написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3 (36) Ноябрь 2008

Стройсберкассы: риски незапланированных государственных расходов

Грачев И.Д., депутат Государственной Думы ФС РФ, Ушаков Д.В., эксперт

От редакции

В Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации, одобренной в сентябре этого года на заседании Правительства РФ, для создания условий для повышения доступности жилья для всех категорий граждан РФ предусмотрена разработка новых и совершенствование действующих институтов жилищного рынка, обеспечивающих повышение доступности жилья, а именно: жилищной ипотеки, земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг, строительно-сберегательных касс (ССК).

В 2002 г. закон о ССК был подготовлен для первого чтения в Государственной Думе, но был отклонен из-за негативного отзыва Правительства РФ и Центробанка.

В июле 2007 г. в Государственную Думу внесен новый проект Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» (№ 454760-4), который был поддержан Правительством РФ с условием его доработки. В марте 2008 г. Комитет Государственной Думы по финансовому рынку рекомендовал авторам законопроекта доработать документ и заново внести его на рассмотрение Госдумы.

Предлагаемая вниманию читателей статья посвящена обсуждению экономических аспектов одного из известных в мировой практике механизмов решения жилищной проблемы, который, к тому же, может способствовать стабилизации экономики в условиях мирового финансового кризиса. Статья интересна с разных точек зрения. Она показывает возможности применения научного экономического аппарата при разработке законопроектов, обосновании конкретных вносимых в законопроект количественных параметров. Статья также освещает мировой опыт в решении одной из важнейших социально-экономических проблем.

***

Риски незапланированных государственных расходов при росте числа вкладчиков системы строительно-сберегательных касс (ССК) зависят от следующих показателей:

  • процентные ставки по депозиту в ССК;
  • процентные ставки по вкладам в универсальных банках;
  • темп прироста числа вкладчиков;
  • периоды накопления вклада в ССК;
  • размер государственной премии на поощряемый вклад.

Зависимость потока вкладчиков ССК от разницы процентных ставок в ССК и на рынке банковских вкладов

Исходные условия расчета темпов ежегодного прироста вкладчиков ССК базируются на статистике числа вкладчиков ССК в странах Восточной Европы при введении системы стройсбережений (табл. 1). Рост числа участников системы стройсбережений несколько разный в разных странах Восточной Европы и зависит от размеров государственной поддержки. Как правило, через 7-10 лет после того, как система стройсбережений начинает работать, размер государственной поддержки в расчете на одного участника несколько снижается. В первые 10 лет функционирования системы ССК среднегодовой прирост числа участников системы стройсбережений при неизменности правил государственной поддержки составил в Словакии в среднем 1,34 раза, в Чехии - 1,38, в Венгрии - 1,09 (табл. 1). В соответствии с вероятными сценарными условиями развития системы стройсбережений в России ежегодный прирост вкладчиков ССК принят равным 1,4 раза.

Таблица 1. Динамика роста числа вкладчиков стройсбережений, тыс.

Страна

1992 г.

1993 г.

1995 г.

1998 г.

2000 г.

2002 г.

2006 г.

Словакия (1992)

55

240

660

840

860

1050

1030

Чехия (1993)

-

140

1 000

2100

3000

3500

4500

Венгрия (1997)

-

-

-

280

380

600

650

Германия (число договоров)

29 731

30 328

31 100

33 443

32 874

32 422

31 939

Источники: Расчеты BSH-KAM, официальная статистика.

Основываясь на данных о росте числа вкладчиков системы ССК в странах Восточной Европы, в пределах 2-3 лет поток вкладчиков φ(t) может быть представлен в виде:

В странах, в которых функционирует система стройсбережений, зависимость потока вкладчиков ССК от ставок по вкладам оценивается на основе косвенных данных (доля вкладчиков, берущих кредит и отказывающихся от него, и др.). На рис. 1 представлено точечное распределение зависимости поведения вкладчиков от соотношения эффективного депозитного процента (ДЭФ) ССК (ставка по вкладу в ССК, включая госпремию), построенное на основе анализа соответствующих статистических данных в странах Восточной Европы. Например, при ДЭФ ССК, равном 3,6%, доля вкладчиков, отказавшихся от получения кредита, в общем числе вкладчиков составляет 62,5%, а при ДЭФ=5,8% - 25%.

