|
Осуществление кадастрового учета, регистрации прав на недвижимое имущество, планирования развития территорий, землепользования и застройки в Австрийской Республике
Крамкова Т.В., консультант департамента Государственно-правового управления Администрации Президента РФ
В условиях реформирования земельных и имущественных отношений, совершенствования действующего законодательства Российской Федерации актуально изучение опыта правового регулирования соответствующих отношений за рубежом. В связи с этим представляется небезынтересным исследовать особенности кадастрового учета, регистрации прав на недвижимое имущество, территориального планирования, землепользования и застройки в Австрийской Республике.1
В Австрийской Республике недвижимостью признаются земельные участки, включая находящиеся на них здания, сооружения и иные объекты, считающиеся составными частями земельного участка.
Данные о недвижимости содержатся в двух системах - Кадастре (Kataster) и Поземельной книге (Grundbuch). Достоинством австрийской системы является то, что юридические единицы недвижимости, регистрируемые в Поземельной книге, полностью соответствуют кадастровым единицам, отражающимся в Кадастре, а также хорошо отлаженный механизм взаимодействия между указанными системами.
Вопросы, касающиеся определения границ земельных участков и их кадастрового учета, в Австрийской Республике регулируются специальным Законом о геодезии (Vermessungsgesetz, 1968 г.)2 и рядом подзаконных актов3.
Австрийский Кадастр находится в ведении Федеральной службы метрологии и геодезии (BEV), которая подчиняется Министерству экономики и труда. Обслуживание Кадастра осуществляется 41 кадастровыми управлениями на местах (Vermessungsaemter).
Вся территория Австрийской Республики для целей кадастрового учета делится на кадастровые муниципалитеты, которые состоят из множества земельных участков (в настоящее время в Австрии насчитывается около 10 млн земельных участков).
Кадастровый учет границ земельных участков служит для того, чтобы подтвердить законные границы собственности, размеры недвижимости, ее назначение и т.д. В Кадастре (его также называют Кадастром границ) отражается информация о земельных участках как о реально существующих объектах и содержится техническая информация о земельных участках на всей территории Австрии как в письменной форме (индекс недвижимости - Grundstuecksverzeichnis), так и в графической форме (цифровая кадастровая карта - Digital Katastralmappe). В Кадастре содержатся сведения об адресе, идентификационном номере, площади земельного участка (в том числе о площади той части земельного участка, которая занята постройками), о типе землепользования, а также графическое изображение положения границ земельных участков и т.д.
Следует отметить, что австрийский Кадастр не содержит данных о находящихся на земельных участках зданиях и жилых помещениях, в Кадастре содержится информация лишь об адресе и координатах здания. Реестры зданий и жилых помещений ведутся отдельно и не на федеральном уровне, а на уровне федеральных земель. Такие реестры представлены в форме простых таблиц (списков), а графическая часть (поэтажные планы зданий и т.д.) существует лишь на бумажных носителях.
Исторические (аналоговые) данные о земельных участках на бумажных носителях хранятся в Федеральной службе метрологии и геодезии (BEV). Новые данные содержатся в кадастровой карте, которая с 2003 г. полностью цифровая и доступна через сеть Интернет. Цифровая кадастровая карта существует в масштабах 1:1000, 1:2000 и 1:5000. Следует обратить внимание на то, что цифровая карта содержит значительно меньше информации, чем кадастровый план, выполненный на бумаге.
При подготовке документов, необходимых для кадастрового учета границ земельных участков, в Австрии широко используются такие современные методы и средства, как аэрофотосъемка, фотограмметрия, приборы GPS и иные спутниковые технологии и т.д. Например, при подготовке кадастровых цифровых карт основой являются ортофотокарты, которые получают путем обработки материалов аэрофотосъемки с помощью специального программного обеспечения. Такие ортофотокарты существенно превосходят обычные топографические карты по объему информации и наглядности изображения местности.
Австрийский Кадастр является публичным и доступен для ознакомления (за небольшую плату) любому лицу. Вместе с тем поиск по имени владельца, в том числе через Интернет, ограничен и возможен лишь в строго определенных случаях (например, для нотариусов или адвокатов, представляющих интересы наследников собственника недвижимости).
В Австрийской Республике сделки с земельными участками, при которых изменяются их границы, относительно редки. В том случае, если земельный участок переходит по сделке целиком, государство признает существующие границы земельного участка - т.е. уточнение границ в соответствии с действующими требованиями желательно, но не обязательно даже в том случае, если такие границы были установлены более 100 лет назад и не соответствуют требованиям Закона о геодезии.
