написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 4 (41), Декабрь 2009.

Правовое регулирование деятельности саморегулируемых организаций в сфере управления жилыми домами

Богомольный Е.И., депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации

Большая часть жилья в настоящее время передана в частные руки. При этом показатель изношенности коммунальной инфраструктуры растет и во многих регионах уже превышает 60%. Поэтому качество жилищно-коммунальных услуг не отвечает современным требованиям.

В новом Жилищном кодексе РФ предусмотрен способ управления домом посредством управляющей компании, что предопределило появление большого количества таких компаний, уже активно работающих на рынке.

Анализ данного рынка управления жилыми домами выявил множество проблем, среди которых - злоупотребление правом распоряжения деньгами со стороны управляющих компаний, отсутствие реальной правовой ответственности управляющих компаний и товариществ собственников жилья. Последствия этих проблем - прекращение подачи горячей воды, тепла, прекращение выполнения иных услуг, увеличение доли аварийного жилья. В итоге в дополнение к обманутым вкладчикам и дольщикам может добавиться проблема обманутых собственников, оплативших и не получивших жилищно-коммунальные услуги.

Исходя из вышесказанного, отношения в данной сфере требуют дополнительного регулирования. Способами регулирования могут быть лицензирование и саморегулирование. На сегодняшний день лицензирование (особенно в такой сфере, как строительство) выявило низкую эффективность контроля и надзора со стороны органов власти за предпринимательской и профессиональной деятельностью. Чиновник, выдающий лицензию, не чувствует на себе последствий нарушения лицензии и не несет никакой ответственности за них. Поэтому наиболее эффективным в настоящее время представляется институт саморегулирования.

Деятельность саморегулируемых организаций (СРО) в сфере управления недвижимостью регулируется федеральным законом от 01.12.2007 № 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях". В соответствии с ним СРО объединяет организации, осуществляющие определенный вид предпринимательской деятельности. В данном случае - это управление жилыми домами. Конкретная управляющая компания может состоять только в одной СРО управляющих жилыми домами.

Организация приобретает статус СРО с момента регистрации ее в государственном реестре юридических лиц. Уполномоченным органом по регистрации СРО в данной сфере является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (в соответствии с постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

СРО является некоммерческой организацией, и ведение ею коммерческой деятельности прямо запрещено законом.

Цель саморегулирования - разработка и установление стандартов и правил работы субъектов предпринимательской и профессиональной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил, обеспечение дополнительной ответственности членов СРО имуществом компенсационного фонда и (или) страхованием перед потребителями и третьими лицами.

Отсюда основные функции СРО:

  • разработка правил и стандартов деятельности СРО;
  • контроль деятельности членов на предмет правил и стандартов, принятых в СРО;
  • рассмотрение жалоб на членов СРО и привлечение их к ответственности;
  • представление интересов членов СРО во взаимоотношениях с органами государственной власти (в том числе в суде), местного самоуправления и третьими лицами без доверенности;
  • обеспечение дополнительной ответственности членов СРО имуществом компенсационного фонда и (или) страхованием;
  • урегулирование споров между членами СРО либо с их участием (в том числе посредством образования третейских судов);
  • повышение профессиональной квалификации специалистов членов СРО путем разработки учебных программ и организации профессионального обучения.

Требования к СРО в данной сфере:

  • членство не менее 25 субъектов предпринимательской деятельности (на сегодняшний день членство является добровольным);
  • наличие стандартов и правил предпринимательской деятельности, обязательных для всех членов данной СРО;
  • обеспечение данной СРО дополнительной имущественной ответственности своих членов перед потребителями и иными лицами посредством страхования и (или) формирования компенсационного фонда.

При несоответствии этим требованиям организация может быть по суду лишена статуса СРО.

Одними из ключевых норм в законе являются нормы об обеспечении имущественной ответственности членов СРО перед потребителями и иными лицами. В качестве способа обеспечения ответственности СРО вправе определить имущественное и личное страхование и (или) формирование компенсационного фонда. В случае выбора такого способа обеспечения ответственности, как страхование - минимальный размер страховой суммы по договору страхования ответственности каждого члена не может быть менее чем 30 тыс. руб. в год.

