написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3 (36) Ноябрь 2008

Развитие государственного и местного управления недвижимостью в Польше

Зрубек Р., Банашек А., Варминско-Мазурский университет в Ольштыне, Польша

Форма организационной деятельности государства и местных органов власти по управлению недвижимостью имеет в Польше долгую традицию - уже в 1934 г. функционировало понятие "городская земельная политика", которая рассматривалась как деятельность городской власти, целью которой было урегулирование статуса земельных участков, лежащих в административных границах города и его окрестностях, а также определение целевого назначения земель. Создание ресурсов недвижимого имущества для удовлетворения растущих строительных нужд города было одной из главных задач городской власти.

В 1939 г. Польское Общество Городов организовало Градостроительную комиссию, которой было поручено разработать принципы развития и рациональной застройки городов.

После Второй мировой войны управление недвижимостью рассматривалось как часть территориальной политики и подразумевала контрольную и регистрационную деятельность, основанную на практическом опыте ведения землеустройства, с учетом экономических и социальных факторов. В 1961 г. управление недвижимостью охватывало в основном земли, находящиеся в государственной собственности, расположенные в административных границах городов и поселков, а также загородные территории, включенные в градостроительный план. Задачи управления недвижимостью реализовывались посредством передачи государственных земель во владение или в пожизненное пользование государственным организациям, юридическим и физическим лицам, а также в пользование для целей производства сельскохозяйственной продукции, посредством установления границ участка и применения права преимущественного выкупа.

Закон «Об управлении землями и изъятии недвижимости» с 1985 г. содержал понятие управления землями как «действий, направленных на рациональное использование земель в соответствии с градостроительным планом и правовыми актами о защите окружающей среды, охране сельскохозяйственных земель».

В 1997 г. в законе «Об управлении недвижимостью» были сформулированы принципы управления недвижимостью, основанные на рыночной экономике, впоследствии в закон вносились изменения, необходимость которых диктовала практика по управлению недвижимостью.

Правовые основы управления недвижимостью

Понятие недвижимости, видов прав на недвижимость, а также договоров, предметом которых может быть недвижимость, содержит гражданский кодекс Польши 1964 г. Согласно кодексу «недвижимостью является выделенная часть земной поверхности (земельный участок), а также здания или их выделенная часть (жилые и нежилые помещения), если на основании правовых норм становят отдельный от земельного участка предмет собственности (например, здания, построенные пожизненным пользователем, квартира в кондоминиуме)».

В Гражданском кодексе (ст. 40) говорится о том, что собственник недвижимости может пользоваться недвижимостью в границах права и принципов соседства, с учетом социально-хозяйственного назначения права, и может получать доходы от недвижимости. В этих же границах он может распоряжаться недвижимостью. Государственные и местные органы власти как собственники могут продавать недвижимость, находящуюся в их собственности, отдавать земельную недвижимость в право пожизненного пользования, пользование, аренду, найм.

Право пожизненного пользования появилось в польском праве в целях передачи земельных участков, принадлежащих государству или местным органом власти, под жилищное строительство физическим и юридическим лицам. В настоящее время оно является промежуточным звеном между правом собственности и ограниченными вещными правами (к которым относятся пользование, в том числе timesharing, право членов строительного кооператива на жилое или нежилое помещение, земельные и личные сервитуты, залог, ипотека).

Право пожизненного пользования связано с правом собственности на здания и сооружения, построенные пожизненным пользователем, и является правом с ограниченным сроком действия (40-99 лет) с возможностью продления. За право пожизненного пользования государственнные и местные органы взимают плату, которая составляет доход соответствующего бюджета: первую - в моменте заключения договора и годовую - за каждый год пользования. Размер платы устанавливается на основании закона «Об управлении недвижимостью» (1997 г.) и зависит от целевого назначения земельного участка. До 2012 г. пожизненные пользователи имеют право выкупа земельного участка в собственность.

