написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2-3 (3-4) 2000г

Основы городского землепользования в г. Москве

А. Дмитриев, начальник управления регистрации земельных правоотношений Москомрегистрации

По состоянию на сегодняшний день вся земля в г. Москве находится в государственной собственности, которая подразделяется на федеральную собственность и собственность г. Москвы как субъекта Федерации. Устав г. Москвы допускает появление и наличие частных собственников на землю в границах города. Московская городская Дума приняла два закона по введению частной собственности на землю на территории г. Москвы в двух территориальных единицах — г. Зеленограде и особом территориальном районе Москва-Сити. Первый закон «О территориальной единице с особым статусом — «Московский Международный Деловой Центр «Москва-Сити» дает возможность приобретения прав собственности на землю по итогам инвестиционной деятельности. Второй закон «Об эксперименте по продаже земельных участков в г. Зеленограде» касается возможности приобретения юридическими лицами в собственность земельных участков на публичных торгах. В развитие этого закона вышло постановление Правительства Москвы от 12.10.99 №950 «О продаже земельных участков в г. Зеленограде», где утвержден перечень выставленных на продажу земельных участков и порядок их продажи, а так же утверждена нормативная цена земли в г. Зеленограде.

Согласно данным законодательных актов частная собственность на землю в г. Москве уже возможна, но практическая реализация введения частной собственности на землю задерживается по процедурным вопросам.

В области регулирования земельных правоотношений в Москве отсутствует единый кодифицированный нормативный акт, поэтому при практическом решении любого земельного вопроса необходимо знать несколько основополагающих нормативных актов в этой области. К ним в г. Москве, кроме уже упомянутых выше, можно отнести следующие акты:

1. Закон г. Москвы «Об основах платного землепользования в г. Москве».

2. Распоряжение вице-мэра Москвы от 02.03.92 №110-рвм «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве».

3. Распоряжение мэра Москвы от 18.12.92 №571-рм «О порядке и условиях проведения конкурсов на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков в г. Москве».

4. Постановление Москвы от 25.01.94 №77 «О ходе работ по регистрации землепользователей и обеспечению взимания платы за землю».

5. Распоряжение мэра г. Москвы от 26.09.94 №471-рм «О плате за право заключения договора аренды земли в г. Москве».

6. Распоряжение мэра г. Москвы от 24.05.95 №254-рм «О дополнениях и уточнениях к распоряжению мэра г. Москвы от 26.09.94, №471-рм».

7. Распоряжение мэра Москвы от 26.08.98 №857-рм «О порядке изъятия в г. Москве земельных участков и возмещении при этом причиненных убытков».

8. Распоряжение мэра Москвы от 25.09.98 №980-рм «Об арендной плате за землю в г. Москве».

9. Распоряжение мэра Москвы от 08.04.97 №273-рм «Об упорядочении подготовки предпроектной документации для проведения строительных работ на территории г. Москвы и о составе пакета документов, передаваемых инвестору для этих целей».

По г. Москве отсутствует основополагающий федеральный закон, определяющий четко и однозначно процедуру разграничения объектов государственной собственности на землю между Российской Федерацией и субъектом Федерации. Законом РФ от 15.04.93 «О статусе столицы» установлено, что объектами федеральной собственности в г. Москве являются земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения, в которых размещены высшие органы законодательной и исполнительной власти Российской Федерации, Генеральная Прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ.

В другом Федеральном законе РФ «О федеральном железнодорожном транспорте» вводится понятие «земли федерального значения». Однако формы собственности установлены ст. 8, 9 Конституции и п. 1 ст. 212 ГК РФ и такой вид собственности на землю, как собственность на земли федерального значения, данными законодательными актами не предусмотрен. Поэтому термин «земли федерального значения» не устанавливает правовой титул на землю, а лишь определяет значимость объекта в системе федеральных производственных отношений.

Принять за основу в вопросе разграничения собственности на федеральную и землю субъекта РФ Указ Президента РФ от 16.12.93 №2144 «О федеральных природных ресурсах» нельзя, так как данный Указ декларирует лишь возможность отнесения различных категорий земельных участков к федеральной собственности, а конкретное разграничение относит на будущее.

С другой стороны, на федеральном уровне имеется определенное законодательное решение вопросов осуществления правомочий собственника федеральных земель в части предоставления и изъятия городских земель и земель иных поселений. Несмотря на то, что значительная часть статей ЗК РСФСР 1991 г. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ» была признана недействующей, ряд действующих статей ЗК РСФСР 1991 г. в разделе «Земли населенных пунктов» регулируют вопрос осуществления функций собственника федеральных земель в городах и иных поселений. В частности, в ст. 70 ЗК РСФСР 1991 г. установлено, что все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов находятся в ведении городских, поселковых и сельских Советов народных депутатов (с учетом Указа Президента РФ от 24.12.93 №2287 — в ведении органов местной администрации).

