|
Пенсионные деньги - в строительство жилья
Баталов Н.И., Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд
Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Ханты-Мансийском автономном округе поддерживается рядом программ и подпрограмм, которые приняты в регионе: “Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на 2005-2015 годы”, “Молодой семье - доступное жилье”, “Развитие и модернизация жилищно-коммунального комплекса Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на 2005-2012 годы», «Ипотечное жилищное кредитование» и др.
На решение этих задач с недавних пор по инициативе губернатора округа А.В.Филипенко направляются и средства одного из крупнейших в России Ханты-Мансийского негосударственного пенсионного фонда (НПФ).
Ханты-Мансийский НПФ является уполномоченным пенсионным фондом правительства округа и реализует региональный закон «О дополнительном пенсионном обеспечении отдельных категорий граждан». Для выплаты пенсий из регионального бюджета в фонд были перечислены средства 19 млрд руб., часть которых власти округа решили вложить в реализацию приоритетного национального проекта.
Российские НПФ пока присматриваются к возможности инвестирования пенсионных активов в российскую недвижимость в широких масштабах, ограничиваясь только строительством «точечных» объектов. Основным методом организации таких инвестиций является приобретение паев закрытых инвестиционных фондов (ЗПИФов), которые в настоящий момент представляют собой «фонды одного инвестора», т.к. обращение паев на вторичном рынке практически отсутствует. Это объясняется, в том числе, несовершенством российского законодательства в области регулирования деятельности инвестиционных фондов.
Стратегией развития финансового рынка Российской Федерации на 2006-08 гг. и планом мероприятий по реализации Стратегии, утвержденных Распоряжением Правительства от 01.06.06 № 793-р, предусматривается разработка и принятие ряда законодательных и нормативных актов, которые должны снять искусственные ограничения на деятельность как ЗПИФов, так и открытых инвестиционных фондов.
Кроме того, планируется изменение налогового законодательства в отношении инвестиционных фондов, в частности налога на добавленную стоимость в части определения совокупной налоговой базы по операциям с имуществом, составляющим инвестиционный фонд, т.к. действующая система законодательных и нормативных актов противоречит общему законодательству Российской Федерации об инвестиционных фондах и ущемляет права и законные интересы владельцев инвестиционных паев.
Изложенные в Стратегии развития финансового рынка РФ «позиции к пересмотру», несомненно, придадут значительный импульс становлению и развитию широкоформатной инвестиционной деятельности, ведущейся инвестиционными фондами в России, т.к. они обладают большими финансовыми ресурсами и высококвалифицированными кадрами.
В ближайшем будущем Россию ждет рост рынка недвижимости как в центральных городах, так и в регионах, причем региональный рынок недвижимости характеризуется хотя и меньшей доходностью, зато большей стабильностью и более высокими темпами роста.
Объявленный национальный проект «Доступное жилье» изначально не содержал мер, направленных на развитие строительного комплекса, строительной индустрии, что также сдерживает развитие рынка недвижимости.
Однако уже сейчас существуют серьезные намерения государства кардинально изменить ситуацию в строительном секторе экономики, наметилась четкая тенденция частно-государственного партнерства.
За последнее время Государственная Дума РФ приняла в первом чтении ряд законопроектов, которые резко сократят число согласований и экспертиз в строительстве и упростят процедуру перевода земель из одной категории в другую.
Ханты-Мансийский НПФ разработал проект Концепции организации своей инвестиционной программы по строительству жилья в городах Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на период 2006-10 гг. Инвестиционная программа Ханты-Мансийского НПФ является частью приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Югре.
Оператором («инвестором-застройщиком») по реализации инвестиционной программы фонда выступает компания ЗАО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» (ЗАО «ЮграИнвест-СтройПроект»), которая является стопроцентным дочерним обществом Ханты-Мансийского НПФ.
Главной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищного строительства на территории региона.
При этом фонд в процессе реализации Программы обеспечивает решение социально-экономических задач:
- обеспечение требуемой доходности инвестиционных вложений фонда;
- рост объемов жилищного строительства и развитие строительного комплекса в регионе;
- привлечение инвестиций в округ;
- стимулирование платежеспособного спроса.
