написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3 (40), Октябрь 2009г.

Влияние государства в области жилищно-коммунального хозяйства

Гутброд М., Партнер "Baker & McKenzie - CIS, Limited"

Рассматривая взаимодействие государства и частного сектора, уместно акцентировать внимание на возможности их сотрудничества для развития экономики и благополучия народа. Вспомним при этом труды Ю.Басина, уделявшего столь пристальное внимание вопросам правового регулирования жилищных отношений и ЖКХ. Очевидно, что в советское время это было актуальным и тем самым уместным. Но сохраняется ли такая актуальность и сегодня? Прежде всего, право всегда должно быть близко к тем, кто в нём нуждается. Крупные компании в России, СНГ и в мире могут нанять дорогостоящих юристов для всего, что им кажется полезным. А все, кто могут купить квартиру лишь со сложностями, нуждаются в чужих усилиях, чтобы узнать о возможном улучшении их положений. Когда индивидуальные экономические проблемы становятся массовыми, это приводит к таким проблемам, как криминальная обстановка и нестабильность.

Влияние государства на сферу частных правоотношений особенно сильно в жилом секторе. Когда живёшь в собственной квартире, кажется, что это и есть «мой дом - моя крепость» - основа основ собственности. Но очевидно и просто доказуемо, что это неправильно даже в самом примитивном смысле. Государство играет огромнейшую роль в разрешении споров между жильцами и собственником многоквартирных домов. Споры возникают не только относительно личных взаимоотношений соседей, но и относительно инвестиций. Также очевидно, что современные требования к комфорту предполагают доступ к самым разнообразным услугам - таким, как водоснабжение, электроэнергия, отопление и гигиена, в предоставлении которых государство участвует в разной степени в разных странах.

В то же время государство, в случае возникновения больших планов, в том числе по превращению города в курорт мирового масштаба или по постройке дорог, заинтересовано в экспроприации у собственника, стараясь заплатить как можно меньше. Опасения экспроприации по невысокой стоимости ведут к тому, что собственник боится вкладывать деньги в своё жильё. Значит, угроза экспроприации и нестабильности ведут к уменьшению инвестиций в квартиры и в совместную собственность, т.е. в само здание. Вот одна из причин, почему частные инвестиции играют меньшую роль в СНГ, чем на Западе, Я живу в Москве в районе, где стоимость аренды выше, нежели могут себе позволить большинство моих коллег в Германии. В Германии много таких же высоких жилых домов, как в этом районе, где есть лифт, и люди используют лестницу. Но качество арендуемой в Москве квартиры хуже, чем в среднем в Германии. И именно в этом московском районе наблюдаются государственные инвестиции в жилой фонд, в том числе такие, которые в Германии требовали бы финансирования и со стороны несостоятельных собственников, например, обновление лифтов. И к этому добавляются государственные инвестиции в ремонт здания. Получается, что за счёт муниципального бюджета обогащаются люди, которые уже имеют немало - квартиру в дорогом районе и, в незначительном числе случаев, намного больше. Наблюдая колебания цен на квартиры в СНГ, нельзя не заметить тот факт, что субсидии прямо в жилой фонд увеличивают и цену во время экономического роста: если дать людям без жилья деньги на покупку квартиры, тем самым увеличится спрос на квартиры. Если разрешение на строительство даётся только при условии строительства бесплатного социального жилья, это ведет к тому, что постройка в совокупности также обойдётся дороже.

Сравнивая с правовым развитием в той же Германии, можно отметить наличие в прошлом таких видов собственности, как владение этажом (Stockwerkseigentum). Но этот вид собственности сейчас опасен своей неопределенностью с точки зрения качества строительства: ответственность за качество стен, лестниц и крыш не была определена. Это привело к тому, что в 1900 г. Гражданское уложение Германии запретило все виды раздельной собственности в частном здании. В то же время налоговая политика стимулировала сдачу в аренду с возможностью вычитания процентов и издержек арендатора на ремонт квартир из его - сравнительно высокого - подоходного налога. В России напрямую нет возможности вычесть из подоходного налога процентную ставку по кредиту на постройку жилья для сдачи внаём. Только из-за катастрофической нехватки жилья после войны в Германии в 1951 г. был принят специальный закон, позволяющий собственность на квартиры. Дальше, кроме случаев, когда арендодатель хочет использовать квартиру для собственных нужд, увеличение арендной платы больше, чем до рыночной цены, невозможно, и арендатор лишь обязан оплачивать те коммунальные услуги, которые он потреблял. В связи с ужесточением экологических норм всё больше требовалось применение энергосберегающих технологий, и возмещались только соответствующие расходы. Например, не подлежали возмещению расходы на горячую воду и электроэнергию, если не использовались счётчики воды. Всё это вело к тому, что даже в бывшей ГДР (где жилищный фонд был в катастрофическом состоянии после объединения Германии) без значительной прямой государственной поддержки на сегодняшний день жильё соответствует западному уровню.