Действующим гражданским законодательством не предусмотрено такое правомочие собственника, как ведение, поэтому можно было бы его и не учитывать в контексте распоряжения земельной собственностью. Однако толкование этого термина можно найти в тексте самого Земельного Кодекса РСФСР 1991 г. в ст. 19 (является недействующей согласно Указу Президента РФ от 24.12.93 №2287), которая устанавливает, что ведению городских Советов народных депутатов подлежит как предоставление земель в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование, передача их в собственность и аренду, так и изъятие для государственных и общественных нужд. Необходимо также отметить, что использование земель городов и иных поселений осуществляется в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки (ст. 73 ЗК РСФСР 1991 г.). Данное требование вполне логично, так как именно генеральные планы городов и иных поселений определяют основные направления использования их земель для промышленного, жилищного и иного строительства, благоустройства.

С принятием нового Земельного Кодекса РФ и Федерального закона «О государственных и муниципальных землях» возможен иной порядок правового регулирования вопроса осуществления правомочий собственника федеральных земель, расположенных в пределах городских и иных поселениях. Однако в настоящее время нормативно-правовое регулирование вопросов предоставления и изъятия земель в пределах городской черты г. Москвы предполагает осуществление данных правомочий Московской городской администрацией (см. Указ президента РФ от 29.12.91 №334 «О дополнительных полномочиях органов управления г. Москвы на период проведения радикальной экономической реформы»).

Имеющаяся неоднозначность в вопросе разграничения земель на федеральные земли и земли субъекта Федерации ставит в сложное положение землепользователей при оформлении прав на землю в полосе отвода железной дороги. Очень часто предприятия железнодорожного транспорта принимают самостоятельные решения о предоставлении собственных земель в пользование третьим лицам, а согласие Московской городской администрации в лице Москомзема не спрашивается.

При этом предприятия железнодорожного транспорта основывают свое право осуществлять распоряжение земельными участками на ст. 5 Федерального закона РФ «О федеральном железнодорожном транспорте», но данная статья говорит только о правомочии пользования, а не распоряжения. Более того, в п. 2 ст. 5 данного закона РФ предусмотрено правовое регулирование земель транспорта с учетом требованиями земельного законодательства РФ. А сами земли промышленности и транспорта в составе городских земель согласно ст. 70-71 не исключены из ведения городских властей.

Судебная арбитражная практика решает данный вопрос в основном в пользу того, что в пределах городской черты функции предоставления и изъятия земель отнесены к ведению Московской городской администрации.

Основной формой землепользования в г. Москве является аренда земли (распоряжение вице-мэра Москвы от 02.03.92 №110-рвм «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве»), а для коммерческих организаций — исключительно аренда земли (распоряжение мэра Москвы от 18.12.92 №571-рм «О порядке и условиях проведения конкурсов на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков в г. Москве»).

Право на землю землепользователю, землевладельцу или арендатору устанавливается решением Московской городской администрации в виде постановления правительства Москвы или распоряжения префекта административного округа, либо решением городской (окружной) комиссии по предоставлению земли и градостроительному регулированию (См. ст. ст. 28-29 ЗК РСФСР, ст. 15 закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в г. Москве»). Данный распорядительный акт определяет кому предоставляется земельный участок, адрес и местоположение земельного участка согласно плану, правовой титул на землю (постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, временное пользование или аренда), срок и особые условия землепользования.

Установленное землепользователю, землевладельцу или арендатору право на землю удостоверяется либо договором аренды земли, либо договором на безвозмездное временное (срочное) пользование, оформляемым Московским земельным комитетом, либо свидетельством на постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, выдаваемое Комитетом по регистрации прав. От имени собственника в части оформления прав на землю в г. Москве выступает Московский земельный комитет (п. 3 ст. 125 ГК РФ и п. 3.1. распоряжения мэра Москвы от 07.10.96 №371/1-рм-1-30/1967). Порядок оформления прав на землю регламентируется постановлением Москвы от 25.01.94 №77 «О ходе работ по регистрации землепользователей и обеспечению взимания платы за землю».

Для оформления прав на землю в г. Москве необходимо обратится в территориальное объединение регулирования землепользования (ТОРЗ) Москомзема по месту нахождения конкретного объекта. Обычная практика оформления прав на землю в ТОРЗах включает в себя следующий пакет документов:

1. Заявление (декларация) землепользователя в ТОРЗ Москомзема с просьбой оформить земельно-правовые отношения по конкретному участку с перечнем прилагаемых к заявлению документов. При новом предоставлении земли декларация подается заявителем после выхода распорядительного акта на землю.

