написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 4 (25) Декабрь 2005г.

Ипотечное кредитование в России ждет действенных шагов

Крысин А.В., Председатель Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, Президент Европейского трастового банка

Придание государственного значения программе ипотечного кредитования на самом высоком уровне (в Послании Президента РФ Федеральному Собранию, а также - в сентябре 2005 г. - в определении Президентом РФ приоритетов в формировании бюджета страны на 2006 г.), расширение и детализация нормативно-правовой базы в сфере ипотечного кредитования, а также реальные результаты деятельности отечественных финансовых институтов, в частности, наблюдающаяся динамика роста числа выдаваемых ипотечных кредитов - свидетельствуют пусть о медленном, но все же продвижении России вперед по пути внедрения ипотечных программ и решения жилищной проблемы.

Как известно, Президент РФ поручил Правительству РФ значительно увеличить уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), предоставив ему серьезные государственные гарантии. Согласно рабочим материалам президентской программы социальной политики, на увеличение капитала АИЖК и развитие инфраструктуры ипотеки в 2006 г. может быть выделено 26,5 млрд руб.

Многозначительно звучат заявления (сентябрь 2005 г.) вице-спикера Госдумы Владимира Пехтина о возможном снижении (вследствие усиления господдержки) процентной ставки по рублевым ипотечным кредитам до 10% годовых в 2006 г. и 7,5% в 2007 г., а также руководства Минэкономразвития о необходимости удвоения объемов ипотечного кредитования в России в 2005 г. и в последующие годы.

По данным Ассоциации российских банков:

  • сегодня с помощью ипотечного кредита в России приобретается 1,5% жилья;
  • объем банковских ипотечных кредитов превысил 1 млрд долл.;
  • число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, приближается к 6%;
  • программы ипотечного кредитования осуществляют 140 банков;
  • на 5 крупнейших банков приходится 70% всех ипотечных кредитов;
  • размер первоначального взноса равен 20-30% от стоимости жилья.

Платежеспособный спрос на жилье составляет в настоящее время 378,6 млн м2 или 150 млрд долл. США.

Эксперты оценивают текущую потребность в ипотечных кредитах в 50 млрд долл. По прогнозам, к 2010 г. их объем должен возрасти в 30 раз.

По наиболее масштабной ипотечной программе, реализуемой АИЖК, в прошлом году были выданы ссуды заемщикам 78 субъектов РФ в размере 130 млн долл., а в первом полугодии этого года - уже 104 млн долл.

Банки наращивают объемы выдаваемых жилищных кредитов и их долю в своих портфелях. Если в 2002 г. населению было выдано ипотечных кредитов на 3,3 млрд руб., то в 2004 г. эта цифра увеличилась до 18,5 млрд руб. В 2005 г. количество семей, взявших ипотечный кредит, должно возрасти вдвое по сравнению с предшествующим годом (когда ипотекой воспользовалось 40 тыс. семей).

Если рассматривать все кредиты, выданные на приобретение недвижимости, то их объемы в первой двадцатке крупнейших банков России в 2004 г. составили почти 1,5 млрд долл., тогда как за 6 месяцев 2005 г. эта цифра уже намного превысила 1 млрд долл.

По данным крупнейших участников рынка, процесс ускорился примерно вдвое: за первое полугодие 2005 г. некоторые из них выдали населению столько кредитов (в стоимостном выражении), сколько за весь 2004 г.

Объяснение этому эксперты ипотечного рынка видят в ряде причин:

1)  правовом обеспечении ипотечных программ, в том числе упрощенной процедуре обращения взыскания на заложенное жилье. Этому способствовали изменения в федеральном законодательстве (в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", изменения в Гражданском и Налоговом кодексах и др.);

2)  немаловажное значение в формировании массового и доступного рынка ипотеки играет строительный сектор, точнее - взаимодействие инвесторов-застройщиков с банковскими структурами;

3)  большое количество свободных денежных ресурсов в кредитных организациях, способное обеспечить высокую доходность за счет участия в цепочке выдачи кредитов и их последующего рефинансирования;

4)  появление первых ипотечных паевых инвестиционных фондов (ПИФов), расцениваемых как инструмент, альтернативный межбанковским прямым продажам кредитных портфелей;

5)  перемещение ипотечных операторов в регионы ввиду перенасыщенности столичного рынка и высокого неудовлетворенного спроса на ипотеку в стране.