Компенсационный фонд первоначально формируется исключительно в денежной форме за счет взносов членов СРО в размере не менее чем 3000 руб. в отношении каждого члена. Средства фонда могут быть размещены в целях их сохранения и прироста, и инвестирование таких средств осуществляются через управляющие компании. Контроль за этими компаниями осуществляет специализированный депозитарий, отобранный СРО по результатам конкурса. Доход, полученный от размещения и инвестирования средств фонда, идет на пополнение фонда и на покрытие расходов по обеспечению надлежащих условий инвестирования. В пределах средств компенсационного фонда СРО несет ответственность по обязательствам своего члена, возникшим в результате некачественного выполнения услуг.

Поскольку нарушение одного участника компенсируется за счет средств общего фонда, это влечет материальные изъятия у других участников в форме их взносов в компенсационный фонд. Следовательно, возникает взаимная ответственность участников СРО друг перед другом, иными словами, механизм, в котором каждый страхует каждого.

Это, в свою очередь мотивирует СРО вырабатывать такие стандарты профессиональной деятельности, чтобы сразу не допустить в СРО недобросовестных членов или субъектов, не обладающих достаточными ресурсами и квалифицированными кадрами, чтобы нести ответственность за качественное выполнение работ и услуг.

СРО обязана обеспечить открытость информации, затрагивающей права и законные интересы любых лиц. В частности, открытой информацией всегда являются следующие сведения:

  • о составе своих членов;
  • об условиях, о способах и порядке обеспечения ответственности членов СРО перед потребителями и иными лицами;
  • о членах, прекративших свое членство в СРО, и об основаниях прекращения их членства, а также о вступивших в СРО субъектах;
  • об условиях членства в СРО;
  • о содержании стандартов и правил СРО;
  • о структуре и компетенции органов управления и специализированных органов СРО;
  • о решениях, принятых общим собранием членов СРО и постоянно действующим коллегиальным органом управления СРО;
  • о случаях привлечения членов СРО к ответственности за нарушение законодательства, стандартов и правил СРО (при наличии такой информации);
  • о любых исках и заявлениях, поданных СРО в суды;
  • о составе и стоимости имущества компенсационного фонда СРО;
  • об аттестатах, выданных членам СРО или их работникам по результатам обучения, проводимого СРО;
  • о ходе и результатах экспертизы нормативного правового акта, в проведении которой СРО принимала участие;
  • о результатах проведенных СРО проверок деятельности своих членов;
  • о годовой бухгалтерской отчетности СРО и результатах ее аудита.

СРО вправе раскрывать иную информацию о своей деятельности и деятельности своих членов в порядке, установленном внутренними документами.

Законом установлен порядок проведения СРО проверок своих членов. В частности, плановая проверка проводится не реже 1 раза в 3 года и не чаще 1 раза в год. Ее предметом является соблюдение членом СРО требований стандартов и правил СРО, условий членства в СРО. Продолжительность проверок законом не регулируется, это компетенция самих СРО. Внепланово член СРО может быть подвергнут проверке по жалобе на него либо по иным основаниям, определенным СРО.

В случае выявления нарушений СРО применяет меры дисциплинарного воздействия, виды и процедура применения которых также отражена в законе. Помимо предписания об устранении нарушений, штрафа и предупреждения к нарушителю может быть применена такая мера, как рекомендация об исключении из членов СРО, подлежащая рассмотрению постоянно действующим коллегиальным органом управления. Решение об исключении может быть принято не менее чем 75% голосов членов органа СРО, налагающего такую меру.

Предусмотрена также возможность членов СРО обжаловать решения СРО в суд.

В структуру СРО входят следующие органы:

1)  общее собрание членов;

2)  постоянно действующий коллегиальный орган управления (его функции может осуществлять общее собрание);

3)  исполнительный орган;

4)  специализированные органы:

  • орган по контролю за соблюдением членами СРО требований стандартов и правил СРО;
  • орган по рассмотрению дел о применении в отношении членов СРО мер дисциплинарного воздействия.