Закон «Об управлении недвижимостью» от 21.08.1997 прежде всего регулирует управление недвижимостью, находящейся в собственности государства и административно-территориальных единиц*  и внесенной в местный градостроительный план. Организационной задачей государственной и местной администрации является реализация публичных целей, выполнение которых служит интересам местных жителей и государства. Наиболее широкие компетенции в области управления недвижимостью принадлежат местным органам власти согласно Конституции Польши (1997 г.) и закону «О самоуправлении» (1990 г.), которые устанавливает гмину как основную единицу административно-территориального деления, на уровне которой реализуются задачи местного управления.

*В Польше - гмины (волости), повяты (уезды) и воеводства (крупнейшая административно-территориальная единица областного значения).

В отношении других собственников закон определяет только отдельные аспекты управления недвижимостью (например, выделение земельного участка, участие в строительстве сооружений технической инфраструктуры, оценка недвижимости).

Среди действий по управлению недвижимостью, которые регулирует закон «Об управлении недвижимостью», необходимо отметить:

·        ведение учета недвижимости, оценка состояния недвижимости, оценка экономической выгоды, вид использования, список пользователей, стратегия управления, оценка соответствия целевого назначения местным планам, техническая инфраструктура;

  • оценка рыночной стоимости недвижимости (мера качества управления);
  • составление плановиспользования ресурсов - анализ стоимости содержания и использования, определение уровня доходов в целях обеспечения эффективного управления недвижимостью и рациональных инвестиций;
  • защита недвижимости от нанесения ущерба, разрушения и воровства;
  • начисление оплат за пользование недвижимостью и их взыскание;
  • составление финансовых отчетов;
  • сотрудничество с другими органами, которые владеют недвижимостью, принадлежащей государству и административно-территориальным единицам;
  • участие в судебных процессах в отношении прав собственности и других имущественных прав;
  • внесение записей в вечистую книгу* или ее заложение.

*Вечистая книга недвижимости является основным документом, на основании которого устанавливается правовой статус недвижимости.

Кроме этого, в отношении недвижимости, которая входит в состав гминных ресурсов, управление недвижимостью включает подготовку геодезических проектов, выделение недвижимости, слияние и последующее выделение земельных участков, строительство сооружений технической инфраструктуры. При этом государственные и местные органы имеют возможность передать полномочия по управлению недвижимости профессиональным управляющим, а оценку недвижимости могут осуществлять только лицензированные оценщики.

Законодатель описывает следующие процедуры, которые входят в область управления недвижимостью:

  • продажа недвижимости, находящейся в собственности государства и административно-территориальных единиц;
  • передача земельных участков в пожизненное пользование с учетом целевого назначения и сроков (в том числе наложение специальных платежей за нарушение установленных сроков застройки участка);
  • преимущественный выкуп;
  • передача недвижимости в уставной капитал фондов и государственных организаций;
  • деление, ограничение и лишение прав на недвижимость (изъятие недвижимости);
  • участие владельцев в стоимости строительства сооружений технической инфраструктуры;
  • оценка недвижимого имущества для нужд органов власти.

Закон «Об управлении недвижимостью» (1997 г.) дает возможность активного воздействия государственных и местных органов власти на ситуацию на рынке недвижимости с помощью таких инструментов, как:

  • актуализация платы за пожизненное пользование;
  • использование права преимущественного выкупа;
  • определение размеров коэфициентов для расчета процентных платежей в связи с повышением стоимости недвижимости в результате деления недвижимости или строительства технической инфраструктуры;
  • использование различных льгот при выкупе недвижимости;
  • взыскание платы или предоставление отсрочки пожизненному пользователю при внесении специальных платежей за нарушение сроков застройки.

Эти и другие решения, согласованные с фазами цикла на рынке недвижимости, могут стабилизировать отношения спроса и предложения на конкретном локальном рынке. Рациональность и своевременность принятых решений в области управления недвижимостью зависит от данных, находящихся в распоряжении органов, ответственных за проведение вышеперечисленных процедур.

В настоящее время в распоряжении государственных и местных органов власти находятся такие реестры данных, как реестр земель и зданий (кадастр), реестр решений о строительстве, реестр местных градостроительных планов. В судах вечистые книги ведутся для каждой недвижимости, собственник обязан вписать право собственности, а также установленные на недвижимости ограниченные вещные права. 