В тех случаях, когда изменение границ все же происходит (например, если участок делится на два участка либо к нему присоединяется часть другого участка), подготовка планов раздела или планов изменения формы и границ земельных участков для кадастровой регистрации производится частными инженерами-геодезистами в соответствии с Законом о разделе земельных участков и увеличении их размеров (1929 г.).
Регистрация прав на недвижимое имущество служит, прежде всего, гражданско-правовым целям. Отношения, связанные с регистрацией прав на недвижимость в Австрийской Республике, регулируются Австрийским общегражданским кодексом, Общим законом о Поземельной книге, Общим законом о составлении Поземельной книги.
Поземельная книга находится в ведении Министерства юстиции и постоянно обновляется специальными Управлениями (Grundbuchsabteilung) компетентных окружных Судов (Bezirksgerichte). В настоящее время существует 147 окружных Судов, имеющих такие управления.
Для того чтобы зарегистрировать свое законное право на недвижимость, владелец должен подать заявку в Суд о внесении соответствующей записи в Поземельную книгу. Решение о регистрации прав на недвижимое имущество самостоятельно или по указанию судьи принимается специальным служащим Суда. Внесение записи в Поземельную книгу является единственным и достаточным доказательством существования права на недвижимое имущество.
Помимо Поземельной книги в Австрии существуют также отдельные регистры недвижимого имущества железных дорог (Eisenbahnbuch) и горнодобывающей промышленности (Bergbuch).
С 1981 г. австрийская Поземельная книга представляет собой полностью компьютеризированную систему, в которой регистрируются права на недвижимость. Поземельная книга состоит из нескольких разделов, в которых отражаются сведения:
а) об объекте недвижимости, прежде всего о его местоположении, размере и границах (соответствующая информация поступает из австрийского Кадастра);
б) о собственнике недвижимости;
в) о договоре или ином основании возникновения права собственности;
г) об имеющихся обременениях недвижимости (сервитутах, правах пользования и т.д.);
д) о финансовых обязательствах, которые обеспечивает данная недвижимость (о залоговых правах).
Следует отметить, что стоимость регистрации прав на недвижимое имущество и иных сопутствующих сделкам с недвижимостью расходов в Австрии весьма высока. Так, регистрационная пошлина примерно равна 1% от стоимости недвижимости. В среднем расходы, связанные с регистрацией прав на недвижимость, оплатой услуг нотариуса (его участие при сделках с недвижимостью заключается, прежде всего, в удостоверении подписей сторон сделки), а также налогом на приобретение недвижимости, которые уплачивает покупатель, составляют 10% от стоимости недвижимого имущества.
Поземельная книга в Австрии является публичной, т.е. любой человек может получать интересующую его информацию об объекте недвижимости (однако поиск по имени владельца также ограничен).
Инженер-консультант (в части рассматриваемого круга вопросов - инженер-геодезист) в Австрийской Республике считается представителем свободной профессии и относится к категории «гражданских инженеров» (Ziviltechniker).
В соответствии с Законом о гражданских инженерах (1993 г.) гражданский инженер - это частное лицо, профессионально и самостоятельно работающее в сфере технических, естественных наук или горном деле и имеющее диплом Технического университета («Diplom-Ingenieur»).
Гражданским инженером может быть лицо, соответствующее определенным требованиям (не являющееся государственным служащим, не объявленное банкротом в течение последних 5 и т.п.), имеющее опыт работы в соответствующей сфере деятельности не менее 3 лет и сдавшее квалификационный экзамен. Квалификационный экзамен сдается устно и публично, при этом помимо профессиональных знаний претендента проверяются его знания в области административного законодательства, законодательства в сфере его деятельности, управления бизнесом, правил профессиональной этики и т.п.
Гражданский инженер должен иметь государственную лицензию Министерства экономики и труда. Лицензированные гражданские инженеры пользуются общественным доверием, т.е. принятые ими официальные документы имеют равную юридическую силу с документами, принятыми органами исполнительной власти. Такая лицензия дает право вносить представленные инженером-геодезистом сведения о соответствующем земельном участке в Кадастр.
Федеральная служба метрологии и геодезии (BEV) может поручить все необходимые для кадастрового учета работы лицензированным инженерам-геодезистам, что, как правило, и происходит в действительности.