В СРО могут быть созданы и иные специализированные органы на временной или постоянной основе.

Имущество СРО формируется из следующих источников:

  • вступительные, членские и целевые взносы;
  • добровольные имущественные взносы и пожертвования;
  • средства, полученные от оказания услуг по предоставлению информации, раскрытие которой может осуществляться на платной основе;
  • средства, полученные от оказания образовательных услуг, связанных с предпринимательской деятельностью, коммерческими или профессиональными интересами членов СРО;
  • средства, полученные от продажи информационных материалов, связанных с предпринимательской деятельностью, коммерческими или профессиональными интересами членов СРО;
  • доходы, полученные от размещения денежных средств на банковских депозитах;
  • другие не запрещенные законом источники.

Ведение бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности СРО подлежит обязательному аудиту.

Поскольку СРО является некоммерческой организацией, законом предусмотрен прямой запрет для СРО на определенные сделки, в частности залог собственного имущества в обеспечение исполнения обязательств иных лиц, поручительство за иных лиц, за исключением своих работников, посредничество по реализации произведенных членами СРО услуг.

Для лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа СРО, также предусмотрены запреты, например, на осуществление предпринимательской деятельности, являющейся предметом саморегулирования для этой СРО; на покупку ценных бумаг, эмитентами которых являются члены СРО, их дочерние и зависимые общества; и другие действия. Уставом СРО могут быть предусмотрены дополнительные ограничения на СРО и ее работников.

Закон определяет понятие заинтересованных лиц. Это члены СРО, лица, входящие в состав органов управления СРО, и ее работники. Если такие лица имеют материальную и иную заинтересованность, влияющую на обеспечение прав и законных интересов СРО и ее членов, то возникает конфликт интересов. Меры по предотвращению такого конфликта устанавливаются уставом, стандартами и правилами СРО.

Законом предусмотрено право СРО участвовать в обсуждении проектов федеральных законов и законов субъектов и иных нормативных правовых актов РФ и субъектов, государственных программ по вопросам, связанным с предметом саморегулирования, а также вносить на рассмотрение органов государственной власти и местного самоуправления предложения по вопросам формирования и реализации государственной политики и политики органов местного самоуправления в отношении предмета саморегулирования. Это является цивилизованным способом отстаивания СРО и профессиональными участниками данного рынка своих интересов.

Таким образом, федеральный закон регулирует такие базовые моменты, как цели, задачи, функции, пределы полномочий СРО и ее работников, требования к СРО, его организационную структуру, виды ответственности. А разработка отраслевых стандартов деятельности, требований к членам СРО, механизмов надзора и внесудебного разрешения споров между членами СРО и потребителями, детали процедуры привлечения к ответственности и возмещения причиненного клиентам ущерба - все это отдано законодателем на откуп самим СРО, т.к., являясь профессиональными участниками рынка, члены СРО лучше чувствуют потребности и особенности этого рынка.

При этом нужно отметить, что закон предъявляет достаточно жесткие требования к СРО и ее деятельности: высокая степень открытости, обязательный аудит и проверки своих членов, определенный объем ответственности. Все это будет повышать репутацию управляющих компаний, входящих в СРО, и доверие к ним потребителей.

БОГОМОЛЬНЫЙ Евгений Исаакович. Кандидат технических наук, доктор экономических наук. В 1993 г. назначен главным инженером объединения "Удмуртнефть". В 1996-2003 гг. - генеральный директор акционерного общества "Удмуртнефть". Трижды избирался депутатом Городской Думы города Ижевска, дважды - депутатом Государственного Совета Удмуртской Республики, является советником Президента Удмуртии по вопросам нефтяного комплекса. С 2003 г. - депутат Государственной Думы ФС РФ. Член Академии горных наук, действительный член Российской инженерной академии. Лауреат Государственной премии РФ в области науки и техники.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100