написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 4 (25) Декабрь 2005г.

Об опыте Чехии в создании системы ипотечного кредитования

Хохлов В.М., советник Правления "Первого Чешско-Российского Банка"

В социалистический период развития Чехословакии основная масса городского жилищного фонда была национализирована и находилась в государственной собственности. В этот период Чехословакия проводила активную социальную политику и вкладывала значительные финансовые ресурсы в строительство жилья, которое бесплатно распределялось среди населения. В реализации этой политики участвовало не только непосредственно государство, но и крупные промышленные структуры и различные организации, осуществлявшие собственные программы строительства и предоставления на безвозмездной основе жилья своим сотрудникам. В результате на указанном направлении Чехословакия добилась серьёзных успехов и занимала по размерам площади и качеству предоставляемого населению жилищного фонда лидирующие позиции среди стран социалистического лагеря. Более того, благодаря последовательным и долговременным усилиям в жилищной сфере в вышеуказанный период, страна и в настоящее время по степени обеспеченности населения жильём занимает в рамках ЕС «достойное» место. В Чехии в расчёте на одну тысячу населения приходится 427 жилых помещений, что больше, чем в Венгрии, Австрии, Голландии или Британии. Однако качество чешского жилищного фонда отстаёт от европейских критериев, поскольку значительная часть его приходится на дома старой постройки, требующие капитальной модернизации или даже сноса. Средний срок эксплуатации квартир в Чехии составляет почти 50 лет, что в 2 раза больше, чем в европейских странах.

После «бархатной революции» 1989 г. в отличие от большинства экс-социалистических стран Чехия отказалась от передачи в собственность жильцам занимавшихся ими квартир и применила схему возвращения недвижимости бывшим её собственникам. Данное решение распространялось и на многоквартирные дома в городах, в силу чего жильцы 300 тыс. городских квартир, перешедших в собственность частных лиц, превратились в арендаторов занимавшихся ими жилых помещений. В этих условиях, понимая остроту и масштабность проблемы взаимоотношений между арендаторами и арендодателями, и во избежание серьёзных социальных потрясений, Правительство Чехии пошло на введение государственного регулирования уровня арендной платы. С учётом жилья, принадлежащего муниципалитетам, общее количество квартир с регулируемой квартплатой составило в Чехии 750 тыс.

Вышеуказанное решение вынудило правительство ежегодно выделять из бюджета существенные дотации муниципалитетам для компенсации их расходов по поддержанию жилищно-коммунального хозяйства, не покрывавшихся поступлениями от арендной платы. Данное решение также породило серьёзные противоречия между государством и домовладельцами, которые заявили о причинении им экономического ущерба. По их данным, устанавливавшиеся государством размеры квартплаты были существенно ниже реальных расходов по содержанию домов и не позволяли проводить капитальный ремонт жилищного фонда.

Возмущение домовладельцев усиливало то обстоятельство, что большая разница между уровнем регулируемой и рыночной стоимостью аренды жилья (в 2-4 раза) породила чёрный рынок квартир. Арендаторы, имевшие в своём распоряжении квартиры с регулируемой оплатой, нередко неофициально сдавали свои квартиры субарендаторам, а сами реально проживали в другом месте. Серьёзное ущемление прав домовладельцев порождала и предусмотренная законом возможность обмена арендатором арендуемой квартиры на иную или передачи им права аренды квартиры детям и внукам без согласия домовладельцев.

Защищая свои интересы, домовладельцы начали обращаться в суды и выигрывать иски. На их сторону встал и Конституционный суд, признавший необходимость изменения ряда положений Гражданского кодекса, охраняющих права жильцов в ущерб интересам домовладельцев.