2. Историческая справка, подписанная землепользователем и рассматривающая вопросы использования земельного участка с указанием всех правопредшественников землепользователя.

3. Распорядительный документ на землю в виде решения Мосгорисполкома об отводе земли либо решения Московской городской администрации.

4. При новом предоставлении земельного участка соответствующая исходно-разрешительная документация, подготовленная в Москомархитектуре.

5. Копии технического паспорта БТИ, формы 1а, поэтажного плана здания с экспликацией.

6. Учредительные и регистрационные документы землепользователя.

7. Документы, подтверждающие права на здание, строение или сооружение: свидетельство на право хозяйственного ведения, оперативного управления, договор аренды и т.д.

8. Ксерокопия паспорта доверенного лица.

Все документы представляются в двух экземплярах и в виде заверенных копий.

Право бессрочного (постоянного) пользования оформляется в основном тем организациям, учреждениям и предприятиям, которым данное право предоставлено согласно федеральному или городскому законам. Например, это применительно к государственным образовательным, научным и медицинским учреждениям. При этом, если юридические лица освобождены в соответствии с законами РФ и г. Москвы от уплаты земельного налога, то по их желанию в Москомземе может быть заключен с ними договор временного безвозмездного пользования. Поскольку согласно п.14 ст. 12 Закона РФ «О плате за землю» земли, предоставляемые для обеспечения деятельности органов государственной власти и управления, освобождены от уплаты земельного налога, то со всеми учреждениями и ведомствами, входящими в систему федеральных органов власти, могут заключаться именно договоры временного безвозмездного пользования.

Коммерческая организация может получить земельный участок в долгосрочную аренду только или на торгах (конкурсе) по продаже права заключения договора аренды земли, или в результате сделки отчуждения права аренды земли. Оформление прав на землю происходит также на нового собственника здания или строения при приобретении им данного объекта недвижимости в результате сделки отчуждения.

На федеральном уровне общий порядок заключения договора на торгах установлен ст. ст. 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации. В Москве предоставление земли в аренду на условиях конкурса регулируется распоряжением мэра Москвы от 18.12.93 №571-рм «О порядке и условиях проведения конкурсов на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков в г. Москве» с последующими дополнениями и изменениями в него.

Временное положение о порядке предоставления земельных участков в долгосрочную аренду на основе конкурсов, утвержденное распоряжением мэра Москвы от 18.12.93 №571-рм, предусматривает проведение конкурса на предоставление юридическим и физическим лицам земельных участков на правах долгосрочной аренды для последующего строительства (реконструкции, реставрации) и эксплуатации объекта. Целью конкурса является выбор лица, предложившего наиболее выгодные для города условия как приобретения права заключения договора аренды земли, так и последующей эксплуатации земли. Земельные участки выносит на конкурс комиссия по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию при Московской городской администрации. Конкурсы проводятся как городскими комиссиями, так и окружными (при префектурах).

Организатором конкурса от имени Московской городской администрации является риэлторская фирма.

Конкурсная документация по каждому земельному участку, которую готовит Москомархитектура и Москомзем, включает в себя следующие документы:

  • условия передачи земли в аренду;
  • проект договора аренды земли;
  • градостроительное задание для разработки проектно-сметной документации и осуществления строительства;
  • согласованные предварительные технические условия на подсоединение к городским коммуникациям.

После публикации информационного сообщения о конкурсе по продаже права аренды земли все желающие участвовать лица подают в установленный срок заявку с внесенным задатком и гарантиями кредитного учреждения.

Итоги конкурса подводит комиссия по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию и определяет победителя. Критерием, выявляющим победителя, является не только наибольшая цена, предложенная участником конкурса за право заключения договора аренды земли, но и реальная способность будущего арендатора земли произвести ее своевременное градостроительное освоение.

По результатам конкурса комиссия принимает решение, которое является основанием для заключения Московским земельным комитетом договора аренды земли с победителем конкурса. Предлагаемая к заключению форма договора долгосрочной аренды земли является типовой и утверждена соответствующим органом Московской городской администрации.

Стоит проблема оформления прав на землю при переходе права собственности на здание или сооружение. Основополагающими нормами материального права здесь являются ст. 37 ЗК РСФСР и ст. 552 ГК РФ. При этом в силу места земельного права в системе российского права и специфики самого земельно-правового регулирования в целом определяющей является ст. 37 ЗК РСФСР.

