написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (2), 2000г

Проверка законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Пискунова М.Г., заведующая кафедрой Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации

Анализ методических и инструктивных материалов учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции), судебной практики по делам с их участием позволяет определить характерные черты правоприменительной деятельности регистрирующих органов. В отсутствие официальных методических материалов вынужденное нормотворчество учреждений юстиции ведет к различию процедуры и порядка регистрации, осуществляемой в субъектах Российской Федерации. Одной из основных проблем является определение пределов проверки учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью и перечня документов, необходимых для государственной регистрации сделок и прав на их основании. Введенные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) понятия "правовая экспертиза", "сомнения в наличии оснований для государственной регистрации" оказывают субъективное влияние на процедуру регистрации. На практике должностные лица учреждений юстиции требуют у заявителя документы, часто не имеющие отношения к приобретению и регистрации прав на недвижимость.

В настоящей публикации предпринята попытка определения пределов проверки учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью, а также перечня документов, необходимых для государственной регистрации, и требований к ним в соответствии с действующим законодательством.

1.Проверка законности сделок с недвижимостью и компетенция учреждений юстиции

Установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей может повлечь только действительная сделка. В юридической науке выделяют следующие условия действительности сделки: 1) правосубъектность сторон (обладание правоспособностью и дееспособностью, необходимыми для данной сделки), 2) соответствие субъективной воли сторон объективному волеизъявлению, 3) соблюдение установленной законом или соглашением сторон формы сделки, 4) правомерность, законность сделки (соответствие требованиям закона или иных правовых актов). Таким образом, законность сделки является одним из условий ее действительности. Однако согласно ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Таким образом, не всякая сделка, не соответствующая требованиям закона, является ничтожной, в установленных законом случаях она может быть оспорена и признана недействительной в судебном порядке. До момента признания судом недействительности сделки она является действительной и порождает те правовые последствия, на которые была направлена.

Однако государственная регистрация как юридический акт признания и подтверждения государством правомерности сделок и перехода прав, вводит более строгий правовой режим сделок с недвижимостью. Пунктом 1 ст.13 Закона о государственной регистрации к компетенции учреждений юстиции отнесена проверка законности сделки с недвижимостью, которая осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость. Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в государственной регистрации сделки или перехода прав на ее основании должно быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Например, в соответствии с п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации одним из оснований для отказа в регистрации является несоответствие содержания представленных документов требованиям действующего законодательства. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако с учетом того, что учреждения юстиции - это органы бесспорной юрисдикции, представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество. Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетними старше 14 лет без согласия законных представителей (ст.175 ГК РФ), ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст.176 ГК РФ) или одним из супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ) являются оспоримыми. Но в силу того, что данные сделки не соответствуют требованиям закона, в государственной реги-страции договоров и перехода права на их основании может быть отказано.

Вместе с тем из приведенных выше четырех условий действительности сделки правосубъектность сторон и соблюдение формы сделки являются также требованиями закона, предъявляемыми к сделкам. Например, сделки малолетних противоречат ст.28 ГК РФ, а сделки юридических лиц за пределами их специальной правоспособности противоречат ст.49 ГК РФ. Несоблюдение нотариальной формы сделки в предусмотренных законом и соглашением сторон случаях противоречит п.2 ст.163 и п.1 ст.434 ГК РФ. Таким образом, право- и дееспособность сторон и форма сделки являются необходимыми условиями ее законности, определяемыми при правовой экспертизе учреждениями юстиции. С учетом требований, предъявляемых законодательством к содержанию договоров, а также положений Закона о государственной регистрации можно определить следующие условия законности сделок с недвижимостью, проверку которых должны осуществлять учреждения юстиции:

  • право- и дееспособность сторон;
  • наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;
  • соблюдение формы договора (простая письменная или нотариальная в форме одного документа, подписанного сторонами);
  • наличие установленных законом существенных условий договора;
  • принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномо-чия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;
  • соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а так-же публично-правовых интересов в установленных законом случаях;
  • отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание этих условий в договоре.

При государственной регистрации сделка выступает как самостоятельный объект регистрации (договоры, подлежащие государственной регистрации), так и в качестве основания для государственной регистрации перехода права (исполненные договоры отчуждения недвижимости). Подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ). С этого момента (если иное не установлено законом) возникают обязательственные отношения между участниками договора. В этом случае зарегистрированная сделка выступает как правоотношение. Если сделка с недвижимостью не подлежит государственной регистрации, то договор считается заключенным с момента подписания его сторонами, и обязательственное правоотношение возникает без акта государственной регистрации сделки. Исполнение сто-ронами условий договора отчуждения недвижимости, необходимых для перехода права, является юридическим фактом, порождающим право у приобретателя имущества. Право на отчуждаемую недвижимость возникает с момента государственной регистрации права (п.2 ст.8 и п.2 ст.223 ГК РФ), если иное не установлено законом. В этом случае исполненный сторонами договор независимо от того, зарегистрирован он или считается заключенным без регистрации, выступает как юридический факт. Проверка законности сделки должна быть произведена учреждениями юстиции независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ) и предприятий как имущественных комплексов (ст.560 ГК РФ). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственной регистрации не требуется. Но в обоих случаях регистрации подлежит переход права к покупателю (ст.551 ГК РФ), поэтому проверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида проданной недвижимости.

Законом о государственной регистрации не установлено какого-либо ограничения компетенции учреждения юстиции при проверке законности сделки в зависимости от ее формы. Правовая экспертиза и проверка законности должна осуществляться и в случаях нотариального удостоверения сделок. Трудно признать обоснованным утверждение, что ревизия нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью по вопросам соблюдения материального права при удостоверении является незаконной (Бех О.В. Отдельные во-просы применения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебной практике // Нотариус. 1999. №3. С.15). Как отмечается в указанном обзоре судебной практики, проверка законности нотариально удостоверенной сделки должна быть ограничена проверкой прав нотариуса, т.к. удостоверенная им сделка является действительной пока компетентными органами не установлено иное, а проверка документов, на основании которых нотариус удостоверил сделку, является проверкой действий нотариуса, что не относится к компетенции учреждений юс-тиции. Однако в соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение в установленных законом случаях требований о государственной регистрации сделки влечет ничтожность сделки. Нотариальное удостоверение сделки является лишь приданием договору формы, установленной законом или соглашением сторон. Соблюдение формы договора - необходимое, но недостаточное условие действительности сделки. Несмотря на то, что нотариус проверяет законность удостоверяемого им соглашения, учреждение юстиции также должно осуществить проверку законности сделки. Здесь хотелось бы отметить существенную разницу между такими нотариальными действиями, как удостоверение сделок и выдача свидетельств о праве на наследство. В первом случае нотариус, действуя в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате, облекает сделку в квалифицированную форму, но это не придает соглашению сторон силы бесспорного юридического акта. Более того, если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистрации, в дальнейшем не будет зарегистрирована, она не будет считаться заключенной, не вступит в силу и не породит те правовые последствия, на которые была направлена. То есть сделки не подпадают под бесспорную юрисдикцию нотариальных действий. Напротив, выдача нотариусом свидетельств о правах наследников является действием, подтверждающим бесспорный юридический факт, а точнее совокупность юридических фактов, порождающих наследственное правоотношение. Совершая указанное нотариальное действие, нотариус в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате проверяет факты смерти наследодателя, родственных отношений, принятия наследства, принадлежности имущества наследодателю, время и место открытия наследства и др. Поэтому в ст.17 Закона о государственной регистрации свидетельство о праве на наследство указано как одно из оснований для государственной регистрации прав. И в этом случае правовая экспертиза учреждения юстиции должна включать проверку действительности поданного документа (компетенция нотариуса и наличие сведений, необходимых для государственной регистрации), а также исследование Единого государственного реестра прав на предмет противоречий между заявленным и ранее зарегистрированным правом на наследуемый объект. Проверка родственных отношений, размера причитающихся наследникам по закону или завещанию долей, соблюдения права на обязательную долю и пр., т.е. ревизия нотариального действия - выдачи свидетельства о праве на наследство не входит в компетенцию учреждений юстиции.

