написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (2), 2000г

Материалы круглого стола "Проблемы рынка недвижимости в РФ" 25.02.2000г

25 февраля состоялась встреча за круглым столом в журнале "Правовое регулирование рынка недвижимости"

В ней принимали участие представители федеральных и московских органов власти, деловых кругов, юристы, ученые, представители различных регионов страны.

Предметом обсуждения и дискуссий были следующие вопросы:

  • Роль государства в правовом регулировании рынка недвижимости;
  • Задачи государства по оптимальному управлению государственной собственностью;
  • Направления развития законодательной базы;
  • Особенности правоприменительной практики;
  • Отличительные проблемы регионов;
  • Необходимость подготовки эффективных менеджеров на рынке;
  • Меры по снижению налоговой нагрузки на отечественных товаропроизводителей.

Вел заседание академик РАЕН, член редколлегии журнала Жолков А.С.

В своем вступительном слове Жолков обратил внимание на исключительную актуальность проблем, вынесенных на рассмотрение. Особое внимание он обратил на все возрастающую необходимость юридической проработки многогранной проблемы динамики рынка недвижимости. Не секрет, что значительные нормативно-правовые пробелы, существующие в этой сфере, принципиальные расхождения в трактовке важнейших категорий, нестыковка нормативной базы, действующей в регионах и на федеральном уровне, тормозят эффективное развитие всех составляющих недвижимости. А это, в свою очередь, сокращает бюджетную базу, порождает криминальную напряженность, сдерживает инвестиционную и социальную активность.

Академик Жолков особо остановился на некоторых социальных аспектах развития рынка недвижимости. В частности, по его мнению, большое значение приобретает введение в хозяйственную практику показателей, характеризующих соотношение социального и рыночного спроса. Особенно это важно в сфере жилищного строительства. Сопоставление показателей, отражающих число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий (социальный спрос на жилье), с показателями, характеризующими спрос на рынке жилья (рыночный спрос), позволяет оценить масштабы абсолютного и структурного дефицита жилья и необходимые размеры государственных субсидий этому сектору недвижимости.

В выступлении Жолкова А.С. также отмечено, что первый номер журнала, его содержание вызвали много положительных откликов с мест, в редакцию журнала поступили интересные предложения о сотрудничестве.

С основными сообщениями выступил заместитель начальника департамента Аппарата Правительства РФ Багров С.Е.

В начале своего выступления он остановился на общих тенденциях приватизации, подчеркнув, что характер приватизации в России изменился. Массовая продажа государственной собственности уже не является основным направлением этого вида деятельности.

К настоящему времени число открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, составило более 30 тысяч, общее число приватизированных предприятий - более 127 тысяч. При этом в 1994 г. было приватизировано 22 тысячи предприятий, в 1995 г.-10,1 тысячи, в 1996 г. - 5 тысяч, в 1997 г. - 3,4 тысячи, в 1998 г. - около 2 тысяч предприятий.

При разгосударствлении все чаще отдается предпочтение индивидуальным проектам приватизации. В тех случаях, когда по ряду причин это невозможно, анализируются цели приватизации, последствия решений о продаже, обосновывается способ продажи имущества. К этой работе в последнее время широко привлекаются международные финансовые консультанты. Следует, однако, отметить, что оправдывает это себя только в случаях продажи акций наиболее привлекательных акционерных обществ, каким является, например, "Газпром".

Можно говорить об усилении внимания со стороны государства к результатам приватизации. При этом глобализм целей и задач, присущих периоду 1992 - 1995 годов, уступает место прагматическому подходу. Государство отдает себе отчет в том, что во многих сферах утрачено его монопольное положение. Хотя оно остается крупнейшим собственником, следует учитывать тот факт, что сегодня государство - это один из многих собственников в России. Такое понимание своего положения требует и изменения отношения к использованию государственного имущества. В некоторых случаях говорят о системообразующей роли государственного сектора в экономике России.

Как бы то ни было, государство начинает относиться к своему имуществу так, как это делает каждый собственник, который, прежде всего, заботится о том, чтобы его собственность приносила доход. В связи с этим все чаще и чаще звучит тезис о необходимости повысить эффективность управления государственной собственностью, что в большинстве случаев рассматривается как задача увеличения доходов от ее использования.

