написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 4 (25) Декабрь 2005г.

Опыт проведения жилищной и коммунальной реформы в Центральном административном округе г. Москвы

Васина Е.М., первый заместитель префекта - руководитель Комплекса окружной инфраструктуры Центрального административного округа г. Москвы

Сегодня о реформе жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) говорится очень много и на всех уровнях. Много вопросов вызывает и новый Жилищный кодекс РФ, который действует менее года, но за это время стал едва ли не самым обсуждаемым документом на всех уровнях власти и общества и в средствах массовой информации.

Несмотря на то что реформа ЖКХ идет уже больше 10 лет, реформа жилищного законодательства долгое время оттягивалась. Поэтому принятие нового Жилищного кодекса, который называют еще «революцией в жилищно-коммунальной сфере», назрело давно. На самом деле, не являясь революционным, кодекс последовательно реализует политику государства, сформулированную еще в федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-10 гг. и в Программе развития реформы ЖКХ г. Москвы на 2002-07 гг., а также принципы Гражданского кодекса РФ, которому со дня вступления в силу исполнилось 10 лет.

Поэтому новый Жилищный кодекс РФ предоставляет сегодня реальную возможность найти механизмы для решения многих накопившихся проблем в жилищной сфере, имеющих системный характер. Но это вовсе не означает, что один документ может сразу решить все вопросы, накопленные годами. Необходимы соответствующие инструменты, понимание целей, направлений движения и осознанная последовательность действий для комплексного решения этих проблем. Создание условий для этого во многом сегодня зависит от органов исполнительной власти на местах. Новый Жилищный кодекс существенно расширяет возможности самоуправления граждан в жилищной сфере и повышает статус Товариществ собственников жилья (ТСЖ) как наиболее организованной и перспективной формы объединения жителей для управления жилищным фондом.

Центральный административный округ (ЦАО) по праву можно считать «зачинателем» работы по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере в г. Москве. Первые ТСЖ в Москве, начиная с 1994 г., создавались именно в ЦАО. На базе окружной программы в августе 2000 г. была разработана Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания ТСЖ. В настоящее время выполняются мероприятия третьего этапа окружной программы. К сегодняшнему дню мы подошли с серьезным багажом реализованных организационно-управленческих решений, а также с пониманием проблем, сдерживающих на текущий момент продвижение работы по созданию ТСЖ и формированию комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах в центральной части города.

При всем многообразии поставленных реформой ЖКХ задач наиболее важной и актуальной является развитие самоуправления граждан в жилищной сфере, что означает формирование у собственников чувства хозяина дома, заинтересованности в управлении своим домом, а также ответственности за принадлежащую гражданам собственность. Задача городских властей - обеспечить необходимые условия для развития самоуправления граждан в жилищной сфере, а также права собственников, гарантированные действующим законодательством.

Именно такая задача положена в основу организации работы ЦАО по формированию комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах и созданию условий для образования и деятельности ТСЖ на подведомственной территории. Эта работа в округе была начата в 1998 г. путем разработки и последовательной реализации целевой окружной программы, каждым этапом которой был определен свой уровень задач.

Целевая установка данной программы направлена на формирование новой, особой среды, с новым отношением к собственности самих граждан. Комплексы недвижимого имущества же рассматриваются в ней как самостоятельные объекты хозяйствования, которые должны в будущем составить социально-экономическую основу, базис, на котором строится жилищно-коммунальная реформа.

На сегодняшний день в округе функционирует 1165 объединений жителей различных организационно-правовых форм, в том числе 455 ТСЖ, что составляет третью часть всех ТСЖ, созданных в Москве. Количество сформированных комплексов недвижимого имущества за последние 5 лет увеличилось в 4 раза - с 50 до 212.

По оценке Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, эффективность работы по формированию комплексов недвижимого имущества и созданию ТСЖ в ЦАО по итогам реализации двух этапов программы значительно превосходит аналогичные показатели других округов.

