|
Новое качество: к чему приведет оптимизация девелоперских проектов
Затрудненный доступ к источникам финансирования, снижение покупательской способности населения и многие другие причины заставили девелоперов снижать затратные части проектов и повышать ликвидность конечных продуктов. Результатом стало изменение структуры первичного рынка недвижимости.
«В последнее время многие научились строить, не особенно экономя на технологиях и материалах. Поэтому процесс создания продукта по востребованной цене требует оптимизации по всем направлениям: концептуальные решения, проектирование, строительство, продажа, управление проектом», - замечает Юрий Хлестаков, Генеральный директор «Русского Дома Недвижимости».
«Кризис на рынке недвижимости заставляет девелоперов реагировать и вносить изменения в уже готовые проекты. Тенденция очевидна, но насколько она велика, на сегодняшний день мы сказать не можем», - заявила Татьяна Бриккер, генеральный директор ЗАО «ПрестижПлюс», Бест-Недвижимость.
Каким образом рынок реагирует на сложившиеся условия? И каковы могут быть последствия сегодняшней «оптимизации» бюджета новостроек в будущем?
Самый очевидный путь снижения затрат - удешевление материалов и технологий, использующихся при строительстве.
Первыми забили тревогу страховые компании. «Оптимизация бюджета на строительство означает, что будут выбраны наиболее дешевые и, в большинстве случаев, - наименее безопасные способы ведения работ и материалы. Уменьшится количество рабочих на строительной площадке. Все это приведет к повышению вероятности наступления страхового случая, что повысит актуальность качественной и надежной защиты. При этом сокращение поступлений по данному виду страхования в краткосрочном или среднесрочном периоде может привести к росту тарифов», - считает Наталья Карпова, исполнительный вице-президент Группы «Ренессанс страхование». Кстати, по ее словам, увеличение сроков строительных работ уже сегодня приводит к увеличению страховых рисков и, как следствие, - стоимости защиты. «В перспективе возможно также появление специального продукта для строительных компаний на период консервации».
«В целях экономии многие строительные компании перешли на отечественные материалы», - сообщает Алексей Смоленцев, Генеральный директор Группы компаний «Домостроитель». По его мнению, «в погоне за сокращением издержек важно придерживаться разумного подхода. Экономия за счет качества строительных материалов чревата дополнительными расходами в гарантийный период. Для удержания качества на должном уровне использование отечественных строительных материалов не рекомендуется в объеме большем, чем 75%».
«К сожалению, сегодняшний спрос настолько сильно ориентирован на цену, что многие покупатели не обращают внимание на качество строительства, состояние документации, потребительские качества объекта, а, как известно, «спрос рождает предложение», и застройщики, естественно, стремятся его удовлетворить», - говорит Юрий Хлестаков. В то же время Михаил Кудрявцев, Председатель Совета директоров УК «ИТКОЛ», считает, что все материалы и технологии прописаны в стандартах и разрешительной документации. А значит, изменить их будет непросто. «Различные дизайнерские «штучки» отойдут на второй план, однако они не играют большой роли в стоимости проекта.»
Другой способ повысить рентабельность проекта - это изменить функцию строящегося здания («строящегося» потому, что «бумажные» проекты, в основном, заморожены, а функционально перепрофилировать построенное здание крайне сложно).
«В последнее время наблюдаются излишки офисных площадей, и при гибком подходе девелоперских компаний эти площади переводятся в иные области - жилую, МФК, - поясняет Петр Машаров, Генеральный директор компании «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость». - В будущем баланс должен уравновеситься, снизив процент невостребованных офисных площадей. Это позитивно, поскольку такое гибкое отношение может решить проблемы на других рынках: если рассматривать жилую недвижимость, то здесь наблюдается даже не нехватка, а недостаточно широкий спектр предложений. Поэтому перепрофилирование офисных помещений может восполнить дефицит на рынке жилой недвижимости».
Перепрофилирование коммерческих зданий в жилые проекты, действительно, было бы перспективно с точки зрения рентабельности, но «этот процесс проблематичен с точки зрения получения разрешительной документации». Так считает Руслан Юрков, Управляющий директор «CENTURY 21 Kras Realty» (Краснодар). Как вариант можно превращать офисные площади в апартаменты, но пока никто из девелоперов не заявил о подобном сценарии развития событий.
Кстати, по мнению Марины Некрасовой, Генерального директора «БЕСТ-Недвижимость. Отделение на проспекте Мира», девелоперы крайне редко переделывают проекты на стадии строительства. «Подобное перепрофилирование требует дополнительных затрат. Необходимо переделать весть проект, согласовать в ряде инстанций. Это еще и длительные временные затраты. Если здание на стадии строительства, то расходы на его консервацию на данный период тоже необходимо учитывать. С учетом вышесказанного рентабельность подобного проекта носит весьма условный характер».
Аналогичного мнения придерживается и Михаил Кудрявцев. Кроме того, он указывает на имеющуюся «профильность» девелоперов: «Если компания хорошо зарекомендовала себя в строительстве жилых объектов, это еще не значит, что она так же хорошо справится со строительством гостиничного комплекса или офиса». По мнению г-на Кудрявцева, «рынок в целом не заполнен ни по одному из видов объектов (офисы, гостиницы, жилье и т.п.), а отсутствие уже более года нового строительства в перспективе еще больше увеличит потенциальный дефицит». То есть, потенциал роста не зависит от сегмента недвижимости, а значит, перепрофилировать объект не имеет смысла.
Некоторые девелоперы изменили концепцию объекта, просто прибегнув к «мелкой нарезке». В сегменте офисной недвижимости, по заявлениям экспертов, этот прием особой отдачи не дает, а в жилой работает неплохо.
Вот что рассказал Руслан Юрков: «Формат типа «смарт» - это аналог советских «гостинок» (малогабаритных квартир) площадью 15-25 м2. В Краснодаре такие квартиры занимают ценовую нишу между комнатой в общежитии стоимостью от 700 тыс. до 1 млн руб. и хрущевкой стоимость от 1,4 млн до 1,6 млн руб. В домах малоэтажной застройки цена доходит до 1 млн руб., цена в высотных комплексах - немного выше - 1150-1400 тыс. руб.
Основная идея, лежащая в основе появления формата «смарт», - это уменьшение цены на выходе, поскольку цена квадратного метра в таких квартирах не отличается от цены квадратного метра в полноценных объектах. Если подобное уменьшение площади происходит в домах малоэтажной застройки, негативных последствий не возникает. С аналогичными квартирами в высотных комплексах не все просто. Такие жилищные комплексы изначально запланированы как дома бизнес-класса. И разбавление квартирами типа «смарт» разрушает концепцию и статусность всего комплекса, что, безусловно, сказывается на снижении покупательского интереса к соседним квартирам «бизнес-класса». Так что любое изменение концепции должно быть разумным и осмысленным.
Обсуждая влияние на будущее рынка недвижимости последних девелоперских тенденций, все эксперты были единодушны: рынок сам себя отрегулирует. «Кризисное» строительство поможет убрать появившиеся перекосы в структуре рынка недвижимости и даже сделает привлекательными неинтересные ранее девелоперам форматы, например, гостиницы. «Как только начнут возвращаться времена «всеобщего благоденствия» - доступных кредитов, высоких зарплат, низкого уровня безработицы, - начнет меняться спрос в сторону улучшения качества продукта», - подводит итог Юрий Хлестаков.
|