Ипотечные ценные бумаги

До недавнего времени коммерческие банки, решая задачу рефинансирования ипотечных кредитов, шли по пути продажи портфелей. Этот механизм хотя и получил развитие, но пока работает слабо. Сделок по перепродаже ипотечных портфелей сравнительно мало, а суммы незначительны - от 5 до 10 млн долл.

Между тем, по оценке экспертов, речь должна идти об объемах в 10 раз больше - примерно о 100 млн долл.

В России ипотечных портфелей такого размера, предназначенных для реализации, еще не накоплено. Да и немногие банки располагают значительными объемами свободных и долгосрочных ресурсов.

Наиболее оптимальный способ привлечения длинных денег для банков - секьюритизация. Особенно это имеет значение в ипотечном кредитовании, где срок составляет в среднем 10-15 лет.

Как известно, мировой рынок ипотечных бумаг начал складываться примерно 30 лет назад. Первым частным банком, выпустившим ипотечные бумаги (в 1977 г.), стал Bank of America.

Если американские ипотечные банки передают кредиты специальной структуре (из агентства Fannie Mae, выкупающего закладные у банков, была выделена новая структура - агентство Ginnie Mae), которая, в свою очередь, выпускает ипотечные ценные бумаги (аналог ипотечных сертификатов), то в Германии облигации с ипотечным покрытием выпускают сами банки (кредиты, являющиеся обеспечением по бумагам, остаются на балансе банка).

В 2004 г. в мире было выпущено секьюритизированных ценных бумаг на сумму 532 млрд долл., из них 40% были представлены бумагами с ипотечным покрытием.

При нынешнем уровне тарифов российским банкам выгоднее не держать кредиты на балансе для получения процентного дохода, а продавать или секьюритизировать кредиты, зарабатывая на комиссионных платежах. Таким образом, средства, полученные банками от рефинансирования кредитного портфеля, могут быть направлены на выдачу новых займов.

По мнению авторитетных экспертов, подобный бизнес имеет очень хорошую рентабельность, т.к. помогает банку разгрузить баланс и снизить стоимость используемых ресурсов. Развитие инфраструктуры ипотеки, в частности секьюритизации, может оказывать действенное содействие банкам в случае возникновения невозврата или просрочки по кредитам.

Согласно концепции развития системы рефинансирования ипотечных кредитов, разработанной АИЖК совместно с Минэкономразвития, российские банки могут самостоятельно выводить на рынок ипотечные облигации, обеспеченные краткосрочными и среднесрочными (в течение 5 лет) платежами по закладным.

Закладные с более длинным сроком погашения банки могут передавать АИЖК, которое, в свою очередь, будет выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные государственной гарантией.

Другими словами, секьюритизация обеспечивает доступ к более широкому кругу инвесторов, а также к долгосрочным средствам для финансирования кредитов. Появление подобного инструмента, по экспертным заключениям, может привести к снижению ставок.

Согласно концепции АИЖК, к 2008 г. российские банки ежегодно смогут выпускать ипотечные бумаги на 60 млрд руб., а к 2010 г. - более чем на 200 млрд руб.

Пути развития ипотеки в России

Среди пока еще не решенных задач в ипотечной сфере хотелось бы остановиться на следующих.

1. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» предусматривает эмиссию ценных бумаг двух видов - облигациий с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены либо банками, либо специально создаваемым ипотечным агентом.

С начала 2005 г. в Государственной Думе в рамках рабочей группы, созданной при Комитете по кредитным организациям и финансовым рынкам, идет обсуждение законодательных вопросов секьюритизации ипотечных кредитов, в котором принимают участие представители Банка России, Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, АИЖК, Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), Минэкономразвития, кредитных организаций, ряда управляющих компаний.

Под эгидой ФСФР при активном участии Ассоциации российских банков проходят совещания рабочей группы по вопросам реализации и развития положений Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», развития и уточнения положений ранее принятого пакета из 27 законов.

По заявлению руководства ФСФР, осенью 2005 г. планируется внести в Минюст России пакет подзаконных актов, регулирующих рынок ипотечных ценных бумаг. Этот пакет состоит из 4 подзаконных актов, вносящих изменения в раскрытие информации, в стандарты эмиссии, а также регулирующих размер и структуру минимального ипотечного покрытия и правила деятельности депозитариев, работающих с этими ценными бумагами. Все документы взаимосвязаны и находятся в настоящее время в разной степени готовности.