В законопроекте может быть доработан раздел господдержки (если расходы бюджета по итогам года превышают плановые более чем на 10%, то при утверждении бюджета господдержка может быть снижена на 1,7%).

Объем государственной поддержки в 1-3 годы после введения системы ССК в РФ

А) Прирост числа вкладчиков ССК за первый год функционирования системы стройсбережений. Максимально возможная степень участия населения в системе стройсбережений на первом этапе, достигнутая в странах Восточной Европы, - чуть больше 1% от населения. Так, через 1 год после введения системы ССК число вкладчиков в Чехии достигло 140 тыс. человек, что составляло 1,4% всего населения; в Словакии - 50 тыс. человек, что составило 1% всего населения; в Германии - 330 тыс. человек, что составило 0,6% всего населения страны. Средний прирост вкладчиков ССК за первый год функционирования системы стройсбережений составляет:

ΔN / N = 1±0,2%.

Б) Доля населения, не способная накапливать максимальный размер поощряемого вклада (70 тыс. руб). Рассчитать эту долю возможно по данным распределения населения по величине среднедушевых доходов (табл. 2).

Таблица 2. Распределение населения по величине среднедушевого денежного дохода в 2007 г.

Уровень среднедушевого дохода в месяц, руб.

Распределение, %

До 2000,0

2,6

2000,1-4000,0

11,9

4000,1-6000,0

14,9

6000,1-8000,0

13,6

8000,1-10000,0

11,3

10000,1-15000,0

19,1

15000,1-25000,0

16,5

Свыше 25000,0

10,1

Нищее население, не способное накапливать 70 тыс. руб. в год на 1 человека, по нашим оценкам, составляет ?43% всего населения. Средняя доля проходных в ССК вкладчиков, которые могут рассчитывать на полную госпремию, составляет 0,3?N, где N - все население страны.

Предполагается, что в Чехии и Словакии таких нищих не было.

В) Коррекция на уровень стартовой господдержки. Уровень стартовой господдержки в Чехии и Словакии был определен на уровне 25% поощряемого вклада. Корректирующие коэффициенты (КР) в предположении линейной зависимости потока вкладчиков от разности эффективного депозитного процента ДЭФ ССК и внешнего депозитного процента Д, определенного на рынке банковских вкладов (ДЭФ-Д) с использованием формул (1)-(7), могут быть рассчитаны следующим образом:

Г) Число вкладчиков ССК в РФ после введения системы стройсбережений. При условиях А), Б) и В) предположительный приток вкладчиков в систему ССК за первый год работы (сразу после введения в действие закона «О строительных сберегательных кассах») оценивается как:

NССК (численность населения РФ)?(прирост числа вкладчиков за первый год работы системы ССК)?(доля населения, способная накапливать вклад, достаточный для получения полной госпремии)?(корректирующий коэффициент стартовой господдержки):

NССК 1,42108х1х10-2х0,30,47 0,2х106 200 000 человек.

Д) Уровень господдержки в 1-3 годы после введения системы ССК в РФ. Исходя из рассчитанного числа вкладчиков ССК в 1-й год её работы, максимальный размер государственной помощи составит:

14 000 руб.х200 000=2,8 млрд руб.

Во 2-й и 3-й годы размер государственной помощи составит 3,36 млрд руб. и 4,03 млрд руб. соответственно.

Следует отметить, что в соответствии с законопроектом каждый вкладчик может получить кредит и зафиксировать господдержку не ранее, чем через 2 года после начала процесса накопления. Следовательно, первые реальные бюджетные расходы начнутся не ранее 3-го года после начала работы системы ССК.

В свою очередь это позволит откорректировать отклонение от среднего ещё до начала реальных выплат из бюджета. Это означает целесообразность расчетов бюджетных расходов на первые 2 года, а с учетом возможности регулирования потоков вкладчиков, и на последующие годы, по средним значениям.

