|
Программа "Ипотечное жилищное кредитование": вовлечение средств граждан в инвестиционные процессы в жилищном строительстве
Ладнов А.С., исполнительный директор «Ипотечное агентство Югры»
В 2005 г. в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (ХМАО) наиболее активно ипотечным кредитованием занимались только 5 банков и объемы составили всего 2 млрд руб.
В целях развития системы ипотечного кредитования в ХМАО с использованием механизмов государственного стимулирования спроса на покупку жилья Правительством ХМАО было принято решение о создании организации, выполняющей функцию Центра ипотечного кредитования, - АНО «Ипотечное агентство Югры». Развитие данной системы подразумевает создание условий для удовлетворения нужд и потребностей всех участников рынка ипотечного кредитования ХМАО, ведение информационно-просветительской деятельности в области ипотечного кредитования среди всех участников рынка, в ходе которой гражданам объясняется эффективность данного инструмента приобретения жилья и стимулируется у населения спрос за счет государственной поддержки.
Агентство действует на основании:
- Закона ХМАО от 11.11.05 № 103-оз «О программе Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на 2005-2015 гг.»;
- Постановления Правительства ХМАО от 08.02.06 № 23-п «О реализации Подпрограммы «Ипотечное жилищное кредитование»;
- Распоряжения Правительства ХМАО от 26.12.05 № 750-рп «Об Ипотечном агентстве»;
- оценки выявленных перспектив развития ипотечного кредитования в ХМАО от 26.12.05.
Возможность предоставления субсидий гражданам определяется 3 подпрограммами:
- подпрограмма 1 «Обеспечение жилыми помещениями граждан, проживающих в жилых помещениях, непригодных для проживания»;
- подпрограмма 2 «Доступное жилье - молодым»;
- подпрограмма 3 «Обеспечение жилыми помещениями граждан из числа коренных малочисленных народов Севера».
Подпрограмма 4 «Ипотечное жилищное кредитование», в свою очередь, является формой государственной поддержки граждан (табл. 1). Участниками ее могут стать:
- участники подпрограмм 1-3;
- государственные, гражданские служащие и работники, осуществляющие иную деятельность в органах государственной власти ХМАО;
- работники государственных бюджетных учреждений ХМАО;
- муниципальные служащие ХМАО;
- работники муниципальных бюджетных учреждений ХМАО;
- молодые семьи, если возраст одного из супругов не превышает 31 года;
- молодые специалисты, работающие в бюджетной сфере либо агропромышленном комплексе, если их возраст не превышает 31 года;
- участники федеральных целевых программ и граждане, получающие меры государственной поддержки из федерального бюджета на улучшение жилищных условий;
- иные граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Таблица 1. Финансирование подпрограммы 4 «Ипотечное жилищное кредитование»
|
Год
|
Сумма, млн руб.
|
|
2006
|
5770
|
|
2007
|
2700
|
|
2008
|
4500
|
|
2009
|
4500
|
|
2010
|
4500
|
|
2011
|
4500
|
|
2012
|
4500
|
|
2013
|
4500
|
|
2014
|
4500
|
|
2015
|
4500
|
В рамках реализации подпрограммы 4 «Ипотечное жилищное кредитование» в 2006 г. основной формой государственной поддержки граждан была определена компенсация гражданам части банковской процентной ставки по ипотечным кредитам, полученным в уполномоченных банках после вступления в силу закона № 103-оз с фондированием обязательств перед гражданином за счет средств бюджета ХМАО на весь срок кредитования.
Критериями участия с компенсацией части банковской процентной ставки до действующей ставки рефинансирования (в настоящий момент - 10,5% годовых) выступают:
- проживание на территории ХМАО;
- нуждаемость в улучшении жилищных условий (менее 12 м2 общей площади на каждого совместно проживающего члена семьи).
Критериями участия с компенсацией части банковской процентной ставки до 5% годовых:
- проживание на территории ХМАО;
- нуждаемость в улучшении жилищных условий (менее 12 м2 общей площади на каждого совместно проживающего члена семьи);
- отношение к льготным категориям, указанным в законе № 103-оз.
При компенсации части банковской процентной ставки в рамках 2006 г. уполномоченным банком определялись:
- сумма кредита;
- срок действия кредита;
- первоначальный взнос;
- условия страхования.
Филиальная сеть состоит из 18 обособленных подразделений во всех крупных муниципальных образованиях ХМАО.
АНО «Ипотечное агентство Югры» взаимодействует с Администрациями муниципальных образований, реализующими Подпрограммы 1-3 закона 103-оз.
Также в 2006 г. был проведен открытый конкурс на осуществление функций уполномоченного банка сроком на 1 год. Таковыми явились:
- ОАО «Ханты-Мансийский банк»;
- ОАО «Западно-Сибирский коммерческий банк»;
- ОАО «КИТ финанс» Ивестиционный банк;
- ОАО «Аккобанк»;
- ОАО «Сбербанк РФ».