После регистрации в Минюсте эти документы вступят в силу. По прогнозам экспертов, работа по совершенствованию нормативной базы может быть завершена к весне 2006 г. и тогда, как уже сообщалось, отечественный ипотечный рынок вправе ожидать выпуска ипотечных облигаций в России.

2. В ходе заседаний рабочей группы по вопросам реализации и развития положений Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» были выявлены отдельные недостатки этого закона:

  • сегодня, пожалуй, ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом «Об ипотечных ценных бумагах». В соответствии с законом, страховая сумма включает в себя как сумму основного долга, так и проценты, уплачиваемые заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 Закона должна быть изменена, т.к. требования к страховому покрытию значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц;
  • необходимо отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования жизни и здоровья. Согласно п. 2 ст. 3 Закона выгодоприобретателем должно являться физическое лицо, тогда как по стандартам АИЖК - кредитор. Именно из-за этого формального несоответствия закладные, оформленные по стандартам АИЖК, не могут входить в состав ипотечного покрытия;
  • Закон не содержит специального регулирования порядка движения денежных средств (так называемые «обеспечительные» счета - эскроу), поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг;
  • представляется необходимым ввести в закон нормы, регламентирующие действия эмитента ипотечных ценных бумаг таким образом, чтобы средства, поступающие по ипотечному покрытию, могли быть направлены только на выплаты по ипотечным ценным бумагам, обеспеченным этим покрытием, и не использовались бы на другие цели.

3. Немаловажное значение как для операторов, так и для потребителей имеет выработка совместно с крупнейшими игроками рынка единых стандартов ипотечного кредитования.

Отсутствие единообразной практики применения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разнообразное толкование положений Гражданского кодекса РФ затрудняют распространение стандартных ипотечных продуктов на территории России.

Именно поэтому актуально создание унифицированной линейки ипотечных продуктов в России. Этобудет способствовать созданию вторичного рынка ликвидных закладных, что в свою очередь приведет к расширению круга участников ипотечного рынка. Наличие унифицированных продуктов, стандартов, понятных зарубежным инвесторам, позволит ускорить развитие рынка.

В этой связи для России важны зарубежный опыт, в частности Всемирного банка, а также консолидация усилий участников рынка. Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков заявил летом 2005 г. о своей поддержке инициативыМеждународной финансовой корпорации по созданию специализированной рабочей группы с целью решения этой задачи.

4. На начало лета 2005 г. в нашей стране было зарегистрировано 54 фонда недвижимости. Совокупный размер чистых активов действующих организаций (число которых превышает 40) к этому времени составил 9 млрд руб.

В апреле 2005 г. Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала первый в России закрытый ипотечный ПИФ. Привлеченные средства должны быть направлены на выкуп закладных по ипотечным кредитам, которые в свою очередь выдаются на приобретение жилья, возводимого за счет средств другого фонда. Немногим позже были зарегистрированы еще два закрытых ипотечных ПИФа.

По мнению экспертов, число ипотечных ПИФов в ближайшее время в России может быстро возрасти.

В условиях дефицита инструментов сбережений для населения развитие инструментов для коллективных инвестиций в форме ПИФов может быть востребовано рынком масштабно и эффективно. Эта форма рефинансирования, при которой пул выделенных ипотеч­ных кредитов используется для повышения кредитного качества выпу­ска ценных бумаг с целью привлечения средств для финансирования новых ипотечных кредитов, представляется наиболее действенной и актуальной.

Ипотечные ПИФы, в основе которых лежит классическая ипотека, привлекательны тем, что их ценные бумаги обеспечены закладными, имеющими сразу несколько степеней защиты: высоколиквидную недвижимость, денежные потоки от платежеспособных заемщиков и три вида страховки.

По сути, ПИФы сегодня - пожалуй, единственный способ привлечения денег в ипотеку.

ПИФы перспективны для консервативных инвесторов, т.к. позволяют выстраивать технологию взаимодействия участников рынка, создавая альтернативу действующему инструменту рефинансирования кредитов - продаже портфелей.

Эти фонды интересны инвесторам, вкладывающим средства на длительный срок под гарантированную доходность, например, негосударственным пенсионным фондам и страховым компаниям. Такие инвестиции равноценны вложениям в облигации, по которым регулярно выплачивается доход. Причем вне зависимости от конъюнктуры фондового рынка.

ПИФы могут заинтересовать иностранных инвесторов, для которых этот инструмент понятен, а доходность - привлекательна.

Эти инвестиции имеют защиту в виде залогов недвижимости. В мировой практике риск подобных вложений оценивается выше, чем государственные долговые обязательства, но ниже, чем корпоративные облигации.

