написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 4 (25) Декабрь 2005г.

Любопытные строительные истории (окончание)

Букарев А.А.

И в первосортной сосне может быть червоточина

В феврале позвонил Максим и попросил принять построенный дом в коттеджном поселке «Горки». Для ознакомления получил рекламный альбом, выпущенный застройщиком в великолепном полиграфическом оформлении.

В предисловии к альбому Председатель Совета Директоров банка обращается к потенциальным покупателям коттеджей: «При составлении технического задания на проектирование коттеджного поселка мы постарались учесть все достоинства и недостатки подмосковных поселков и отразить наше представление о современном загородном жилье. Организованное по законам гармонии пространство, комфортная жилая среда, последние достижения в области технологии строительства и материалов найдут, я думаю, единомышленников, которые оценят наши усилия по достоинству».

То, что я увидел в натуре, подтвердило восхитительные впечатления от знакомства с альбомом. Но мне необходимо было принять коттедж. А это далеко не только внешний вид дома. Для начала я ознакомился с договором на покупку дома. Текст договора под названием «Соглашение о задатке» и приложение к нему для меня были не совсем понятны. В этих документах ни слова не говорилось о приобретении строящегося дома. Поэтому я попросил организовать встречу с юристом, составлявшим документы. Владимир Александрович, директор юридической фирмы, представился как специалист в решении особо сложных юридических вопросов в области инвестиций в строительство. Беседа с таким крупным юристом для меня была крайне интересна и полезна. Из беседы я сделал два вывода. Во-первых, форма договора выбрана для защиты инвестиций и гарантирования приобретения земли и коттеджа. Во-вторых, приобретаемый дом должен отвечать современным нормативным требованиям строительства.

Теперь оставалось оценить соответствие качества построенного дома проекту и нормативным документам. Первое впечатление от знакомства с коттеджем вызвало ощущение простоты решения вопросов. Объем выполненных работ был не велик. Каркас дома (фундаменты, перекрытия первого и второго этажей, колонны) выполнен из монолитного железобетона. Кровля скатная с использованием натуральной черепицы. Наружные стены из кирпича, утеплителя и облицовки (кирпич, камень, дерево). В стенах установлены деревянные евроокна с двойными стеклопакетами. Перегородки не выполнялись. Смонтирована система отопления с газовой котельной. Внешне строительные конструкции выполнены качественно, оборудование немецкое. Вроде бы и проверять нечего.

Тем не менее вместе с прорабом и технадзором обошли коттедж и уточнили состояние тех элементов конструкций, которые не видны. Услышал уверенные и квалифицированные ответы. Все говорило о том, что строительством коттеджного поселка руководили грамотные инженеры под контролем опытного технадзора. Оставалось проверить проектную и исполнительную документацию. И на этом этапе все шло без сучка и задоринки. Проектная документация выполнена на высоком профессиональном уровне. А вот исполнительная документация находилась в стадии оформления. Поэтому пришлось уточнить некоторые фактически выполненные конструктивные элементы. По проекту для утепления наружных стен должны были использоваться импортные минераловатные плиты. Спрашиваю, какой утеплитель фактически уложен? Михаил (технадзор) ответил, что в натуре применены отечественные плиты. Решение о замене материала утеплителя согласовал автор проекта. Прошу представить сведения о физических характеристиках утеплителя проектного импортного и примененного отечественного. Документов не оказалось. После длительных поисков паспорт на утеплитель был найден. К большому удивлению для застройщика, примененный утеплитель не годился к применению в данной конструкции стен. В этом легко было убедиться, прочитав в Технических условиях (ТУ) область применения данного утеплителя. Плиты были недостаточно жесткими и в процессе эксплуатации под собственным весом должны «проседать», закрывая вентиляционные отверстия. В результате, вентилируемые по проекту стены станут не вентилируемыми, и образуемый на металлических стержнях при отрицательных наружных температурах конденсат будет оседать на утеплитель, существенно ухудшая его теплозащитные свойства.

Еще большие проблемы возникнут с самими металлическими стержнями. При образовании на них конденсата краска, которой они покрашены, по решению автора проекта, быстро разрушится и начнется процесс коррозии. А на этих стержнях крепится не только утеплитель, но и наружная стенка из облицовочного импортного кирпича. При толщине всего 8 см она достигает высоты более 7 м. Лишившись связи с несущей стеной, такая стенка станет крайне неустойчивой.

В итоге. Внесены два изменения в проект по просьбе строителей. Заменен дорогой импортный утеплитель более дешевым отечественным. При этом теплозащитные свойства наружной стены почти не ухудшились. Не учли только одну характеристику - жесткость. Вместо оцинкованных стержней (требование СНиП) применили металлические стержни с покраской. При наружном осмотре стен эти изменения обнаружить не удастся, т.к. работы являются скрытыми. Внешне все сделано по проекту и красиво. В результате, все наружные стены признаны бракованными.