В настоящее время в государственной собственности находятся унитарные государственные предприятия и учреждения, пакеты акций открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, объекты недвижимости.

Существует три аспекта проблемы. Первый связан с усилением внимания органов государственной власти к проблемам управления государственным имуществом. В целях формирования механизма управления государственным имуществом разработана концепция, определяющая основные цели, задачи и принципы государственной политики Российской Федерации в сфере управления государственным сектором экономики. Под этим понимается совокупность экономических отношений, связанных с использованием государственного имущества, закрепленного за федеральными государственными унитарными предприятиями, основанными на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (далее именуются - унитарные предприятия), государственными учреждениями (далее именуются - учреждения), государственной казны Российской Федерации, а также имущественных прав Российской Федерации, вытекающих из ее участия в коммерческих организациях (за исключением государственного имущества, вовлекаемого в соответствии с законодательством Российской Федерации в бюджетный процесс).

Необходимость совершенствования управления связана во многом с тем утверждением, что рыночные механизмы обладают значительным потенциалом "саморегулирования", а участие государства в управлении только снизит эффективность деятельности хозяйствующих субъектов. Став официальной, такая точка зрения привела к тому, что основные усилия были сосредоточены на ускорении продажи государственного имущества, в то время как в большинстве стран Европы деятельность государства направлена на обеспечение оптимального соотношения между государственным и негосударственным секторами экономики. Изменение приоритетов в управлении собственностью должно сопровождаться созданием механизмов управления, которые, не выходя за рамки рыночных отношений, тем не менее, обеспечат "настройку" государственных предприятий на решение задач повышения эффективности деятельности, прежде всего в сферах, где мотивация деятельности частного капитала является недостаточной.

В качестве инструмента, реализующего такой механизм управления, может использоваться нормативный подход к управлению собственностью, при котором набор и уровень норм и нормативов по управлению собственностью устанавливается в зависимости от форм и объектов собственности.

Второй аспект, включает оценку ее масштабов. Ориентиры могут быть расставлены на основе следующих данных.

В настоящее время в Российской Федерации насчитывается около 14 тысяч унитарных предприятий и 23 тысячи учреждений.

Можно отметить, что основные проблемы возникают в управлении именно этим видом имущества.

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации (далее именуется - ГК РФ) окончательно утратили силу Закон СССР "О предпринимателях и предпринимательской деятельности" и Закон РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности". В соответствии с ГК РФ государственное унитарное предприятие не является собственником закрепленного за ним имущества, а единственными учредителями такого предприятия и владельцами имущества, которым оно наделяется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, выступают Российская Федерация или субъект Российской Федерации. Указанная норма прямо предусмотрена статьей 113 ГК РФ.

Участие Российской Федерации в унитарном предприятии основано на праве государственной собственности, в силу которого она является собственником предприятия как имущественного комплекса.

Юридическое лицо в организационно-правовой форме унитарного предприятия признается ГК РФ коммерческой организацией и в условиях переходной экономики является самостоятельным субъектом хозяйствования.

Государственное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается закрепленным за ним имуществом самостоятельно (ст. 294 ГК РФ) с учетом ряда ограничений в отношении недвижимого имущества (ст. 296 ГК РФ), которым оно не может распоряжаться без согласия собственника.

Унитарное предприятие, основанное на праве оперативного управления (казенное предприятие), владеет, пользуется и распоряжается закрепленным за ним имуществом с согласия собственника этого имущества (ст. 297 ГК РФ).

Функции по управлению унитарными предприятиями четко не разделены между федеральными органами исполнительной власти.

Министерство государственного имущества Российской Федерации наделяет унитарные предприятия имуществом, относящимся к федеральной собственности, согласовывает вопросы распоряжения недвижимым имуществом унитарных предприятий, ведет их реестр, решает вопросы реорганизации унитарных предприятий, осуществляет контроль за эффективностью использования имущества, закрепленного за унитарными предприятиями. Отраслевые федеральные органы исполнительной власти утверждают уставы унитарных предприятий, назначают на должность и освобождают от должности их руководителей, заключают, изменяют и расторгают контракты с руководителями унитарных предприятий.

