранные и российские инвесторы готовы вложить в экономику города капиталы в случае, если созданное правовое поле будет реально функционирующим, прозрачным (информационно открытым, прогнозируемым и легко контролируемым на всех уровнях) и стабильным.
Для решения этой проблемы, а также для устранения существующих правовых пробелов необходимо принятие ряда законов, из которых основополагающим должен стать Закон «О Поземельной книге на недвижимость в городе Москве».
Проект предлагаемого закона предусматривает дополнение существующего механизма регистрации прав на недвижимость в городе с помощью введения Поземельной книги, которая является документом на недвижимость, аналогичным паспорту физического лица. В настоящее время регистрация осуществляется Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и завершается выдачей свидетельства. Данная система требует доработки ввиду некоторых ее недостатков. Так, она не предусматривает ни механизма аренды, залога, ни регистрации банкротства, судебных решений и выдачи закладной. Все эти проблемы можно решить введением в механизм регистрации Поземельной книги — документа системы подтверждения прав на недвижимое имущество, в котором будут содержаться сведения юридического и экономического характера, касающиеся прав субъектов на недвижимое имущество.
На данный момент законопроект прошел согласование с заинтересованными органами государственной власти. Многие из них внесли свои предложения и замечания, которые были учтена разработчиками и нашли отражение в проекте.
Институт Поземельной книги существовал ранее как за рубежом (в Германии), так и в России. В Германии Поземельная книга была закреплена в известном земельном законе (Allgemeines Landrecht 1874 года), где был провозглашен общий принцип, в силу которого залоговое право считается законным только при внесения его в Поземельную книгу. По данному закону вещное право на недвижимость неразрывно связано с записью в Поземельной книге. Один этот формальный момент придавал специфическую силу залогу. Это положение стало началом новой эры в истории ипотечного законодательства Западной Европы, так как, во-первых, придавало ипотеке и земельным правоотношениям публичный характер, во-вторых, придавало им устойчивость и определенность, в-третьих, исключало пестроту законодательных норм в этой области правовой жизни. Окончательно данный вопрос был урегулирован в 1911 году обязательным введением во всех германских землях территориальных поземельных книг.
Институт Поземельной книги существовал в России в царское время и в первые годы советской власти. В Москомземе и Москомархитектуре имеются сохранившиеся книги 1937 года, в которые занесены сведения о юридических и физических собственниках зданий. В 1953 году Поземельная книга была заменена техническими паспортами БТИ и выписками из них. Но ни эти технические паспорта БТИ, ни выписки из них не дают полную информацию о правовом состоянии недвижимости и ее собственнике.
Введение Поземельной книги сейчас обусловлено прежде всего необходимостью привлечения новых инвестиций и активного использования недвижимого имущества, обращенного в настоящее время в омертвленный капитал, а значит,необходимостью создания правового поля, аналогичного существующему во всем мире. Стержнем его является Поземельная книга.
Поземельная книга создаст правовой механизм, способствующий эффективной и полной работе нескольких законодательных документов, к которым следует отнести Гражданский кодекс РФ ст. 131 п.З, Федеральный закон от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 08.01.98 №6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральный закон от 16.07.98г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и направленный на нормализацию работы экономики. Поземельная книга даст возможность, не нарушая существующей правовой системы, обеспечить взаимодействие вышеназванных законов, а также законов, которые будут приняты для решения проблемы привлечения инвестиций, и создать механизм, аналогичный мировому, в котором каждый субъект будет законно и документально защищен в свои правах. Она необходима для создания единого правового механизма, регулирующего оборот недвижимости и экономику в целом.
В соответствии с проектом Закона «О Поземельной книге на недвижимость в городе Москве» Поземельная книга будет выдаваться МосгорБТИ и храниться у собственника. Государственная регистрация в Поземельной книге полностью соответствует Федеральному закону от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Копия Поземельной книги будет находиться в Московском городском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сама книга будет состоять из четырех разделов: описание объекта недвижимости, стоимостные показатели, записи о собственнике объекта недвижимости и обладателе иных вещных прав на него, отметки об ограничениях. Все изменения, касающиеся определенного объекта недвижимости, будут регистрироваться в Поземельной книге. Таким образом, Поземельная книга будет содержать все сведения, которые могут понадобиться собственнику для осуществления своих прав на недвижимость. Контрагенту собственника достаточно будет заглянуть в Поземельную книгу, хранящуюся у собственника, чтобы удостовериться, что тот имеет все права на распоряжение соответствующей недвижимостью. В Поземельной книге будет указан собственник объекта недвижимости, ее оценка, все лица, обладающие какими либо правами в отношении данного объекта, ограничения, наложенные на объект судом, законом или договором. Это облегчит операции с недвижимостью и позволит эффективно использовать ее в городском хозяйстве, в том числе через механизм ипотеки.
