написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2 (39), Июль 2009г.

Жилищно-строительные кооперативы как оптимальная модель обеспечения населения доступным жильем

Тарасюк В.М., Заместитель председателя Комитета Государственной Думы ФС РФ по вопросам местного самоуправления

Разразившийся мировой финансово-экономический кризис заставляет государственные власти и законодательные органы многих стран задумываться о правильности форм и методов экономической политики, проводимой в последнее время. Сейчас подвергаются резкой критике и источники создания экономического роста во многих отраслях. Но главным образом анализируются причины краха рынка недвижимости, в первую очередь жилой.

До сих пор в нашей стране сохраняется большое количество (около 3 млн) очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий. При наличии такого огромного неудовлетворенного спроса со стороны населения в нашей стране значение развития рынка жилой недвижимости для максимально быстрого обеспечения граждан жильем нельзя переоценить. В этой связи необходимо проанализировать системообразующие факторы этого рынка, прежде всего рассмотреть проблемы финансирования жилищного строительства и создания платежеспособного спроса на жилье.

В мировой экономической практике сложились две основных формы финансирования для приобретения жилой недвижимости - американская и европейская. Американская модель ставит во главу угла ипотечное кредитование. За счет стандартной методики оценки заемщиков и сложно структурированной системы распределения рисков эта модель приобрела популярность на американском рынке. Следует подчеркнуть, что эта система, приемлемая для банков - кредиторов все же не учитывала главного риска - риска оценки заемщика и снижения цен на недвижимое имущество. Недостоверная во многих случаях оценка заемщиков, направленная, в первую очередь, только на увеличение объемов ипотечного кредитования, привела к лавинообразному росту банкротств. Череда банкротств заемщиков - физических лиц привела в свою очередь к взысканию и реализации жилой недвижимости как залога. Массированная реализация залога привела к снижению цен на недвижимость, а это, в свою очередь, как бумерангом ударило по тем заемщикам, которые уже выплачивали кредиты, выданные им, исходя из прежних завышенных цен на недвижимость. Этот клубок проблем показал порочность американской модели финансирования платежеспособного спроса. Здесь на первое место были в который раз поставлены интересы американского финансового сообщества, стремившегося расширить рынок кредитования. Привлекая потребителей возможностью «практически завтра» въехать в собственную квартиру, кредиторы фактически завлекали заемщиков в некий «финансовый мешок», выход из которого был только один - банкротство.

В противоположность американской модели, соответствующей обществу «мгновенного потребления», европейская модель, более соответствующая понятию «общества разумного накопления и потребления», восприняла идею создания системы кооперативов. Эти организации в разных государствах имеют разное название (кооперативы, жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы) и могут иметь различия в режиме функционирования и правового регулирования. Но их сближает одно. Согласно этой модели человек приобретает квартиру не сразу, но на свои деньги. У граждан появляется возможность заранее прогнозировать срок приобретения жилой площади, а в ряде случаев и местоположение и стоимость.

К истории ЖСК

Популярная в годы советской власти форма кооперативного движения была несправедливо забыта в нашей стране в 1990-е годы. В процессе становления рыночной экономики России, создания и укрепления банковского сектора кооперативная идея была серьезно дискредитирована, многие кооперативные институты в большинстве регионов оказались разрушенными.

В последние годы, начиная со вступления в действие федеральных законов о кредитных потребительских кооперативах граждан (2001 г.) и жилищных накопительных кооперативах (2004 г.), началось постепенное восстановление кооперативного движения в России. Однако данный процесс затрудняется и тормозится элементарным отсутствием информации у населения о сущности деятельности данных организаций на рынке. Это связано как с недостатком популяризации кооперативной системы государственными органами, так и с отсутствием должного финансового обеспечения PR и рекламы самими кооперативами. Хотел бы сразу пояснить, что в данном случае речь пойдет сначала о кредитной кооперации, т.е. об организациях, накапливающих средства граждан с целью последующего приобретения ими жилья.

Развитие кооперации вообще способно внести весомый вклад в решение жилищного вопроса. Ситуация с жильем всегда была актуальной и чрезвычайно трудной. Объем жилищного фонда в стране по состоянию на 2007 г. составлял чуть более 3 млрд м2, при общей потребности в жилье 5,3 млрд м2. Средняя обеспеченность населения жилой площадью - 21,1 м2 на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе. Например, в Германии этот показатель составляет 35 м2, в Швеции - 40 м2, в США - 70 м2. Для решения жилищной проблемы в настоящее время понадобится более 1,5 млрд м2 жилья. Однако в условиях финансового кризиса эта задача практически невыполнима.