Инвестиционная деятельность государства в странах СНГ кажется чрезмерно активной. Как от этого избавиться? Проще всего, кажется, было бы государству не продолжать так себя вести. Но последствия этого предсказуемы: резкое сокращение роли государства в ЖКХ приведёт к катастрофе, ведь население останется без привычной и зачастую нужной ему поддержки. Видимо, для уменьшения инвестиционной деятельности государство должно увеличить свою регулятивную деятельность. Как тогда действовать? Я обозначу лишь несколько моментов.

Мне кажется, во-первых, необходимо пересмотреть основания и последствия экспроприации. Сейчас мы наблюдаем, как принимаются решения по использованию зданий или земли и, как прямое следствие, мы видим частно-правовые последствия и споры. Начинаются спекуляции с сельскохозяйственной землёй, которую планируется использовать под строительство. Падают цены на квартиры, которые не предназначены государством на капитальный ремонт. Это последствия неправильного построения очередности действий. В случае строительства новых объектов, например, дорог или чего-то подобного, когда собственник узнаёт о грядущем строительстве дороги, если он мог рассчитывать в этом случае на компенсацию за экспроприацию, которая реально отражает стоимость его собственности до решения о её использовании, спекуляций было бы меньше. Для того чтобы решение было предсказуемым, в первую очередь широко и публично должны обсуждаться функции той или иной недвижимости.

Это важно не только для защиты отдельных собственников и в целях соблюдения их демократических и фундаментальных прав, но и для того, чтобы было принято наилучшее решение при учёте всех важных факторов. Широкая общественная дискуссия необходима для того, чтобы все факторы стали известны и получили соответствующий вес. Если после надлежащей оценки таких факторов предполагаемое решение включает в себя использование здания в экономически более привлекательных условиях, пользу от этого должны получить существующие собственники для того, чтобы они перестроили свою собственность оптимальным образом. Если собственник квартиры верит в то, что получит новую квартиру за счёт государства, поскольку капитальный ремонт старой считается невозможным, он больше не будет инвестировать в свою собственность - в старую квартиру или дом. А собственник конкретного здания в случае его разрушения теряет всё. Если же он может работать с новым зданием на участке частной земли, тогда долгосрочный интерес и к этим местам намного выше и выше вероятность инвестиций. Это фактически означало бы, что право собственности распространялось бы иначе, чем это регулируется сегодня во многих странах СНГ, не только на здания, но и на землю в случае разрушения здания и строительство нового. Также собственность на землю вела бы к тому, что собственникам было бы выгодно развивать те части здания, которые прямо не связаны с квартирами: подвалы, крышу и вход.

Если дальнейшее использование недвижимого имущества невозможно ввиду принципиальной позиции государства, необходимо дать собственникам право на компенсацию с тем, чтобы они не боялись потери, если примут решение об инвестициях. Также действовать надо в тех случаях, когда формальный факт экспроприации не имеет места, но и государственное решение в отношении конкретного объекта собственности влечет за собой ограничения возможного использования здания, например, за счет изменений в разрешительной документации на строительства или практических ограничений фактическими действиями государственных органов. Величину компенсаций должен определять оценщик, причем в рамках оценки в случае экспроприации важна и роль населения в общем, ибо угроза влияния на оценщиков исходит не только от государства, но и от частных игроков, которые в состоянии прямо или косвенно превращать их экономическое благосостояние в выгодную для них оценку. Поэтому для того, чтобы стимулировать инвестиции маленьких частных собственников в жильё, необходимо, чтобы их интересы были не менее строго представлены в рамках объединённых оценщиков, чем интересы строительных организаций.

Общий знаменатель всех этих примеров заключается в том, что самый лучший инвестор в жильё - тот, кто физически находится ближе всех к самим зданиям и поэтому заинтересован в этом эмоционально и материально. Более глубокое понимание частной собственности на квартиры - предпосылка для увеличения частных инвестиций в них и уменьшения роли государства.

Для того чтобы жилец или собственник квартиры инвестировали в жильё, возможности финансирования должны отличаться надёжностью и быть экономически и интеллектуально доступными для простого инвестора. Финансирование через жилищное товарищество, например, целесообразно проводить через номинальный счёт для уменьшения рисков. Хотя открыть номинальный счёт в России было бы сложно. Надо также усовершенствовать действия компании, управляющей жилищными комплексами.

Нужно быть осторожным в вопросах о принудительной продаже, когда часть собственников не могут участвовать в инвестициях. Такие же принудительные продажи возможны в Германии при условии принятия решений об инвестиции более чем 75% жильцов и судебном утверждении такого решения. Конечно, социальные последствия такой принудительной продажи в реалиях СНГ, в реалиях стран бывшего соцлагеря, как, например, Болгария, совершенно иные, чем в странах с хорошей социальной поддержкой. И они не позволяют напрямую применять принудительные продажи, поэтому желателен был бы инструмент, который даёт возможность принудительной продажи собственности с приостановлением прав на жильё. Если, например, несостоятельный человек мог бы для инвестирования привлечь кредит, обеспеченный возможной продажей, но с правом пожизненного бесплатного проживания в данной квартире, это позволило бы производить модернизацию без выселения пожилых людей из своих квартир. Оценка риска, связанная с таким видом кредита, возможна, как и в вопросах страхования жизни. Тем не менее выдача такого типа кредита технически сложна, поэтому без государственной поддержки банковского сектора внедрить такую схему кредитования нереально.