В 3-летнем федеральном бюджете расходы на выплату госпремии на поощряемый вклад составят 2,8 млрд руб., 3,36 млрд руб. и 4,03 млрд руб.

Риск появления «обманутых ожиданий» вкладчиков в связи с ростом цен на жильё

Оценка риска «Обманутых ожиданий вкладчика» (ОО-вкладчик) может быть выполнена в виде вероятности перехода вкладчика ССК из группы накапливающих достаточно для приобретения жилья (срок накопления 2-3 года) в группу вкладчиков, не способных накопить первоначальный взнос за тот же самый период. Более точные оценки, связанные с психологически допустимыми удлинениями срока накопления, требуют сложных интегро-дифференциальных уравнений и не имеют достоверных социопсихологических исходных данных. В любом случае, более точные оценки удлинения срока накопления вклада в системе ССК должны давать более мягкие результаты по рискам «обманутых ожиданий вкладчика», т.к. будут основываться на данных о приросте дополнительных, покупающих с опозданием квартиру вкладчиков.

Данные по предполагаемому росту цен на недвижимость представлены в табл. 3. Рост цен с 2009 г. прогнозируется в диапазоне 0-10%. В соответствии с условиями как предельную следует рассмотреть ситуацию, когда реальные доходы вкладчиков не растут, вкладчики стартуют в предположении нулевого роста цен, а на самом деле цены растут на 10% ежегодно в реальном исчислении.

Для оценки количества ОО-вкладчиков в этом приближении необходимы распределения граждан РФ по доходам в точечной форме, которые представлены в табл. 4 (интервальные статистические данные) и на рис. 2, на котором сделан перевод интервальных статданных в точечную форму и выполнена их кусочно-линейная аппроксимация.

Таблица 3. Целевой прогноз основных показателей развития рынка жилья и ипотечного кредитования (в ценах 2007 г.)

Показатель

2007 г.

2008 г.

2009 г.

2010 г.

2011 г.

2012 г.

2013 г.

2014 г.

2015 г.

2016 г.

2017 г.

2018 г.

2019 г.

2020 г.

Доля ипотеки в ВВП, %

1,9

3,8

5,4

7,1

8,7

10,3

12,2

14,0

15,8

17,7

19,5

21,5

23,5

25,5

Объём ВВП, млн руб.

32 988 600

35 099 870

37 205 863

39 549 832

41 940 045

44 415 194

47 081 398

50 141 799

53 588 098

57 346 545

61 276 706

65 308 697

69 405 149

73 728 782

 в % к предыдущему году

107,4

106,4

106,0

106,3

106,0

105,9

106,0

106,5

106,9

107,0

106,9

106,6

106,3

106,2

Объем задолженности по ипотеке, млн руб.

611 212

1 333 795

2 001 675

2 788 263

3 636 202

4 565 882

5 734 514

7 034 894

8 488 355

10 121 665

11 961 213

14 041 370

16 310 210

18 800 839

Население, тыс. человек

141 722

141 400

141 000

140 600

140 300

140 200

140 300

140 400

140 500

140 700

140 800

141 000

141 200

141 300

Ипотека на душу населения, тыс. руб. на человека

4,31

9,43

14,20

19,83

25,92

32,57

40,87

50,11

60,42

71,94

84,95

99,58

115,51

133,06

Рост реальных доходов населения, % к предыдущему году

110,40

109,10

108,00

107,50

106,66

106,80

106,60

106,90

107,00

107,20

106,90

106,74

106,60

106,30

Доходы на душу населения, руб. в год

149 880

163 519

176 601

189 846

202 487

216 256

230 529

246 435

263 686

282 671

302 175

322 551

343 840

365 502

Коэффициент доступности жилья*

5,3

5,30

5,20

5,08

4,99

4,85

4,72

4,58

4,42

4,27

4,14

4,02

3,89

3,77

Объем кредитов, млн руб.