Несмотря на некоторый объем государственного финансирования семей, остро нуждающихся в улучшении жилищных условий, с каждым годом отмечается прирост индекса ввода жилья населением за счет собственных средств. В то же время до кризиса ориентация на ипотечное кредитование (сделки с использованием ипотеки по всей стране, по некоторым оценкам, составляли не более 10-15% от общего количества сделок с жилой недвижимостью) не позволила резко увеличить доступность жилья.

Ипотека - приоритет государственной политики

Недавно в Государственной Думе ФС РФ перед депутатами выступил Министр регионального развития РФ В.Ф.Басаргин с информацией о ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Он сообщил, что его ведомством определены в этой области приоритеты и механизмы их реализации. Пока главной задачей, по словам министра, остается «поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развития инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Эта поддержка осуществляется путем увеличения уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию». Цифры тут весьма серьезные. Только за 2006-2008 гг. объем взносов в уставной капитал Агентства составил 14,2 млрд руб., госгарантии - 58 млрд руб. За эти годы практически во всех субъектах РФ были созданы региональные операторы Агентства ипотечного жилищного кредитования. В результате годовой объем ипотечных кредитов за 3 года увеличился более чем в 11 раз и в 2008 г. достиг 630 млрд руб.

Правительство определило и второй приоритет. Им оказалась государственная поддержка молодых семей в приобретении квартир или строительства индивидуального жилья на собственные средства или с помощью ипотечных кредитов. Только за период с 2006 по 2008 г. из федерального бюджета на решение этой проблемы было выделено до 10 млрд руб. Здесь отработан и задействован механизм софинансирования из федерального и региональных бюджетов, а также использованы собственные и заемные средства молодых семей.

В 2006-2008 гг. федеральной целевой программой "Жилище" было предусмотрено много мероприятий по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и переселению граждан из ветхого жилья. Только на эти цели, как нам было доложено министром, Правительством РФ в 2006 г. было выделено 18,6 млрд руб., в 2008 г. - 3,6 млрд руб., т.е. финансирование увеличилось более, чем в 2 раза.

Государство приложило определенные усилия и для выполнения своих обязательств перед определенными категориями граждан, которым в законодательном порядке необходимо было оказать жилищную поддержку. В рамках федеральной целевой программы «Жилище» были использованы механизмы государственных и жилищных сертификатов на общую сумму более 73 млрд руб. Таким образом государство обеспечило жильем 63 тыс. семей, что составляет 14,5% от общего количества на начало 2006 г. Как видим, проблема решается, но крайне медленно. Это происходит, на мой взгляд, по ряду причин.

Первая и главная из них - государство перестало строить социальное жилье. На деле сегодня преобладают коммерческие строительные компании, которым выгодно строить элитное коммерческое жилье. Только осенью прошлого года стоимость 1 м2 жилья в Москве превышала цифру от 6 до 7 тыс. долл. В современных условиях это недоступно практически 95% населения, которые мечтают о жилье или пытаются улучшить свои жилищные условия. Какой тут выход? Думаю, есть. Надо привлечь внимание как федеральной власти, так и граждан к забытой форме - строительству ЖСК.

К началу 2009 г. Россия стоит перед необходимостью формировать самостоятельный, отдельный от государства механизм привлечения денежных средств рынка. Кооперативные организации выступают альтернативной системе жилищного кредитования. На данный момент ипотека практически недоступна, а в связи с удешевлением жилья и экономически неэффективна для заемщиков. Кроме того, для ее получения необходимо пройти процедуру рассмотрения заявки на кредит, в которой многим отказывают в России по тем или иным причинам. Кооперативная система в этом аспекте является более доступной, т.к. позволяет участвовать каждому желающему. Однако необходимо учитывать, что как ипотечное кредитование банков, так и кооперативная система рассчитаны на определенный уровень доходов клиентов, желающих улучшить свои жилищные условия. Мы знаем, что при использовании той или другой системы кредитования гражданину необходимо накопить или иметь на руках определенную сумму - минимальный процент от стоимости будущего жилья, т.е. вкладывать собственные сбережения.