За счет расширения платежеспособности и формирования объемного потока потенциальных заемщиков в рамках конкурентной среды по итогам сотрудничества с уполномоченными банками только за 1-е полугодие 2006 г. были достигнуты:
- снижение процентной ставки с 17% до 13-14% годовых;
- величина первоначального взноса уменьшилась с 30% до 0-10%;
- максимальный срок предоставления кредита увеличился с 10 до 20 лет.
Общие результаты реализации подпрограммы «Ипотечное жилищное кредитование» на 29.12.06: консультации с заполнением анкет - более 26 880 человек, в том числе квалифицированы как участники - 12 826 семьи, в том числе заключили кредитные договора с компенсацией 5933 семьи.
Одним из основных направлений деятельности Агентства также является маркетинговый сбор информации о состоянии жилищного фонда в ХМАО, уровне платежеспособности обращающихся граждан, существующих пожеланиях с точки зрения приобретения жилого помещения. Сбор информации осуществляется методом «полевых» исследований с заполнением анкет обратившимися гражданами.
Целью осуществляемых исследований является отслеживание перспективности и приемлемых условий реализации Программы «Об улучшении жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на 2005-2015 годы», а также формирование адекватного «предложения» на рынке жилья, реально удовлетворяющего потребности населения.
В ходе работы Агентство приняло участие в Жилищной конференции и Инвестиционном форуме, проходившим в г. Ханты-Мансийске. Целью выступлений явилось обоснованное афиширование перспектив развития большинства аспектов ипотечного кредитования и адекватности привлекательности рынка строительства жилья для инвесторов и застройщиков за счет вовлечения граждан в инвестиционные процессы на строительном рынке.
1. Сферы деятельности обратившихся граждан.
Однозначными лидерами являются граждане, работающие в:
- бюджетной сфере, в том числе социальной направленности (врач, учитель и т.д.) - 32,8%;
- производственной сфере - 27,4%;
- сфере услуг - 15,2%.
В сумме - 75,4% от общей совокупности обратившихся граждан.
Граждан, работающих в иных сферах деятельности, - всего 24,6%.
2. Демографические характеристики.
Наибольшее количество обратившихся граждан:
- в возрасте 20-40 лет - 90,2%;
- молодые семьи - 65,4%;
- имеют полные семьи, с количеством членов семьи более 4 человек - 39,1%.
3. Размеры предполагаемых ежемесячных платежей, дифференцированные по
муниципальным образованиям ХМАО.
Общее число граждан, которые готовы направить на ежемесячное погашение кредита 12 000 руб. и более, составляет 62%.
4. Предполагаемые и фактические средние суммы кредитов, дифференцированные по муниципальным образованиям ХМАО:
- минимальная предполагаемая среднестатистическая сумма кредита в Октябрьском районе составляет 888 805,30 руб.;
- максимальная предполагаемая среднестатистическая сумма кредита по Ханты-Мансийску и Ханты-Мансийскому району - 1 993 132,05 руб.;
- минимальная среднестатистическая фактическая сумма кредита в Берёзовском районе составляет 976 663,42 руб.;
- максимальная среднестатистическая фактическая сумма кредита по Ханты-Мансийску и Ханты-Мансийскому району - 1 992 098,32 руб.
Заявленные гражданами суммы кредитов превышают фактически полученные в среднем по ХМАО на 9,4%, что говорит об адекватной оценке гражданами собственной платежеспособности.
5. Анализ спроса на жилые помещения по технологии исполнения.
По сформированным за 2006 г. данным 80% сделок по недвижимости с использованием ипотечного кредита проведено на рынке вторичного жилья.
На основании анкетных данных, в целом по округу граждане предпочитают вариант приобретения/строительства жилья в многоквартирных домах (93%). Из них:
- в бетонном исполнении - 63,4%;
- в кирпичном исполнении - 30,2%;
- в деревянном исполнении - 6,4%.
Индивидуальные дома (коттеджи) - предпочтение только 7% граждан. Из них:
- в бетонном исполнении - 28,6%;
- в кирпичном исполнении - 42,8%;
- в деревянном исполнении - 28,6%.
6. Анализ спроса на жилые помещения по количеству комнат:
- однокомнатных - 20%;
- двухкомнатных - 51%;
- трехкомнатных - 19%;
- остальных - 10%.
7. Анализ статистических данных по факту участия в Программе:
- средняя величина кредита составляет 1 665 645,45 руб.;
- средняя стоимость приобретаемого жилья составляет 1 931 250,06 руб.;
- средняя величина компенсации составляет 1 368 137,36 руб.
- Рост объема ипотечного кредитования в 2006 г. - более 13,7 млрд руб., из них в рамках подпрограммы «Ипотечное жилищное кредитование» - более 9,8 млрд руб., в сравнении с 2005 г. (2 млрд руб.) - более чем в 6 раз;
- формирование устойчивого мнения у населения об ипотечных продуктах как эффективном инструменте приобретения жилья;
- высокий рост уровня цен на жильё за счет появившейся высокой платежеспособности у граждан при ипотечном кредитовании с оказываемой государственной поддержкой и неограниченной суммой кредита.