В рамках создания экономических условий для развития самоуправления граждан в жилищной сфере в округе заработал механизм предоставления ТСЖ бюджетных дотаций на содержание жилищного фонда через Дирекции единого заказчика районов.

Произошли существенные изменения в решении вопросов по передаче в управление ТСЖ жилищного фонда города. В 2003 г. в ЦАО была создана окружная Комиссия по передаче домов в управление, положение о которой приведено в соответствие с требованиями нового Жилищного кодекса. Сегодня в округе в управлении ТСЖ находится 243 многоквартирных дома или более половины всех домов ТСЖ, тогда как в 2003 г. домами управляли только 119 ТСЖ. Все это мы расцениваем как позитивные результаты работы округа.

В числе основных проблем, с которыми сталкиваются ТСЖ после их создания, наиболее сложными являются вопросы экономики их функционирования. Поэтому эти вопросы являются для нас приоритетными и деятельность администрации округа направлена прежде всего на проведение экономического анализа деятельности уже созданных ТСЖ и оказание им практической помощи по выбору управляющей организации.

Одной из главных целей реформы, связанной с преобразованиями в жилищной сфере, является демонополизация обслуживания жилищного фонда и формирование рынка услуг. В сфере управления жилищным фондом, равно как и в сфере предоставления услуг, должна формироваться конкурентная среда. Поэтому ключевым вопросом для реального развития конкуренции в жилищном хозяйстве является формирование «института» заказчика как субъекта рыночных отношений.

Сегодня в городе уже имеется опыт привлечения на конкурсной основе к управлению жилищным фондом наряду с ДЕЗами частных управляющих компаний. Но чтобы сравнить, лучше или хуже стало от этого, нужно всесторонне проанализировать результаты их деятельности. Здесь не должно иметь место принятие скоропалительных решений о повсеместном отказе, скажем, от услуг ДЕЗов и замене их на частные управляющие компании. Это планомерный, постепенный процесс, и со временем мы, безусловно, придем к профессиональному управлению жилищным фондом.

Поскольку в настоящее время институт частных управляющих компаний, которые должны составить реальную конкуренцию ДЭЗам, не получил еще достаточно широкого распространения и выбор у собственников ограничен, на повестку дня встает вопрос по привлечению ТСЖ к самостоятельному управлению своими домами.

Существующая практика подтверждает, что такое желание у членов ТСЖ есть. Но им недостает практического опыта и необходимых знаний. Именно поэтому мы пошли навстречу объединениям жителей округа и организовали на базе ГУП «Центр поддержки объединений жителей» - уполномоченной организации префектуры ЦАО практическое обучение слушателей по общему курсу самоуправления в жилищной сфере по ряду тематических обучающих программ. Помимо обучения и оказания юридической и консультативной помощи объединениям жителей, округом предпринимаются конкретные меры по оказанию практической помощи тем ТСЖ, которые решили взять дома в управление.

Для повышения заинтересованности объединений жителей в управлении своими домами в ЦАО реализуется программа выборочного капитального ремонта домов ТСЖ с финансовым обеспечением из целевого бюджетного фонда развития территории округа. За последние 2 года на эти цели направлено более 35 млн руб. Помимо этого на комплексное благоустройство дворовых территорий в домах ТСЖ было выделено порядка 10 млн руб.

Получают поддержку округа и инициативные предложения ТСЖ, осуществляющих управление своими домами, по проведению их реконструкции за счет собственных и привлеченных средств. В частности, в настоящее время при положительном решении города префектурой ЦАО подготовлены и проходят согласование 5 проектов распорядительных документов Правительства Москвы о проведении реконструкции домов ТСЖ за счет собственных и привлеченных средств товариществ.

В качестве успешных примеров можно привести ТСЖ «Брюсов 2/14-10» (Пресненский район). Здесь планируемые работы позволят не только улучшить состояние дома, но и провести реконструкцию близлежащих строений в рамках единой архитектурной концепции.