556 392

773 795

934 639

1 126 873

1 321 943

1 547 834

1 807 856

2 103 212

2 438 346

2 821 680

3 256 581

3 754 727

4 234 632

4 774 059

Прогноз приори-тетного националь-ного проекта, млн руб.

291 000

407 000

570 000

798 000

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Средний размер кредита, тыс. руб.

1 250

1 385

1 371

1 384

1 383

1 399

1 427

1 463

1 507

1 561

1 621

1 692

1 736

1 787

Рост реальных цен на жилье, % к предыдущему году

20

9

6

5

3

2

2

2

1,5

1,5

1,5

1,5

1

1

Средний размер квартиры в жилищном фонде, м2

51

51,6

52,3

53,1

54,0

55,0

55,9

56,9

57,9

59,0

60,3

61,6

62,9

64,2

LTV (средний фактический)

52,7

52,9

53,2

53,3

53,4

53,6

53,7

54,1

55,1

55,9

56,9

58,2

58,7

59,2

Количество выданных ежегодно кредитов, тыс.

445,1

558,9

681,8

814,0

955,5

1 106,6

1 267,2

1 437,7

1 617,9

1 808,2

2 008,5

2 219,0

2 439,9

2 671,2

Количество квартир в жилищном фонде, млн

59,7

60,0

60,3

60,6

60,9

61,2

61,5

61,8

62,1

62,4

62,7

63,0

63,3

63,6

Объем строительства жилья, млн м2

60,4

72,5

83,4

94,2

104,6

115,0

124,2

132,9

139,6

143,8

148,1

151,0

152,6

154,1

 в том числе специализи-рованного жилищного фонда, млн м2

9

10,0

11,0

15,0

20,0

20,0

15,0

10,0

9,0

9,0

9,0

9,0

9,0

9,0

Средний размер построенной квартиры, м2

83,0

85,0

88,8

92,5

96,3

100,0

103,8

107,5

111,3

115,0

118,8

122,5

126,3

130,0

Количество сделок с жильём**

2 618 074

2 751 944

2 887 014

3 023 284

3 160 754

3 299 425

3 439 296

3 580 367

3 722 639

3 866 110

4 010 782

4 156 655

4 303 727

4 452 000

 на первичном рынке

727 711

852 941

939 437

1 018 527

1 086 517

1 150 350

1 197 473

1 236 599

1 254 662

1 250 162

1 247 003

1 233 006

1 208 346

1 185 225

 на вторичном рынке

1 890 363

1 899 003

1 947 577

2 004 757

2 074 237

2 149 075

2 241 823

2 343 768

2 467 977

2 615 949

2 763 779

2 923 648

3 095 381

3 266 775

Количество сделок с жильём (рынок жилья), % от рынка жилья

4,4

4,6

4,8

5,0

5,2

5,4

5,6

5,8

6,0

6,2

6,4

6,6

6,8

7

 на первичном рынке

27,8

31,0

32,5

33,7

34,4

34,9

34,8

34,5

33,7

32,3

31,1

29,7

28,1

26,6

 на вторичном рынке

72,2

69,0

67,5

66,3

65,6

65,1

65,2

65,5

66,3

67,7

68,9

70,3

71,9

73,4

Средняя длина цепочки

2,6

2,2

2,1

2,0

1,9

1,9

1,9

1,9

2,0

2,1

2,2

2,4

2,6

2,8

Доля сделок с ипотекой, % от рынка жилья

17,0

20,3

23,6

26,9

30,2

33,5

36,8

40,2

43,5

46,8

50,1

53,4

56,7

60,0

Индекс доступности жилья с кредитом, %*

65

66

74

86

96

101

114

117

130

136

141

145

150

154

Стоимость квартиры, тыс. руб.

2382

2597

2753

2890

3028

3144

3263

3387

3499

3619

3749

3888

4011

4136

Средний % ставки по кредитам

12,6

12,6

11

9

8

8

7

7

6

6

6

6

6

6

Средний срок кредитов, годы

17

17

17

17

18

19

20

20

20

20

20

20

20

20

LTV по типовому кредиту, %

70

70

70

70

70

70

70

70

70

70

70

70

70

70

Платеж/доход, %

35

35

35

35

35

35

35

35

35

35

35

35

35

35%

* Средний размер стандартной квартиры для семьи из 3 человек принимается равным среднему размеру квартиры в жилищном фонде, но не менее 54 кв. м.