2. Документы, необходимые для государственной регистрации

Исходя из требований ст.16 и 17 Закона о государственной регистрации перечень документов можно условно разделить на следующие группы: 1) документы, удостоверяющие личность заявителей; 2) учредительные документы юридических лиц; 3) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделок; 4) заявления; 5) документы об оплате регистрации; 6) правоустанавливающие документы; 7) описание объекта недвижимости; 8) дополнительные документы в случаях, установленных законом.

2.1. Документы, удостоверяющие личность заявителей

Эти документы должны предъявлять как сами правообладатели и участники сделки, так и их представители, а также представители юридических лиц. Личность физического лица удостоверяет один из следующих документов: паспорт гражданина РФ (СССР); общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ (СССР), выехавшего в другое государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории РФ; общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах; свидетельство о рождении, выданное органами ЗАГС (для несовершеннолетних); вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства; удостоверение личности военнослужащего действительной службы; военный билет военнослужащего срочной службы; паспорт моряка; временное удостоверение личности гражданина РФ по форме №2П; свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на территории Россий-ской Федерации по существу; удостоверение беженца, выданное органом миграционной службы.

2.2. Учредительные документы юридических лиц

Учредительные документы содержат обязательные для государственной регистрации прав сведения: полное наименование, юридический адрес, дату и место государственной регистрации юридического лица, адрес фактического местонахождения. Правоспособность организации, правовой режим ее имущества, порядок управления, например, компетенция руководителя в принятии решений о совершении сделок ,также определяются учредительными документами. Учредительными документами юридических лиц являются уставы, либо учредительные договоры и уставы, либо только учредительные договоры.

В случаях, предусмотренных законом, некоммерческие организации могут действо-вать на основании общего положения об организациях данного вида (п.1 ст.52 ГК РФ). Так, Положение о территориальном фонде обязательного медицинского страхования утверждено Постановлением Верховного Совета РФ от 24 февраля 1993 г. N 4543-I. Положение о Государственной налоговой службе РФ утверждено Указом Президента РФ от 31 декабря 1991 г. N 340 (с изменениями и дополнениями от 6 апреля, 16 декабря 1994 г., 22 июля 1998 г.). В подобных случаях необходимо представление индивидуального акта о создании организации, например, приказа или распоряжения руководителя вышестоящей организации. В данном акте содержатся сведения об индивидуальном наименовании, месте нахождения организации, которых нет в общем положении.

Для внесения регистрационной записи в соответствии с п.18 Правил ведения Единого государственного реестра прав необходимо также представление свидетельства о государственной регистрации юридического лица и информационного письма территориальной налоговой инспекции о присвоении ИНН (индивидуального номера налогоплательщика). Не является обязательным, но представляется возможным приобщение к представленным на регистрацию документам копии справки о присвоении организации статистических кодов. ОКПО - это индивидуальный код по общероссийскому классификатору предприятий и организаций, который позволяет найти в информационной системе юридическое лицо (его правопреемника) после изменения его наименования или реорганизации.

2.3. Документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделок

К указанной категории участников отношений по государственной регистрации можно отнести: 1) органы юридических лиц; 2) законных представителей несовершеннолетних, а также опекунов и попечителей недееспособных или не полностью дееспособных граждан; 3) представителей в силу полномочий, основанных на актах государственной власти или местного самоуправления; 4) представителей физических и юридических лиц в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре; 5) лиц, не являющихся правообладателями имущества, но участвующих в сделке от собственного имени.

1) От имени юридических лиц, как правило, действуют единоличные органы (руководители). Их полномочия могут быть подтверждены выпиской из протокола общего собрания учредителей (участников, акционеров, членов) об избрании органа юридического лица либо приказом о назначении директора (заключенным контрактом) (для организаций, имеющих единственного учредителя, в том числе государственных и муниципальных предприятий, учреждений, ИЧП).

Если организация находится на стадии ликвидации, то полномочия по управлению переходят к ликвидационной комиссии (п.3 ст.62 ГК РФ). В этом случае представляется выписка из протокола общего собрания учредителей (участников, акционеров) либо решение единственного учредителя о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора).

Если в отношении организации-должника начата процедура банкротства, то на стадии наблюдения органы должника продолжают осуществлять свои полномочия (ст.58 Федерального закона от 8 января 1998г. №6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). С момента введения внешнего управления руководитель должника отстраняется от должности (ст. 69 Закона о банкротстве). От имени организации действует внешний управляющий, чьи полномочия подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего (ст.72 Закона о банкротстве).

Особый порядок управления устанавливается в потребительских обществах. Управление потребительским обществом осуществляют общее собрание потребительского общества, совет и правление потребительского общества, являющееся исполнительным органом. К исключительной компетенции совета отнесены: осуществление представительства общества, отчуждение имущества потребительского общества (кроме имущества, стоимость которого превышает стоимость, определенную уставом потребительского общества), выдача доверенностей на заключение договоров (п.4 ст.19 Федерального закона от 11 июня 1997 г. N 97-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "О потребительской кооперации в Российской Федерации"). Таким образом, председатель совета, заявляющий от имени потребительского общества о государственной регистрации прав, предъявляет в подтверждение своих полномочий решение (выписку из решения) общего собрания пайщиков об его избрании. Если председатель совета или председатель правления заключает сделку по распоряжению имуществом общества, то его пол-номочия должны быть подтверждены решением совета.

2) Законными представителями несовершеннолетних от 14 до 18 лет являются их родители, усыновители или попечители (п.1 ст.26 ГК РФ), а несовершеннолетних до 14 лет (малолетних) - родители, усыновители или опекуны (ст.28 ГК РФ). Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами ЗАГС в соответствии с Федеральным законом от 15 ноября 1997 г. N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния". Родители представляют свидетельство о рождении, а усыновители - свидетельство об усыновлении (ст.23, 43 указанного закона). Опекуны и попечители представляют удостоверение, выданное органами опеки и попечительства.

3) От имени публичных участников гражданского оборота - Российской Федерации и субъектов Федерации выступают органы государственной власти в рамках их компетен-ции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований в рамках своей компетенции выступают органы местного самоуправления. Система федеральных органов исполнительной власти в настоящее время определяется Указом Президента РФ от 9 июля 1997г.№710. Система органов государственной власти субъектов РФ определяется конституцией республики в составе РФ или уставом края, области, другого субъекта РФ. Структура органов местного самоуправления определяется уставом соответствующего муниципального образования.