В ст. 37 ЗК РСФСР говорится, что при переходе права собственности на строение или сооружение переходит право пользования земельным участком. Поскольку в данной редакции статьи ничего не говорится о правомочии владения, а только упоминается правомочие пользования, то к новому собственнику переходит только возможность хозяйственного или иного использования земельного участка под эксплуатацию здания или сооружения в соответствии с ранее установленным целевым назначением, но не право владения принадлежащего предыдущему собственнику данного имущества, т.е. ранее установленный правовой титул на землю, например, в виде бессрочного постоянного пользования или долгосрочной аренды.

Поскольку в ст. 1 Закона РФ «О плате за землю» установлена платность за использование земли, то собственник здания или строения обязан платить земельные платежи за использование земельного участка. Но основанием для установления земельных платежей является документ, удостоверяющий права на землю (ст. 15 Закона РФ «О плате за землю»).

Поэтому можно сказать, исходя из анализа ст. 37 ЗК РСФСР, ст. ст. 1 и 15 Закона РФ «О плате за землю», что к новому собственнику строения, сооружения переходит право оформления на себя земельно-правовых отношений. Но данное право будет оформлено решением Московской городской администрации согласно правосубъектности конкретного землепользователя. Например, государственному учреждению образования может быть оформлено право постоянного (бессрочного) пользования, физическому лицу — право пожизненного наследуемого владения, а коммерческой организации — право аренды и т.д.

Необходимость оформления правового титула на землю после совершения сделки отчуждения здания в зависимости от правового статуса субъекта наглядно видна на примере продаже здания, принадлежащего, например, детскому саду. Изначально под эксплуатацию детского сада выделяется земельный участок большого размера исходя именно из данного целевого назначения участка, так как его размеры регулируются соответствующими градостроительными нормами застройки, связанными с балансом городских территорий, требований, обеспечивающих социально гарантированные условия жизнедеятельности человека в городе, охрану здоровья подрастающего поколения, противопожарных и иных требований безопасности, нормативов и правил организации систем обслуживания и размещения объектов социальной инфраструктуры (см. постановление Правительства Москвы от 25.01.2000 г. №49 «Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 01.01.99»).

Однако, если покупателем здания становится, например, банковское учреждение, для эксплуатации здания для банковских нужд не требуется согласно градостроительным нормам такой большой земельный участок (см. Постановление Правительства Москвы от 06.05.97 г. №324 «Об утверждении городских строительных норм проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 01.01.99»), поэтому данному субъекту оформляется согласно ст. 1 и 15 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в г. Москве» и на основании ст. 53 Градостроительного комплекса права на земельный участок, имеющий размеры, необходимые для его использования.

Анализ п. 3 ст. 552 ГК РФ также говорит о том, что новым собственником здания приобретается право пользования землей, т.е. право оформления своих земельно-правовых отношений.

Надо иметь ввиду, что собственник здания или строения может приобрести бесплатно право пользования землей непосредственно под зданием или строением, необходимой для их использования.

Однако дальше городской законодатель в ст. 1 Закона г. Москве «Об основах платного землепользования в г. Москве» ввел понятие неделимого земельного участка, включающего участок под зданием или сооружением и участок, прилегающий, но необходимый для эксплуатации занятого здания или сооружения. Размер и границы этого прилегающего земельного участка в случаях продажи здания и строения устанавливается уполномоченными органами Московской городской администрации с учетом градостроительных и иных норм.

Прилегающий земельный участок предоставляется за плату, включающую в себя стоимость права на заключение договора аренды земли.

Другая возможность приобретения прав на землю в г. Москве — это приобретение права аренды земли в результате сделки отчуждения данного права. Возможность арендатора совершать такие сделки предусмотрены ст.128, п. 2 ст. 129, п. 4 ст. 454 ГК РФ с учетом наличия в соответствии со ст. 615 ГК РФ согласия арендодателя городских земель.

В г. Москве согласие арендодателя городских земель дает полномочный орган Московской городской администрации Московский земельный комитет в соответствии с Законом г. Москвы «Об основах платного землепользования в г. Москве».

При осуществлении строительства в г. Москве путем заключения инвестиционного контракта с Московской городской администрацией необходимо учитывать, что действующими нормативными актами г. Москвы предусмотрена возможность зачета в полном объеме стоимости передаваемой инвестором городу доли в здании при определении платы за право на заключение договора аренды земли (выкупа), т.е. при равенстве этих двух выплат инвестор может выбрать либо выплату (передачу) доли города, либо выкуп права аренды (см. ст. 6 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в г. Москве», распоряжение мэра Москвы от 08.04.97 №273-рм, п. 9 совместного постановления Правительства Москвы и Роскомзема от 04.06.96 г. №458-49).

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100