Не лучше обстояло дело и с плитой перекрытия первого этажа. По проекту под монолитным перекрытием должно быть вентилируемое воздушное пространство (подполье). Чтобы забетонировать перекрытие, строителям надо было установить дорогостоящую опалубку. После набора прочности бетоном опалубку надо разобрать. Работа крайне трудоемкая и дорогая. Думаю, поэтому перекрытие выполнено по «рацпредложению». Если подполье засыпать грунтом, то по нему можно забетонировать перекрытие без устройства опалубки. К тому же под перекрытием зимой станет не так холодно, поэтому можно уменьшить толщину утеплителя в 2 раза. Сплошная экономия. И такое предложение согласовали с автором проекта! Подполье засыпали грунтом, а перекрытие забетонировали выше проектной отметки на 50 мм.

Может быть в спешке, может быть под впечатлением полученного экономического эффекта не учли две маленькие незначительные детали. В таких конструкциях положено по периметру наружных фундаментов под полы укладывать утеплитель из неорганических материалов. И, во-вторых, насыпной грунт имеет свойство в течение времени проседать. Поэтому под бетонным перекрытием постепенно будет образовываться воздушная прослойка. Зимой она будет промерзать, и на бетоне выступит конденсат воды. Отсутствие вентиляции в подполье будет способствовать быстрому разрушению бетона. Расчеты на экономию утеплителя тоже не оправдались. Поскольку перекрытие уже поднято, то выполнить надежную теплоизоляцию пола не представляется возможным. Было признано, что перекрытие первого этажа построено с браком.

Утепление чердачного перекрытия осуществлено двумя слоями мягких минераловатных плит. По проекту не предусмотрена защита утеплителя от выветривания. Чердачное помещение вентилируемое, поэтому в процессе эксплуатации возможно распыление частиц утеплителя в воздушном пространстве. Деревянные конструкции чердака и кровли требуют систематического контроля и периодической обработки антисептиками и антипиринами. Работать в чердачном пространстве при открытом утеплителе согласно ТУ необходимо в респираторе и очках. Очевидная ошибка проекта, но легко исправляемая.

Проектом отопления и вентиляции предусмотрена вытяжная вентиляция. Семь канальных вытяжных вентиляторов в автоматическом режиме обеспечивают выброс из помещений отработанного воздуха в объеме 1100 м3/ч. А приток свежего воздуха, согласно этому же проекту, осуществляется вручную за счет открывания окон. Очевидный абсурд. Последствия этой ошибки очень серьезны.

Для того чтобы в коттедж поступал свежий воздух взамен выбрасываемого, необходимо запроектировать и выполнить приточную вентиляцию. Эта система должна обеспечить поступление в помещения очищенного теплого воздуха в холодный период года и охлажденного воздуха в теплый период. Расчеты показывают, что для комфортных условий проживания в доме круглогодично с использованием приточно-вытяжной вентиляции требуется расход тепла 39 кВт и электроэнергии 36 кВт для работы оборудования. Для сравнения: смонтированная газовая котельная для отопления обладает мощность 55 кВт, общая выделенная мощность по электроснабжению коттеджа 20 кВт. Значит, надо только что смонтированное котельное оборудование демонтировать и смонтировать более мощное и покупать дополнительно 16 кВт электроэнергии.

Кому из автолюбителей не известно, что в гараже должна быть вытяжная вентиляция? В нашем гараже, пристроенном к коттеджу, проектом вентиляция не предусмотрена. Выявлены и другие недочеты. Но даже перечисленные ошибки при проектировании и строительстве настолько серьезны, что я посчитал возможным постановить вопрос о серьезной уценке стоимости коттеджа, т.к. технадзор застройщика согласился со всеми замечаниями.

Для проверки правильности моих расчетов был подключен опытный специалист технадзора в строительстве. В результате, мои оценки качества проектирования (точнее авторского надзора, т.к. сам проект выполнен достаточно качественно и почти все нарушения допускались в ходе строительства) и строительства были признаны правильными.