В случае подачи заявления на государственную регистрацию прав указанных публичных собственников или сделок с их участием необходимо приложение документа, подтверждающего полномочия лица - представителя уполномоченного органа. Например, доверенность представителя администрации муниципального образования или комитета по управлению имуществом. Руководители органов государственной власти или местного самоуправления действуют от их имени без доверенности, данным лицам достаточно предъявить приказ о назначении. Правовые акты, определяющие статус данных органов, являются публичными документами. Они вступают в действие после опубликования в соответствующем печатном органе субъекта РФ или муниципального образования, поэтому представления их подлинников не требуется.

Случаи представительства органов власти и управления от имени публичных образований следует отличать от действий указанных организаций от собственного имени. Министерства, администрации, департаменты, комитеты, как правило, являются юридическими лицами в организационно-правовой форме учреждений, обладающих собственной гражданской правоспособностью. Данные субъекты могут самостоятельно участвовать в гражданском обороте. Приобретенное ими от собственного имени недвижимое имущест-во поступает в оперативное управление в соответствии со ст.299 ГК РФ.

4) Представители физических и юридических лиц в силу полномочий, основанных на доверенности, могут обладать как полномочиями на совершение сделок с недвижимостью, так и на представление интересов при государственной регистрации. Сделка может быть заключена непосредственно сторонами, а представление интересов при государственной регистрации стороны могут доверить другим лицам. Доверенности оформляются в соответствии с требованиями главы 10 ГК РФ с обязательным указанием срока выдачи. Доверенности юридических лиц должны быть подписаны руководителями с приложением печати юридического лица (п.5 ст.185 ГК РФ). Доверенности, выданные руководителями филиалов, являются доверенностями, выданными в порядке передоверия, и поэтому подлежат нотариальному удостоверению, хотя и могут иметь оттиск печати филиала (п.3 ст.55, п.3 ст.187 ГК РФ).

На совершение сделок в нотариальной форме требуется нотариально удостоверенная или приравненная к таковой доверенность (п.2,3 ст.185 ГК РФ). В доверенности рекомендуется указывать помимо обязательных данных год рождения и паспортные данные доверителя, поскольку эти сведения необходимы для внесения в Единый реестр и в Свидетельство о праве собственности.

Формально при государственной регистрации возможно представительство на основании доверенности в простой письменной форме. Однако в этом случае у регистратора могут возникнуть сомнения в подлинности документа. Поэтому доверенность на представление интересов при государственной регистрации рекомендуется удостоверять нотариально. Вместе с тем возможен, например, такой вариант: правообладатель подает документы на регистрацию лично, а получить их доверяет другому лицу. Представляется, что в этом случае доверенность может быть составлена непосредственно в учреждении юстиции. Вполне оправданно при этом проставлять отметку должностного лица, уполномоченного принимать или выдавать документы и присутствовавшего при составлении, подобно оформлению доверенности на получение вкладов в банке, заработной платы или почтовой корреспонденции, удостоверяемой банком или организацией связи (п.4 ст.185 ГК РФ в редакции Федерального закона от 12 августа1996г. №111-ФЗ).

Особого внимания заслуживает форма доверенности на совершение сделок в простой письменной форме. Законом не установлена обязательная нотариальная форма доверенности на совершение сделок с недвижимостью в простой письменной форме. Однако представление доверенности, совершенной в простой письменной форме, должно стать поводом для возникновения у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации. Сомнения могут возникнуть не только в подлинности, но и в действительности документа. Действие такой доверенности может быть прекращено вследствие отмены лицом, выдавшим ее, или смерти лица, выдавшего ее, (ст.188 ГК РФ). Аналогичные сомнения могут возникнуть, если представитель действует по нотариально удостоверенной доверенности, срок действия которой истекает в ближайшие дни. В этом случае представитель вправе в соответствии со ст.19 Закона о государственной регистрации предъявить дополнительные доказательства, например, одобрение представляемым совершенной от его имени сделки (нотариально заверенное или оформленное в органе регистрации).

Заключение договора и представление интересов при государственной регистрации возможно на основании генеральной доверенности, которая уполномочивает представителя заключать разнообразные сделки и представлять доверителя во всех компетентных органах без прямого указания на государственную регистрацию. Такая доверенность не должна изыматься регистрирующим органом, но должна быть представлена в подлиннике с приложением копии.

Особые требования установлены п.5 ст.576 ГК РФ к доверенности на совершение дарения, в которой должен быть указан предмет дарения и назван одаряемый. Если на регистрацию представлен договор дарения, заключенный по доверенности, не соответствующей указанным требованиям, то должно быть истребовано прямое одобрение сделки дарителем (ст.183 ГК РФ). Данное требование ограничивает полномочия руководителей филиалов по безвозмездному распоряжению имуществом. В случае безвозмездного отчуждения недвижимости руководителем филиала от имени юридического лица необходима либо специальная доверенность, либо одобрение сделки уполномоченным органом юридического лица.

Определенные сложности может создать доверенность, выданная стороной договора супругу другой стороны. На практике имели место случаи, когда представитель продавца от его имени подписывал договор купли-продажи с собственной женой. В силу ст.35 Семейного кодекса РФ нажитое имущество является совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества). В данном примере представитель продавца выступал одновременно приобретателем имущества. П.3 ст.182 ГК РФ представителю запрещено совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Учреждение юстиции вправе потребовать, чтобы сделка была одобрена самим представляемым. Поэтому продавцам не рекомендуется выдавать доверенность супругу покупателя.

Несмотря на обязательную нотариальную форму договора о залоге п.6 ст.74 Феде-рального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускает заключение от имени гражданина договора ипотеки жилого дома (квартиры) по доверенности.

Представительство может быть основано также и на договоре. От имени предпринимателей при заключении договоров в сфере предпринимательской деятельности может выступать коммерческий представитель, действующий на основании договора (ст.184 ГК РФ). Объем полномочий устанавливается договором или доверенностью. Если представитель действует от имени представляемого на основании договора поручения, то полномочия поверенного подтверждаются доверенностью (п.1 ст.975 ГК). В случае совершения сделки с недвижимостью агентом от имени принципала к отношениям представительства применяются нормы о договоре поручения (ст.1011 ГК РФ), соответственно полномочия агента также подтверждаются доверенностью.

5) Правомочия распоряжения имуществом могут быть переданы собственником другим лицам. Например, недвижимость может быть передана в доверительное управление (в том числе и имущество подопечного или безвестно отсутствующего гражданина (ст.38, 43 ГК РФ). Сделки с переданным в доверительное управление имуществом совершаются доверительным управляющим от собственного имени, при этом в документах после имени или наименования делается отметка "Д.У." (ст.1012 ГК РФ). Полномочия доверительного управляющего определяются договором доверительного управления. Учредителем доверительного управления является, как правило, собственник. Если доверительное управление учреждается по основаниям, предусмотренным законом (ст.1026 ГК РФ), то права учредителя могут принадлежать органу опеки и попечительства, душеприказчику (исполнителю завещания) или иному лицу, указанному в законе. Передача недвижимости в доверительное управление должна быть зарегистрирована в учреждении юстиции (ст.1017 ГК РФ). Если возможность распоряжения имуществом не предусмотрена договором доверительного управления, то доверительный управляющий может заключить сделку от имени собственника, действуя по доверенности.

