|
Практика государственной регистрации прав участников долевого строительства на территории Курганской области
Кудрявцев А.А., начальник Отдела государственной регистрации прав на особо важные объекты Управления Федеральной регистрационной службы по Курганской области
Начало формирования практики государственной регистрации прав участников долевого строительства (ДС) на территории Курганской области было положено практически с первых месяцев работы регистрирующего органа (рис. 1).
Рис. 1. Динамика регистрации прав участников ДС на территории Курганской области.
Четко прослеживается положительная динамика в отношении количества зарегистрированных прав участников ДС, которая является индикатором развития строительной отрасли региона, а также отражает реальное число семей, приобретших теперь собственное жильё. Исходя из содержания представляемых для государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, можно сделать однозначный вывод не только о востребованности, но и о наличии устоявшегося механизма ипотечного кредитования.
Вступивший в силу с 01.04.05 Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о ДС) открыл новую страницу в отношении реализации механизма государственной регистрации прав участников ДС. Основой гарантии прав участников ДС стала обязательность государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.
Однако большим спросом дольщиков данный закон стал пользоваться не сразу, и данное явление закономерно, поскольку строительство - дело не одного дня.
Так, в 2005 г. было заявлено к государственной регистрации лишь 3 договора долевого участия в строительстве, в регистрации 2 из которых было отказано по причине несоблюдения застройщиком норм Закона о ДС, выразившееся в отсутствии опубликования и предоставления проектной декларации, отсутствии оформленных прав на земельный участок, предназначенный для размещения объекта ДС, а также в непредоставлении заявления о государственной регистрации первого договора застройщиком.
Вместе с тем после того, как механизм, защищающий права и интересы участников ДС, был понят и принят такими участниками, началось активное использование регулятивных механизмов Закона о ДС. За первые 9 месяцев 2006 г. было зарегистрировано уже 280 договоров долевого участия в строительстве. Также произведена государственная регистрация прав на основании договоров участия в ДС, которые не подпадают под действие Закона о ДС. Прослеживается общая тенденция количественного роста (рис. 2).
Рис. 2. Распределение количества зарегистрированных договоров и прав по месяцам 2006 г.
Рассмотрим два наиболее интересных случая, непосредственно касающихся практики проведения государственной регистрации прав участников ДС.
За государственной регистрацией права собственности на квартиры в многоквартирном жилом доме обратились граждане, представив в качестве правоустанавливающих документов договоры долевого участия в строительстве жилья.
При проведении правовой экспертизы документов было установлено, что указанные договоры долевого участия в строительстве жилья заключены застройщиком с дольщиками до вступления в силу Закона о ДС, а также до получения разрешения на строительство.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона о ДС данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для ДС многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в ДС и возникновением у участников ДС права собственности на объекты ДС и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 3 Закона о ДС застройщик вправе привлекать денежные средства участников ДС для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты ДС, или договора аренды такого земельного участка.
Вместе с тем застройщик привлек денежные средства дольщиков при отсутствии государственной регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок, предназначенный для создания многоквартирного дома, опубликования проектной декларации и получения разрешения на строительство.
Необходимо учитывать, что заключение договоров между застройщиком и дольщиками произошло также и до вступления в силу Закона о ДС, следовательно, застройщик не мог предполагать об изменении требований законодательной базы, регулирующей отношения по ДС. В соответствии с п. 1 ст. 54 Конституции РФ закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет.
Таким образом, необходимо сделать обоснованный вывод о том, что застройщик имел право на заключение договоров долевого участия с гражданами и привлечение их денежных средств, поскольку руководствовался нормами действующего на момент подписания договоров законодательства, и в частности, нормами Закона РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
В соответствии с п. 2 ст. 27 Закона о ДС действие данного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников ДС для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного Федерального закона. Учитывая то, что застройщик получил разрешение на строительство многоквартирного жилого дома после вступления в силу указанного закона, его действие полностью распространяется на вышеописанные отношения застройщика и дольщиков. В частности, обязательны к исполнению требования п. 1 ст. 3 Закона о государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка, п. 3 ст. 4 Закона, согласно которому договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
После указания на перечисленные обстоятельства требования законодательства о регистрации застройщиком права собственности или договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома, а также требования о государственной регистрации договоров долевого участия застройщиком и заявителями были выполнены.