Решение проблемы минимизации бедности и повышения благосостояния населения является приоритетом деятельности потребительской кооперации. Механизмы и формы деятельности кооперативных организаций в решении данной проблемы разнообразны. Как один из институтов кооперативного уклада потребительская кооперация ориентируется, прежде всего, не на получение прибыли, а на удовлетворение нужд населения, инициативу создавших ее людей - пайщиков.

Законодательная база

Действующее законодательство в области регулирования именно кредитно-накопительных кооперативов представлено двумя законами. Существует закон «О кредитных потребительских кооперативах граждан», благодаря которому существуют многие кооперативы. Основным его недостатком эксперты считают неспециализированность: закон посвящен кооперативам вообще, он никак не ориентирован на реалии, сложившиеся в сфере недвижимости.

Не менее важным на сегодня является закон «О жилищных накопительных кооперативах». Он призван регулировать только деятельность накопительных жилищных кооперативов. В этом законе прописано большое количество ограничений и запретов, призванных защитить права граждан. В итоге он оказался настолько «тяжелым», что за прошедшие годы по нему было зарегистрировано лишь незначительное количество кооперативов.

В целом, схема работы накопительных кооперативов предполагает накопление денежных средств пайщиков для последующего приобретения жилой недвижимости. В этом случае пайщик сначала накапливает в течение определенного срока определенную сумму и лишь потом начинает подбирать себе будущую квартиру, исходя из срока и величины накоплений. В этом и кроется основная опасность кооперативов. Накапливаются лишь денежные средства. Никто не может с достаточной уверенностью спрогнозировать ни состояние рынка жилья в момент накопления достаточной суммы (упадут цены или вырастут), а также наличие или отсутствие конкретных приемлемых вариантов приобретения жилой площади для пайщика. Кроме того, не будем отрицать, что при накоплении денежных средств всегда существует вероятность их нецелевого использования (не на нужды других пайщиков), я уже не говорю о хищении.

Другим недостатком накопительной системы является ее близость к ипотечной пирамиде. В случае приобретения квартиры пайщик будет выплачивать проценты кооперативу за пользование денежными средствами. В свою очередь, эти средства должны быть ранее внесены новыми пайщиками, наличие или отсутствие которых никто не может спрогнозировать. Таким образом, не исключается ситуация, когда пайщик, накопив определенную сумму, не будет иметь возможности купить квартиру по независящим от него обстоятельствам. В то же время он будет лишен возможности получить накопленную сумму обратно, т.к. она уже будет вложена в квартиры пайщиков, вступивших в накопительный кооператив ранее. Опыт к этой области, к сожалению, уже давно существует.

Плюсы и минусы системы ЖСК

Тем не менее, по моему мнению, в настоящий кризисный период более всего могут и должны быть востребованы иные формы объединений граждан, желающих приобрести жилье. Это жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Режим их функционирования определен действующим Жилищным кодексом РФ. В ЖСК, как при долевом строительстве, возведение дома ведется на средства будущих владельцев жилья. Однако есть один немаловажный нюанс. Граждане, объединяющиеся в ЖСК, сами нанимают застройщика для выполнения определенного заказа и, следовательно, берут на себя часть ответственности за будущее возводимого дома. При инвестировании в долевое строительство, наоборот, главным действующим лицом является застройщик. Он решает все вопросы, оставляя инвесторам только одно право - дождаться получения новой квартиры.

Следовательно, главное различие между этими двумя схемами в том, что долевое строительство ведется с целью получения прибыли, а ЖСК граждане создают исключительно для того, чтобы обеспечить свои семьи достойными квартирами. Поэтому та львиная доля увеличения стоимости жилья, которая делает его недоступным для многих слоев населения, в данном случае сведена к нулю.

Кроме того, положительным моментом в деятельности ЖСК является то, что в процессе его создания (учреждения) и на первых этапах деятельности (получение земельного участка под застройку, разработка проектной документации, получение согласований) не требуется значительных финансовых ресурсов. Это приводит к тому, что первоначальный взнос в кооператив может составлять не более 5-10% стоимости пая. Кроме того, существует возможность самостоятельно (но с учетом требований Градостроительного кодекса РФ) определять прогнозные сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Следовательно, у членов ЖСК появляется недоступная для других граждан, желающих приобрести жилье, возможность прогнозировать сроки оплаты стоимости пая и размеры платежей в счет оплаты стоимости пая. Все это позволяет безболезненно для бюджета гражданина, семьи принять участие в строительстве многоэтажного дома, в котором именно он будет проживать, и самостоятельно определять параметры такого строительства, существенные характеристики дома.