Не являются представителями юридических лиц конкурсные управляющие при банкротстве (п.2 ст.182 ГК РФ). Сделки с имуществом должника они совершают хотя и в чужих интересах, но от собственного имени. Полномочия конкурсного управляющего подтверждаются определением арбитражного суда о признании должника банкротом, открытии конкурсного производства и назначении конкурсного управляющего (ст.99 Закона о банкротстве).

При продаже недвижимости на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное или заложенное имущество, продавцом имущества должника от своего имени выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью. С данной организацией заключается договор о проведении публичных торгов (п.2 ст.447 ГК РФ, ст.62 Федерального закона от 21 июля 1997г. №119-ФЗ "Об исполнительном производстве"). Договор продажи заключается в форме подписа-ния договора о результатах торгов (п.5 ст.448 ГК РФ). При реализации заложенного имущества после внесения покупной цены организатор торгов подписывает с лицом, выигравшим торги, договор купли-продажи. Но основанием для внесения записей о праве покупателя является и протокол о результатах торгов, и договор (п.8 ст.57 Закона об ипотеке). Поскольку продажа на торгах является особым публичным актом, совершаемым в установленных случаях помимо воли собственника имущества, особенности государственной регистрации прав на такое имущество в данной работе не рассматриваются.

2.4. Заявления о государственной регистрации

Принципом государственной регистрации является заявительный порядок. Без заявления о регистрации сделки или права регистрационные действия не начинаются. Исключение из заявительного порядка представляет регистрация ограничений (обременений), возникающих в силу закона или судебных актов. Например, залог в силу закона возникает при купле-продаже с рассрочкой платежа (п.5 ст.488 ГК РФ) или при передаче недвижимости под выплату ренты, предоставление пожизненного содержания с иждивением (п.1 ст.587 ГК РФ). Эти ограничения возникают из обстоятельств, указанных в Гражданском кодексе, помимо воли сторон и без акта государственной регистрации. Отражение их в Едином государственном реестре прав - обязанность регистратора для обеспечения законности дальнейших сделок с этим имуществом. Определение о наложении ареста на имущество ответчика в обеспечение судебного иска исполняется немедленно, поэтому в случае получения копии данного документа запись об аресте вносится в реестр без заяв-ления заинтересованного лица.

Заявление о регистрации права может подать сам правообладатель или его представитель. Порядок подачи заявлений о регистрации прав несовершеннолетних соответствует порядку совершения сделок от их имени. От имени малолетнего (до 14 лет) заявление подает его законный представитель - родитель, усыновитель, опекун. Несовер-шеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет подает заявление самостоятельно, но с согласия законного представителя - родителя, усыновителя, попечителя. Заявление о регистрации права совместной собственности подает любой из совместных собственников, там указываются все сособственники, чье право подлежит регистрации. Заявление о регистрации доли в праве общей собственности подает каждый из сособственников от собственного имени.

Одним из условий действительности сделки является соответствие воли волеизъявлению сторон. Подача заявления о совершении определенного регистрационного действия должна свидетельствовать о воле сторон, направленной на отчуждение или приобретение имущества. Особое значение заявительный порядок приобретает при купле-продаже недвижимости. При купле-продаже жилья совершаются два регистрационных действия (регистрация договора и регистрация перехода права к покупателю), при продаже с рассрочкой платежа осуществляется также регистрация залога в силу закона. Продавец может подать, например, заявление только о регистрации договора (сделки) и не ходатайствовать о регистрации перехода права к покупателю. Если договор в части перехода права не исполнен, купля-продажа является сделкой с отложенным исполнением (например, цена имущества не уплачена, имущество не передано) либо до оплаты имущества право собственности сохраняется за продавцом (ст.491 ГК РФ), то государственная регистрация права покупателя не может быть осуществлена только по его заявлению. Заявление о регистрации перехода права к покупателю подается обеими сторонами после исполнения ими обязательств, необходимых для перехода права.

Особое внимание хотелось бы обратить на порядок подачи заявлений, установленный ст.16 Закона о государственной регистрации прав. Подача заявления одной из сторон нотариально удостоверенной сделки осуществляется согласно данной норме в случаях: а) надлежащего оформления и заключения сделок; б) исполнения сторонами договорных обязательств в части передачи прав на имущество. Например, в нотариально удостоверенном договоре купли-продажи садового домика или гаража содержится указа-ние на полную оплату имущества до заключения договора, и к документам также приобщен подписанный обеими сторонами передаточный акт. В данном случае регистрация перехода права может быть осуществлена по заявлению одного покупателя. В случае сделок с отложенным исполнением (например, договоров купли-продажи, в которых стороны обусловили переход права частичной или полной оплатой имущества) регистрация перехода права к покупателю должна осуществляться на основании заявления обеих сторон.

Так, К.И.Скловский в работе "Собственность в гражданском праве" (М.: Дело. 1999. С.368) обращает внимание, что в ст.17 Закона о государственной регистрации основанием указан не акт передачи или иной акт перехода права собственности, как в ст.551 ГК РФ, а договор. При буквальном применении этой нормы может оказаться, что покупатель получит возможность требовать регистрации в одностороннем порядке, тогда как его иск об обязанности продавца подписать документ о передаче недвижимости (п.1 ст.556 ГК РФ) будет лишен перспективы до тех пор, пока он сам, например, не выполнит встречное обязательство по оплате. Учитывая, что односторонняя регистрация будет главным образом предметом судебного разбирательства, автор полагает, что несовпадения в форму-лировках ст.551 ГК и ст.17 Закона будут решены в пользу нормы Гражданского кодекса.

Таким образом, если представленные на регистрацию документы не свидетельствуют о заключении сделки и исполнении обязательств в части передачи прав на имущество, порядок подачи заявления только одной из сторон даже в случае нотариальной сделки неприменим.

Приходится признать, что данные положения п.1 ст.16 не регулируют также и подачу заявлений на государственную регистрацию сделок. Определяя порядок подачи заявлений на регистрацию сделки, очевидно, следует руководствоваться общими положениями и специальными нормами Гражданского кодекса. Сделка, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ). Нотариально удостоверенную, но не зарегистрированную сделку нельзя признать заключенной, незарегистрированная сделка ничтожна и не может являться основанием для регистрации перехода права. После нотариального удостоверения соглашения у сторон возникает только одна обязанность: совершить действия, необходимые для государственной регистрации сделки. Но до этого момента любая из сторон вправе отказаться от заключения сделки. П.3 ст.165 ГК РФ установлено, что в случае уклонения одной из сторон от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, решение о регистрации сделки принимается в судебном порядке. При этом особенностей регистрации, связанных с нотариальной формой договора, данной нормой не установлено. Суд, разрешая спор, будет рассматривать также и причины уклонения одной стороны от регистрации. Если таковые будут признаны необоснованными, то суд вправе вынести решение о реги-страции сделки и о возмещении другой стороне убытков, вызванных задержкой в регистрации (п.4 ст.165 ГК РФ). Но в случае признания судом уклонения от регистрации обосно-ванным судебное решение может быть принято и не в пользу истца. Таким образом, независимо от формы договора для государственной регистрации сделки действия должны совершить обе стороны.