Среди вопросов, ждущих решения в этой сфере:

  • уточнение требований к составу и структуре активов закрытых ипотечных ПИФов;
  • определение процедуры государственной регистрации прав нового залогодержателя по секьюритизируемым ипотечным кредитам и закладным;
  • определение порядка оформления прав залогодержателя при передаче ипотечных активов в ПИФ и функционирования так называемого института «номинального держателя» закладной для депозитария;
  • отработка механизма покупки-продажи пулов закладных. При выкупе банком готового пула закладных по инструкции Банка России необходимо оценить финансовое состояние заемщиков на момент сделки с тем, чтобы не создавать резерв на возможные потери по ссудам. Последующий контроль за сбором и перечислением платежей, мониторинг предмета залога, финансового состояния заемщика, слежение за продлением договоров страхования и т.д. - все это требует дополнительных расходов;
  • требуется разработка нормативных документов для создания кредитных ПИФов. Подобная форма секьюритизации банковских активов могла бы дать возможность привлечь денежные средства инвесторов для целевого финансирования конкретных программ по кредитованию.

5. Сейчас в банковском обществе обсуждается возможность создания ипотечных Общих фондов банковского управления (ОФБУ). Цель - обеспечить банковский сектор еще одним инструментом рефинансирования ипотечных кредитов.

Эти структуры, представляющие собой подразделения банков, по сути аналогичны паевым фондам. Более того, по оценкам экспертов, для инвесторов ОФБУ даже более выгодны из-за низких издержек на управление средствами пайщиков.

Для ОФБУ важна ликвидность ипотечного портфеля, а следовательно, существование вторичного рынка закладных. Сейчас, как известно, его нет, и, следовательно, инвестировать можно лишь на весь срок ипотечного кредита без права досрочного выхода.

6. Следует активизировать механизмы, позволяющие максимально удерживать ипотечное кредитование в рамках кредитных организаций как специализированных субъектов данного рынка.

С 2005 г. в рамках проекта "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" Международная финансовая корпорация начала финансировать российские банки и предоставлять кредиты на срок 8-10 лет.

В условиях ужесточения конкуренции участники рынка будут привлекать новых клиентов снижением стоимости обслуживания.

С одной стороны, эксперты высказываются за максимальное предоставление ипотеке возможности развиваться преимущественно на рыночных условиях, с другой - звучат предостережения о неоправданно большом числе участников ипотечного рынка.

Уровень дохода, который могут предоставить мелкие операторы, не сопоставим с уровнем их издержек, следовательно, ожидаем и прогнозируем их отказ от ипотеки, что в свою очередь может вызвать негативные последствия на рынке.

7. Большинство экспертов связывают дальнейшее развитие ипотечного рынка с ростом ипотечного страхования.

По сути, ипотечное страхование - отдельная специализированная программа, включающая, как правило, три направления:

  • страхование жизни и здоровья заемщика;
  • страхование предмета залога - жилого помещения от рисков утраты;
  • страхование риска возможной утраты права собственности на приобретенную недвижимость - так называемое титульное страхование.

Несмотря на то что сегодня отдельные страховые компании уже включают в свои программы ипотечное страхование, фактически оно только начинает делать первые шаги.

Необходимо устранить ряд препятствий, тормозящих развитие ипотечного страхования. Прежде всего следует сформировать необходимую для определения цены страховых продуктов информационную базу по ипотечным кредитам, накопить кредитную и страховую историю, доработать законодательную базу, накопить определенный опыт судебной практики обращения взыскания по ипотеке и выселению.

8. Внедрение новых финансовых инструментов невозможно без активного участия государства.

Политика государства, стимулирующая развитие ипотеки, должна быть нацелена на:

  • создание особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности;
  • расширение круга эмитентов ипотечных ценных бумаг;
  • совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.

Всемерной поддержки заслуживают шаги Банка России по укреплению банковского сообщества, развитию корпоративной культуры отечественных финансовых институтов, созданию комфортной бизнес-среды.

Значительна роль Банка России в развитии ипотеки. Банки выступают на рынке в роли генераторов кредитов и формирования пулов закладных. Поэтому банковскому сообществу важна позиция Банка России как регулятора банковской деятельности, его готовность содействовать развитию ипотечного рынка.