Впоследствии государственная регистрация прав граждан на квартиры, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве была произведена.
За государственной регистрацией договора долевого участия в инвестировании строительства жилья обратились застройщик ЗАО «Сибирский газовик» и заказчик ОАО «Желдорипотека».
После проведения представленных на государственную регистрацию документов были установлены следующие обстоятельства:
1. Право застройщика на объект незавершенного строительства после его приобретения у ОАО «КМЗ» зарегистрировано в ЕГРП.
2. В архивном деле имеется разрешение на строительство жилого дома, полученное ОАО «КМЗ» - отчуждателем объекта незавершенного строительства до вступления в силу Закона о ДС.
3. Заявителями представлено разрешение на строительство, полученное застройщиком - ЗАО «Сибирский газовик» после вступления в силу Закона о ДС.
4. Земельный участок, расположенный под объектом незавершенного строительства, в отношении которого заключен договор долевого участия в инвестировании строительства, используется застройщиком на основании краткосрочного и не подлежащего государственной регистрации в силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договора аренды земельного участка.
При анализе правовой ситуации были сделаны следующие выводы:
1. В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона о ДС застройщик вправе привлекать денежные средства участников ДС для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка. Вместе с тем, как указывалось выше, краткосрочный договор аренды, на основании которого застройщик использует земельный участок, предоставленный для завершения строительства многоквартирного жилого дома, в силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ не подлежит государственной регистрации. Следовательно, застройщик не обладал правом на привлечение денежных средств участника ДС - ОАО «Желдорипотека» и договор долевого участия в инвестировании строительства жилья, заключенный между ЗАО «Сибирский газовик» и ОАО «Желдорипотека», зарегистрирован быть не может.
При формировании такого вывода было учтено письмо за подписью Директора Росрегистрации от 25.07.06 № 9-2573-СМ, в котором, в частности, указывается на то, что в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве постоянного (бессрочного) пользования или на основании краткосрочного договора аренды, заключенного на срок менее 1 года, проведение государственной регистрации договоров участия в ДС в порядке, установленном Законом о ДС и Законом о государственной регистрации, невозможно. Следовательно орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен будет отказать в государственной регистрации прав на объект ДС в случае, когда получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и объект ДС передан участникам ДС.
2. Согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 29.12.04 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, признаются действительными. В соответствии с п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется. В соответствии с п. 2 ст. 27 Закона о ДС действие данного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников ДО для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Поскольку разрешение на строительство, полученное ОАО «КМЗ» - продавцом объекта незавершенного строительства, получено задолго до вступления в силу Закона о ДС и учитывая приведенные выше положения действующего законодательства, можно сделать вывод о том, что действие данного закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением ЗАО «Сибирский газовик» денежных средств ОАО «Желдорипотека» для завершения строительства жилого дома.
Учитывая указанное, а также поскольку в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона № 14-ФЗ действие данного закона не распространяется на отношения юридических лиц, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в ДС, исходя из того, что такие отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности, возможно проведение государственной регистрации «первичного» права инвестора - ОАО «Желдорипотека» на квартиры в жилом доме после его сдачи в эксплуатацию.
Указанные обстоятельства были изложены в заключении государственного регистратора по делу правоустанавливающих документов, государственная регистрация договора долевого участия в инвестировании строительства была прекращена по инициативе заявителей.
Сам по себе институт долевого участия в строительстве не нов. Вместе с тем вступивший в силу в апреле 2005 г. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» явился основой для формирования качественно новой правоприменительной практики.
| 