С учетом криминализации рынка жилья и особенностей оплаты проданной недвижимости необходимость подачи в учреждение юстиции заявлений всех участников сделки (их представителей) о государственной регистрации договора является действенной защитой интересов сторон и гарантией законности сделки. В обширной правоприменительной практике учреждений юстиции нередки случая подачи заявлений на регистрацию после смерти одного из участников сделки. Сделка, при которой одна из сторон не доживает до государственной регистрации договора, не только не соответствует требованиям закона ввиду прекратившейся правосубъектности участника сделки, но вызывает правомерные сомнения в ее действительности. Таким образом, необходимость подачи заявления на регистрацию сделки обеими сторонами является не только законным, но и обоснованным требованием учреждений юстиции.

Исходя из вышеизложенного можно определить следующий порядок подачи заявлений на государственную регистрацию сделок с отчуждением имущества и прав, возникающих на их основании:

  • заявления на регистрацию сделки независимо от ее формы подают все стороны договора;
  • заявления о регистрации перехода права на основании сделки, заключенной в простой письменной форме, подают все стороны договора;
  • заявление о регистрации перехода права на основании нотариально удостоверенной и зарегистрированной в установленных законом случаях сделки подает приобретатель имущества, если представленные на регистрацию документы свидетельствуют об исполнении обязательств, необходимых для перехода права;
  • заявление о регистрации перехода права на основании нотариально удостоверенной и зарегистрированной в установленных законом случаях сделки подают все стороны договора, если представленные на регистрацию документы не свидетельствуют об исполнении обязательств, необходимых для перехода права.

2.5. Описание объектов недвижимости

В соответствии с п.1 ст.17 Закона о государственной регистрации обязательным приложением к документам является план земельного участка и (или) план объекта недвижимости. Для государственной регистрации прав на объекты недвижимости могут быть представлены следующие документы, заверенные организациями технического учета (БТИ): копии технических паспортов; выписки из технических паспортов, содержащие планы и экспликации помещений; справки с приложенным планом (выкопировкой из по-этажного плана) и экспликацией помещений.

Вместе с тем для сохранения преемственности в регистрации ограничений (обременения) прав при "первичной" регистрации в Едином государственном реестре необходимы сведения о наличии либо об отсутствии ранее возникших и учтенных в БТИ арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав. Некоторые БТИ при наличии записей об этом не выдают техническую документацию, другие БТИ указывают на отсутствие ограничений в техническом описании объекта. Если наличие либо отсутствие ограничений не указано в техническом описании объектов, то для регистрации прав заявителя, впервые обратившегося в учреждение юстиции, дополнительно необходима справка по форме 11а (так называемая форма на отчуждение). (Если на регистрацию представлен нотариально удостоверенный договор, то достаточно копии такой справки, истребованной нотариусом при удостоверении сделки.) Учреждение юстиции в порядке, установленном п.3 ст.8 Закона о государственной регистрации, вправе самостоятельно запросить в БТИ информацию об ограничениях и запрещениях.

В соответствии с п.5 ст.18 Закона о государственной регистрации все необходимые документы представляются в учреждение юстиции не менее чем в двух экземплярах. После регистрации документы, содержащие техническое описание объекта, должны быть возвращены правообладателю. В соответствии с п.42 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в деле остается копия плана объекта недвижимости, заверенная работником учреждения юстиции, с указанием лица, получившего подлинник документа. В дальнейшем при совершении сделок технический паспорт объекта (или иной документ) может передаваться правообладателем приобретателю одновременно с передачей недвижимости в соответствии с п.2 ст.456 ГК РФ.

Следует подчеркнуть, что технические паспорта и выписки из них не являются правоустанавливающими документами. Указанные в них сведения о правообладателях не имеют юридической силы. Поэтому если в техническом паспорте (выписке, справке) указан прежний собственник (или вообще не указан), то это не препятствует государственной регистрации сделки и прав нового собственника. Техническое описание является ис-точником сведений об объекте недвижимости, но не о правах на него. Повторного изготовления копии технического паспорта или переоформления его на нового правообладателя для государственной регистрации не требуется.

Во многих регионах учреждения юстиции каждый раз требуют представления справки из БТИ для регистрации перехода прав на один и тот же объект (подобно справке по форме 11а) либо справки "об отсутствии изменений в объекте". Соглашениями между организациями БТИ и учреждениями юстиции субъектов РФ устанавливается различный "срок действия" таких справок : 10 дней, 1 месяц, 6 месяцев и пр. Данные требования не соответствуют нормативным актам, регулирующим порядок регистрации и деятельность учреждений юстиции. Даже в случае представления "просроченной" справки у учреждения юстиции не имеется оснований для отказа в порядке, предусмотренном ст.20 Закона о государственной регистрации. Соображения, которыми руководствуются должностные лица, как правило, таковы: "А вдруг там перепланировка или самовольное строительство?" Следует отметить, что факт самовольной перепланировки квартиры не влечет прекращения или ограничения прав на нее и не является основанием для отказа в регистрации. Так, решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 4 ноября 1998г. по иску Шицель М.Л. отказ Центра государственной регистрации на основании факта перепланировки признан неправомерным. Суд указал, что контроль за технической эксплуатацией квартир возложен на соответствующие архитектурно-строительные ведомства и в функциональные обязанности регистрирующего органа не входит (Бех О.В. Отдельные вопросы применения Федерального закона "О государственной регистра-ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебной практике // Нотариус. 1999. №3. С.16). Если правообладатель осуществит самовольную пристройку к жилому дому или самовольно возведет отдельные хозяйственные постройки, то это также не прекращает права на жилой дом и не препятствует регистрации дальнейших сделок с ним. При этом самовольная постройка не включается в состав недвижимости и не изменяет ее характеристик (площади, этажности).

Соглашения между учреждениями юстиции и организациями технического учета должны определять порядок взаимодействия и обмена информацией между ними, а не устанавливать обязанности граждан, не предусмотренные законом и правовыми актами. Учреждение юстиции в соответствии с п.3 ст.8 Закона о государственной регистрации вправе самостоятельно запросить необходимую информацию у БТИ.

Если после регистрации права на объект в Едином государственном реестре в дальнейшем на регистрацию представляются правоустанавливающие документы, содержащие описание объекта недвижимости, соответствующее данным реестра, то оснований для истребования дополнительной информации об объекте, равно как и "подтверждения отсутствия изменений" не имеется. Если же на регистрацию представлены документы, содержащие описание объекта, отличающееся от данных подраздела I, то учреждение юстиции обязано истребовать новое техническое описание объекта, заверенное БТИ. В записи подраздела I вносятся изменения на основании новых данных технического учета. При этом приложение разрешительного документа на изменение объекта (разрешения на перепланировку, пристройку и пр.) не является обязательным. Данные документы истребуют органы технического учета, поскольку именно они в соответствии со ст.31 Закона о государственной регистрации прав несут ответственность за точность данных об объектах недвижимости.

Необходимым документом для регистрации сделок и перехода прав на отдельно стоящие здания, жилые дома и другие объекты являются правоустанавливающие документы на земельный участок, занимаемый недвижимостью. Так, согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные об имуществе, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Однако отсутствие документов на землю не является основанием для отказа в регистрации прав при наличии надлежащим образом оформленных правоустанавливающих документов на недвижимость.

2.6. Дополнительные документы для государственной регистрации

В соответствии с п.2 ст.17 Закона о государственной регистрации дополнительные документы должны быть представлены в случаях, установленных законом. Определить, требуется ли данный документ на стадии приема документов на государственную регистрацию ,не всегда возможно, это может быть установлено при правовой экспертизе. Представляется, что именно отсутствие необходимого в соответствии с законом дополнительного документа является основанием для возникновения сомнений у регистратора и его действий в соответствии с п.1 ст.19 Закона о государственной регистрации прав.

