написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (34) Апрель 2008

Рефинансирование портфелей активов региональных и специализированных коммерческих банков

Баёв С.А., член Президиума Национального инвестиционного совета

Анализ развития услуг на финансовом рынке России подчеркивает важность развития направления в крупном инвестиционном банке, ориентированного на рефинансирование портфелей специализированных инфраструктурных проектов, имеющих относительно незначительные размеры (150-400 млн евро) и поэтому реализуемых региональными и отраслевыми банками. Услуга рефинансирования будет содействовать поддержанию уровня ликвидности на межбанковском рынке и дополнит перечень активов для инвестиций со стороны все более капитализирующихся пенсионных фондов и страховых компаний России.

Доход при рефинансировании обычно формируется из платежей по гарантии, процентной маржи между доходностью активов и стоимостью фондирования, доходов от участия в управлении активами.

Требуемая минимальная доходность операций при приобретении активов будет обеспечена прозрачными и стабильными критериями к банкам-участникам программы еще на этапе финансирования ими начальной, проектной стадии.

Ситуация на рынке

В настоящее время у государства накапливается все больше инвестиционных ресурсов, и частные предприятия начали проявлять заинтересованность в участии в масштабной перестройке базовых отраслей и инфраструктуры. Это можно объяснить отчасти продолжающимся ростом промышленного производства при снижении ценовой конкурентоспособности российской промышленности, ростом доходов населения при повышении конкуренции на потребительском рынке. Предпринимателям приходится увеличивать сроки управленческих решений для поддержания темпов роста благосостояния и больше времени уделять участию в долгосрочных бизнес-проектах. К тому же снижение резервов по мощностям, по ценам в транспортной и коммунальной инфраструктуре, энергогенерации, транспортных услугах усиливает рыночные предпосылки для успешной реализации инфраструктурных проектов в регионах России:

  • спрос на энергию (электричество и тепло), производимую на 50-100-MВт станциях в крупных городах России, позволяет окупать инвестиции на уровне 46,800 руб. за 1 кВт мощности при условии того, что энергия реализуется по тарифам, ниже существующих на рынке. В то же время реальные затраты на строительство таких станций не превышают 25,000 руб. за на 1 кВт мощности;
  • спрос на региональные авиаперевозкисамолетами Ил-114-300 при их доказанной экономичности в эксплуатации остается устойчивым со стороны авиаперевозчиков при ставке лизинга в 200,000 долл. в месяц. Для банка, финансирующего приобретение самолета в портфель лизинговой компании по ставке до 11% в год на срок до 8 лет, достаточны платежи в 160,000 долл. в месяц;
  • доход от эксплуатации платных объездных дорог и мостов в городах позволяет компаниям, управляющим строительством и последующей эксплуатацией, подтверждать доход на инвестированный капитал (ROIC) от 15% в год. Региональные банки зачастую имеют сходную структуру собственности с дорожными подрядчиками и готовы финансировать строительство дорог по доходности от 12% в год при условии реализации данных активов и кредитных рисков на эти активы после ввода.

Концентрация Банка развития или другого крупного банка на работе с портфелями инфраструктурных активов региональных и отраслевых коммерческих банков позволит:

  • получить информацию по большому количеству проектов из разных регионов на основе работы региональных банков, которые уже в ходе подготовительной работы занимаются финансированием подрядчиков и входят в риски по капиталу отдельных проектов;
  • приобретать однородные по структуре кредитного риска портфели, что существенно снизит трудоемкость и повысит технологичность собственной работы;
  • увеличить масштабность рефинансирования и диверсифицировать активы по регионам и срокам эксплуатации, что снизит рыночные риски и уменьшит затраты на управление ими;
  • постоянно увеличивать через рефинансирование объемы портфелей активов, необходимые как для высокой ликвидности вторичного обращения ценных бумаг Банка, так и для юридического выделения данных портфелей в определенные инвестиционные фонды.

Функциональная и смысловая направленность работы

Банк может выкупать готовые инфраструктурные активы у девелоперов и тем самым рефинансировать (погашать) кредитные риски, сформированные банками в регионах в течение предшествующих 2-3 лет при строительстве отдельных проектов или формировании портфелей проектов. Цена выкупа активов должна обеспечивать норму чистого дохода не меньше ставок купонного дохода по среднесрочным облигациям корпораций, не меньше уровня выплат по страхованию жизни или дохода по негосударственным пенсионным программам. Данная норма дохода в настоящий момент и на ближайшие 3-5 лет будет не менее 12% в год.