С большинством руководителей унитарных предприятий контракты отраслевыми федеральными органами исполнительной власти не заключены, а имеющиеся контракты не предусматривают ответственности руководителей за результаты деятельности. Количество унитарных предприятий весьма значительно, основная их деятельность не всегда отвечает интересам государства. В число действующих унитарных предприятий входят и предприятия, подлежащие приватизации, но не приватизированные по ряду причин (в основном в силу низкой ликвидности имущества). Законодательство, ориентированное на массовую приватизацию, не могло учитывать экономические особенности ряда объектов и, соответственно, предусматривать особый порядок приватизации.

Предусмотренные гражданским законодательством организационно-правовая форма унитарного предприятия и институт права хозяйственного ведения имеют ряд отрицательных свойств.

Юридическая конструкция права хозяйственного ведения предоставляет субъекту такого права широкий круг полномочий по владению, пользованию, распоряжению имуществом собственника. Реально эти полномочия осуществляются единолично руководителем унитарного предприятия, взаимоотношения которого с собственником регулируются законодательством о труде. В то же время, круг полномочий собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, определен исчерпывающим образом. Вмешательство государственных органов в деятельность унитарных предприятий (их руководителей) вне установленного круга полномочий является неправомерным.

В частности, руководители унитарных предприятий бесконтрольно управляют финансовыми потоками этих предприятий, в том числе самостоятельно принимают решения о направлениях использования прибыли. Они не связаны необходимостью согласовывать свои решения с собственником имущества (за исключением вопросов распоряжения недвижимым имуществом), трудовое законодательство, эффективно защищая права руководителей, создает значительные трудности для применения к ним мер ответственности за результаты деятельности предприятия.

Полномочия собственника, предусмотренные действующим законодательством, в ряде случаев не дают ему возможности не только требовать от руководителей унитарных предприятий достижения определенных качественных показателей в деятельности предприятий, но даже и определять эти показатели.

Порядок взаимодействия различных государственных органов между собой при осуществлении полномочий собственника в отношении имущества унитарных предприятий должным образом не регламентирован. Для унитарных предприятий не предусмотрено обязательное проведение периодических аудиторских проверок. Без этого контроль за их финансово-хозяйственной деятельностью существенно затруднен.

Решение задач управления унитарными предприятиями и учреждениями связано как с построением системы взаимоотношений с их руководителями, стимулирующей эффективную деятельность последних в интересах собственника, так и с непосредственным управлением со стороны государственных органов соответствующим государственным имуществом. Для этого могут приниматься решения о создании, реорганизации, ликвидации юридических лиц, об определении предмета и целей их деятельности, соответствующей целям государства, о приватизации государственного имущества, о согласовании предложений по распоряжению государственным имуществом, осуществлении контроля за использованием его по назначению и за его сохранностью, а также иные решения в соответствии с полномочиями собственника, определенными законодательством.

Реализация системы управления предполагает:
а) определение круга и количества унитарных предприятий, необходимых для выполнения государственных функций;
б) определение цели государства применительно к каждому унитарному предприятию и учреждению;
в) установление порядка отчетности руководителей унитарных предприятий и учреждений о ходе выполнения утвержденной программы (плана, бизнес-плана), который предусматривает требования к форме, полноте отчетов, порядку их рассмотрения и утверждения;
г) установление порядка принятия управленческих решений в тех случаях, когда цели государства не достигнуты, программа (план, бизнес-план) не выполнена;
д) ужесточение контроля за деятельностью руководителей унитарных предприятий и учреждений и самих унитарных предприятий и учреждений.

В настоящее время Правительством Российской Федерации уже принят ряд постановлений по данному вопросу.