Анализ действующего законодательства позволяет установить следующие случаи необходимости представления дополнительных документов на государственную регистрацию.

1. Необходим передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче имущества, если регистрации подлежит переход права на ос-новании договоров купли-продажи (ст.556 ГК РФ), аренды с правом выкупа (п.1 ст.655 ГК РФ), мены (п.2 ст.567 ГК РФ), возмездной ренты (п.2 ст.585 ГК РФ) с передачей недвижимости под выплату ренты, соглашений об отступном (ст.409 ГК РФ) и соглашений о расторжении договора с возвратом имущества (п.4 ст.453 ГК РФ).

Принятие недвижимости может быть осуществлено не только приобретателем, но и указанным им лицом. Например, на основании договора финансовой аренды (лизинга) приобретаемое арендодателем имущество передается продавцом не покупателю, а непосредственно арендатору (ст.668 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 223 ГК РФ презюмирует передачу вещи как одно из основных условий перехода права собственности по договору. Исключения могут быть установлены как законом, так и договором. В качестве примера договорного условия перехода права собственности можно привести условие о полной оплате имущества. Исключением, установленным законом, является приобретение права собственности на недвижимость с момента государственной регистрации права (п.2 ст.8, п.2 ст.233 ГК РФ). Однако это не означает, что регистрация перехода права может быть осуществлена до передачи недвижимости. Согласно п.1 ст.454 и п.1 ст.459 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность недвижимое имущество. Передача только права собственности без передачи вещи невозможна. Право собственности как вещное право не может быть передано отдельно от вещи. В этом смысле именно акт передачи недвижимости является правовым актом, лежащим в основании права собственности.

Не получив владения, покупатель приобретает не собственность, а титул покупателя, обязательственное право, которое позволяет ему заявлять требования к продавцу. Так, рассматривая иск лица, купившего квартиру на торгах, о выселении лица, занимавшего купленную квартиру, суд обоснованно не признал собственником квартиры покупателя, не получившего владения после продажи квартиры на торгах, поскольку она ему не передавалась (Бюллетень ВС РФ, 1998, №6, с.7-8).

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу, свидетельствующему об исполнении этого обязательства сторонами. Таким образом, до подписания документа о передаче договор купли-продажи не может считаться исполненным, а государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не может быть осуществлена.

2. Если предметом договора купли-продажи или мены является жилое помещение, то необходим документ с указанием лиц, проживающих в данном жилом помещении. Перечень лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения, и их прав является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилых помещений (п.1 ст.558 ГК РФ). К указанной категории относятся, например, члены семьи собственника, в том числе и несовершеннолетние лица, наниматели, отказополучатели (проживающие в помещении в силу завещательного отказа), получатели ренты.

Обязательность регистрации по месту жительства установлена Законом РФ от 25 ию-ня 1993 г. № 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации". Лица, зарегистрированные в жилом помещении как в месте пребывания (временные жильцы), могут временно проживать в нем в соответствии со ст.81 Жилищного кодекса РФ. Но в отличие от вышеуказанной категории лиц они не сохраняют прав пользования жилым помещением.

Документом о лицах, зарегистрированных по месту проживания, являются справки и выписки из домовой книги, заверенные должностным лицом, ответственным за регистрацию лиц по месту жительства. Если предметом договора является индивидуальный жилой дом (часть жилого дома, иное жилое помещение) в населенном пункте, в котором имеются органы внутренних дел, то представляется выписка из домовой книги, заверенная паспортно-визовой службой. В иных населенных пунктах выписка из домовой книги должна быть заверена местной администрацией. Данные документы действительны в течение указанного в них срока.

Однако следует отметить, что в соответствии с Законом РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, конституциями и законами республик в составе Российской Федерации. Право проживать в предоставленном собственником жилом помещении возникает у граждан не в силу административной регистрации, а на ос-новании предусмотренных гражданским, наследственным и жилищным правом юридических фактов (например, родственных отношений) и или действий (сделок). Однако в случае отчуждения жилого помещения незарегистрированным лицам будет сложно доказывать свои права на жилье новому собственнику. Учитывая особенности оборота жилья в нашей стране и ответственное отношение граждан к регистрации ("прописке"), документы о зарегистрированных лицах являются достоверным и законным источником сведений.

В отдельных регионах или муниципальных образованиях учреждения юстиции или их филиалы по соглашению с органами исполнительной власти дополнительно требуют представления справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Подобные требования неправомерны, такая задолженность не может служить препятствием для распоряжения жилым помещением (в договоре, например, может быть указано, что ее должен погасить покупатель). Недопустимо также истребование справок территориальных налоговых инспекций об уплате налога на недвижимость, кроме случаев распоряжения подаренным или унаследованным имуществом.

3. Если собственниками (долевыми собственниками) имущества являются несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние) или недееспособные граждане, то от их имени договор подписывается родителями, усыновителями или опекунами (ст.28, 29 ГК РФ). При этом требуется письменное согласие органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ). Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления, письменное согласие они дают, как правило, в форме постановления (распоряжения) главы местного самоуправления. Статьей 37 ГК РФ запрещены сделки между подопечными и их законными представителями, за исключением передачи имущества в дар или безвозмездное пользование подопечному, п.1 ст.575 ГК РФ также запрещено дарение от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителям.

Если собственниками (долевыми собственниками) имущества являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособные граждане, договор подписывается ими самостоятельно (ст.26, 30 ГК РФ). Но при этом требуется письменное одобрение или согласие родителей, усыновителей или попечителей (ст.26 ГК РФ), а также письменное согласие органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ).

Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченные в дееспособности лица, не являющиеся собственниками, то также требуется письменное согласие органов опеки и попечительства (ст.292 ГК РФ).

Таким образом, необходимость представления согласия органов опеки и попечительства обусловлена наличием имущественных или жилищных прав несовершеннолетних на отчуждаемое помещение. Однако на практике учреждения юстиции требуют согласие органов опеки и попечительства или иные документы в случае наличия в семье несовершеннолетнего, проживающего в другом месте. Так, могут быть истребованы справки о составе семьи, справки жилищно-эксплуатационных организаций с места жительства ребенка и даже согласие органов опеки и попечительства из другого региона.

Определенные проблемы создают и согласия органов опеки и попечительства, выданные "под условием". Например, согласие на продажу квартиры с одновременным приобретением другого жилья. При этом ответственность за соблюдение прав несовершеннолетних, по существу, перекладывается на учреждения юстиции. Согласие - это акт органа местного самоуправления, который не может быть совершен под условием. Совершение действий, влекущих правовые последствия, под отменительным или отлагательным условием - категория гражданского права, под условием может быть совершена сделка, но не властный акт. Многие учреждения юстиции добровольно отслеживают соблюдение данных условий, но обеспечить "одновременную покупку" можно только в случае нахождения отчуждаемого и приобретаемого жилья в одном регистрационном округе. Можно рекомендовать в случае предъявления заявителем "согласия под условием" просить предъявить зарегистрированный учреждением юстиции (возможно, и в другом субъекте РФ) договор приобретения нового жилья. Однако представляется, что такой договор должны требовать органы опеки и попечительства, проверяя соблюдение прав несовершеннолетних и давая согласие на сделку. Соблюдение прав несовершеннолетних при сделках с недвижимостью является серьезнейшей проблемой, которую надо решать во взаимодействии со всеми компетентными органами.