Давление со стороны домовладельцев вынудило правительство приступить к поэтапному сокращению перечня категорий квартир, на которые распространялись ограничения по размеру арендной платы. Этот процесс ускорился после вступления Чехии в ЕС. В соответствии с требованиями Еврокомиссии чешское правительство летом 2005 г. разработало и представило на рассмотрение Парламента новый закон, отменяющий с 2006 г. действующую систему регулирования уровня арендной платы. Согласно одобренному Парламентом 13.08.05 в первом чтении проекту закона квартплата должна поэтапно в течение 6 лет повышаться (один раз в год не более чем на 9,3%). Каждый новый уровень аренды будет определяться с учётом рейтинга места проживания и оставаться неизменным в течение календарного года. Расчёты правительства показывают, что к 2112 г. отношения между домовладельцами и жильцами достигнут финансовой сбалансированности и в дальнейшем будут регулироваться рыночными механизмами. Предполагается, что к этому сроку по сравнению с 2005 г. объём годовой арендной платы увеличится на 11,3 млрд крон (474,4 млн долл. США), из которых примерно 7 млрд крон будут поступать в распоряжение муниципалитетов, являющихся владельцами жилых домов, а остальная сумма - домовладельцам.

Вышеуказанные действия Правительства Чехии, вместе с тем, не сняли с повестки дня вопрос о «пострадавших домовладельцах», которые настаивают на компенсации государством потерь, накопившихся за период действия закона о регулировании арендной платы. Объединение домовладельцев предупредило Правительство Чехии о том, что оставляет за собой право обращения с соответствующим иском в Европейский Суд в Страсбурге.

Одновременно с предстоящей отменой регулирования квартплаты Правительство Чехии предусматривает компенсацию её роста малоимущим категориям граждан. Предполагается выплата компенсации семьям, у которых затраты на квартплату, включая коммунальные услуги, будут составлять 30% и более совокупного дохода. Компенсации малоимущим и пенсионерам будут выплачиваться в течение длительного времени, а потерявшим хорошо оплачиваемую работу - только в течение года, который отпускается на переезд в более дешевое жилье.

На указанные цели из бюджета страны ежегодно планируется выделять по 2 млрд крон. Размер дотации арендаторам квартир непосредственно из бюджета страны составит 1100 крон в месяц, а в случаях, когда требуемый уровень дотации превысит указанную сумму, дополнительные средства будут доплачиваться муниципалитетами.

Расчёты правительства показывают, что после завершения к 2012 г. перестройки модели управления рынком жилья прямые расходы государства на дотирование этого сектора экономики существенно сократятся.

Начало возвращения жилищного фонда в собственность прежним домовладельцам поставило перед городским населением Чехии вопрос о приобретении собственного жилья, т.к. размер арендной платы, даже в условиях её сдерживания государством административными мерами, оставался достаточно высоким по сравнению с уровнем материальной обеспеченности основной части населения. В этой связиПравительство Чехии приступило к поиску модели и конкретных схем ипотечного кредитования жилищных программ и стимулирования массового участия в них населения. При этом было принято принципиальное решение в пользу создания системы широкомасштабного государственного финансового участия в этой важнейшей для страны социальной программе. В рамках реализации этого решения правительство разработало и начало последовательно осуществлять комплекс мер, включающий:

  • освобождение от уплаты налога на доходы от эмиссии ипотечных облигаций;
  • субсидирование процентов по ипотечным кредитам;
  • изъятие платежей по кредиту из налогооблагаемой базы при расчете подоходного налога граждан;
  • предоставление помощи на частичную оплату основного долга и процентов при приобретении нового жилья. Данная форма поддержки предусматривает, что ежемесячные платежи по кредиту должны составлять не более 35% совокупного семейного дохода, а остающаяся после ежемесячного платежа в распоряжении семьи часть дохода должна превышать не менее чем в 1,6 раза прожиточный минимум;
  • фиксирование для кредитов, обеспечивающих ипотечные облигации, максимального показателя коэффициента «К/З» (соотношение суммы кредита и стоимости приобретаемого жилья) на уровне 70%;
  • субсидирование вкладчиков строительных сберегательных касс (ССК) и другие меры.