Кроме того действующие на рынке недвижимости лицензированные субъекты, которые занимаются профессиональной деятельностью (оценщики, управляющие, посредники, геодезисты, нотариусы), ведут собственные базы данных недвижимости. В последнее время предпринимаются попытки стандартизировать систему данных о недвижимости.

Закон «Об управлении недвижимостью» (1997 г.) устанавливает также общие принципы деятельности оценщиков, управляющих и посредников на рынке недвижимости. Более подробно их профессиональную деятельность регулируют постановления Министра инфраструктуры.

Необходимо подчеркнуть, что закон не регулирует такие вопросы, как приобретение недвижимости иностранными гражданами, управление сельскохозяйственными и лесными землями, находящимися в собственности государства, строительство автострад, которые подлежат действию других правовых актов, примерный перечень которых приведен на рис. 1.

Рис. 1. Распределение задач, связанных с управлением недвижимостью с учетом ее целевого назначения.

Изменения в законодательстве после 2004 г.

Закон «Об управлении недвижимостью» (1997 г.) является правовым актом, который первый раз комплексно урегулировал обширную область управления недвижимостью в соответствии с Постановлением Правительства с 1996 г. о подготовке Польши к вступлению в Европейский Союз и приведению польского законодательства в соответствие с международными стандартами. Впоследствии в закон с 1997 г. вносились многочисленные изменения, которые были необходимы с точки зрения эффективного применения правовых норм органами государственной и местной власти, а также деятельности на рынке недвижимости оценщиков, посредников и управляющих недвижимостью.

Наиболее значительные изменения в закон были внесены 22.09.2004. Для противодействия коррупции в обороте государственной недвижимости были определены принципы проведения конкурсов, которые существенно дисциплинировали органы власти. Кроме того была усовершенствована процедура взимания местными органами власти процентных платежей, связанных с повышением стоимости недвижимости в связи со строительством технической инфраструктуры.

Изменения затронули также и процедуру изъятия недвижимости для государственных нужд - появилась возможность изъятия недвижимого имущества, которое имеет неурегулированный правовой статус (довольно частый случай в польской действительности) - что являлось существенным барьером для реализации задач государственных и местных органов. После изменений закон «Об управлении недвиджимостью» также регулирует принципы определения компенсации за изъятую недвижимость и устанавливает 14-дневный срок ее выплаты со дня принятия решения об изъятии.

В области защиты прав наемщиков квартир, которые находятся в собственности местных органов власти или государства, была установлена правовая гарантия, которая запрещает продажу недвижимости без предоставления права преимущественного выкупа наемщикам.

Изменения от 22.09.2004 усовершенствовали принципы профессионального обслуживания на рынке недвижимости путем повышения квалификационных требований к посредникам, оценщикам и управляющим недвижимостью (например, обязательное высшее образование). Новые правовые нормы расширили область их профессиональной деятельности. Они могут проводить экспертизу, анализ, осуществлять консультации в области рынка недвижимости, определять эффективность инвестиций в недвижимость и финансовые последствия введения градостроительных планов. Введен 12-месячный срок действия отчета об оценке (от даты его составления) и возможность его актуализации. Кроме того, была введена обязанность согласования профессиональных стандартов, принятых организациями оценщиков с Министром инфраструктуры, которая была негативно принята в кругах оценщиков в связи с замедлением процесса внесения изменений в стандарты.

В закон «Об управлении недвижимостью» (1997 г.) внесен ряд изменений, которые отвечают требованиям, которые ставит перед открытым рынком недвижимости законодательство Европейского Союза, в том числе Директива 2005/36/ЕС Европейского Парламента и Совета от 07.09.2005 о признании профессиональных квалификаций, которая охватывает услуги в области управления недвижимостью, посредничества и оценки недвижимости, и Директива 2006/123/ЕС Европейского парламента и Совета от 12.12.2006 об услугах на внутреннем рынке, которая устанавливает общие правовые основы функционирования рынка услуг как составной части единого экономического пространства (внутреннего рынка) Европейского Союза.