Программа рассчитана 4 года (2006-10 гг.). В общей сложности будет реализовано 20 проектов по строительству жилья в городах региона.
Финансирование программы (строительных проектов) осуществляется за счет средств ЗПИФов, а также привлеченных средств кредитных организаций на всех стадиях проектирования и строительства.
В настоящее время Обществом реализуются 19 проектов, связанных как с точечной, так и с комплексной застройкой земельных участков, предусматривающих возведение более 1 400 000 м2 жилья, в том числе 1 199 915,8 м2 продаваемой площади (жилой и коммерческой).
Реализация Программы позволит:
- осуществить строительство многофункциональных зданий за счет применения инвестиционных механизмов без привлечения бюджетных средств;
- повысить средний уровень обеспеченности жильем, сбалансировать спрос и предложение;
- полнее удовлетворить возрастающий спрос населения на высококачественное жилье;
- ускорить организацию кредитно-банковской системы предоставления населению ссуд, займов, кредитов.
В Программе учтены количественные и качественные показатели развития жилищного комплекса городов региона, состав, элементы и факторы формирования структуры изменений и новых подходов, предусмотренные реализацией приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в том числе:
- жилищные потребности различных социальных групп населения, материальные возможности их удовлетворения и необходимые для этого типологии жилых домов и квартир;
- банк данных по жилищной экономике, доходам населения и оценка платежеспособного спроса на жилье;
- внебюджетные формы финансирования и кредитный механизм, стимулирующие приток средств населения и свободного капитала коммерческих организаций;
- объективно необходимые пропорции различных видов инвестиций для жилищного строительства и реконструкции, основных источников и форм их поступления;
- правовое обеспечение и регулирование жилищных отношений.
Ханты-Мансийский НПФ выполняет через ЗПИФы основную и главную роль «главного инвестора», который финансирует начальную стадию строительных проектов, включающую приобретение в собственность или в долгосрочную аренду земельных участков под строительство объектов и проектирование объектов, возможно начальные этапы строительно-монтажных работ. В процессе реализации инвестиционной программы предусмотрено привлечение на разных этапах сторонних «рыночных инвесторов (соинвесторов)».
Оператором или «инвестором-застройщиком» выступает ЗАО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» (ЗАО «ЮграИнвест-СтройПроект»), учрежденное фондом. На ЗАО «ЮграИнвест-СтройПроект» возложены следующие функции:
- инвестор-застройщик;
- держатель прав по договорам аренды земельных участков (участие в аукционах по приобретению земельных участков на аукционах, проводящихся в городах округа);
- держатель инвестиционных контрактов на строительство жилой и коммерческой недвижимости.
Основными функциями «инвестора-застройщика» являются:
- выбор концепции инвестиций в строительство;
- разработка инвестиционного контракта на строительство объектов;
- подбор соинвесторов;
- проведение маркетинговых исследований рынка, экономического расчета эффективности инвестиций и выбор оптимального способа финансирования строительства объектов;
- создание и внедрение системы контроля за соблюдением планов финансирования строительства нескольких объектов одновременно;
- реализация построенных объектов на рынке недвижимости.
Схема 1. Организация и взаимодействие участников инвестиционной программы Ханты-Мансийского НПФ (нажмите на ссылку, чтобы увидеть схему).
ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект» («инвестор-застройщик»), будучи уполномоченной компанией фонда при реализации Программы, заключает договоры на выполнение функций технического заказчика и авторского надзора, проектирование и ведение строительно-монтажных работ со специализированными предприятиями:
Функции «Заказчика»:
- подготовка, надлежащим образом оформление и комплектование в полном объеме исходно-разрешительной документации на проектирование и строительство;
- организация выполнения работ по предпроектной подготовке объекта, предполагаемого к строительству, включая разрешение на строительство от администрации города, области, района и т.д.;
- организация проведения работ по обследованию зданий и сооружений, геологических изысканий и топографии;
- получение и анализ технических условий на присоединение к инженерным сетям и системам;
- проведение квалифицированного анализа исходно-разрешительной, предпроектной и другой имеющейся документации;
- подготовка архитектурно-планировочного задания на проектирование, получение всех необходимых согласований;
- организация проведения проектных работ;
- организация экологической экспертизы проекта;
- получение всех необходимых согласований и заключений по проектно-сметной документации с городскими органами надзора и управления, а также с государственной экспертизой;
- подготовка полного комплекта документов для получения разрешения на проведение строительно-монтажных работ в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора;
- организация проведения подготовительных и основных строительно-монтажных и специальных работ;
- организация и осуществление контроля за ходом строительно-монтажных и специальных работ (технический надзор за строительством);
- организация и осуществление авторского надзора за строительством;
- организация выполнения работ по подготовке и комплектации исполнительной и приемо-сдаточной документации;
- организация работ приемо-сдаточных комиссий по передаче в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Функции «Генерального проектировщика»:
- выполнение работ по сбору исходных данных для проектирования;
- проведение предпроектных разработок, включая вариантность решений;
- организация работ по обследованию зданий и сооружений, геологическим исследованиям и топографии;
- квалифицированный анализ предпроектных разработок, исследовательских и изыскательских работ;
- разработка и согласование архитектурно-планировочных и технических заданий на проектирование;
- подготовка технико-экономического обоснования на строительство объекта;
- разработка эскизного и рабочего проектов на строительство объекта;
- разработка рабочей проектно-сметной документации на строительство объекта;
- разработка проекта организации строительства объекта;
- организация экологической экспертизы проекта;
- получение согласований и заключений по разработанным проектам;
- ведение авторского надзора за строительством объекта;
- участие в работе приемо-сдаточных комиссий по передаче в эксплуатацию законченных строительством объектов;
- работа с городскими и местными органами и службами по отводу земельных участков, подготовке необходимых правовых и разрешительных документов, разработке и получению технических условий на присоединение к инженерным сетям;
- подготовка и оформление договора аренды земельного участка для строительства.
Функции «Генерального подрядчика»:
- заключение договоров субподряда на выполнение отдельных видов работ;
- организация строительства, в том числе обеспечение строительной готовности объекта, конструкций и отдельных видов работ для производства субподрядчиками необходимых строительно-монтажных работ;
- охрана труда, окружающей среды и обеспечение пожарной безопасности строительно-монтажных работ на объекте;
- контроль и надзор за выполнением работ по договорам подряда и субподряда, исполнение обязательств перед заказчиками по обеспечению качества работ и обязательств, предусмотренных в договорах;
- сдача объекта в эксплуатацию «под ключ», в том числе по отдельным этапам;
- оформление исполнительной документации, в том числе на топографические съёмки (при необходимости);
- создание системы сбора и анализа информации о потенциальных субподрядных организациях;
- проведение технико-экономических, финансовых, юридических экспертиз при привлечении потенциальных субподрядных организаций.
Ханты-Мансийский НПФ через ЗПИФы выполняет основную и главную роль «Главного инвестора», который финансирует начальную стадию строительных проектов, включающую приобретение в собственность или в долгосрочную аренду земельных участков под строительство объектов и проектирование объектов, возможно начальные этапы строительно-монтажных работ. В относительном выражении это составляет 15-25% от суммы всех инвестиционных вложений по программе.
В целях обеспечения дальнейшего финансирования реализации Программы оператор или «Инвестор-застройщик», в качестве которого выступает ЗАО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами», организует привлечение соинвесторов - коммерческих банков. Коммерческие банки осуществляют кредитование отдельно по каждому из проектов в рамках инвестиционной программы в виде предоставления вексельных займов со ставкой 12% годовых в рублях. В относительном выражении это составляет 75-85% от суммы всех инвестиционных вложений по Программе.
Инвестиционные кредиты коммерческих банков предполагается привлечь на срок 125 мес.
Выплаты по займам и кредитам будут осуществляться в следующем порядке:
- 1-я очередь - возврат заемных средств и процентов по ним коммерческим банкам;
- 2-я очередь - возврат заемных средств и процентов по ним ЗПИФам.
Прибыль по программе складывается из поступлений от продажи или сдачи в аренду площадей построенных и введенных в эксплуатацию объектов за вычетом всех расходов на реализацию программы (кредиты и займы, оплата услуг оператора или «инвестора-застройщика» и др.).
| 