В современных условиях инфляции залог приобретает все большее значение среди других способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором, причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога,что дает ему преимущество перед другими кредиторами. В-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.
Надежность ипотечного кредитования состоит еще и в том, что государство защищает залогодержателя даже при банкротстве залогодателя.
Кредитование под залог недвижимого имущества может решить проблему нехватки денежных средств у государственных и муниципальных образований, ведь они являются самыми крупными собственниками недвижимости на территории Российской Федерации. В настоящее время вся эта недвижимость практически обращена в омертвленный капитал и не используется.
Первые попытки приживления ипотеки не принесли ожидаемого успеха. Неудачей закончились и попытки создания ипотечных банков. Большинство из них прекратили свое существование, даже не выйдя на исходные минимальные нормативы по соотношению уставного и привлеченного капиталов. Причина неудач заключается в недостатках правовой среды, в разрозненности и несогласованности законодательных документов и отсутствии самого механизма залога недвижимости, являющегося связующим звеном между законодательством и практикой его применения в современных экономических условиях.
В последние годы развитие элементов ипотечного кредитования стало осуществляться не через специализированные ипотечные банки, а в рамках деятельности наиболее крупных универсальных банков. Но и здесь положительных результатов не было, так как процентные ставки по выдаваемым универсальными банками кредитам под залог недвижимости чаще всего превышали уровень ставок по обычным кредитам. Это нельзя назвать положительным фактором, влияющим на развитие жилищного строительства и других значимых секторов российской экономики.
Одновременно с регистрацией залога Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Поземельную книгу будет вносится запись о выдаче закладной с указанием ее номера, владельца и даты выдачи. Таким образом, Закон «О Поземельной книге на недвижимость в городе Москве» будет способствовать появлению и распространению в виде ликвидной ценной бумаги закладной, предусмотренной Федеральным законом от 16.07.98 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Появление закладной даст возможность выпускать ипотечные облигации и положительно скажется на оборачиваемости денежных средств в стране. Деньги будут не только средством накопления и платежа, но и средством обращения, что особенно важно в условиях финансового кризиса в России.
Введение Поземельной книги в Москве значительно улучшит инвестиционный климат, так как создаст отвечающий международным требованиям механизм регулирования рынка недвижимости, благодаря которому инвестор (кредитор) будет законно и документально защищен в своих правах.
Для города появление Поземельной книги помимо привлечения инвесторов и кредиторов означает значительное упрощение сбора налогов. Все сведения из Поземельной книги будут поступать в единый информационный центр — Городской кадастр, а оттуда в налоговую службу города. Информация об оценке недвижимости и сделках станет общедоступной. Это практически сведет к нулю возможность укрывать и занижать налоги с недвижимости и сделок с ней. Кроме того, введение Поземельной книги даст возможность эффективно использовать объекты недвижимости, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Подводя итоги, нужно сказать что на данном этапе развития экономики введение в Москве Поземельной книги необходимо, так как:
1) без нее существующие законодательные акты не могут действовать в полной мере;
2) Поземельная книга — основной стержень механизма привлечения российских и иностранных инвесторов и кредиторов, поскольку она сможет дать им стопроцентную гарантию возврата вложенных финансовых средств. Поземельная книга снижает риск инвесторов и кредиторов, делает операции с недвижимостью менее рискованными. Поземельная книга будет способствовать развитию ипотечного кредитования и выдаче закладных — именных ценных бумаг;
3) эффективное использование недвижимости, которая в настоящее время выведена из оборота и обращена в омертвленный капитал, в имущественном обороте возможно только в том случае, когда есть механизм четкого определения прав на недвижимое имущество и работы с ним банков и других кредитных организаций, который создаст Поземельная книга;
4) Поземельная книга будет способствовать упорядочению оборота недвижимости, эффективному и полному сбору налогов.
| 
