написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1-2 (26-27) Июнь 2006

Правовые условия партнерства власти и инвесторов при реконструкции застроенных территорий жилого назначения

Э.К.Трутнев, Директор направления Фонда «Институт экономики города»

Два вида территорий - два вида действий:

1) не застроенные, свободные от прав третьих лиц, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предназначенные для жилищного строительства:

  • выделение посредством документации по планировке территории;
  • формирование и предоставление на аукционах;

2) застроенные, не размежеванные, занятые правами третьих лиц (собственников квартир многоквартирных домов) и планируемые (или не планируемые) для преобразований.

Застроенные, не размежеванные, занятые правами третьих лиц (собственников квартир многоквартирных домов) и планируемые для преобразований территории жилого назначения:

  • юридические гарантии и экономические мотивации для преобразований создаются градостроительными регламентами в составе правил землепользования и застройки - регулируется градостроительным законодательством;
  • осуществление сделок (в том числе в пользу инвесторов) - регулируется гражданским законодательством;
  • изъятие путем выкупа: исчерпывающий перечень объектов, для размещения которых допускается изымать земельные участки для государственных или муниципальных нужд - установлен Земельным кодексом РФ, подп. 2 п. 1 ст. 49:

    - в перечень входят объекты дорожной и инженерно-технической инфраструктуры;

    - в перечень не входят жилые дома, объекты культурно-бытового назначения.

Типология правовых механизмов преобразования застроенных территорий жилого назначения, занятых правами третьих лиц:

1. Квази-правовой механизм, который не является легитимным, но практикуется при отсутствии правовых гарантий - без установления градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки (институт инвестиционных контрактов).

2. Правовые механизмы, практикуемые на основе создания правовых гарантий и экономических мотиваций, обеспечиваемых градостроительными регламентами в составе правил землепользования и застройки:

- преобразования путем осуществления частноправовых отношений - могут осуществляться в рамках действующего законодательства;

- преобразования через соглашения о градостроительной подготовке территории до начала реконструкции, строительства на месте сносимых объектов - могут осуществляться в рамках действующего законодательства;

- преобразования через придание «статуса преобразуемой территории» - могут осуществляться при внесении дополнительных норм в региональное законодательство.

Институт инвестиционных контрактов

Область применения - специфика объектов. Инвестиционные контракты могут заключаться и заключаются только применительно к:

  • застроенным территориям, занятым правами третьих лиц;
  • несформированным земельным участкам.

В противном случае применялись бы процедуры Земельного кодекса РФ о предоставлении земельных участков

Специфика субъектов инвестиционных контрактов:

  • нет и не может быть «застройщика» в строго юридическом смысле:

    - у несформированного земельного участка не может быть владельца, т.е. застройщика;

    - инвестор не может быть застройщиком - ему «предоставляется» несформированный земельный участок (квази-участок), что возможно только на правах краткосрочной аренды сроком до одного года (квази-права);

    - публичная власть не может быть застройщиком по причине того, что она не является единоличным собственником (земельный участок находится не только в собственности у публичной власти, но и в долевой собственности других лиц - собственников квартир, которые еще не реализовали свое право, реализация которого не ограничивается каким-либо сроком);

  • фактически создается квази-застройщик в лице представителя публичной власти.

Последствия, проистекающие из специфики объектов и субъектов инвестиционных контрактов:

  • неизбежное ущемление прав третьих лиц - собственников квартир;
  • неизбежно большие риски для:

    - публичной власти;

    - инвесторов;

  • неизбежно завышенные риски требуют специфических способов снижения рисков:

    - завышенная «дельта прибыли» - завышенная этажность строительства на месте предлагаемого к сносу среднеэтажного, деформация городской среды;

    - утверждение системы индивидуально-административных решений во имя обеспечения завышенной «дельты прибыли» - «доли города»;

    - отказ от формирования прозрачной системы публичного установления градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки;

  • неизбежный результат: эрозия необходимой связи между опережающим, трудно прогнозируемым ростом объемов строительства и величиной потребных инженерно-технических ресурсов.

Выводы:

1. Нет правовых оснований, оправдывающих существование института инвестиционных контрактов.

2. Правовые процедуры преобразования застроенных территорий могут быть реализованы только на основе градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки.

3. Зарождение, применение и необходимость отмены инвестиционных контрактов применительно к застроенным территориям - это объективный результат процесса, который определяется главным противоречием:

  • с одной стороны, на начальном этапе перехода от социалистических к рыночным методам регулирования отсутствовали или не везде были откорректированы генеральные планы городов; не было и не могло быть правил землепользования и застройки; отсутствие указанных оснований требовало их незамедлительного замещения. Такое замещение было немедленно предъявлено в виде индивидуально-выборочных (т.е. внесистемных) процедур предварительного согласования мест размещения объектов строительства - федеральным законодательством и в виде инвестиционных контрактов - региональным законодательством;
  • с другой стороны, однажды по необходимости введенные внесистемные замещения и квази-правовые институты с объективной необходимостью стали укрепляться и развиваться путем создания целой административной индустрии по производству «исходно-разрешительной документации», которая существует по своей внутренней логике и уже во имя самосохранения отвергает логику возвращения к системным действиям и правовым механизмам, адекватным рыночным реалиям.