Следует отметить, что цены на необходимые для кадастрового учета работы до последнего времени регулировались Министерством экономики и труда (существуют специальные прейскуранты (тарифы) на такие работы).
Поскольку установленные или измененные границы земельного участка в Австрии в обязательном порядке выносятся на местность и закрепляются межевыми знаками, данную функцию также выполняют частные инженеры-геодезисты.
Организацией, представляющей интересы гражданских инженеров, является Палата архитекторов и инженеров, деятельность которой регулируется специальным Законом.
Палата непосредственно взаимодействует с Министерством экономики и труда и другими органами государственной власти, а также активно воздействует на законодательный процесс. Членство в Палате или ее подразделении обязательно для всех гражданских инженеров. Помимо решения различных профессиональных и организационных вопросов к функциям этой саморегулируемой организации также относится пенсионное обеспечение ее членов.
Помимо частных гражданских инженеров австрийское законодательство допускает создание инжиниринговых компаний, выполняющих аналогичные работы в соответствующей сфере деятельности. Такие инжиниринговые компании могут быть созданы лишь при соблюдении определенных условий (наличие разрешения Министерства экономики и труда, принадлежность более 50% капитала компании лицензированным частным инженерам и т.п.).
Территориальное (пространственное) планирование в Австрийской Республике осуществляется главным образом на уровне федеральных земель. При этом значительное внимание уделяется стратегическому планированию, основными целями которого являются:
а) создание благоприятных условий жизнедеятельности населения, проживающего на соответствующих территориях;
б) развитие конкурентоспособности территорий и регионов;
в) обеспечение эколого-устойчивого развития территорий.
С этими целями разрабатываются и принимаются соответствующие концепции и стратегии развития федеральных земель, планы развития конкретных регионов. Указанные концепции, стратегии и планы учитывают как экономические (размещение трудовых ресурсов, промышленных и иных объектов, жилищное строительство и т.п.), так и экологические (организация особо охраняемых природных территорий, обеспечение соблюдения экологических требований) аспекты развития территорий.
Основой для документов планирования развития территорий, также как для генеральных планов городов и планов зонирования, являются цифровые кадастровые карты и иные данные австрийского Кадастра.
Планы землепользования и застройки в Австрии принимаются с органами местного самоуправления при активном участии местного населения в их подготовке и обсуждении. При подготовке планов землепользования и застройки учитываются генеральные планы городов, данные австрийского Кадастра, а также требования законодательства, прежде всего строительные законы, нормы и правила. Процесс разработки и принятия планов землепользования и застройки достаточно сложен. В частности, обязательно проводится согласование планов с различными государственными и муниципальными органами, а также их публичное обсуждение. С принятием решения соответствующего муниципального Совета планы землепользования и застройки приобретают статус закона для соответствующей территории. Следует отметить, что правовое регулирование названных вопросов в Австрийской республике и в Российской Федерации (Градостроительный кодекс РФ) имеет значительное сходство.
На тех территориях, на которые еще не разработаны планы землепользования и застройки, любое строительство запрещено. Это разумное ограничение устанавливается для того, чтобы не допустить последующей спекуляции земельными участками.
В отличие от Российской Федерации, в Австрийской Республике законы о строительстве, строительные нормы и правила принимаются не на федеральном уровне, а на уровне федеральных земель, что позволяет учитывать экономические и географические особенности разных регионов (см., например, Закон о строительстве земли Нижней Австрии, 1996 г.).
Строительные нормы и правила обязательно учитываются при разработке правил землепользования и застройки, а также в случаях, когда производится раздел или увеличение размера земельного участка.
В Австрийской Республике значительное внимание уделяется информационному обеспечению рынка недвижимого имущества, а также государственного и муниципального управления территориями.
В 1985 г. для целей компьютерной обработки информации в Австрийской Республике была создана База данных по недвижимости (Grundstuecksdatebank - GDB), которая управляется компанией Федеральный вычислительный центр (Federal Computer Center Ltd.).
База данных австрийской недвижимости, помимо кадастровых сведений и информации о земельных участках, содержит координаты всех пограничных пунктов Австрии, а также данные о качестве почвы. Актуальная информация в эту базу поступает, прежде всего, из Министерства юстиции и Федеральной службы метрологии и геодезии.