Одним из важнейших актов, необходимых для установления контроля за деятельностью как руководителей предприятий, так и представителей государства, явилось постановление от 4 октября 1999 г. № 1116 об утверждении порядка отчетности этих групп специалистов. Постановлением устанавливается периодичность отчетности, утверждаются формы и соответствующий перечень показателей. В отличие от документа, действовавшего с 1994 г., существенное внимание уделено показателям, характеризующим финансовую устойчивость предприятия или акционерного общества, а также сделкам, результаты которых могут существенно отразиться на составе имущественного комплекса унитарного предприятия.

Вопросы, связанные с определением оптимального числа унитарных предприятий, необходимых государству для осуществления им своих функций в сфере производства, нашли отражение в постановлении от 6 декабря 1999 г.. № 1348. В этом акте федеральным министерствам и ведомствам даются поручения о проведении анализа деятельности унитарных предприятий и подготовке предложений об их ликвидации, продаже, преобразовании в акционерные общества или сохранении их в форме государственных унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения.

Постановлением от 9 декабря 1999 г. № 1366 решен вопрос о порядке передачи унитарных предприятий в собственность субъектов Российской Федерации. Действующее законодательство регулировало эту проблему только в отношении объектов социального и культурно-бытового назначения, а также в отношении акций, рассматривая их как особый вид имущества. Указанным постановлением предусматривается возможность передачи предприятия как имущественного комплекса. При этом размер средств, перечисляемых из федерального бюджета субъектам Российской Федерации, уменьшается на сумму стоимости передаваемых предприятий, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 23 утверждено Положение о ведении реестра показателей экономической эффективности деятельности федеральных государственных унитарных предприятий. Этот документ - попытка оценить возможности предприятий в форме ежегодно утверждаемых показателей деятельности с последующим учетом их выполнения в целях анализа достигнутых результатов и подготовки предложений по улучшению деятельности унитарных предприятий. Предполагается, что в дальнейшем данные о выполнении этих показателей могут явиться одним из дополнительных условий расторжения контракта с руководителем государственного унитарного предприятия.

Вводится система аудиторских проверок федеральных унитарных государственных предприятий (постановление от 29 января 2000 г. № 81). Ежегодные аудиторские проверки вводятся, начиная с отчета за 1999 г., для предприятий, у которых объем выручки от реализации продукции за год превышает в 500 тысяч раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а также для тех предприятий, у которых сумма активов баланса превышает на конец отчетного года в 200 тысяч раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Меры по усилению контроля за деятельностью федеральных государственных унитарных предприятий предусмотрены постановлением Правительства РФ от 3 февраля 2000 г. №104. Постановлением предусматривается согласование проектов уставов этих предприятий с Мингосимуществом России. Кроме того, в числе указанных мер предполагается осуществить анализ эффективности деятельности предприятий, в том числе с привлечением специализированных организаций, определение доли прибыли предприятий, подлежащей перечислению в федеральный бюджет, а также определение рекомендуемого размера дивидендов в акционерных обществах с государственной долей в уставном капитале.

Вместе с тем вопрос о применении норм гражданского права для повышения ответственности руководителей государственных предприятий не является очевидным.

Применительно к рассматриваемому вопросу соответствующее решение будет означать немедленную практическую реализацию норм и положений гражданского законодательства.

При этом наиболее существенную роль при подборе кандидатов на такую должность будут играть следующие обстоятельства.
1. Отношения по управлению, основанные на гражданском правовом договоре, фактически будут означать передачу имущественного комплекса предприятия в управление его руководителю. В этом случае в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации руководитель предприятия должен быть зарегистрирован как индивидуальный предприниматель.
2. Невозможность применения к руководителю предприятия норм трудового законодательства, обеспечивающих социальные гарантии работникам. В рамках гражданско-правовых отношений трудовая книжка не оформляется, общий трудовой стаж не учитывается и, следовательно, вопросы пенсионного обеспечения могут быть решены только в рамках деятельности негосударственных пенсионных фондов. Кроме того, руководитель предприятия не будет иметь права на оплачиваемый отпуск и пособие по временной нетрудоспособности.
3. Федеральные государственные унитарные предприятия, зарегистрированные в Российской Федерации, существенно дифференцированы по их финансовому состоянию. Многие из этих предприятий убыточны, при этом основную часть их долгов составляет задолженность федеральному бюджету. Пересмотр контрактов с руководителями этих предприятий потребует не только определения источника их вознаграждения, но и определенных обязательств со стороны государства, из которых бы следовало, что ухудшение финансового положения предприятий не будет вызвано действиями собственника их имущества.