Результатом вышеуказанных мер стало быстрое развитие в стране ипотечного кредитования, расширение масштабов жилищного строительства и улучшение качества возводимого жилья. Наибольшая интенсивность реализации ипотечных проектов была достигнута в 2004 г., когда в рамках этих программ было сдано более 32 тыс. и начато строительство 40 тыс. новых квартир. Столь высокий спрос на новое жильё объясняется рядом причин:

  • наличием достаточных финансовых ресурсов у банков и острой конкурентной борьбой между ними, следствием которой стала устойчивая тенденция к снижению процентных ставок по кредитам, которые достигли исторического минимума (менее 4%);
  • высоким процентом в составе населения страны лиц в возрасте 25-40 лет, которые наиболее активны в решении жилищных проблем, т.к. в этот период формируют свои семьи и достигают необходимого уровня достатка для приобретения собственного жилья. Многочисленность данной возрастной группы предопределена высокой рождаемостью в Чехии, имевшей место в 60-70-е гг. ХХ столетия;
  • ростом популярности схемы приобретения жилья с целью последующей перепродажи и получения на такой операции дохода ввиду стабильного роста цен на квартиры и дома;
  • предполагаемым в соответствии с Договором о присоединении Чехии к ЕС повышением с 2008 г. НДС на строительство с 5 до 19%, что должно повлечь за собой удорожание недвижимости. Данное обстоятельство стимулирует многих чехов на решение своего жилищного вопроса до конца 2007 г.;
  • предстоящей отменой ограничений на уровень арендной платы за жильё.

 Стройсберкассы в Чехии

На начальном этапе развития в Чехии ипотеки выбор был сделан в пользу отработанной в Германии и успешно использовавшейся в ряде других западных стран схемы ССК. В последующем к этому виду финансовой деятельности были подключены специально лицензированные универсальные банки.

ССК классифицируются как самофинансируемые замкнутые кредитные организации, аккумулирующие целевые вклады населения, предназначенные для приобретения жилья. Базовый принцип деятельности ССК заключается в согласовании процессов накопления капитала и предоставления участникам ССК более дешёвых, чем в банках, целевых ссуд. Право на получение ссуды предоставляется в случае накопления вкладчиком ССК на своём счету в течение фиксированного периода времени определенной суммы денег. Низкий уровень ссудной ставки в ССК обеспечивается финансовой помощью государства, которое стимулирует, таким образом, покупку жилья населением.

В течение 1992-93 гг. в Чехии была создана законодательная база по ССК, которая затем несколько лет дорабатывалась с учётом практического опыта её применения. В полном масштабе эта система заработала с середины 90-х гг. К настоящему времени примерно половина населения Чехии решает свои жилищные проблемы через ССК (общий объем активов ССК 11,92 млрд долл. США, 2,2 млн вкладчиков, с членами семей 5 млн человек).

ССК кредитуют в чешских кронах операции по приобретению, реконструкции, модернизации и ремонту домов и квартир, а также другие жилищные проекты клиентов. Ссуды предоставляются на срок до 15 лет.

В число вкладчиков ССК принимаются граждане Чехии, граждане стран-членов ЕС, постоянно проживающие на территории Чехии, и зарегистрированные в Чехии юридические лица, через которые могут решать свои жилищные проблемы иностранцы, имеющие вид на жительство в стране.

После 2 лет членства в ССК вкладчик приобретает право на получение кредита. Тем из них, кто включается в программу более длительного накопления ресурсов (до 2004 г. - 5 лет, а в настоящее время - 6 лет депонирования) предоставляются государственные субсидии, которые варьируются в зависимости от длительности срока накопления, размера накопления и состава семьи.

Объём государственных дотаций вкладчикам ССК по мере развития данной схемы ипотечного кредитования быстро увеличивался и вышел в последние годы на стабильно высокий уровень (в млрд крон): в 1994 г. - 0,28; 1995 г. - 1,1; 1996 г. - 2,3; 1997 г. - 3,8; 1998 г. - 5,06; 1999 г. - 6,39; 2000 г. - 7,7; 2001 г. - 9,3; 2002 г. - 11,05; 2003 г. - 13,6; 2004 г. - 14,6.

Большую часть клиентской базы ССК (до двух третей) составляют клиенты, вносящие паи не с целью решения жилищного вопроса, а с целью сохранения и приумножения средств. Популярность этого вида сохранения накоплений предопределяется высокой степенью надёжности ССК (законом определены высокие требования к уровню рисков этой категории операций) и более высокой по сравнению с универсальными банками доходностью вложений из-за предоставления вкладчикам ССК государственных дотаций.