На наш взгляд, с учетом социальной значимости задач в сфере ипотечного кредитования и кредитов малому бизнесу целесообразно разработать меры по стимулирующей политике в сфере обязательных нормативов и резервирования, позволяющей снизить издержки банков по привлечению кредитных ресурсов для этих операций, а также в области установления особого режима налогообложения доходов банков, получаемых в этой сфере.

Обнадеживающе звучат недавние инициативы Минэкономразвития по оживлению и подъему отечественного ипотечного рынка:

1) речь идет о введении инструмента предоставления финансовых гарантий субъектам РФ для привлечения ими кредитов на инженерное обустройство территорий, продаваемых под жилищную застройку.

Субъекты РФ могут брать кредиты в банках под залог участков, которые выставляются на конкурс для жилищной застройки, но стоимость этих участков зачастую покрывает лишь 50% кредита. Поэтому вторые 50% кредита предлагается гарантировать из федерального бюджета.

В 2006 г. субъекты РФ смогут потратить на инженерное обустройство территорий 25 млрд руб., из которых половина будет выделена из федерального бюджета в виде госгарантий кредитов.

По информации Минэкономразвития, банки ориентированы на выдачу кредитов в 2006 г. на сумму около 1 млрд долл., а в 2007 г. - уже вдвое больше по ставке 13% годовых.

Государство готово субсидировать процентные ставки кредитов в размере половины, а именно 6,5%;

2) планируется к запуску с 2006 г. Программа обеспечения жильем молодых семей и специалистов сельского хозяйства, предполагающая субсидирование государством покупки жилья. Минэкономразвития заявило, что почти треть молодых семей и специалистов сельского хозяйства смогут участвовать в программе ипотечного кредитования, причем на доступных для них условиях.

Программа разработана в качестве дополнения к Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-10 гг. и предусматривает резервирование средств в бюджете на 2006 г. в размере 5 млрд руб., а в 2007 г. - 6 млрд руб.

В этих целях все регионы будут разделены на четыре группы - высокоразвитые, доноры, регионы со средним уровнем и депрессивные. Для каждой группы будет сформирован свой механизм государственной поддержки семей при обеспечении жильем.

Размер субсидии составит 30-50% стоимости жилья. На оставшуюся сумму будет предоставляться ипотечный жилищный кредит под залог строящегося (приобретаемого) жилья;

3) в 2006 г. государство планирует выделить 3,7 млрд руб. на повышение капитализации АИЖК, а также 14 млрд руб. - на гарантии по долгосрочным кредитам.

***

Правительство РФ хочет увеличить госгарантии для АИЖК

Правительство РФ намерено поддержать увеличение объема госгарантий по заимствованиям ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) в 2006-08 гг. до 58 млрд руб., внесение в уставный капитал АО 14,2 млрд руб., привлечение к финансированию ипотеки средств Пенсионного фонда России.

Такие предложения содержатся в дополнительных мерах по ускорению темпов экономического роста, одобренных премьер-министром РФ Михаилом Фрадковым. "Общий объем государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям Агентства накопленным итогом на конец 2010 года может быть ограничен предельной величиной 152 млрд руб.", - говорится в документе.

При этом, по мнению авторов документа, в целях развития конкуренции на рынке ипотечных бумаг следует сокращать участие АИЖК на рынке обращения ипотечных бумаг сроком до 5 лет и увеличивать участие Агентства на рынке ипотечных ценных бумаг со сроком обращения свыше 5 лет. Это позволит другим участникам рынка ипотечного кредитования размещать собственные ценные бумаги.

Дополнительными мерами, направленными на развитие ипотечных ценных бумаг, является вовлечение средств Пенсионного фонда России, которое позволит интенсифицировать процесс увеличения сроков обращения ипотечных ценных бумаг, сократить государственные расходы на обслуживание внутреннего долга, являющегося основным объектом инвестирования пенсионных накоплений на сегодняшний день, и увеличить доходность по пенсионным накоплениям.

В настоящее время большая категория потенциальных инвесторов, в том числе Пенсионный фонд, не имеют права вкладывать средства в ценные бумаги, исполнение обязательств по которым не обеспечивается государственной гарантией РФ.

По оценкам экспертов, в результате реализации мер, направленных на стимулирование жилищного строительства и развитие ипотечного кредитования, произойдет увеличение годового ввода жилья с 41,2 млн м2 в 2004 г. до 70-80 млн м2 в 2010 г., при этом доля населения с доходами, позволяющими приобрести стандартную квартиру с использованием собственных и кредитных средств, возрастет с 9% до 25-30%.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100