Три сосны в сосновом бору

В середине весны Максим попросил меня разобраться с ситуацией, возникшей в поселке, строящемся в сосновом бору. Там он давно приобрел землю под строительство дома. По имеющимся сведениям, владельцы соседних участков отгородились заборами и строили на них коттеджи. Заборы соседей с двух сторон существенно заехали на чужую территорию. Необходимо было установить настоящие границы и построить свои заборы. К моему приезду в поселке шло активное строительство коттеджей. Была создана администрация поселка. Туда я и направился с целью познакомиться с руководством администрации и правилами моего поведения на территории поселка. Марина Ивановна, заместитель управляющего поселка, объяснила мне, что администрация не вмешивается в отношения владельцев земли. Обещала она мне помочь геодезистом. Изучая ситуацию на месте, я обратил внимание на то, что заборы с соседями изготовлены из легких металлических конструкций. Их перенос при необходимости не представлял большой сложности. На обоих участках соседей построены коттеджи. Представители владельцев земли, с которыми я познакомился, ничего не знали о «захватах» соседней земли.

Геодезист подтвердил, что заборы установлены не по межевым знакам. Сосед с восточной стороны прихватил 6,5 соток, а сосед с западной стороны - 1,5 сотки. Но главное нарушение заключалось не в этом. Сосед с западной стороны построил у непосредственной границы забора здание гаража с котельной. Такое расположение постройки нарушает права владельца земли соседнего участка и противоречит требованиям трех СНиПов. Если получить исполнительную съемку границ всех трех участков и построенных на них сооружений, то будет легко доказать допущенные нарушения в строительстве.

После этого я встретился с главным инженером администрации. Он познакомил меня с имеющейся у него исполнительной документацией по интересующим меня участкам. После совместного изучения документов мы пришли к выводу о нарушениях в застройках на соседних участках. Я попросил сделать ксерокопии генпланов и организовать встречу с директором администрации. Обе просьбы были выполнены. На следующий день позвонил Максим и сообщил, что вопрос с землей закрылся положительно для него.

История учит, как важно перед началом строительства произвести геодезические работы по закреплению территории в соответствии с кадастровым планом.

Строили по чертежам, а построили, как получилось

Однажды, находясь в офисе одной итальянской фирмы, познакомился с руководителем архитектурной мастерской Олегом. Он узнал, что по профессии я строитель, задал мне несколько интересующих его вопросов из области строительства. В возникшей беседе мне показалось, что Олег - неплохой архитектор, но недостаточно разбирается в строительных конструкциях. Наш разговор слышала посетительница офиса. Как выяснилось позже, Олег выполнил проект на строительство пристройки к коттеджу, принадлежащему Ноне Николаевне. После решения своих вопросов, она обратилась ко мне с просьбой съездить на ее стройку и помочь разобраться в некоторых вопросах.

Она так просила, что отказаться мне не удалось. На следующий день ко мне приехал на машине водитель и отвез на стройку за город. В поселке коттедж Ноны Николаевны выделялся оригинальной архитектурой, красивой отделкой и отличным ландшафтом. Строители работали на крыше гаража. Работами руководил бригадир Василий, гастарбайтер с Украины. Вместе с ним я осмотрел выполненные строительные конструкции. Каркас пристройки выполнен из металлических балок. Наружные стены сложены из газопеносиликатных блоков. Оконные проемы больших размеров. По металлическим балкам кровли уложена деревянная обрешетка. Объем работ выполнен небольшой, но, по предварительной оценке, ошибок совершено достаточно. Все металлические балки, расположенные в ограждающих конструкциях, не имеют достаточной защиты от коррозии. Уклон кровли был меньше, чем требуется по норме для закупленного кровельного материала (металлочерепица). Наружные стены имеют недостаточную теплозащиту. В оконных проемах нет закрепленных к металлическим стойкам закладных для крепления окон. Блоки стен в этих местах имеют недостаточную прочность из-за того, что внутри них расположены металлические стойки каркаса.

Я обещал Ноне Николаевне все проанализировать и подготовить к следующему дню письменные замечания. Вечером она позвонила и сообщила, что с результатами обследования познакомила мужа. Они решили обсудить ситуацию с проектировщиком Олегом и просили меня принять участие во встрече. Я предложил встречу не проводить. Все ошибки носят конструкторский характер, а проектировщик - не конструктор, а архитектор. К этому времени я уже проанализировал все допущенные ошибки и имел предложения по их исправлению. Но они настояли, рассчитывая с моей помощью «разобраться» с автором проекта.

На следующий день встреча состоялась. Все замечания были признаны правильными, кроме одного. Автор проекта заявил, что по проекту наружные стены должны были быть выполнены не из газопеносиликатных блоков, а из жестких минераловатных плит. Олег согласия на замену материала не давал. Прораб Володя, присутствовавший на встрече, сообщил, что он предложил Ноне Николаевне изменить конструкцию стен и получил согласие. Нона Николаевна, к удивлению всех присутствующих, не вспомнила, согласовывала она такое предложение или нет. Я спросил у Олега, заключал ли заказчик с ним договор на авторский надзор. Договора подписано не было. Так что виновными в допущенных ошибках оказались супруги.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100