4. Распоряжаться унаследованным или подаренным имуществом можно только после уплаты собственником соответствующего налога (ст.8 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. № 2020-I "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"). Для регистрации дальнейших сделок с таким имуществом требуется справка из налоговой инспекции об уплате налога на наследство или дарение. Справку об уплате налога до регистрации прав на основании договора дарения или свидетельства о праве на наследство должны предъявить физические лица, проживающие за пределами Российской Федерации. Выдача им такого документа без предъявления квитанции об уплате налога не допускается (ст.7 указанного Закона). Граждане, проживающие на территории РФ, уплачивают налог на наследство и дарение после оформления своих прав.

5. Согласно п.1 ст.24 Закона о государственной регистрации в случае регистрации доли в праве общей собственности к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться согласия со стороны других сособственников, оформленные в органе государственной регистрации либо нотариально заверенные. Указанное требование порождает сложности, поскольку частично не соответствует положениям Гражданского кодекса об общей собственности. Проблемы государственной регистрации прав долевой собственности более подробно рассматривались в №1 данного журнала за 1999г.

6. Если объект находится в общей совместной собственности, в том числе в общей собственности супругов, то сделка по распоряжению недвижимостью заключается одним из них. При этом требуется представление нотариально удостоверенного согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ). Не является совместной собственностью супругов имущество, приобретенное супругами до брака, унаследованное или подаренное одному из супругов, приобретенное безвозмездно, например, приватизированное одним супругом жилье. Правовой режим совместно нажитого супругами имущества может быть изменен брачным договором. Письменного согласия совместных собственников, не являющихся супругами, на возмездную сделку формально не требуется (ст.253 ГК РФ), но, учитывая возможность возникновения совместной собственности на основании договоров безвозмездной передачи (приватизации) жилья, такой документ может быть необходим. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, допускается только по согласию всех совместных собственников (п.2 ст.576 ГК РФ).

Нотариально удостоверенное согласие супруга требуется и в случае приобретения жилого помещения на основании договора купли-продажи или мены, поскольку п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ установлена необходимость согласия на совершение сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке. Вместе с тем, если оба супруга подпишут договор как совместные собственники на стороне продавца, или на стороне покупателя, то в этом случае нотариального согласия на сделку не требуется.

7. Если правоустанавливающим документом правообладателя недвижимости является договор ренты, в том числе и на условиях пожизненного содержания с иждивением, то объект обременен правами получателя ренты: обязательством по выплате ренты (ст.586 ГК РФ) и залогом в силу закона в обеспечение этих обязательств (ст.587 ГК РФ). Записи об обременениях должны быть внесены в Единый государственный реестр при регистрации права плательщика ренты. Данные записи могут быть погашены на основании соглашения (судебного решения) о расторжении договора ренты либо на основании свидетельства о смерти получателя ренты. Но пока указанные записи не погашены, отчуждение имущества допускается только с согласия получателя ренты (ст.604 ГК РФ). Согласие на отчуждение не избавляет недвижимость от обременения, права нового собственника также будут обременены обязательством пожизненного содержания с иждиве-нием (ст.586 ГК РФ). Поэтому в договоре отчуждения должно быть указано на сохранение обременений, в противном случае возможен отказ в регистрации в соответствии с п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации прав на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

8. Если объект находится в залоге, то требуется согласие залогодержателя на распоряжение объектом (ст.346 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке. При переходе права залог сохраняется (ст.353 ГК РФ), поэтому в договоре отчуждения должно быть указано обременение имущества ипотекой во избежание отказа в регистрации. Данное правило применяется и в случае возникновения ипотеки в силу закона: при купле-продаже в кредит с рассрочкой платежа (если иное не установлено договором купли-продажи, п.5 ст.488 ГК РФ), при приобретении жилья за счет кредита банка (п.1 ст.77 Закона об ипотеке). Ипотека в силу закона при передаче недвижимости под выплату ренты рассмотрена выше.

9. Для приобретения объектов, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования (ЗАТО), Законом РФ от 14 июля 1992 г. № 3297-I "О закрытом административно-территориальном образовании" (с изменениями от 28 ноября 1996 г., 31 июля 1998 г.) установлены определенные ограничения. Граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, на-ходящихся на территории ЗАТО, вправе совершать сделки только с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории ЗАТО, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории ЗАТО. Поэтому если гражданин, не зарегистрированный по месту жительства на территории ЗАТО, приобретает квартиру, то требуется подтверждение, что он постоянно работает на этой территории или получил разрешение на проживание.

10. Если объект недвижимости находится на арендуемом продавцом земельном участке, то договором аренды может быть предусмотрена необходимость согласия арендодателя земельного участка на отчуждение расположенной на нем недвижимости (п.3 ст.552 ГК РФ).

11. При продаже помещения в кондоминиуме продавец в соответствии со ст.13 Феде-рального закона от 15 июня 1996г. №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" должен сообщить покупателю сведения об обязанностях, связанных с расходами по содержанию помещения и общего имущества в кондоминиуме. Хотя указанные сведения не являются существенным условием договора купли-продажи помещения в кондоминиуме, а в случае их непредставления ответственность за возможные убытки покупателя несет продавец, учреждения юстиции вправе проверить исполнение продавцом cвоих обязанностей по извещению покупателя. Если в договоре купли-продажи указанные сведения отсутствуют, рекомендуется предложить покупателю подать заявление в учреждение юстиции о том, что продавец сообщил ему вышеуказанные данные.

12. В соответствии со ст.1 действующей редакции Закона РФ от 11 октября 1991г. №1738 "О плате за землю" для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РСФСР, а также для передачи земли в залог устанавливается нормативная цена земли. Поэтому для регистрации прав при передаче земель в частную собственность и для регистрации ипотеки необходим соответствующий документ, выданный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Для государственной регистрации перехода прав на основании договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц, данный документ не требуется, поскольку цена отчуждаемого участка устанавливается соглашением сторон.

Для сделок с участием юридических лиц к данному перечню могут добавиться дополнительные документы в следующих случаях.

13. Распоряжение имуществом организации, не имеющей права собственности (индивидуальные частные (семейные) предприятия, предприятия, созданные обществами потребительской кооперации, предприятия общественных организаций и др.), в соответствии со ст. 6 Федерального закона "О введении в действие части первой ГК РФ" и п.1 ст.297 ГК РФ осуществляется лишь с согласия учредителя организации, являющегося собственником имущества. Для регистрации необходимо письменное согласие собственника или его полномочного органа на отчуждение имущества (с указанием объекта, цены и покупателя). Возможно совершение сделки самими собственником.

14. Сделки государственных и муниципальных предприятий имеют следующие особенности. На распоряжение недвижимостью требуется согласие соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом как полномочного представителя собственника - Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования (ст.295 ГК РФ). При отчуждении имущества предприятиями железнодорожного транспорта также необходимо согласие Мингосимущества России или его территориальных органов. Согласие Министерства путей сообщения РФ может быть дано только для сделок без изменения федеральной собственности (п.2 ст.4 Федерального закона "О федеральном железнодорожном транспорте").