Уникальность рефинансирования состоит в том, что договоренность по выкупу портфелей будет достигаться в форме банковской гарантии между девелоперами, управляющими строительством инфраструктурных объектов, и Банком на стадии формирования всех разрешений на строительство и начала реализации проекта в определенной организационно-контрактной форме.

При формировании обязательств Банка по выкупу определенных портфелей начинает функционировать экономический мультипликатор, необходимый органам исполнительной власти и Банку: коммерческие банки смогут направлять средства не только на финансирование строительства, но и на финансирование отношений поставщиков, смежников и потребителей по проекту. Данные последовательности факторинга, потребительского финансирования и других операций можно представить так:

1. выкуп портфелей авиализинга - авиаперевозчики - модернизация систем обслуживания пассажиров - топливозаправка и авиаремонт - производство воздушных судов.

2. выкуп портфелей дорлизинга подвижного состава - производство техники - перевозчики - финансирование портебителей перевозчиков

3. выкуп портфелей дорстройлизинга - подрядчики по строительству дорог - гарантия потоков и экономической активности в регионах и мегаполисах - производство нерудных строительных материалов - поставка техники - и т.д.

4. выкуп портфелей коммерческой ипотеки - девелоперы - генподрядчики - стройиндустрия - зонирование и подготовка территорий.

5. выкуп портфелей энергостанций - энергодевелоперы - долгосрочные договора на поставку газа - генподрядчики, ремонтно-эксплуатационные организации - автоматизация систем учета и организация расчетов потребителей - потребители (собственники недвижимости) - и т.д.

6. приобретение прав, вместе с судами, на лоцманские услуги - достройка, дноуглубление и модернизация шлюзов в портах и речных системах.

7. приобретение прав на аэропортовую инфраструктуру - модернизация систем обработки багажа и обслуживания пассажиров аэропортах.

Гарантии выкупа Банком будут компенсированы приобретением долгосрочных активов с защищенными денежными потоками в форме контрактов на сбыт на достаточно стабильных рынках. У компаний-монополистов по газораспределению, электросетям такие стандартизованные и долгосрочные контракты по сбыту услуг имеются. Банку - единому выкупщиком портфелей активов – остается сформировать контрактную систему приобретения продуктов и услуг транспортной инфраструктуры на уровне муниципальных образований, а также реальными прецедентами сформировать контрактное «право».

Доходность операций по рефинансированию

Промышленные девелоперы и банки, реализующие малые инфраструктурные проекты, достаточно охотно идут на оплату банковской гарантии выкупа в пределах 1,5% в год. Продолжительность периода строительства и начальной фазы эксплуатации выкупаемых активов составляет не менее 2 лет. В итоге доход составит не менее 3% от бюджетов проектов. Например, гарантия приобретения 5 энергообъектов, строящихся в Калининграде, Москве, Санкт-Петербурге и Ямало-Ненецком автономном округе в объеме до 15,000 млн руб. принесет до 300 млн руб. в год дохода по гарантии. Банки, чьи проектные кредиты в результате выкупа построенных объектов могут рефинансироваться: Сбербанк, ММБ, Банк Москвы, Стройинвестбанк (Уралсиб), Emporiki Bank (Греция).

Значительный и четко установленный срок исполнения гарантии позволит заранее, по определенной технологии проводить работу по размещению собственных ценных бумаг для фондирования или по синдикации с фондами и банками, традиционно приобретающими «инфраструктурные» денежные потоки. В настоящий момент стоимость 3-5-летних долговых ценных бумаг BBB+ и более высокого уровня составляет не более 7,5% в год, что позволяет формировать процентную маржу по доходности приобретаемых инфраструктурных активов - не менее 2.5%. Например, те же энергообъекты могут быть секьюритизированы для ресурсов Пенсионного Фонда РФ и ряда негосударственных пенсионных фондов крупнейших корпораций России, т.к. в России не так много ценных бумаг, доход по которым базируется на долгосрочных, 3-5-летних контрактах и на активах с экономическим сроком жизни до 30 лет, к которым можно отнести энергостанции в городах.

Возможно также участвовать в капитале управляющих компаний, получающих по договору концессии, долгосрочной аренды или доверительного управления плату по эксплуатации построенных объектов. Например, доходы управляющих компаний от эксплуатации обхода вокруг Одинцово или объездных дорог в Волгограде, в Казани, в Красноярске будут не менее 1% в год от рыночной стоимости объектов. При уровне доходов за проезд около 1 млрд 200 млн руб. в год рыночная стоимость каждого такого объекта будет не менее 11 млрд руб., а с учетом соинвестирования государственного Инвестиционного Фонда в такие объекты объем требуемых частных инвестиций может быть обоснован на уровне до 7 млрд руб. на объект.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100