В рамках подготовки к вступлению в ЕС законодательство, регулирующее деятельность чешских ССК, было приведено в соответствие с требованиями Евросоюза. Основные изменения, вступившие в силу с 01.01.04, коснулись сокращения уровня государственной поддержки вкладчиков ССК и механизма её функционирования. Был снижен процент и изменён базис расчета господдержки. Новый уровень господдержки установлен в размере 15% от суммы, накопленной в текущем году, а максимальная база для её расчета увеличена с 18 тыс. до 20 тыс. чешских крон. Максимальный размер ежегодной дотации отдельному вкладчику понижен с 4500 до 3000 чешских крон. Для лиц, заключивших несколько договоров с ССК, господдержка с 2004 г. выделяется только по первому из заключенных договоров. Дающий право на получение государственных дотаций минимальный период накопления увеличен с 5 до 6 лет.

В законодательство введены положения, позволяющие родственникам совместно использовать свои сбережения в ССК для строительства или приобретения домов и квартир. Вследствие этого родители получили право финансировать покупку домов и квартир для детей за счёт целевых займов ССК.

Кроме того, в целях укрепления финансовых возможностей ССК в законодательство введены поправки, закрепляющие за ними с 01.01.04 право предоставления населению более широкого спектра услуг. После получения соответствующей расширенной лицензии Чешского Национального Банка ССК могут начать осуществление финансовых брокерских операций, предоставление услуг по страхованию имущества и жизни, а также создавать пенсионные фонды.

Предполагается, что в 2006 г. будет законодательно оформлено введение фиксированного на весь период действия счёта тарифа за его обслуживание и связанных с этим услуг.

В настоящее время в Чехии действуют только 6 ССК: «Ceskomoravska stavebni sporitelna», «Stavebni Sporitelna Ceske Sporitelny», «Modra Pyramida Stavebni Sporitelna» (ранее Vseobecna Stavebni Sporitelna Komercni Banky), «Wuestenrot Stavebni Sporitelna», «Raiffeisen stavebni sporitelna» и «Hypo stavebni sporitelna».

Ограниченность количества ССК вызывает определённое беспокойство у чешских надзорных органов. Антимонопольное ведомство Чехии (UOHS) в 2004 г. после целенаправленного расследования пришло к выводу о наличии признаков картельного сговора между ССК и установления ими завышенных тарифов на свои услуги. В результате ССК были оштрафованы на 500 млн чешских крон. Для исключения в последующем аналогичных ситуаций Минфин Чехии подготовил проект нового закона, предоставляющего клиентам ССК возможность перехода из одного банка в другой без потери права на государственные дотации. Предполагается, что вызванная этим нововведением угроза потери клиентов заставит ССК более внимательно относиться к их интересам.

В течение 2004 г. государственные субсидии членам чешских ССК составили 14,6 млрд чешских крон или 633,1 млн долл. США (в 2005 г. по плану 15,3 млрд крон или 663,5 млн долл.). Средний индивидуальный размер государственной субсидии сократился до 2434 крон (105,5 долл.). В 2003 г. он составлял 2723 кроны (118 долл.). Данное снижение явилось следствием решения Правительства Чехии о сокращении государственных ежегодных дотаций владельцам счетов в ССК. Оно повлекло за собой сокращение в 2004 г. по сравнению с 2003 г. числа новых вкладчиков почти вдвое (с 367 до 190 тыс.).

Однако снижение в 2004 г. динамики вовлечения населения Чехии в операции с ССК носило кратковременный характер, и количество выданных кредитов в 2005 г. начало вновь увеличиваться. За первое полугодие 2005 г. было выдано свыше 184 тыс. новых кредитов, а общая сумма кредитов превысила 93,7 млрд чешских крон. Динамику развития и масштабы деятельности ССК характеризуют данные табл. 1-3.

Таблица 1. Динамика развития деятельности ССК

Показатель

1996 г.

1997 г.

1998 г.

1999 г.

2000 г.

2001 г.

2002 г.

2003 г.

2004 г.

Сумма депозитных вкладов клиентов, млрд крон

34,5

59,6

81,7

93,6

110,4

133,3

180,2

236,8

287,1

Число вновь выданных кредитов

18 720

62 269

107 722

113 997

102 385

111 802

130 777

156 289

163 834

Таблица 2. Сумма и количество действующих (непогашенных) кредитов, выданных ССК (по состоянию на конец марта 2005 г.)