В настоящее время федеральные органы исполнительной власти не имеют опыта решения этих вопросов.

Далее Багров остановился на анализе эффективности участия государства в уставных капиталах акционерных обществ. Они могут быть классифицированы следующим образом:
100 процентов акций находятся в федеральной собственности - 382 акционерных общества; более 50 процентов - 470 акционерных обществ; от 25 процентов до 50 процентов -1601 акционерное общество; менее 25 процентов - 863 акционерных общества.

В зависимости от организационно-правовой формы можно выделить следующие группы организаций, в уставном капитале которых имеется доля государства:
открытые акционерные общества - 3611;
закрытые акционерные общества - 251;
общества с ограниченной ответственностью и товарищества - 34. Дивиденды по федеральному пакету акций составили в 1998 году - 574,6 млн. рублей, в 1997 году - 270,7 млн. рублей, в 1996 году - 118 млн. рублей, в 1995 году - 115 млн. рублей (в масштабе цен 1998 года). По мнению докладчика, решение ряда проблем повышения эффективности управления акциями, находящимися в федеральной собственности, могло бы быть осуществлено путем принятия акта Правительства Российской Федерации, в котором нашли бы отражение следующие вопросы.

Представители Российской Федерации в органах управления акционерных обществ в ходе заседаний совета директоров и общих собраний акционеров обязаны отстаивать позицию государства, изложенную в письменных директивах по каждому из рассматриваемых вопросов.

В заключение своего выступления докладчик остановился на проблемах страховой деятельности. При этом было подчеркнуто, что включение механизма страхования в процесс государственного управления собственностью и формирование новой политики в сфере страхования и страхового риск менеджмента государственной собственности (в рамках изложенного выше мнения) представляется целесообразным осуществить путем создания государственной страховой компании. При этом признается, что концентрация страховой защиты государственной собственности и федеральных инвестиционных программ в руках государственной страховой компании будет способствовать решению важных для страны и общества задач. Были высказаны и другие точки зрения. Багров С.Е. ответил на многочисленные вопросы.

О задачах журнала, материалах его второго номера выступил С.О. Бочков.

В дискуссии по докладу Бочкова принимал участие руководитель кооператива "Вклад" Сальков М.Г.

В своем выступлении он подчеркнул острейшую необходимость для практиков незамедлительно упорядочить ряд нормативно-правовых вопросов в сфере залога под недвижимость, лизинговых отношений в подрядной деятельности.

Профессор Гуськов Н.С. в своем выступлении поднял вопросы кадрового обеспечения рынка недвижимости.

Динамичное развитие рыночных отношений в сфере недвижимости требует постоянного пополнения кадрового потенциала. А здесь много проблем. Система подготовки кадров, способных квалифицированно работать на поприще операций с недвижимостью, в стране практически не создана. По мнению Гуськова, журнал должен иметь определенную рубрику, освещающую положение дел в кадровой политике.

Профессор Шевелкин Н.П. остановился на особенностях имущественных отношений в сфере туристического бизнеса. По его мнению, целесообразен пересмотр всей концепции развитии туристической отрасли. Сейчас общий баланс внешнеэкономических операций России по каналам туризма, включая "челноков", по экспертным оценкам имеет дефицит более 10 млрд. долларов в год.

В 1996 году была принята целевая программа "Развитие туризма в Российской Федерации". Необходим поиск новых организационных механизмов ее выполнения.

Весьма интересным было выступление руководителя концерна "Русский мех" Персиянинова И.И.

Докладчик подчеркнул высокую актуальность поставленных вопросов, порекомендовал журналу больше внимания уделять анализу фактического положения дел в российских регионах. Было высказано предложение о проведении выездного заседания круглого стола в одном из субъектов Российской Федерации.

Обширная дискуссия по широкому кругу проблем недвижимости, в которой выступили более двадцати человек, будет положена в основу подбора материала для следующих номеров журнала.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100