В соответствии со специальной правоспособностью (п.1 ст.49 ГК РФ) действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом должны быть обусловлены задачами уставной деятельности и целевым назначением имущества. Если действия предприятия приводят к невозможности использования участвующего в производственном процессе имущества по его целевому назначению, такие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием (п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. №8). Сделка, совершенная организацией за пределами специальной правоспособности, ничтожна, как не соответствующая требованиям закона (ст.49 ГК РФ). Но применение такого критерия, как несоответствие сделки уставным целям в правоприменительной практике учреждений юстиции затруднительно. Поэтому для регистрации сделок и перехода прав на имущество производственного назначения государственных и муниципальных предприятий есть основания требовать не только согласия комитета по управлению имуществом, но также и подтверждения им как уполномоченным органом собственника соответствия сделки уставным целям предприятия. Что касается продажи предприятиями жилых помещений, то такие сделки чаще всего противоречат уставным задачам организаций. Кроме того, согласно ст.19 Закона РФ от 24 декабря 1992г. "Об основах федеральной жилищной политики" доли государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе ведомственного (находящегося в хозяйственном ведении предприятий) определяются Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов РФ. Однако если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости, что установлено уставом юридического лица, то такие сделки соответствуют специальной правоспособности предприятия, и согласия собственника не требуется, поскольку оно уже выражено в утвержденном учредителем уставе.

В случае приобретения имущества государственным или муниципальным предприятием у него возникает не право собственности, а право хозяйственного ведения (п.2 ст.299 ГК РФ).

15. Решения о заключении акционерными обществами сделок, в которых имеется заинтересованность, а также крупных сделок принимаются в соответствии с федеральными законами от 24 ноября 1995г. №208-ФЗ "Об акционерных обществах", от 19 июля 1998г. №115-ФЗ "Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)". Порядок принятия решения о сделке акционерного общества, созданного в процессе реорганизации государственного (муниципального) предприятия до окончания приватизации регулируется законодательством о приватизации.

Решение о заключении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, если сумма оплаты по сделке и рыночная стоимость имущества, являющегося предметом сделки, определенная в соответствии с Законом об акционерных обществах, превышает 2% активов общества, принимается большинством голосов общего собрания акционеров.

Решение о заключении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки, принимается единогласно советом директоров (наблюдательным советом общества). Решение о крупной сделке, предметом которой является имущество стоимостью от 15 до 30% балансовой стоимости имущества народного предприятия, принимается единогласно наблюдательным советом общества.

Решение о заключении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью свыше 50% балансовой стоимости активов общества или свыше 30% балансовой стоимости имущества народного предприятия на дату принятия решения о совершении сделки, принимается общим собранием акционеров большинством в 3/4 голосов.

Если размеры сделки или стоимость отчуждаемого имущества акционерного общества, созданного в порядке приватизации государственного (муниципального) предприятия, превышают 10% активов общества, решение принимается общим собранием акционеров (п.6.3. Типового устава акционерного общества открытого типа, утвержденного Указом Президента РФ от 1 июля 1992г. №721).

16. Если в собственности государства (муниципального образования) осталось свыше 25% акций приватизированного предприятия, то на совершение таким акционерным обществом сделок с недвижимостью требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (п.5.13.3 Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ"). Для проверки данного требования акционерные общества, созданные в порядке реорганизации государственных (муниципальных) предприятий, представляют в регистрирующий орган выписку из реестра акционеров.

Реестр акционеров ведется реестродержателем: самим акционерным обществом или специализированной организацией. В выписке указываются полное официальное наименование эмитента акций - акционерного общества, наименование органа, осуществившего регистрацию, номер, дата регистрации, юридический адрес; полное официальное наименование и юридический адрес реестродержателя; дата, на которую составлена выписка из реестра; количество и тип акций, находящихся на лицевом счете владельца - государства или муниципального образования. Выписки из реестра подписываются двумя ответственными лицами регистрационного отдела в соответствии с решением правления общества и скрепляются печатью.

17. Решения о заключении обществами с ограниченной ответственностью сделок, в которых имеется заинтересованность, а также крупных сделок принимаются в соответствии с Федеральным законом от 8 февраля 1998г. №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Если это предусмотрено уставом общества, то решение о заключении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, если сумма оплаты по сделке или стоимость имущества, являющегося предметом сделки, не превышает 2% стоимости имущества общества, принимает совет директоров (наблюдательный совет).

Если в совершении сделки имеется заинтересованность и сумма оплаты по сделке или стоимость имущества, являющегося предметом сделки,превышает 2% стоимости имущества общества, то решение принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в сделке.

Если это предусмотрено уставом общества, то решение о заключении сделки, связанной с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50 % стоимости имущества общества, принимает совет директоров.

Решение о заключении сделки, связанной с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет более 50% стоимости имущества общества, принимается общим собранием участников общества.

18. Уставом потребительского общества может быть установлена стоимость имущества, превышение которой влечет необходимость принятия решения о сделке общим собранием пайщиков (ст.16 Закона о потребительской кооперации). Решение о совершении сделок меньшей стоимости принимает совет потребительского общества, который также выдает доверенности на заключение сделок от имени общества (п.4 ст.19 Закона о потребительской кооперации).

19. Заинтересованность в совершении некоммерческой организацией сделки влечет конфликт интересов заинтересованных лиц и самой организации (ст.27 Федерального закона от 12 января 1996г. №7-ФЗ "О некоммерческих организациях"). Такая сделка должна быть одобрена органом управления некоммерческой организации или органом надзора за ее деятельностью.

20. Сделки с недвижимостью производственного назначения при определенных условиях должны совершаться с согласия территориального управления Государственного комитета по антимонопольной политике (ст.18 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках"). Критериями применения антимонопольного законодательства является превышение балансовой стоимости имущества, составляющего предмет сделки, 10 процентов балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов отчуждающей имущество организации при одном из следующих условий:

  • превышение суммарной балансовой стоимости активов отчуждающей и приобретающей имущество организаций 100 тысяч минимальных размеров оплаты труда;
  • внесение одной из них в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35 процентов;
  • приобретение имущества группой лиц, контролирующей деятельность отчуждающей имущество организации.

Порядок формирования Реестра хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35 процентов, определяется Правительством Российской Федерации.

Таким образом, при отчуждении зданий, сооружений производственного назначения юридическими лицами необходимы: справка от продавца о балансовой стоимости активов и балансовой стоимости имущества, а также справка от покупателя о балансовой стоимости активов, заверенные руководителями и главными бухгалтерами организаций, либо копии бухгалтерских балансов организаций с отметкой налоговой инспекции о принятии баланса. В зависимости от соотношения стоимости имущества, цены сделки и стоимости активов организации дополнительно представляются решения уполномоченных органов юридического лица и согласие антимонопольного органа.

Заключение

Особенности правового регулирования сделок с недвижимостью определяются не только гражданским, но и жилищным, корпоративным, налоговым, наследственным законодательством. Дополнительные документы для государственной регистрации необходимы в случаях, установленных законом, как правило, для защиты прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке. Проверка законности сделок с недвижимостью осуществляется учреждениями юстиции независимо от формы сделки (простая письменная или нотариальная), а также от того, подлежит ли сама сделка государственной регистрации или ее исполнение является только основанием для регистрации перехода права. В соответствии со ст.20 Закона о государственной регистрации учреждения юстиции должны отказывать в регистрации сделок с недвижимостью, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов, независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо законом допускается ее оспоримость.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100