ССК

Объём выданных кредитов, млрд крон

Число клиентов

Ceskomoravská stavební sporitelna

41,7

-

Stavebni Sporitelna Ceske Sporitelny

16,1

1 280 200

Modra Pyramida Stavebni Sporitelna

16,0

975 000

Wuestenrot Stavebni Sporitelna

8,4

458 900

Raiffeisen stavebni sporitelna

7,2

704 600

Hypo stavebni sporitelna

2,1

470 000

Таблица 3. Процентные ставки по кредитам ССК на 11.08.05

ССК

Обычные кредиты, %

Кредиты на рефинансирование, %

Modra Pyramida Stavebni Sporitelna

3-5

4,25-6,90

Stavebni sporitelna Ceské sporitelny

4,75

3,75-6,95

Ceskomoravska stavebni sporitelna

4,8

3,90-7,30

Raiffeisen stavebni sporitelna

4,9

2,99-6,70

Wüstenrot stavebni sporitelna

4,4

2,50-6,90

Hypo stavebni sporitelna

3,9

3,90-6,90

Ипотечное банковское кредитование в Чехии

В последние годы в Чехии всё более активную роль в реализации ипотечных схем начинают играть универсальные коммерческие банки, которые для приобретения права совершения ипотечных операций должны получить от Чешского Национального Банка соответствующую лицензию. В то время как вкладчиками ССК является основная масса населения страны, услугами ипотечных программ банков до последнего времени пользовались, в основном, представители состоятельных слоёв чешского общества, которые не могли откладывать на несколько лет (как в случае с ССК) начало реализации своих планов по недвижимости.

На начальном этапе предлагаемые коммерческими банками ипотечные продукты были мало привлекательными для населения. Однако по мере включения в эту деятельность всё большего числа чешских банков и усиления конкуренции между ними, а также на базе осмысления опыта практической деятельности банки существенно усовершенствовали методику своей работы в данной сфере. К настоящему времени они максимально упростили процедуру выдачи кредита и уменьшили процентные ставки. При этом обязательным единым для всех банков условием получения физическим лицом ипотечного кредита является предоставление подтверждения о месячном доходе, который должен быть существенно выше прожиточного минимума. Для юридических лиц необходимо предоставление налогового отчета за последние годы, подтверждающего способность фирмы ежемесячно оплачивать из прибыли расходы по ипотечному кредиту. В связи с ужесточением мер по противодействию отмыванию средств, полученных преступным путём, Чешский Национальный Банк обязал коммерческие банки проверять финансовую историю фирм, получающих кредит. В силу этого фирмы, не имевшие в последние годы прибыли или показавшие незначительную прибыль, не могут рассчитывать на ипотечный кредит.

Суммарный накопленный за все годы объём ипотечных кредитов всех чешских банков по состоянию на конец марта 2005 г. достиг 246,1 млрд крон (152 400 кредитов). Из них 147 тыс. кредитов на 167,5 млрд крон выдано физическим лицам, 4660 кредитов на 71,2 млрд крон - юридическим лицам и 740 кредитов на 7,4 млрд крон - муниципалитетам.

В Чехии под ипотечным кредитом понимается ссуда, погашение которой обеспечено правом залога на недвижимость, в том числе и на недостроенную. Срок погашения кредита достигает 30 лет, а период фиксирования ставки колеблется от 1 до 20 лет. Минимальный объём ипотечного кредита составляет 150 тыс. чешских крон, а его стандартный размер - 70% стоимости недвижимости (в отдельных случаях до 100%, но по более высокой ставке).

Основной контингент клиентов ипотечных банков составляют, прежде всего, молодые люди, у которых не было другой возможности приобрести собственное жилье. В большинстве случаев они ежемесячно платят банкам около трети своих доходов (примерно 8-9 тыс. крон, т.е. почти 400 долл.).

Интенсивность участия населения Чехии в ипотечных программах сильно варьирует в зависимости от уровня экономического и социального развития её регионов. Безусловным лидером является столица страны Прага, на которую приходится примерно 25% количества выданных ипотечных кредитов и одна треть их общей суммы. Средний размер ипотечного кредита в Праге составляет 1,63 млн крон, в то время как этот показатель в целом по стране - 1,27 млн крон. Второе и третье места в рейтинге регионов по степени развитости ипотеки занимают Южная и Центральная Моравии. На предпоследнем месте находится такая известная чешская зона, как Карловы Вары.