** Прогнозная оценка по 1-му полугодию 2007 г.

Таблица 4. Распределение населения по величине среднедушевого денежного дохода (в %)

Уровень среднедушевого дохода в месяц, руб.

2000 г.

2001 г.

2002 г.

2003 г.

2004 г.

2005 г.

До 1000,0

20,4

12,5

6,8

3,3

1,9

0,8

1001,0-1500,0

19,9

15,0

10,6

6,5

4,3

2,4

1500,1-2000,0

16,4

14,4

11,8

8,5

6,1

3,9

2000,1-3000,0

20,7

21,7

21,0

17,7

14,3

10,6

3000,1-4000,0

10,4

13,4

15,2

15,1

13,7

11,7

4000,1-5000,0

5,3

8,2

10,4

11,7

11,7

11,0

5000,1-7000,0

4,4

8,2

11,9

15,4

17,0

17,8

7000,1-12000,0*

2,5

6,6

12,3

15,2

19,6

24,1

Свыше 12000,0

-

-

-

6,6

11,4

17,7

*2000-2002 гг. - свыше 7 000 руб.

Рис. 2. Точечная форма распределения граждан РФ по величине доходов.

На рис. 2 представлена бимодальная модель распределения граждан РФ по доходам. Принцип построения графика следующий. Для каждой группы денежных доходов определяется средний уровень и отмечается на графике (8 первых групп в табл. 1). Построенные по полученным точкам кривые образуют первый модуль. Распределение группы доходов свыше 12 тыс. руб. образует второй модуль, который строится следующим образом. Выбор поведения кривой за пределами 12 тыс. руб. в месяц достаточно произволен, однако простейший из возможных вариантов, удовлетворяющий всем известным квантильным распределениям (коэффициент Джинни и др.) и объявленным Росстатом средним доходам, предполагает формирование в точке дохода 49-50 тыс. руб. (4% дельта) пика и равномерного 0,3% распределения от 12 до 50 тыс. руб. Следует заметить, что этот «бимодальный» хвост не имеет принципиального значения для анализа.

Следует также заметить, что использованы данные за 2005 г., т.к. они были хорошо проанализированы, а структура распределения с тех пор качественно не изменилась.

Уровень доходов в 9 тыс. руб. приближённо соответствовал отсечению клиентов «ипотеки» как по приближённому критерию «доход за один месяц равен цене 1 м2», так и по возможности накопить за 2 года ?30% от рыночной стоимости 20 м2 жилья.

Грубая оценка уровня отсечения вкладчиков ССК*, претендующих на квартиру в кредит, может быть выполнена из условия накопления за 2 года половины первоначального взноса (15%), т.к. вторую половину может внести ССК. Для данных рис. 1 уровень отсечения равен 4500 руб. Из-за предельного непланового изменения цен на 10% уровень отсечения по вкладчикам смещается к величине 4500?1,1?5000 руб.

*Таких вкладчиков для данных табл. 3 втрое больше, чем клиентов ипотеки без ССК.

Предельная вероятность появления «ОО-вкладчиков» равна отношению доли вкладчиков, ставших непроходными, к исходной доле проходных вкладчиков ССК (S0):

В данных оценках все получатели дохода выше 12 тыс. руб. не считаются потенциальными вкладчиками ССК. Их учёт в S0 и S1 снижает значение Р00 до ≈10%. Также снижает Р00 переход от кусочно-линейной аппроксимации к более реалистичным, сглаженным кривым.

Полученную оценку риска появления ОО-вкладчиков при предельно допустимом росте цен можно считать оценкой сверху, которая, в свою очередь, может быть признана некритичной (Р≤0,15).

Для перестраховки в законопроекте могут быть в преамбуле и статьях об обязательном информировании добавлены формулировки, фиксирующие исключительно финансовый характер накоплений и прямой запрет обещаний приобретения квартир в установленные сроки.

