написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1-2 (26-27) Июнь 2006

Некоторые вопросы реализации программы «Доступное жилье» в городе Москве

А.И.Петраков, Заместитель руководителя Департамента градострительной политики, развития и реконструкции г. Москвы

Вопросы обеспечения населения недорогим и качественным жильем находятся в центре внимания Правительства Москвы и под личным контролем мэра Москвы Ю.М.Лужкова.

Весь жилой фонд города составляет более 200 млн м2, из которых в неудовлетворительном (с износом 40-60%) и в ветхом (с износом более 61%) состоянии находится около 30 млн м2, что составляет 15% жилищного фонда. Ежегодно изнашивается до неудовлетворительного состояния около 3 млн м2 жилья.

По состоянию на 01.11.05 в очереди на улучшение жилищных условий стояли 654 373 человека, или 197 205 семей. Большинство нуждающихся в улучшении жилищных условий стоят в очереди на общих основаниях - 372,08 тыс. человек (около 56,9% от общего количества нуждающихся).

Имеющих право на предоставление жилой площади вне очереди - 3,8 тыс. человек, или 0,6%. В первоочередном порядке имеют право на предоставление жилья 278,5 тыс. человек, или 42,5% всей очереди.

Продолжительность пребывания в очереди до момента получения жилья на 2005 г. составляет: для внеочередников - около 10 лет, для первоочередников - около 20 лет, для очередников по общим основаниям - более 20 лет.

Генеральным планом развития Москвы определено, что к 2020 г. жилищный фонд города достигнет величины 232 млн м2. Ежегодно в столице строится около 5 млн м2 жилья. Из них более 1,8 млн м2 вводится в строй в соответствии с различными городскими программами.

Свободных для массовой застройки земельных площадей в существующих границах Москвы осталось мало (расположены они чаще всего за пределами Московской кольцевой дороги), в связи с чем в последние годы строительство жилых зданий в Москве в значительной степени имеет целью замещение ветхого, аварийного и неудовлетворительного по своим качественным показателям жилищного фонда прежних лет постройки.

В настоящее время инвестиционно-строительным комплексом г. Москвы уже выполняется целый ряд стратегических целевых программ строительства и реконструкции жилого фонда, разработанных и утвержденных Правительством Москвы, создаются новые механизмы для реализации государственной жилищной политики.

По решению Мэра Москвы и Московской городской Думы даже в самый экономически сложный период сохранялась очередь на обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий, и сейчас 400 тыс. м2 жилья в год получают очередники.

Под программу "Молодой семье - доступное жилье" ежегодно отводится почти 200 тыс. м2, под переселение граждан из пятиэтажек, так называемых «сносимых серий» и ветхого фонда города - 900 тыс. м2.

Около 1 млрд 120 млн руб. бюджетных средств выделяется ежегодно для предоставления очередникам безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья.

Выполняются программа поэтапной ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде (к 2008 г. темпы планируется удвоить и довести до 7,5 тыс. квартир в год)и программа ликвидации общежитий квартирной планировки.

Несколько примеров.С помощью программ Правительства Москвы только в 2005 г. свои жилищные условия улучшили 30 тыс. московских семей.

По Программе поэтапной ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде с 1999 по 2004 г. переселено более 41 тыс. семей.

В рамках Программы "Молодой семье - доступное жилье" в течение 2003-05 гг. построено 600 тыс. м2 жилья, улучшены жилищные условия 12 тыс. молодых семей москвичей.

Реализация этих городских программ будет продолжена в дальнейшем, они станут составными частями (подпрограммами) Целевой программы жилищного строительства в городе Москве на период 2006-08 гг. и задания до 2010 г. Программа одобрена на заседании Правительства 21.02.06.

Очевидно, что увеличить объемы строительства и ввода доступного жилья только за счет бюджетных средств невозможно. Поэтому Целевая программа направлена на решение главной задачи: развития жилищного строительства в городе Москве с привлечением собственных и кредитных (заемных) средств граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Решение этой задачи позволит:

  • оценить реальные потребности семей-очередников в улучшении жилищных условий;
  • определить возможности семей-очередников в улучшении жилищных условий и размер необходимой им поддержки со стороны города;
  • развивать способы бюджетной, небюджетной и организационной поддержки городом семей-очередников при решении ими жилищной проблемы с учетом степени нуждаемости в улучшении жилищных условий, уровня материального достатка и других факторов;
  • сформировать систему, включающую социальные и рыночные механизмы решения жилищной проблемы москвичей;
  • за счет привлечения собственных средств семей-очередников ослабить нагрузку на бюджет г. Москвы.

