|
Пользование земельным участком при покупке недвижимости
Миронова О.В., Государственный регистратор Кемеровской области
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.05 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Вместе с тем вопросы, от кого именно покупатель здания, строения или сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования; когда и сколько начинать платить за землю - данным постановлением не урегулированы и, как показывает судебная практика, вызывают трудности.
В соответствии с Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) для приобретения прав на земельный участок, расположенный под приобретенным зданием, строением или сооружением и необходимый для его использования, собственник здания должен обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Предоставление земельных участков осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. В административном центре Кемеровской области - городе Кемерово распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется специальным органом исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющим отдельные полномочия в сфере земельных отношений.
ЗК РФ также предусмотрено, что в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган исполнительной власти на основании заявления юридического лица, на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, в месячный срок обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Тот, кто приобретал или собирается приобрести здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, не принадлежащем продавцу недвижимости, понимает, что неизбежен временной период от даты государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение до даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, устанавливающего размер, порядок и сроки внесения арендных платежей. В этот период также входит время на подачу заявления в орган исполнительной власти о предоставлении земельного участка, согласование границ земельного участка и условий договора аренды земли и т.п.
Из п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.05 № 11 следует, что моментом начала платы за землю по ставкам арендной платы с учетом соответствующих коэффициентов является дата государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение, а отсутствие надлежащим образом оформленного договора аренды между покупателем здания, строения, сооружения и собственником земельного участка не может являться основанием для уклонения от платы за землю.
В этой связи возникает коллизия, заключающаяся в том, что пользователем земли и, следовательно, обязанным платить за пользование, является покупатель здания, строения, сооружения, а продавец недвижимости после перехода права собственности на здание, строение, сооружение к покупателю землей не пользуется, но продолжает нести обязательства по арендным платежам за землю на основании зарегистрированного договора аренды земли. В то же время внесение арендных платежей за один и тот же земельный участок в размерах, установленных в договоре аренды земли, одновременно и продавцом, и покупателем здания, строения, сооружения в переходный период явно противоречит здравому смыслу.
Учитывая вышеизложенное, необходимо при покупке зданий, строений, сооружений найти так называемые точки опоры для завершения процесса оформления земельно-правовых отношений.
Необходимо выяснить, какой орган является тем самым исполнительным органом государственной власти, полномочным принимать решения о предоставлении земельного участка или его части для эксплуатации зданий, строений, сооружений. Обращение к неуполномоченному органу для решения этого вопроса не приведет к желаемому результату и необоснованно увеличит время переходного периода. Ответа на заявление следует добиваться только от уполномоченной организации. Нередко при обращении к ней по вопросу предоставления земельного участка вы получаете ответ от различных комиссий, совещательных или иных органов, не полномочных по данному вопросу. Следует продолжать требовать ответа от уполномоченного органа. А при неполучении ответа на заявление - обращаться в арбитражный суд, суд по месту нахождения приобретенного здания, строения, сооружения с соответствующим заявлением о признании незаконным бездействия государственных органов в порядке гл. 24 Административно-процессуального кодекса РФ.
После государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение покупателю недвижимости необходимо выяснить у продавца недвижимости размер и порядок уплаты арендных платежей за землю, а также банковские реквизиты для перечисления земельных платежей, и самостоятельно уплачивать ее тому же получателю, которому уплачивал продавец недвижимости.
Затронутые вопросы свидетельствуют о необходимости последовательного проведения в жизнь принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.
Его развитие и реализация на практике позволят создать единые государственные учреждения, объединяющие в себе функции по оформлению и регистрации прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости.
Проведение кадастрового учета земли и технического учета объектов жилого и нежилого фонда снимет целый ряд вопросов, касающихся оборота как самих земельных участков, так и других объектов недвижимости, таких как здания, строения, сооружения.
Миронова Ольга Владимировна. В 2005-2006 гг. - главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на земельные участки Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области. С 2006 г. - государственный регистратор Кемеровской области.
|