Преобразования путем осуществления частно-правовых отношений при наличии градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки

Факт установления правилами землепользования и застройки градостроительного регламента будет означать наступление следующих юридических и экономических последствий:

  • наличие гарантированной возможности осуществить преобразования без получения на то специального административного разрешения;
  • возможность осуществления преобразований только по доброй воле собственников недвижимости;
  • увеличение стоимости недвижимости.

Создается новая экономическая ситуация:

  • у собственников недвижимости появляются экономические мотивации распорядиться принадлежащей им недвижимостью - с выгодой продать ее;
  • у конкурирующих между собой реальных и потенциальных инвесторов появляются встречные экономические мотивации - приобрести недвижимость, собственники которой стремятся ее продать;
  • первоначальные расчеты возможного проекта преобразований могут быть рассчитаны заранее на основе градостроительного регламента;
  • экономические мотивации обоих групп субъектов сходятся, эти субъекты начинают тяготеть друг к другу;
  • начинается процесс возрастания количества взаимовыгодных сделок с последующими проектными работами, строительными и реконструктивными преобразованиями.

Преобразования путем выполнения соглашения о градостроительной подготовке застроенной территории

Ограничение области применения:

  • только при наличии градостроительных регламентов;
  • только применительно к неразмежеванной территории с ветхими многоквартирными домами, которые не отнесены к категории не пригодных для проживания;
  • только в случаях, когда предоставляемое благоустроенное жилье будет заведомо иметь более высокую рыночную стоимость, чем освобождаемое ветхое жилье.

Последовательность действий:

  • оценка инвестиционной привлекательности кварталов на основе моделирования в соответствии с градостроительными регламентами;
  • приоритетные территории - преобразования можно осуществить полностью за счет частных инвесторов:

    - существенное превышение поступлений над затратами;

    - размер превышения поступлений над затратами выше величины, определяемой в соответствии с приемлемой нормой прибыли. Величина превышения - незаработанная рента;

    - расчетный размер незаработанной ренты определяется как: 1) часть стоимости земельного участка, права на который инвестор - победитель торгов приобретает после освобождения его от прав третьих лиц; 2) начальный критерий-показатель для оценки предложений участников торгов;

  • проводятся торги среди инвесторов на право градостроительной подготовки территории;
  • заключается соглашение о градостроительной подготовке преобразуемой территории;
  • по мере приобретения в собственность помещений в пределах квартала победитель торгов приобретает права общей долевой собственности на общий земельный участок до тех пор, пока он не станет единоличным собственником земельного участка.

Главные отличия соглашения о градостроительной подготовке преобразуемой территории от инвестиционного контракта. Соглашение:

  • не противоречит законодательству, не подвергает неоправданным рискам инвесторов и не провоцирует конфликты с жителями;
  • инвестор - подлинный застройщик, приобретает права собственности на сформированный, освобожденный от прав третьих лиц земельный участок в пределах квартала;
  • соблюдение прав третьих лиц, в том числе собственников квартир;
  • прозрачные процедуры;
  • снижение рисков инвестирования, рост их объемов, в том числе из средств банков, которые могут предоставлять ипотечные кредиты под залог земельного участка, находящегося в собственности инвестора.

Преобразования на территориях, которым придан статус «преобразуемых территорий»

Обязательное условие - наличие градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки).

Два возможных способа принудительного изъятия недвижимости для государственных или муниципальных нужд:

  • посредством установления исчерпывающего перечня объектов;
  • посредством процедур.

Субъекты РФ имеют возможность принимать либо отдельный закон, либо соответствующие статьи в составе своих законов о градостроительной деятельности, посвященные приданию особого статуса преобразуемым территориям.

Основные позиции, характеризующие особый статус преобразуемых территорий:

  • условия, необходимые для придания особого статуса преобразуемой территории:

    - наличие правил землепользования и застройки;

    - представительным органом местного самоуправления принята программа переселения граждан из ветхого жилищного фонда;

  • вопрос, выносимый на местный референдум, - согласие проживающих и зарегистрированных граждан в границах преобразуемой территории и возможности изъятия путем выкупа земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для муниципальной нужды - реконструкции и (или) строительству на месте сносимых объектов.

На сайте Фонда «Институт экономики города» www.urbaneconomics.ru размещена аналитическая записка «Инвестиционные контракты и правовые процедуры преобразования застроенных территорий».

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100