написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3 (40), Октябрь 2009г.

Проблемы развития рынка малоэтажного домостроения и некоторые пути их инновационного решения

Левин Ю.А., Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства

Малоэтажное домостроение (МЭДС) - одна из немаловажных сфер, обеспечивающих население жильем. Развиваясь преимущественно за пределами больших городов и создавая агломерации вокруг мегаполисов, малоэтажное строительство способствует разрешению многих проблем, связанных с урбанизацией. Жилищный фонд в России, введенный в 1950-1990-х гг., создавался на основе индустриальной застройки городов, предполагающей развитие крупных мегаполисов с централизованной инфраструктурой. Это обусловливало и волновую тенденцию развития жилищного фонда, в которой четко выделяются этапы, например, так называемой сталинской, хрущевской, брежневской застроек.

Концентрация населения в крупных городах привела к появлению сверхплотной высокоэтажной застройки, резкому ухудшению среды обитания человека, выражающемуся в пагубной для здоровья скученности населения, загрязнении городов, транспортном коллапсе городских магистралей. Реализация проектов МЭДС путем возведения новых автономных и самодостаточных поселений вокруг существующих городов позволяла бы решить ряд социальных и экономических проблем: регулирование численности населения, нормирование размеров территории поселения, рациональное использование земельных участков и др.

Основы рыночного регулирования и рыночные принципы организации индивидуального МЭДС были заложены в российском законодательстве в начале 1990-х гг. с введением норм свободного рыночного оборота земель. Тогда же были сняты ограничения с размеров земель, на которых располагались индивидуальные жилые дома, а также с размеров и количества жилья, находящегося в собственности граждан.

МЭДС, первоначально получившее название коттеджной застройки, характеризовалось в 90-е гг. строительством крупногабаритных зданий общей площадью 500-1000 м2 из красного керамического кирпича, напоминающих замки, виллы, с обилием декоративных элементов. Пик их строительства пришелся на 1992-1995 гг. Такого рода коттеджный бум быстро прошел по следующим причинам:

  • неудачное расположение участков застройки. Недвижимость в то время еще слабо воспринималось как объект купли-продажи. Участки распределялись, а не приобретались. В результате появлялись коттеджные поселки в чистом поле или в зонах отчуждения ЛЭП и железных дорог, отдельно стоящие дорогие дома, расположенные в низинах или окруженные садовыми домиками;
  • отсутствие инженерных коммуникаций, обеспечивающих удобства на уровне городской квартиры, и развитой социальной инфраструктуры;
  • стоимость возводимых коттеджей значительно превышала платежеспособный спрос, в результате чего появилось большое количество долгостроя, неликвидных объектов.

Современный рынок МЭДС кардинально изменился с 90-х гг. как по своей структуре, так и по составу участников, и по своей значимости. Поведение российского покупателя на рынке жилья в определенной мере стало приближаться к поведению покупателя большинства развитых стран, где семья среднего возраста предпочитает зачастую приобретать не квартиры в многоэтажном жилом комплексе, расположенном в конгломерации, а бюджетные односемейные дома, квартиры в домах на 3-4 семьи с отдельным входом и секции в таунхаусах (сблокированных домах, состоящих из нескольких 2-3-уровневых квартир с индивидуальным участком) в пригородах. Предпочтение малоэтажного жилья как более индивидуального по своей природе тождественно представлениям покупателя о жилище с участком земли как о возможности наилучшего выполнения семьей своих основных функций: репродуктивных, воспитательных, восстановительных.

Сегодня можно говорить о том, что малоэтажное жилье могло бы рассматриваться как разумная альтернатива квартире в многоэтажном доме. Однако для успешного развития МЭДС в России требуется, в первую очередь, законодательное урегулирование ряда важнейших проблем, которые определяли бы порядок создания кооперативов малоэтажного жилья, в том числе при содействии органов власти, управления территорией малоэтажной жилищной застройки, особенности предоставления земельных участков для МЭДС, а также формы и способы участия органов власти в строительстве объектов коммунальной и социальной инфраструктуры. Весьма актуальным также является вопрос о пересмотре нормативно-технической документации в области МЭДС (последние документы в этой области принимались в 1987 г.) и принятии соответствующих технических регламентов.

