написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1-2 (26-27) Июнь 2006

Роль ипотечного жилищного кредитования в реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

А.Н.Семеняка, Генеральный директор ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"

Я представляю то самое Агентство, в которое Правительство РФ «закачивает» большие деньги.

Этапы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России:

  • 1997 г. - создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.08.96 № 1010;
  • 2000 г. - Постановлением Правительства РФ № 28 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в России» утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в РФ;
  • 2002 г. - разработаны «Стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)»;
  • 2005 г. - Правительство РФ утвердило Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России;
  • 2005 г. - начата реализация Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», разработана новая редакция ФЦП «Жилище».

Благодаря поддержке губернаторов была построена необходимая инфраструктура по всей стране, и в отличие от банков, где сосредоточено большее количество выданных ипотечных кредитов, мы работаем равномерно по всей территории. Сегодня благодаря деятельности Агентства и в целом усилиям Правительства РФ в 72 субъектах РФ люди могут получить кредиты.

Важно то, что мы выполняем функцию ориентира по процентной ставке. Как только мы заходим в регионы и устанавливаем уровень процентной ставки, все, кто работали, вынуждены выдавать кредиты по ставке, как минимум, равной нашей, иначе люди перестают у них брать кредиты. Важная задача Агентства - обеспечить по всей территории страны равные условия получения кредита, которые включают как расходы на оформление кредита, так и потом процентную ставку. Мы знаем, что деньги в регионах стоят гораздо дороже, чем в Москве, и если Агентство не будет эту функцию выполнять, тогда региональные заемщики будут платить большие расходы, а поскольку их доходы ниже, чем в столице, то, соответственно, на 30 лет, на срок получения кредита, дальнейшая дифференциация доходов через ипотеку будет только закрепляться. Поэтому важно, чтобы условия кредитования в Москве и регионах были абсолютно одинаковыми, и пока нам это удается.

За 2005 г. 70 тыс. кредитов было выдано по стране, из них 47% было оформлено закладными, в рамках системы рефинансирования, мы выкупили каждый 5-й кредит на свой баланс. При этом в отдельных регионах, таких как Приволжский и Сибирский федеральные округа, практически вся ипотека развивается на базе закладных, т.е. доля банков меньше 10%.

Таблица 1. Доля АИЖК в общем количестве зарегистрированных договоров ипотеки в 2005 г.

По этому году в рамках национального проекта стоит задача утроить объем выдачи кредитов, т.е. мы ожидаем, что 200 тыс. семей смогут получить кредиты на улучшение жилищных условий. Мы находимся на той траектории, что записана в нацпроекте, с точки зрения увеличения платежеспособного спроса.

Наше ГЧП заключается в том, что в регионах кредиты выдают банки. В том числе ряд банков продает нам напрямую закладные, кто-то продает региональному оператору. Региональный оператор - это ипотечное агентство, созданное и контролируемое по капиталу субъекта РФ, т.е. это структура региональная. Они обеспечивают более оперативную работу с банками, формируют инфраструктуру, проводят обучение, являются инструментом для региональных властей по реализации политики на рынке ипотеки и жилья.

Система рефинансирования предполагает, что сегодня мы сами выкупаем закладные, но как только технологии будут отлажены, мы сами перейдем от активной позиции по выкупу закладных в целом к поддержанию ликвидности в системе, т.е. мы будем поддерживать котировку на покупку-продажу, но сами закладные уже сегодня покупают многие другие участники рынка, как российские, так и зарубежные.

За период своей деятельности мы выкупили более 30 тыс. кредитов. Семья заемщика имеет доход 16 тыс. руб., по кредиту она платит 6,5 тыс. руб., при таком доходе сумма кредита составляет 55% от стоимости покупаемого жилья, потому что 2/3 семей в стране имеет приватизированное жилье. Это та субсидия, которую государство безвозмездно в натуральной форме передало, но, продав приватизированную квартиру, соответственно, они получают деньги для оплаты первоначального взноса. Т.е., когда продается приватизированное жилье, финансируется 45% вновь покупаемой квартиры. Семья, имеющая такие доходы, по статистике, в общем-то, и есть среднестатистическая семья.

По этому году мы планируем выкупить на 22 млрд руб., т.е. это тот дополнительный спрос, который мы даем в регионы.

Рис. 1. Объемы рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК в 2003-06 гг.

Рис. 2. Объемы ипотечного кредитования и необходимая господдержка до 2010 г.

С этого года мы сделали продукты более дифференцированными, мы научились оценивать риск и снизили процентную ставку. Сегодня при небольших кредитах люди могут брать сроком до 15 лет по ставке 12% в рублях, на срок до 30 лет ставка 13%. Это рублевые кредиты, ставка не меняется на протяжении всех лет. Соответственно, если ставка снижается, то те, кто брал под 18% годовых, они берут этот кредит и досрочно гасят ранее полученный кредит. Таким образом, заемщик сам по мере снижения ставки управляет своим долгом. Соответственно, чем больше размер кредита относительно цены жилья, тем у нас больше риска.