Риски перетоков Банк - ССК

Анализ ограничен вкладчиками ССК, аналогичными банковским, т.е. вкладчиками, которые не собираются улучшать жилищные условия, а держат вклад 5 лет с целью получения государственной премии (≈20%).

Для рациональных вкладчиков условием нулевого перетока является приближённая равнодоходность вложений в банк и ССК.

Для старта ССК в 2009 г. депозитный процент в банках может быть оценён диапазоном ДБ=0,08±0,02.

Эффективный эквивалентный процент ДЭФ для 5-летнего вкладчика ССК, полностью получающего госпремию (20%), может быть приближённо вычислен по формуле (6).

Для вышеуказанных условий ДЭФ≈0,08 с погрешностью заведомо меньшей 0,02. Это означает, что стартовое значение господдержки в законе Р=0,2 соответствует условию равнодоходности и принципу нулевого перетока. Рисков перетоков Банк-ССК нет.

С учётом ≈2% премии, которую банки выплачивают вкладчикам за долгосрочное неизъятие вкладов (соотношение процентных ставок по депозитам и процентных ставок по депозитам за исключением депозитов «до востребования»), скорее, необходимо увеличить стартовую господдержку до 25%. Однако предполагаемая на 2010 г. инфляция (<8%) позволяет считать значение 20% разумным.

Минимальные нерегулируемые риски перетоков могут возникнуть при темпах подавления инфляции более 2% в год, чего нет в планах и макроэкономических прогнозах. В остальных случаях достаточна ежегодная коррекция, синхронизированная с коррекцией потока вкладчиков по пункту 1 (риски незапланированных государственных расходов).

***

Из проекта Федерального закона "О строительных сберегательных кассах"

  • <…>Cтроительная сберегательная касса (ССК) - банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий;<…>
  • строительный сберегательный вклад - денежные средства в валюте Российской Федерации, вносимые вкладчиком в ССК по договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий;
  • строительный сберегательный взнос - часть строительного сберегательного вклада, внесенная вкладчиком в фиксированный момент времени;
  • договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий - договор строительного сберегательного срочного вклада, проценты на который начисляются и выплачиваются одновременно с выплатой вклада, и содержащий условия предоставления кредита;
  • кредит для улучшения жилищных условий - кредит, предоставляемый вкладчику ССК после выполнения вкладчиком условий по договору накопления сбережений в целях улучшения жилищных условий;
  • премия государства - средства, ежегодно выделяемые из федерального бюджета и начисляемые на прирост суммы вклада по итогам года;
  • срок накопления - период времени, в течение которого вкладчиком производится накопление строительного сберегательного вклада, по истечении которого выплачивается договорная выплатная сумма;
  • сумма накопленных денег - фактически накопленные вкладчиком деньги, состоящие из его вкладов, начисленных на них процентов ССК и премий государства;
  • промежуточный кредит - кредит, выдаваемый физическому лицу, заключившему со ССК договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий, до выполнения условий указанного договора под рыночную процентную ставку;
  • распределяемая масса - сумма строительных сберегательных вкладов всех вкладчиков ССК, начисленные по всем вкладам проценты, премии государства, а также взносы в счет погашения кредита (за исключением процентов по кредитным договорам).<…>

Все банковские операции и другие сделки осуществляются в рублях.

ССК запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.<…>

Под улучшением жилищных условий в целях настоящего Закона понимается:

  • приобретение в собственность и строительство квартиры, жилого дома;
  • приобретение в собственность земельного участка под строительство жилого строения или земельного участка, на котором находится жилое строение;
  • модернизация и реконструкция (ремонт) жилого строения, находящегося в собственности физического лица, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива;
  • реконструкция и ремонт общей долевой собственности членов товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов.