Проекты малоэтажной застройки, различаясь по ценам продажи, уровню комфорта и сервиса, имеют много общего. По мнению многих ведущих разработчиков современной жилищной реформы, наиболее существенной перспективой обладает модель компактных поселений - комплексов малоэтажных (до 4 уровней) домов квартирного типа высокоплотной застройки, а также таунхаусов, образующих замкнутый контур.

Очевидные преимущества реформирования жилищной политики в сторону развития всевозможных форм пригородного домостроения были продемонстрированы в последние 3-4 десятилетия во многих европейских странах, США и Канаде. Что касается России, то возникшие в общественном сознании в последние годы соответствующие идеи подготовили благоприятную среду для положительного восприятия концепции МЭДС. Такая концепция воплощена в одном из направлений реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и состоит в развитии массового МЭДС. Развитие МЭДС, являясь исключительно актуальной и своевременной проблемой, несет в себе и политический аспект, т. к. его реализация направлена на формирование в стране "класса собственников", того самого среднего класса, который имеет существенное значение для социально-экономического развития страны, для формирования дееспособного гражданского общества.

Доступность жилья будет зависеть от многих факторов - от того, какие это проекты, от качества строительства, себестоимости квадратного метра и стоимости земли. В мировой практике доступность жилья определяется по доле расходов на приобретение жилья от совокупного дохода семьи, а также по индексу доступного жилья (т.е. по показателю времени, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы). Индекс доступности показывает, что приобретение жилья после многократного роста цен на недвижимость в нашей стране и последовавшего за ним периода развертывания острого экономического кризиса стало практически недоступно среднему классу. Проблема кроется и во всеобъемлющем характере решаемых вопросов, ведь жилищные отношения являются производными, т.е. отношениями более высокого порядка, предполагающими существование прочного экономического фундамента. В связи с этим требуется отметить, что, несмотря на высокие темпы роста нового строительства в сфере малоэтажного жилья и появления многих принципиально новых видов строительных материалов, рынок МЭДС до сих пор характеризуется трудоемкостью, материалоемкостью и относительной длительностью инвестиционно-строительного цикла. Поэтому в современных условиях процесс развития МЭДС в России требует формирования новой инновационной парадигмы, ориентированной на наиболее массовую категорию потребителей жилья.

Для того чтобы при возведении индивидуального жильяможно было бы сделать акцент на граждан со средним доходом, необходимо широкомасштабное внедрение в сделать акцент на граждан со средним доходом, необходимо широкомасштабное внедрение в МЭДС инновационных технологий. 

Необходимо учитывать и то, что хотя себестоимость строительства малоэтажного жилья может быть и невысокой в результате внедрения инновационных технологий, значительных затрат обычно требует решение вопросов обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой. Поэтому дополнительное необходимое условие повышения доступности малоэтажного жилья - синхронизация инвестиционных программ всех естественных монополий, в том числе локальных, с планами комплексной малоэтажной застройки территории.

Вопросы - кто будет строить, как будут строить и из чего строить - три главных вопроса при рассмотрении стратегии развития строительства малоэтажных домов. По сути, малоэтажное строительство можно разделить на две категории: организованное и индивидуальное. Первое осуществляют инвестиционно-строительные компании с целью продажи возводимых домов на рынке. Второе - по индивидуальному заказу от владельца земельного участка. Различия по применяющимся технологиям строительства, затратам и в подходах к архитектурно-планировочным решениям весьма существенны.

Индивидуальный застройщик ограничен исключительно своими финансовыми возможностями и желаниями. В ряде случаев такое строительство может вестись и с нарушениями им СНиП и архитектурных регламентов.