Примерно 65% ипотечных кредитов используется для строительства особняков, 26-30% - для приобретения квартир, остальные 5-9% приходятся на участки под строительство и объекты отдыха. В перспективе преобладающую роль будут играть проекты, связанные со строительством нового жилья.

В пользу вышеуказанной тенденции будет работать и анонсированная 01.12.04 новая правительственная программа выделения государственных ссуд для молодожёнов. Её реализация возложена на «Чешский государственный фонд развития жилищного строительства», созданный в 2000 г. для предоставления государственного субсидирования муниципалитетам и индивидуальным гражданам, реализующим проекты по строительству и реконструкции жилья.

В рамках программы Фонд предоставляет льготное кредитование (на сумму до 300 тыс. чешских крон со сроком погашения до 20 лет при ставке 2% годовых):

а) супругам, из которых хотя бы один не достиг возраста 36 лет;

б) не достигшим 36 лет несемейным лицам, имеющим на содержании хотя бы одного малолетнего ребёнка (в том числе усыновлённого).

По просьбе заявителя возможна отсрочка погашения суммы основного долга на 10 лет от начала использования кредита. В течение этого срока получатель кредита выплачивает только проценты. Однако общий срок погашения не должен превышать 20 лет. По уважительным причинам социального, семейного и другого характера допускается приостановление на срок до 2 лет процесса выплаты основного долга с отсрочкой на этот период даты окончательного погашения кредита. Кредит Фонда используется для финансирования:

a) строительства и покупки квартир в многоквартирных домах;

б) строительства и покупки особняков и квартир в особняках;

в) строительства квартир путём изменения постройки, использовавшейся первоначально для нежилых целей;

г) оплаты членских взносов в жилищном кооперативе.

Ограничения на размеры квартиры или особняков не установлены.

В случае приобретения жилья путём строительства уменьшается непогашенная часть основного долга по кредиту на 30 тыс. крон за каждого ребёнка, рождённого (усыновлённого) после заключения кредитного соглашения.

Льготное кредитование из средств Фонда не предоставляется повторно одному и тому же лицу, а также в том случае, когда заявитель или его супруга (супруг) является владельцем квартиры, жилого дома, особняка или пользователем кооперативной квартиры.

Государственным бюджетом 2005 г. предусмотрено выделение Фонду для реализации вышеуказанной программы 1,5 млрд крон.

Масштабы государственной поддержки ипотечных программ банков предопределялись решением правительства страны о поддержании максимальной процентной ставки по ипотечным кредитам на уровне 5%. Вследствие этого государство выплачивало ипотечным банкам разницу между данным и рыночным уровнем процентной ставки. Объём компенсации банкам из года в год последовательно увеличивался по мере развития данного направления банковской деятельности (табл. 4). При этом необходимо подчеркнуть, что суммарные расходы бюджета по этой статье всегда были существенно более низкими по сравнению с бюджетными расходами по программам ССК.

Таблица 4. Ежегодный объём компенсации

Показатель

1996 г.

1997 г.

1998 г.

1999 г.

2000 г.

2001 г.

2002 г.

2003 г.

2004 г.

Объем господдержки, млн крон

0,8

34,0

95,9

177,6

274,4

384,3

463,9

496,4

472,5

Ипотечным кредитованием в Чехии занимаются 13 универсальных банков. В ближайшее время ожидается увеличение числа банков-участников этого рынка, т.к. ряд транснациональных банков (Citibank, ING, Bawag и др.) заявили о намерении начать в Чехии операции в ипотечной сфере. Наиболее крупными игроками на рынке чешского банковского ипотечного кредитования являются Ceska sporitelna (34,2% рынка), Hypotecni banka (20,4%), Komercni banka (20,3%) и HVB Bank (14,8%). Позиции этих банков в ближайшее время должны ещё более усилиться, т.к. новые потенциально сильные участники данного сегмента финансового рынка решили начать свою деятельность в Чехии в кооперации с действующими лидерами ипотечного кредитования. В частности Citibank будет оперировать в этой сфере совместно с CSOB, являющимся владельцем Hypotecni banka и Ceskomoravska stavebni sporitelna и использующим свою филиальную сеть в их интересах, а ING Bank ведёт переговоры об альянсе с Raiffeisenbank.