В рамках программы для молодых семей мы разработали дополнительные продукты, которые учитывают тот факт, что у молодых семей в первые годы очень маленький объем сбережений, поэтому кредиты, разработанные для них, предполагают, что в первые годы молодая семья будет платить существенно ниже, нежели она платила бы сегодня по нашему стандартному кредиту. При этом возникает эффект, что первые 7-10 лет долг накапливается. И если в таких городах, как Москва, где цена жилья растет активно, и есть уверенность, что долг растет медленнее, чем растет цена, то во многих регионах, где есть риск, что в течение 10-20 лет регион станет депрессивным и из него начнут уезжать люди, и цены на жилье могут снизиться, вот кроме Агентства эти схемы никто не может применять. Если эту схему делать доступной не только в крупных городах, но и по всей территории страны, то риск развития территории, промышленности, социально-экономического развития кроме федерального правительства никто принять не может.

В этом году мы планируем эти типы кредитов внедрить для молодых семей, которые будут получать субсидии в рамках ГЖС. Этот же подход будет предложен нами для молодых военнослужащих, которые будут участвовать в эксперименте по новому закону. Этот подход будет предложен для молодых семей, работающих в госкомпаниях и в целом являющихся госслужащими, потому что у них заработные платы индексированы по инфляции.

Что толкает цены на жилье? Ипотека здесь не причем. По данным Росрегистрации, в 2005 г. зарегистрировано:

  • договоров купли-продажи квартир - 1 940 663 шт.;
  • договоров ипотеки - 78 603 шт.;
  • договоров ипотеки - 4% от общего количества договоров купли-продажи;
  • ипотечное кредитование - 2,4% от общей стоимости договоров купли-продажи (сумма кредита - 60% от цены жилья).

По предварительным данным Росстата, 20% семей с наивысшими доходами - 46% совокупного дохода населения. По данным Центрального Банка РФ, депозиты физических лиц в рублях выросли в 2005 г. на 37%.

Разрыв между доходами богатой и бедной семьи - в 14 раз. Большинство людей, по данным того же Росстата, сбережения вообще не в состоянии делать.

Рис. 3. Динамика покупательной способности семей по категориям и рост цен на жилье.

Таблица 2. Условия формирования спроса на рынке жилья. (нажмите на ссылку, чтобы увидеть таблицу).

Рынок жилья, а как на всяком рынке есть так называемые быки и медведи. Быки - это те, кто играет на повышение цены, медведи - это те, кто играет на понижение цены. В этом смысле сегодня прозвучал довод о том, что земель мало - это на самом деле не соответствует действительности, земель много. Для тех, кто знаком с практикой, до 01.10.05 в любом маломальском крупном городе мэры, по актам выборки, передали примерно 10-кратный объем застройки.

Что хорошо для нас, что эти земли переданы сроком на 3 года, т.е. те, кто эти земли получил, они обязаны в течение 3 лет запроектировать и построить дома. Если говорить про некую возможную амнистию, то она не является официальной позицией. Возможно, если будет достигнута договоренность, что на этих землях строится жилье, доступное по цене, не то, которое строится сегодня, а то, которое будет доступно людям со средними доходами. В противном случае и федеральные антимонопольные службы, и прокуратура позаботятся, чтобы через 3 года никакой пролонгации этих разрешений по актам выборки не произошло.

Где есть резервы? Было сказано, что оборот в жилищном строительстве составляет 3 года. Цифра правильная, она относится только к многоэтажном домам, и в городе. Если сегодня любой паевый инвестиционный фонд недвижимости, привлекая деньги, обещает 25% годовых в рублях, то за 3 года, то что эти деньги должны, пересчет ставок годовых в единовременную надбавку к сметной стоимости даст вам 95% . Поэтому, чтобы строить доступное по цене жилье, надо сократить сроки оборота в строительстве. Т.е. для многоквартирных домов должны быть разработаны типовые серии.

Практически все жилье, которое строится в регионах, строится повышенной метражности. Поэтому происходит удорожание жилья на 20-30% автоматически.

В рамках национального проекта стали говорить о новом типе жилья. Планируется сделать акцент на односемейные дома, т.е. это застройка пригородов домами для индивидуальной семьи. Преимущество в том, что здесь нет ограничений в виде нехватки цемента, как в многоквартирных домах, здесь основным сырьем является лес, его достаточно. В России есть заводы по производству соответствующих комплектов, и они сегодня не загружены. Также есть возможность импорта из-за рубежа. От заказа такого дома до монтажа срок оборота составляет 3 месяца, поэтому при той же ставке 25% годовых надбавка для инвестора будет составлять 6% всей сметной стоимости строительства. Возможно, что люди, по ментальности своей, не готовы это покупать. Но я думаю, что в рамках нацпроекта будет предложено и такое жилье тоже, которое по цене будет в разы дешевле, чем в городах, а люди сами выберут, что им выгодно.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100