Массовый застройщик, как бы ни были осуществлены продажи (от предложения уже готовых и инженерно обеспеченных домов до привлечения покупателя перед устройством фундамента), ограничен рамками разрешительной документации (в том числе СНиП и архитектурным проектом) и возможностями строительной организации по материалам и технологиям. Организованные поселки строятся с учетом всех строительных норм (в том числе по теплопотерям). Возведение наружных стен, перекрытий и крыши (около 50% затрат) происходит преимущественно по традиционным технологиям. При этом наружные стены, как правило: кирпичные с утеплителем (от пенополистирола до керамзитовой засыпки); газо-пенобетонные блоки с облицовкой снаружи кирпичом; несъемная опалубка, заполняемая бетоном, иногда с последующей облицовкой; гораздо реже - брус, в том числе клееный, или оцилиндрованное бревно.

Вплоть до нынешнего времени МЭДС было ориентировано на традиционные технологии, и поэтому преобладали технологии, принятые в массовом многоэтажном строительстве, а различные каркасно-щитовые и другие инновационные технологии при возведении малоэтажных домов в организованных поселках практически не использовались. Добавим, что сегодня действующие СНиПы и другие нормативно-технические документы не позволяют использовать каркасное домостроение при МЭДС. Исключение составляют блокированные таунхаусы. Таунхаус площадью до 120 м2 в строящемся поселке с применением методов каркасного домостроения стоит на 30-40% меньше, чем типовая трехкомнатная квартира.

В последние годы стала наблюдаться некоторая эволюция структуры технологий на российском рынке МЭДС. Если еще год-два назад предпочтение отдавалось исключительно кирпичу и блокам в качестве основного материала, то сейчас можно утверждать о тенденции распространения взглядов, связанных с концепцией современного, экономичного по затратам на его сооружение дома с максимальным насыщением домовых конструкций твёрдыми и мягкими древесноволокнистыми плитами. Такое предпочтение отражает, в первую очередь, экономическую целесообразность инновационного домостроения: сооружение подобного дома сегодня обходится на 25-30% дешевле возведения кирпичного. Дом такого типа может иметь ряд и дополнительных инновационных технических решений, направленных на экологическую безопасность и энергосбережение, на сокращение длительности строительного цикла, снижение трудоемкости и материалоемкости жилищного строительства.

В российской практике МЭДС внедрение инновационных технологий осуществляется двумя путями:

  • приобретением импортных линий по производству составных частей домов;
  • реализацией на практике собственных инновационных технологий.

Среди последних отметим технологию несъемной опалубки, строительство каркасных домов, систему «Теплостен» и др. Внедрение инновационных технологий делает принципиально возможным возведение высококачественного малоэтажного жилья за 3-4 мес.

Массовое использование инновационных технологий, ориентированных на каркасно-панельное и модульное домостроение, позволит перейти от кустарного способа возведения малоэтажного жилья, преобладающего до сих пор на рынке, к качественно новому, базирующемуся на индустриальных методах строительства. В развитых странах основу МЭДС составляет каркасное домостроение. Использование данной технологии позволяет существенно снизить стоимость и сократить сроки строительства в 3-5 раз. В России для развития индустрии каркасного домостроения необходимо обеспечить загрузку мощностей соответствующих предприятий. В западноевропейских странах, США, Канаде рынок МЭДС на протяжении уже нескольких десятилетий развивается исключительно за счет индустриального домостроения. Индустриальные методы возведения домов, основанные на изготовлении строительных элементов промышленным способом, позволяют перенести значительную часть производственного процесса в заводские условия, что, несомненно, способствует обеспечению высоких темпов строительства, облегчению контролю качества, а также снижению издержек производства и себестоимости строительной продукции за счет эффекта масштаба.

Литература

1.  Костецкий Н.Ф., Акулин А.Д., Райхман В.А., Осташко В.Я. Программа малоэтажного домостроения - альтернатива урбанистской концепции развития многоэтажных мегаполисов // Экономика строительства. 2008. № 2.

2.  Левин Ю.А. Реформирование жилищно-инвестиционной политики: тенденции и прогноз развития малоэтажного домостроения // Сб. трудов научной конференции «Общественный сектор в экономике России: теория и практика реформ». М., 2008.

ЛЕВИН Юрий Анатольевич. Кандидат экономических наук. Доцент Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства; профессор Российского государственного университета инновационных технологий и предпринимательства.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100