Ключевым для развития ипотеки в Чехии считается 2001 год, когда банк Ceska sporitelna запустил программу ипотеки со льготной процентной ставкой в течение всего срока погашения кредита. Это привёло в движение весь рынок процентных ставок ипотечного кредитования. Многие банки начали включаться в соревнование за предоставление клиентам всё более выгодных условий. С весны 2004 г. они начали предлагать годовые фиксированные процентные ставки ниже уровня 3%.

Действующие в настоящее время условия ипотеки являются для клиентов наиболее выгодными за всю историю чешского ипотечного кредитования. Это повлекло за собой расширение масштабов ипотечного кредитования и вовлечение в него всё более широкого круга клиентов, среди которых начал увеличиваться процент лиц со средним уровнем достатка.

В 2003 г. количество и общая сумма выданных ипотечных кредитов составили соответственно 31 тыс. и 36 млрд чешских крон. В 2004 г. был зафиксирован резкий рост этих показателей до 41 815 и 68 млрд, подавляющее большинство из которых (40 985 на сумму почти 52 млрд крон) пришлось на физических лиц. Текущие показатели 2005 г. дают основание прогнозировать, что объемы ипотечного кредитования в этом году будут не ниже показателей 2004 г. (за 6 месяцев сумма кредитов превысила 36 млрд крон). Средний объём выдаваемых в 2005 г. ипотечных кредитов достиг рекордно высокого уровня в 1,43 млн крон.

В мае 2005 г. после апрельского снижения Чешским Национальным Банком основных ставок до самого низкого в истории Чехии уровня (в частности, ставки репо до 1,75%) практически все чешские банки, оперирующие на рынке ипотеки, вынуждены были в очередной раз понизить свои ставки до рекордно низкого уровня.

Вследствие низких процентных ставок, ежемесячные платежи по ипотечным кредитам опустились ниже уровня оплаты аренды жилья. За последние 2 года они уменьшились почти на 1000 крон. В настоящее время средний размер ежемесячного взноса по 20-летней ссуде составляет 5500-6000 крон.

На росте динамики распространения ипотечного кредитования не отразилось даже решение правительства о прекращении выделения государственных дотаций по ипотечным кредитам, если средняя ставка по ним опустится ниже 5%. Реализация этого решения практически была начата с 01.01.05, поскольку ставки к этому сроку уже были ниже указанной цифры (табл. 5, 6). В сфере ипотечного кредитования банками в настоящее время действует только один вид государственной дотации - 1% от суммы ипотечного кредита, предназначенного для покупки домов старой постройки.

Таблица 5. Процентные ставки по кредитам, предлагаемым ипотечными банками  (данные на 11.08.05)

Банк

Минимальная ставка (фиксированная на 5 лет), %

GE Capital Bank

3,79

Ceska sporitelna

4,19

Hypotecni banka

3,89

HVB Bank

3,46

Komercni banka

3,89

Zivnostenska banka

4,10

Raiffeisenbank

3,77

Wustenrot

3,85

еBanka

4,00

CSOB

3,05

Таблица 6. Объемы ипотечного кредитования отдельными банками в первом полугодии 2005 г.

Банк

Сумма кредитов

Количество кредитов

млрд крон

млн долл. США

Ceska sporitelna

10,7

429

7750

Komercni banka

8,0

320

-

Hypotecni banka

7,2

288

6230

СSOB

2,7

107

-

Raiffeisenbank

2,0

80

1299

HVB Bank

1,9

77,7

-

еBanka

1,7

66,6

-

Zivnostenska banka

1,3

50,9

615

Volksbank

0,11

4,4

79

В условиях существенного снижения уровня доходности ипотечного кредитования чешские банки начали компенсировать свои потери повышением тарифов по обслуживанию кредитов и за оценку стоимости недвижимости. Данное положение можно проиллюстрировать на примере стандартного кредитного продукта Global банка Ceska sporitelna с фиксированной на 5 лет ставкой для физических лиц. При оформлении этого вида кредита Ceska sporitelna взимает с клиентов 1-2% от суммы кредита (но не менее 20 тыс. крон) за рассмотрение и оценку кредитной заявки. При выделении ссуды и неполном её использовании клиентом с неиспользованной его части банк берёт 0,5% годовых. При ускоренном погашении кредита удерживается 1-3% погашаемой суммы.