Однако и тут возникает ряд проблем. Создание ЖСК должно происходить, на мой взгляд, тогда, когда уже известно местоположение, адрес земельного участка и примерные параметры предстоящего к строительству многоэтажного дома. Однако в этом случае, должна существовать некая инициативная группа, которая приобретет в собственность (аренду) этот земельный участок, произведет первичные согласования и иные значимые действия. Как видим, все вышеперечисленные действия и факторы сами по себе требуют определенных финансовых и организационных затрат. При этом надо помнить, что основными финансовыми затратами будет приобретение земельного участка.

ЖСК и роль органов местного самоуправления

Вне всякого сомнения, в данном случае определяющей должна быть роль органов местного самоуправления. Именно местное самоуправление является важнейшим элементом любого демократического общества. Оно должно открывать гражданам возможность самостоятельно решать свои локальные проблемы так, как это происходит во всем мире, - без указаний и распоряжений сверху. Местная власть существует не для себя самой, а для эффективного управления страной в интересах граждан. Сегодня мы осознали важность такой модели. Думаю, именно местное самоуправление должно сыграть ведущую роль в решении жилищной проблемы своих сограждан.

Согласно ст. 111 Жилищного кодекса РФ «малоимущие нуждающиеся в жилье граждане имеют первоочередное право на вступление в ЖСК, организованные в том числе при участии органов местного самоуправления». Несмотря на то, что данное положение закона слишком общее, из него следует, что органы местного самоуправления могут содействовать созданию таких кооперативов. Это содействие и помощь гражданам, в частности, может выражаться в следующем.

Сейчас в органах местного самоуправления ведется учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Используя данные им полномочия, органы местного самоуправления могут самостоятельно создать инициативную группу из таких граждан, организовать методическое обеспечение с целью создания такой группой ЖСК. Многие специалисты могут мне возразить, что у органов местного самоуправления нет средств в бюджете на такую деятельность. Однако на первом этапе речь не идет о денежных средствах. Стоимость регистрации ЖСК заключается только в стоимости государственной пошлины за регистрацию, которую в состоянии уплатить даже нуждающиеся в жилье граждане. Роль органов местного самоуправления сводится к помощи в составлении учредительных документов согласно действующему законодательству. Они должны создавать и обеспечивать возможности льготной аренды помещения для расположения ЖСК (с возможностью предоставления отсрочки по уплате арендной платы).

Более того, после создания ЖСК органы местного самоуправления могут реально оказать помощь кооперативу с выделением земельных участков для жилищного строительства. Известно, что согласно существующему законодательству такие земельные участки выделяются только на конкурсной основе. Однако предварительные согласования и выбор ряда земельных участков могут быть сделаны при помощи органов местного самоуправления из участков, находящихся в муниципальной собственности.

Я перечислил лишь ряд возможных мер для создания благоприятной среды деятельности ЖСК. В каждом конкретном случае органы местного самоуправления могут расширять этот перечень, используя полномочия, предоставленные им действующим законодательством. В настоящее время, в период мирового финансового кризиса, многие разговоры о деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в этой сфере сводятся лишь к просьбам о финансовой поддержке бюджетными средствами. Полагаю, что в данных условиях чрезвычайно важна как организационная, так и методическая поддержка со стороны органов местного самоуправления. Именно они способны создать благоприятные условия для деятельности ЖСК.

Главная задача - принять ряд соответствующих региональных и муниципальных программ в этой сфере. Детальная проработка и появление подобных программ дадут мощный толчок к развитию этой формы организации жилищного строительства. Это позволит обеспечить необходимые темпы реализации национального проекта «Доступное жилье - гражданам России».

ТАРАСЮК Василий Михайлович. Доктор экономических наук. В 1991-1995 гг. - депутат Когалымского городского Совета народных депутатов, в 2001-2003 гг. - депутат Когалымской городской Думы 3-го созыва. В 2003 г. назначен генеральным директором ООО "Афипский нефтеперерабатывающий завод", затем избран депутатом Государственной Думы. С 2007 г. - заместитель председателя Комитета Государственной Думы ФС РФ по вопросам местного самоуправления.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100