Статьи 175, 181 и 186 закона «Об управлении недвижимостью» (1997 г.) вводят для профессий оценщика недвижимости, посредника и управляющего недвижимостью обязательное страхование гражданской отвественности за ущерб, нанесенный в связи с выполнением профессональной деятельности на рынке недвижимости. В ст. 193 закона говорится о том, что в центральных реестрах оценщиков, посредников и управляющих недвижимостью записываются граждане стран - членов Европейского Союза, которые получили лицензии в своих странах и могут выполнять профессиональную деятельность на территории Польши. Кроме того, вводятся изменения в статьи о процессе дисциплинарной профессиональной ответственности, а при определении процентных платежей от повышения стоимости недвижимости в связи со строительством технической инфрастуктуры учитываются средства из бюджета Европейского Союза.

Стандарты законодательства в области рынка недвижимости в Польше все больше сближаются с европейскими, но еще остается много проблем, например, в области безопасности и эластичности сделок на рынке. Наиболее важными из них являются:

  • недостаточное количество градостроительных планов и медленный процесс их принятия;
  • медленное внедрение системы электронных вечистых книг;
  • долгий процесс ожидания на получение разрешения на строительство и сложные подготовительные процедуры.

Следует заметить также, что конкурсные процедуры продажи недвижимости все еще остаются малоэффективными.

Открытыми вопросами являются, например, внедрение кадастрового налога, защита интересов покупателей жилых квартир и неурегулированный статус недвижимости. В связи с этим дальнейшей доработки требуют существующие правовые нормы: закон «Об управлении недвижимостью» (1997 г.), закон «О строительстве» (1994 г.), закон «О публично-частном партнерстве» (2005 г.).

Следует открыто признать, что в настоящий момент возникла необходимость разработки нового закона, который должен нормировать способы управления недвижимостью, находящейся в частной собственности, и регулировать отношения между государственными и частными субъектами на рынке недвижимости.

Отметим также необходимость наличия для эффективного управления актуальных, достоверных и полных данных об объекте управления - недвижимости. Оптимизация процессов управления недвижимостью, принадлежащей государству и местным органам власти, требует решения таких дорогостоящих и трудоемких задач, как создание геопортала для обеспечения пользователей актуальными данными о недвижимости в едином стандарте и внедрения стандартов обмена данными между органами власти и гражданами (е-government).

Литература

1. Bieniek G. Procedury prawne gospodarowania nieruchomosciami // IX Научная конференция "Procedury i negocjacje w gospodarowaniu i zarzadzaniu nieruchomosciami". Poznan, 2001.

2. Puch P. Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomosciami (cz. 1) // Krakowski Rynek Nieruchomosci. 2004. N 20.

3. The Polish Real Estate Market 2007 / Рапорт PricewaterhouseCoopers, юридической канцелярии "Clifford Chance" и фирмы "REAS Konsulting". http://www.pwc.com/pl/eng/ins-sol/publ/2007/polish_real_report2007.pdf.

4. Szachulowicz J. Gospodarka nieruchomosciami. Warszawa, 2001.

5. Toeplitz T. Polityka gruntowa miejska // Бюллетень Urbanistów. 1993. N 1.

6. Wisniewski R., Zrobek R. Zasady gospodarki nieruchomosciami z uwzglednieniem wybranych procedur szczegolowych // Научная конференция, посвященная 70-летию профессора Jerzego Suchty. Olsztyn, 2002.

7. Zrobek R. Wybrane aspekty gospodarki nieruchomosciami z uwzglednieniem warunkow rynkowych // Научная конференция Кафедры управления недвижимостью и регионального развития. Olsztyn, 2002. (электронная версия).

8. Gospodarka nieruchomosciami / Red. R.Zrobek. Olsztyn, 2000.

Р.Зрубек. Профессор кафедры управления недвижимостью и регионального развития Варминско-Мазурского университета в Ольштыне, Польша

А.Банашек. Доцент кафедры управления недвижимостью и регионального развития Варминско-Мазурского университета в Ольштыне, Польша

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100