Концепция жилищной политики Чехии

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что в Чехии, несмотря на смену общественно-политической формации, основные политические силы в современных условиях сохраняют понимание роли и ответственности государства в решении жилищного вопроса. Несмотря на переживавшиеся страной трудности экономического характера, смену конфигураций правящих коалиций и издержки политического плана, государство последовательно и активно оказывало помощь населению в данном вопросе. Для придания усилиям в этой сфере системного характера Правительство Чехии в 1999 г. впервые приняло Концепцию жилищной политики. Было провозглашено, что её главной задачей является создание условий, при которых подавляющая часть населения страны получила бы возможность приобретения в собственность жилья на приемлемых финансовых условиях.

Несмотря на все трудности и издержки, указанная Концепция в целом успешно выполнялась. Статистические данные показывают, что в настоящее время на 10 млн чехов приходится 4,37 млн квартир и коттеджей, из которых 47% принадлежит занимающим их частным лицам, 17% являются кооперативной собственностью и 29% принадлежат домовладельцам и муниципалитетам и сдаются в аренду. Средняя площадь квартир и коттеджей составляет 76 м2. В минувшее десятилетие ежегодно вводилось в строй в среднем по 25 тыс. новых квартир. Ритм строительства новых квартир в последние годы по изложенным выше причинам ускорился. Параллельно осуществляется программа реконструкции старого и вывода из строя ветхого жилья.

По данным социальных опросов, в настоящее время 80% чешского населения в целом удовлетворено своими жилищными условиями, что является достаточно высоким показателем. Число чехов, проживающих в собственных домах и квартирах, уже превысило 60%. Большинство населения страны считает, что расходы на жилье вполне соответствуют его размерам и уровню качества.

В марте 2005 г. правительством был принят новый вариант Концепции жилищной политики (постановление Правительства от 16.03.05 № 292) на период по 2010 г. включительно, реализация которой позволит завершить переход к созданию в Чехии цивилизованного рынка жилья, соответствующего критериям Евросоюза. В Концепции констатируется, что в предшествующие годы удалось создать развитую систему финансирования жилищных программ (ССК, ипотечные банки и другие инструменты) и существенно расширить сектор частного жилья. Планируется в предстоящие 5 лет сконцентрировать усилия на модернизации существующего жилищного фонда и его оптимальном использовании, на строительстве нового жилья и на оказании целевой финансовой поддержки определённым категориям граждан.

Правительство исходит из того, что лица с уровнем дохода выше среднего должны решать свои жилищные проблемы с помощью ипотечного банковского кредитования. Для представителей среднего класса рекомендуемым ипотечным инструментом признаются ССК, через которые вкладчикам будет оказываться финансовая помощь со стороны государства. Представителям данной категории граждан, решивших вступить в жилищные строительные кооперативы, будет оказываться поддержка через Государственный фонд развития жилищного строительства. Планируется продолжить формирование за счёт ресурсов муниципалитетов сектора бесприбыльного жилья, предназначенного для семей с низкими доходами. Гражданам с самыми низкими доходами будет предоставляться муниципальное жильё, строительство и содержание которого будет осуществляться с помощью ресурсов Министерства регионального развития Чехии и Государственного фонда развития жилищного строительства.

В Концепции констатируется, что система ипотечного кредитования, несмотря на ограниченный срок функционирования (10 лет), сыграла серьёзную положительную роль в развитии рынка жилья. Предполагается, что после периода наибольшего спроса на ипотечное кредитование (2003-07 гг.) произойдёт сокращение их востребованности и они выйдут на оптимальную и устойчивую для конкретных условий Чехии степень интенсивности. Основная масса ипотечных проектов в дальнейшем будет связана с улучшением качества жилищного фонда (реконструкция домов старой постройки и многоквартирных домов, строительство и реконструкция особняков, индивидуальных домов и «таунхаузов» и т.д.) и строительством нового жилья для вновь формирующихся семей.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100