К улучшению жилищных условий в целях настоящего Закона приравнивается:

  • накопление первоначального взноса для получения банковского кредита в другой кредитной организации на улучшение жилищных условий;
  • погашение кредитов, полученных в других кредитных организациях на улучшение жилищных условий.<…>

 Формой государственной поддержки сберегательных вкладов за счет федерального бюджета является премия на годовой прирост строительного сберегательного вклада.<…>

Премией государства ежегодно поощряется сумма прироста строительного сберегательного вклада с учетом начисленных процентов, не превышающая 70 000 руб. Если сумма прироста строительного сберегательного вклада превышает 70 000 руб., то оставшаяся не поощренной сумма накопленных денег учитывается при начислении премии государства в следующем году.<…>

Размер ежегодной премии государства на строительный сберегательный вклад в расчете на каждого вкладчика не может превышать 14 000 рублей.<…>

Допускается перечисление на строительный сберегательный вклад в ССК средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, предусмотренных законодательством Российской Федерации и соответствующими целевыми программами на приобретение (строительство) жилья гражданами, улучшение жилищных условий.

***

Из пояснительной записки к проекту Федерального закона "О строительных сберегательных кассах"

Российское жилищное законодательство предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более 2-3% населения. С другой стороны, приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость возможно не более чем для 5% населения. Следовательно, для оставшихся 90% населения России единственный вариант решения жилищной проблемы заключается в системе жилищного кредитования.

Основа любой системы жилищного кредитования - это денежные средства, привлекаемые на финансовом рынке. Источников так называемых "длинных пассивов" фактически два: это рынок ценных бумаг, т.е. ипотечные ценные бумаги и их модификации, и рынок ссудного капитала, т.е. вклады различной срочности, преимущественно целевые жилищные сбережения населения. Мировая практика свидетельствует, что оба этих источника сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга.

Характеризуя текущее состояние законодательства в области жилищного ипотечного кредитования, следует отметить, что за последние несколько лет был принят ряд законов, создающих необходимые правовые основы для развития системы жилищной ипотеки, в том числе: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон "Об оценочной деятельности". В 2004 г. в составе пакета законодательных актов по обеспечению "доступного жилья" был принят ряд законодательных актов, обеспечивающих финансирование ипотечных кредитов через ипотечные ценные бумаги. До этого был принят соответствующий закон. Однако только этот инструмент не в состоянии обеспечить рынок жилья достаточным объемом финансовых ресурсов.

Очевидно, что нужны и другие способы мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. Этот способ - использование жилищных накоплений граждан, а именно, система сбережений граждан на цели улучшения жилищных условий (система стройсбережений). Например, в Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья, или 13 млн квартир. Эти суммы, вовлеченные в жилищное финансирование, вполне соответствуют масштабу задач, стоящих и перед Россией.

Опыт реализации программ ипотечного кредитования, в том числе и в регионах, при небольшой финансовой поддержке со стороны местных и региональных органов власти показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается хотя и стремительными темпами (удвоение ипотечных кредитов происходит каждый год, начиная с 2004 г.), но не достаточными для обеспечения 1 млн ипотечных кредитов к 2010 г. (задача, поставленная Президентом РФ). В этих условиях имели место различные формы жилищного кредитования и привлечения средств населения на цели жилищного строительства ("суррогаты ипотеки"), которые осуществлялись без лицензии Банка России. В результате физические лица несут существенные риски, связанные в большинстве случаев с деятельностью различных структур, которые на этапе строительства привлекают денежные средства граждан (так называемые дольщики). Иногда инвестиционные жилищные проекты носят мошеннический характер, особенно на стадии привлечения денежных средств, что уже привело к появлению в России нескольких десятков тысяч обманутых дольщиков.

Дальнейшее формирование развитой, отвечающей потребностям современного российского общества системы жилищного кредитования предполагает обеспечение всесторонней защиты прав и интересов кредиторов и заемщиков, всестороннее правовое регулирование. К такому регулированию следует отнести деятельность ССК, предусмотренную проектом Федерального закона "О строительных сберегательных кассах".<…>

Вкладчик ССК заключает с ССК договор накопления сбережений, который предусматривает внесение им в течение определенного срока взносов фиксированного объема (строительных сберегательных взносов). Когда накопленная сумма составит 30-50% от стоимости квартиры (договорной выплатной суммы), вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Как правило, оформление кредита занимает определенное время - это зависит, прежде всего, от того, есть ли в ССК необходимые деньги (достаточность объема распределяемой массы). Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются на срок, как правило, от 7 до 15 лет.

Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам. В проекте настоящего Федерального закона (статья 11, п. 3) определено, что процентные ставки по кредитам не могут превышать процентные ставки по вкладам более чем на 3% годовых.<…>

***

Из финансово-экономического обоснования к проекту Федерального закона "О строительных сберегательных кассах"

<…>Процент государственной премии на первом этапе становления системы стройсбережений следует принять в размере 20% от суммы поощряемого вклада.

Предлагается ограничить максимальный объем годовых накоплений на одного человека, исходя из размеров средней заработной платы (12 000 руб.) и гипотезы о возможности максимального накопления не более 30% годового дохода. Далее следует применить поправочный коэффициент "1,5", поскольку предполагается, что основными потребителями системы стройсбережений могут быть представители среднего класса. Желательно, чтобы сегменты среднего класса ("средний" средний класс и "низший" средний класс) имели достаточный стимул для системы стройсбережений. Тогда максимальный объем сберегательного вклада, на который начисляется премия, определяется следующим образом: 12 000?12?0,3?1,5=64 800.

С учетом инфляции (1,065) следует принять максимальную сумму вклада, на которую начисляется государственная премия, равной 70 000 руб.

На первом этапе, в 2008-2009 гг., число договоров стройсбережений составит 100-150 тыс. договоров в год, что потребует 2,1 млрд руб. государственной поддержки ежегодно (150 000?14 000 руб.). К 2012-2013 гг., при максимальном развитии системы стройсбережений и покрытии за счет системы строительных вкладов половины выдаваемых в стране ипотечных кредитов, общее число вкладчиков составит около 500 тыс. человек. При условии выхода всех вкладчиков на максимальную сумму пополнения вклада в размере 70 000 руб. в год расходы государства составят 7 млрд руб. за год.

***

Из заключения Правительства Российской Федерации от 09.07.2007 № 2810п-п13 на проект Федерального закона "О строительных сберегательных кассах"

<…>В соответствии со ст. 1 законопроекта вкладчиками ССК могут быть любые физические и юридические лица, заключившие договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий граждан. Однако в ст. 8 законопроекта улучшение жилищных условий путем модернизации и реконструкции (ремонта) жилого строения предусмотрено только для 3 видов юридических лиц: товарищества собственников жилья, жилищного и жилищно-строительного кооператива. Для целей законопроекта, направленного прежде всего на развитие системы финансирования гражданами жилищного строительства, представляется целесообразным ограничить круг юридических лиц, имеющих право на заключение договоров с ССК, только вышеперечисленными организациями, дополнив их жилищными накопительными кооперативами, создаваемыми в соответствии с Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах".<…>

В абз. 5 ч. 1 ст. 8 законопроекта некорректно употреблены слова "реконструкция и ремонт общей долевой собственности", поскольку общая долевая собственность - это вещное право на имущество, а не объект капитального строительства, в отношении которого возможно осуществление реконструкции и ремонта. Кроме того, следует учесть, что указанным в данном абзаце видом улучшения жилищных условий не смогут воспользоваться собственники помещений в многоквартирном доме, которым принадлежат на праве общей долевой собственности объекты общего имущества в многоквартирном доме, в случае если они не являются членами товарищества собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов. В данном случае следует говорить о реконструкции и ремонте объектов общего имущества в многоквартирном доме, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме.<…>

Механизм получения государственными органами, составляющими расходную часть проекта федерального бюджета на очередной финансовый год и плановый период, информации о совокупном размере премий на годовой прирост строительного сберегательного вклада, а также порядок зачисления сумм указанных премий на счета конкретных вкладчиков ССК (ст. 18 законопроекта) представляются недостаточно проработанными.

Учитывая вышеизложенное, Правительство РФ поддерживает представленный законопроект при условии его доработки.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100