Правила принятия решений по инвестированию в жилищном товариществе могут ускорить процессы обновления жилищного фонда. Например, в Германии каждый собственник жилья имеет право потребовать установить оборудование для измерения потребления тепла и электроэнергии всех квартир в многоквартирном домом, чтобы можно было определить его долю расходов по сравнению с другими собственниками.

Появление рынка арендного жилья позволило бы привлечь инвестиционные ресурсы. Примечательно, что собственность жилья на Западе часто используется собственником для пенсионного обеспечения. Скорое появление фондов недвижимости в этой отрасли маловероятно из-за малого размера рынка аренды и из-за непредсказуемости колебаний цен на рынке недвижимости. Поэтому целесообразно, чтобы налоговое законодательство позволяло вычислять расходы от налогооблагаемого дохода в разумных пределах, которые физически были внесены для строительства или покупки жилья с целью сдачи в аренду. Порядок и амортизацию целесообразно связать не только с реальными потребностями строительства, но и с направлениями инвестиционной и экологической политики. Например, в Германии энергоэффективность жилья и большая часть реконструкции находившегося в катастрофическом состоянии жилищного фонда бывшего ГДР были профинансированы, благодаря налоговым стимулам, путём ускоренной амортизации соответствующих инвестиций граждан.

Не последний по важности пункт - это тарифная политика. Государственное регулирование, которое применяется сейчас в странах СНГ, позволяет рассчитывать на социальную поддержку как тем, кто в ней нуждается, так и тем, кто в ней совершенно не нуждается. И, как заявил бывший Президент РФ В.В.Путин в своём первом выступлении в роли премьер-министра 08.05.2008: «Хотел бы подчеркнуть: в развитии инфраструктуры мы во все большей степени должны ориентироваться именно на частного инвестора. А для этого надо на долгосрочную перспективу обеспечить конкурентоспособные условия работы бизнеса в инфраструктурных проектах. В том числе - за счет новой тарифной политики.

Считаю, что тарифное регулирование инфраструктуры должно строиться на следующих принципах. Во-первых, долгосрочные тарифы должны гарантировать инвесторам и кредиторам возвратность и рыночную доходность вложенных средств. Во-вторых, нужно связать уровень тарифа с качеством оказываемых услуг, экономически стимулировать снижение издержек.

Уже с июля этого года по такой новой методике будут реализованы пилотные проекты в распределительных электрических сетях. К 2011 г. долгосрочное тарифное регулирование будет введено в энергосетях во всех регионах страны. В перспективе - практика долгосрочных тарифов будет распространена на всю инфраструктуру. Мы с вами должны понять, что если не будет такой стабильности - не будет развития в этом секторе экономики.

Нам нужно, разумеется, не простое повышение тарифов в электроэнергетике, газовой сфере и на транспорте, а кардинальный рост энергоэффективности экономики в целом.

Так расточительно, как мы, не тратит ресурсы никто в мире. Государство должно стимулировать участников экономической деятельности к внедрению более эффективных технологий. И одновременно с этим - расширять адресную социальную поддержку граждан. Причем, и в достаточных объемах, и по доступным, не обременительным, не унизительным для людей правилам».

Тарифная политика должна быть направлена на проекты. Увеличивая эффективность в какой-то отрасли экономики, нужно иметь долгосрочной стимул на разрешение проблем, а значит, и на уменьшение тарифов и повышение эффективности. Тарифная политика, как она сегодня существует в странах СНГ, - уникальна во всём мире. Исторически объяснить это достаточно просто: стабильность была необходима при переходе на рыночную экономику, но постепенное увеличение тарифов ставит малоимущих граждан перед проблемой оплаты жилья и по регулируемым тарифам. Соответственно, как в социальном государстве, в СНГ должны были внедрить и социальную поддержку. В то же самое время получение платежей по установленным тарифам само по себе не даёт достаточного стимула для развития электроэнергетического сектора. Наработка критериев, которые можно было бы связать с тарифной политикой так, чтобы появился стимул для развития экономики, сложна, в частности, имея в виду необходимость обновления частей существующей системы и её перестройку. Поэтому важно задать общие параметры для того, чтобы отдельные операторы могли бы самостоятельно работать над их усовершенствованием. В итоге, только организационные изменения могли бы дать стимул развитию инвестиций и экономики в целом.

В сложнейшем - из-за его разнообразия - секторе ЖКХ долгосрочная государственная политика необходима для того, чтобы желания людей превратились в долгосрочные инвестиции в развитие общего благосостояния. Соответственно, чтобы в дальнейшем уменьшить роль государства в экономике, нужно сначала временно придать этой роли большую значимость для достижения определённых целей в области ЖКХ.

ГУТБРОД Макс. Доктор юриспруденции. С 1990 г. работает юристом частной практики. С 1993 г. работает в "Baker & McKenzie", в 2000-2003 гг. - управляющий партнер представительств фирмы в СНГ.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100