Решение второй задачи должно обеспечить ежегодное сокращение численности городской очереди на жилье на 10% и уменьшить к 2016 г. среднее время ожидания жилья до 10 лет.

При этом для бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам планируется осуществить проектирование домов с невысокой стоимостью их строительства, эксплуатации и потребления коммунальных услуг, с площадью квартир 33 м2 (однокомнатные), 42 м2 и 54 м2 (двухкомнатные), 72 м2 и 90 м2 (трехкомнатные). Предусмотреть возможность размещения в таких домах пунктов оказания социальной помощи малоимущему населению. Это позволит привести в соответствие структуру предложения жилья спросу населения и потребностям развития социального жилья.

Построенное для реализации гражданам по договору купли-продажи с рассрочкой платежа жилье должно выгодно отличаться от бесплатного жилья. Потребительские характеристики домов, построенных с использованием ипотечных кредитов, должны стать наиболее привлекательными для москвичей и служить стимулом для этого способа приобретения (строительства) жилья.

Для роста платежеспособности населения, как уже было сказано, необходимо совершенствование механизмов кредитования. Самый реальный и массовый механизм увеличения спроса на рынке жилья - это ипотечное кредитование населения, в том числе накопительные схемы.

Рынок недвижимости Москвы - особый. В условиях рынка платежеспособный спрос населения растет быстрее, чем предложение. Но даже в таких условиях ипотека не работает пока в полной мере.

В Москве предполагается увеличить в несколько раз количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов с 4,4 тыс. в 2004 г. до 33 тыс. к 2009 г. с учетом кредитов, выдаваемых в рамках Программы развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве на 2006-08 гг., и прогнозируемого объема предоставления кредитов банками вне данной Программы.

Правительство Москвы планирует оказать серьезную бюджетную поддержку ипотеке, создавая так называемую «социальную ипотеку». В ближайшее время будет принят соответствующий закон. Для успешного развития ипотеки в столице необходимо, по мнению Мэра Москвы Ю.М.Лужкова, выйти на три показателя: стоимость 1 м2 жилья не более 500 условных единиц, первый взнос за квартиру максимум 20% и дотации государства, города либо коммерческих структур процента по кредиту до уровня инфляции. При софинансировании ипотеки 50 на 50 из федерального бюджета возможно значительное возрастание количества ипотечных кредитов.

Сложность решения двуединой задачи - повышения платежеспособного спроса на жилье и роста объемов строительства доступного и комфортного жилья - обусловлена еще и тем, что ни чисто рыночными методами, ни «социалистическими» командными, созданием «разумного протекционизма» эту задачу решить нельзя. Подходы необходимо комбинировать, отслеживать изменение ситуации и вносить необходимые поправки уже «на ходу».

А у Москвы есть своя специфика и свои дополнительные трудности по ограничению роста вводимых жилых площадей (по оценкам специалистов - максимум 5 млн м2 в год), из-за дефицита свободных земельных участков для застройки в пределах городской черты, предельных нагрузок на инженерные сети и транспортные коммуникации, необходимости одновременного или опережающего сооружения социальных объектов (детские дошкольные учреждения, школы, больницы) и гаражного строительства, нормы на которое значительно ужесточились.

Учитывая сложившуюся многолетнюю практику ведения точечной застройки, которая не позволяет максимально выгодно использовать имеющиеся градостроительные, земельные и другие резервы, Правительство Москвы приняло Среднесрочную программу капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки г. Москвы на 2004-06 гг.

Она представляет собой увязанный по ресурсам, исполнителям и срокам осуществления комплекс мероприятий, обеспечивающих решение многоплановых вопросов комплексной реорганизации территории. Объектами данной программы являются не отдельные здания, а территории сложившейся застройки - кварталы или микрорайоны, включая жилой, нежилой фонды, объекты социальной и инженерной инфраструктур, дороги и т.д.