Для частных пользователей услуги по получению информации о недвижимости предоставляют несколько Интернет-провайдеров, одним из которых является сам Федеральный вычислительный центр. Пользователи государственного сектора также могут получать информацию через правительственную сеть.
Имеющаяся в Базе данных информация в связи с ее доступностью широко используется для различных целей, таких как налогообложение, территориальное планирование, подготовка правил землепользования и застройки, информационное обеспечение рынка недвижимости и т.д. Муниципалитеты, кредитные учреждения, инвестиционные компании, нотариусы, девелоперы, риэлтеры являются постоянными пользователями вышеназванной базы.
Кроме того, для целей государственного и муниципального управления австрийскими государственными и муниципальными органами создаются многофункциональные геоинформационные системы (ГИС), основой которых являются данные Кадастра.
Например, в Вене создана ГИС, включающая 8 слоев информации, в том числе информацию о наименованиях улиц, границах районов, дорогах, общественном транспорте и т.п., а также содержащая ортофотопланы всей территории Вены. Актуальная информация из Кадастра поступает в нее ежедневно, а сама ГИС доступна любому пользователю через сеть Интернет.
Кроме того, для целей управления земельными участками и иным государственным и муниципальным имуществом в Австрии создаются и другие информационные системы. Например, в Вене существует кадастр (реестр) мостов, кадастр инженерных сетей (сетей водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, подземных сооружений и т.п.), отдельные подсистемы которых представляют собой сложные трехмерные математические модели.
Система государственного управления и регулирования земельных и имущественных отношений в Австрии может представлять интерес при реализации административной реформы, управлении земельными ресурсами, регулировании рынка недвижимости, создании федеральных информационных систем, а также при совершенствовании законодательства РФ по указанным вопросам.
Несмотря на определенное сходство австрийского и российского законодательства в вышеназванной сфере, следует признать, что австрийское законодательство уделяет значительное внимание ряду вопросов, остающихся за рамками законодательного регулирования в Российской Федерации. Например, обращает на себя внимание то, что в австрийских законах весьма подробно прописаны требования к видам и порядку проведения геодезических работ, к планам и иным необходимым для кадастрового учета документам, а также к лицам, осуществляющим указанные работы. Представляется, что подобное детальное регулирование было бы целесообразно и для нашей страны.
Следует отметить простоту и удобство системы австрийского Кадастра, а также признать те значительные преимущества и возможности, которые дает государству, обществу и любому частному лицу созданная в Австрийской Республике единая База данных о недвижимости.
Поскольку в настоящее время в Российской Федерации разрабатывается законодательство о различных саморегулируемых организациях (в частности, саморегулируемых организациях «кадастровых инженеров»), целесообразно использовать имеющийся в Австрийской Республике опыт регулирования соответствующих отношений.
В условиях совершенствования системы управления земельными и имущественными отношениями, подготовки федерального закона
«О кадастре недвижимого имущества» и иных федеральных законов в указанной сфере австрийский опыт регулирования соответствующих отношений, несомненно, может быть полезен для Российской Федерации.
1. Настоящая статья написана по материалам, полученным в ходе поездки в Австрийскую Республику в рамках проекта ТАСИС «Реформирование земельных и имущественных отношений - II» в марте 2007 г. Автор выражает благодарность руководителю проекта ТАСИС профессору Рейнхольду Весели и всем другим участникам проекта за предоставленные справочные материалы и иную информацию.
2. См.: Das osterreichiche Vermessungsrecht. Manzsche Verlags- und Universitatsbuchhandlung. Wien, 2002.
3. Следует отметить, что название этого Закона нередко переводят как «Закон о землеустройстве» или «Закон о межевании», что неверно. Таким образом, правовое регулирование указанных вопросов в Австрии и России различается: как известно, соответствующие отношения в Российской Федерации регулируются федеральными законами «О государственном земельном кадастре» и «О землеустройстве». Что касается Федерального закона «О геодезии и картографии», то он, главным образом, регулирует вопросы, которые не имеют непосредственного отношения к земельным участкам и их границам (проведение геодезических и картографических работ федерального значения, финансируемых за счет средств федерального бюджета и т.п.).
Крамкова Татьяна Владимировна. Кандидат юридических наук, кандидат географических наук. Работала юрисконсультом, научным сотрудником МГУ им. М.В.Ломоносова. С 2002 г. работает в Государственно-правовом управлении Администрации Президента РФ, с 2007 г. - в должности главного советника департамента экономического и социального законодательства.
| 