По итогам 2006 г. были выделены следующие наиболее важные аспекты реализации Подпрограммы 4:
- 77% участников Подпрограммы 4 взяли ипотечные кредиты суммой до 2 млн руб.;
- Улучшили свои жилищные условия, приобретя ветхое жильё, с уровнем износа более 50%, около 10% граждан.
На основании этих и других, отслеживаемых Агентством за период 2006 г. данных, с целью упорядочивания спроса на приобретаемые гражданами жилые помещения и повышения эффективности использования средств бюджета ХМАО были внесены поправки к действующему законодательству со следующими основными характеристиками:
- с целью расширения конкурентной среды упразднена процедура конкурсного отбора банков, принимающих участие в реализации подпрограммы, при этом законодательно установлены критерии возможного участия. Одним из основных критериев определена максимальная процентная ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым в рамках подпрограммы, в размере 10,75% годовых;
- компенсация части банковской процентной ставки осуществляется по части кредита, не превышающей суммы 2 млн руб.;
- с целью ориентации населения на сектор первичного жилья и долевого участия в строительстве определено условия предоставления государственной поддержки - приобретение жилых помещений с уровнем физического износа не более 50% в деревянном исполнении и 60% в капитальном исполнении;
Основным нововведением стало использование в работе дополнительного инструмента реализации Подпрограммы 4 - «Льготный жилищный займ». С целью повышения эффективности использования средств бюджета ХМАО определена возможность предоставления льготного жилищного займа при соответствии гражданина ранее установленным критериям закона 103-оз под ставку 10,5% или 5% годовых за счет средств фондов, сформированных для компенсации части банковской процентной ставки. Указанный фонд равномерно уменьшается с погашением тела кредита в течение всего срока кредитования. За счет средств сформированного фонда гражданам будет предоставляться льготный жилищный займ, что позволяет при соотносимой средней сумме кредита и величине компенсации вовлечь в сферу ипотечного кредитования более чем в 1,6 раза большее количество граждан за счет ранее выделенных средств бюджета ХМАО. Андерайтинг заемщиков при этом будет производиться с участием финансово-кредитных учреждений, что позволит не видоизменять классическое представление о порядке ипотечного кредитования. В настоящий момент аналогов данного инструмента реализации государственной поддержки в России не существует.
При льготном жилищном займе:
- срок действия кредита:
- - молодым семьям - до 20 лет;
- - молодым специалистам - до 20 лет;
- - иным участникам - до 15 лет;
- первоначальный взнос - не менее 10% (в том числе субсидия);
- размер кредита - до 2 млн руб. (где ежемесячное погашение кредита не может составлять более 50% от совокупного дохода семьи).
Ожидаемый эффект реорганизации законодательной базы:
- снижение цен за счет упорядочивания спроса на ипотечные кредиты и жильё. Установление суммы кредита, по которой осуществляется компенсация части банковской процентной ставки, приведет к ограниченному, но стабильному спросу на жильё, в чем заинтересованы и застройщики;
- стимулирование строительства нового жилья и его кредитование;
- развитие конкуренции в сфере финансово-кредитных учреждений.
По итогам 2006 г. по объему выданных ипотечных кредитов в Уральском федеральном округе ХМАО находится на 1-м месте, на 2-м - Свердловская область, на 3-м - Челябинская область, на 4-м - Тюменская область (юг). По России в целом ХМАО находится на 4-м месте по объему ипотечных кредитов, выданных в рублях и иностранной валюте.
Всего кредитов на приобретение жилья по ХМАО в 2006 г. было выдано 15 181 882 тыс. руб. (данные ЦБ РФ от 06.03.07). Из них доля ипотечных кредитов - 12 648 096 тыс. руб. В том числе с государственной поддержкой - 9 882 268 тыс. руб., без государственной поддержки - 2 765 828 тыс. руб. (табл. 2).
Таблица 2. Общий объем кредитов, выданных в 2006 г. на приобретение жилья в рублях и валюте, тыс. руб. (данные ЦБ РФ) (нажмите на ссылку, чтобы увидеть таблицу).
Рынок ипотечного кредитования в ХМАО является очень перспективным с точки зрения капиталовложений. Ранее строительству необходимых объемов жилья в ХМАО препятствовали многие причины: невозможность постройки многоэтажных домов, недостаток специализированных строительных компаний, осуществляющих свою деятельность с использованием новых технологий, граждане не могли позволить себе заплатить единовременно необходимую сумму за жильё или взять кредит по высокой процентной ставке и т.п. Теперь же активно выделяются на земельные торги участки под строительство жилых домов, уровень доходов граждан отвечает требованиям, установленным в банках (соответственно, граждане, обратившиеся в Агентство, платежеспособны и могут претендовать на ипотечный кредит), и Правительство ХМАО активно способствует развитию ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного кредитования за счет деятельности АНО «Ипотечное агентство Югры» уже повлекло приток таких серьезных инвесторов, как «Юграинвестстройпроект», Балтийская строительная компания, «Жилище» и т.п.
| 