В рамках реализации Среднесрочной программы Департаментом градостроительства г. Москвы совместно с Москомархитектурой и префектурами административных округов был подготовлен список первоочередных объектов по принципу наличия инвестиционной составляющей, для обеспечения реализации проекта на конкурсной основе в соответствии с действующим в городе порядком. Все средства от проведения конкурсов, а это сотни миллионов рублей, направляются на строительство доступного и комфортного жилья. Уже проведены 4 конкурса-аукциона на реализацию комплексной реконструкции целых кварталов и микрорайонов.

В 2005 г. завершена разработка и утверждение градостроительной документации по 39 первоочередным объектам, реализация которой по завершению строительства даст 3,5 млн м2 дополнительной жилой площади на территориях сложившейся застройки.

К 2007 г. этой Среднесрочной программой предусмотрено разработать и утвердить градостроительную и предпроектную документацию: в 2005 г. - по 56, в 2006 г. - по 60 и в 2007 г. - по 60 кварталам, что составит основу для осуществления комплексной реконструкции на территориях, где прирост жилищного фонда составит более 9 млн м2.

О снижении административных барьеров для застройщиков. Введение принципа «одного окна» во многом сократило длительность необходимых для строительства согласований, сократило предпроектный и проектный периоды. Но до конца преодолеть несогласованность работы различных департаментов и комитетов Правительства Москвы между собой пока не удалось. Работаем над этим, корректируем, где требуется. Есть существенные положительные сдвиги.

В связи со значительными изменениями федерального законодательства в области жилищного строительства 19.04.05 Правительством Москвы принято постановление «О совершенствовании законотворческой деятельности органов исполнительной власти города Москвы», которым утверждена Концепция совершенствования законодательства г. Москвы.

В ближайшее время планируется разработка единого городского законодательного акта, включающего в себя положения законов и подзаконных актов города в жилищной сфере. Такой акт будет регулировать не только основные принципы реализации прав граждан на жилище, но и вопросы управления и эксплуатации жилищного фонда.

Учитывая введение в действие нового Градостроительного кодекса РФ, концепция предусматривает принятие в 2006-07 гг. единого кодифицированного акта - Градостроительного кодекса города. Это приведет градостроительные нормы в соответствие с федеральным законодательством, устранит существующие пробелы в законодательном регулировании градостроительных отношений и, в ближайшей перспективе, позволит повысить темпы развития жилищного строительства в столице.

Но по ряду вопросов требуется принятие решений на федеральном уровне.

На механизм реализации городских программ, в том числе за счет внебюджетных средств, на возможности привлечения инвесторами денежных средств для реализации инвестиционных проектов, на возможности контроля за их деятельностью может сильно повлиять вступивший в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В нем определено, что «государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. До настоящего времени указанный федеральный орган не определен, в результате чего исполнение закона в большей его части невозможно или затруднительно.

Кроме того, до настоящего времени в органах государственной регистрации не созданы соответствующие структурные подразделения, нет штатных единиц для осуществления дополнительных функций по формированию сведений об объектах, договорах и лицах - участниках долевого строительства в Едином государственном реестре.

Учитывая, что обеспечение исполнения закона в полном объеме потребует дополнительного финансирования и займет много времени, считаем необходимым выйти с предложением в Государственной Думе ФС РФ с проектом Закона «О введении в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В указанном проекте закона необходимо предусмотреть поэтапное вступление в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Еще об очередных задачах, которые необходимо решать не только на уровне субъектов РФ.

Необходима разработка новых форм нормативной документации для последующего добровольного применения и национальных стандартов в строительной отрасли. Все меньше времени остается до отмены действующих СНиПов, предусмотренной Федеральным законом «О техническом регулировании» в 2007 г., а требуется полноценная замена этих норм техническими регламентами. Необходимо наладить систематизированное управление новой нормативной базой, переучить огромное число пользователей нормативными документами в области строительства. На это тоже потребуются значительные средства, а координация таких работ должна проводиться на федеральном уровне.

В связи с этим предлагается внести в 3-ю часть 4-й статьи Федерального закона «О техническом регулировании» изменение, приняв ее в следующей редакции: «Федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования нормативные документы (в том числе нормы пожарной безопасности, санитарные нормы и правила, строительные нормы и правила) только для добровольного применения, за исключением случаев, установленных ст.й 5 настоящего Федерального закона».

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100