Другой пример - «Солянка 1/2". В 2003 г. в доме по данному адресу было организовано ТСЖ «Солянка, 1/2-1» и в установленном порядке сформирован кондоминиум. Учитывая неудовлетворительное состояние здания, ТСЖ обратилось к Мэру Москвы Ю.М.Лужкову с предложением о поэтапном комплексном проведении ремонтно-реставрационных работ дома в целом без отселения жителей за счет средств ТСЖ и привлеченного соинвестора, готового в полном объеме профинансировать указанные работы. Решение ТСЖ «Солянка, 1/2-1» было принято в соответствии с жилищным законодательством большинством голосов собственников помещений. Инициатива ТСЖ была поддержана Мэром и префектурой ЦАО.

И такие примеры не единичны.

Принятие нового Жилищного кодекса РФ ставит новые задачи перед органами исполнительной власти в сфере развития жилищного самоуправления. В настоящее время положения нового Жилищного кодекса являются объектом критики и широкого обсуждения как со стороны политиков, так и со стороны средств массовой информации, от чего страдают прежде всего граждане. Сегодня довольно часто можно услышать реплики типа «у людей отняли право на жилье» или «людей зимой выкинут на улицу», при этом многие высказывающиеся по этому поводу, бросающие эти безответственные, на мой взгляд, лозунги, не обременяют себя объяснениями о целях принятия нового кодекса и о содержании его основных положений.

В этой статье мы не ставим своей целью обсуждение правовых аспектов нового Жилищного кодекса, оставим это специалистам, тем более, что эти вопросы сейчас обсуждаются на всех уровнях. Задача же органов исполнительной власти сегодня вполне конкретная - обеспечить реализацию основных положений кодекса в рамках своих полномочий.

В этой связи в соответствии с требованиями нового Жилищного кодекса в ЦАО разработан план конкретных действий в виде целевой комплексной программы на 2005-07 гг., по которому мы строим свою работу.

Новый Жилищный кодекс вводит новые принципы управления многоквартирными домами, при котором решающее слово принадлежит собственникам помещений. На общем собрании собственников они должны выбрать форму управления: создав в доме ТСЖ, собственники смогут управлять им своими силами или пригласив для этого профессиональную организацию. По сути, речь идет о постепенном переходе от государственной формы управления многоквартирными домами к частным управляющим компаниям, полноценный рынок которых, как мы уже говорили, в настоящее время в городе еще не создан. Отсюда следует основная задача текущего момента - не разрушить, не обвалить действующую систему управления жилищным фондом, а идти по пути создания условий для поэтапного перехода к профессиональному управлению объектами недвижимости с привлечением частных управляющих компаний.

Согласно новому Жилищному кодексу срок проведения собраний по выбору способа управления многоквартирными домами установлен до 01.03.06.

В 155 домах на территории ЦАО 100% помещений находятся в частной собственности. В 455 домах ТСЖ способ управления выбран, и проведение собраний не требуется. По итогам инвентаризации сформирован перечень в составе 1157 домов, в которых должны пройти собрания по выбору способа управления, из которых в приоритетном порядке - в 300 домах.

Все необходимые для этого организационные, методические, правовые вопросы округом проработаны. Обеспечены единые требования, координация работы, определен единый порядок, унифицированы подходы и процедуры по подготовке и проведению собраний собственников многоквартирных домов на территории округа. Проведена серия обучающих семинаров для руководителей и специалистов Управ и ДЭЗов районов, уполномоченных по работе с населением, представителей ТСЖ и наиболее активных инициативных групп граждан.

Предугадывая возможные конфликты в данной сфере, мы разработали проекты, позволяющие унифицировать конкурсные процедуры и условия передачи в управление жилищного фонда на территории округа. У нас есть механизмы для развития частно-публичного партнерства в сфере управления коммунальным хозяйством, развития системы общественного контроля за деятельностью управляющих компаний.

В рамках реализации своих полномочий префектура, как орган исполнительной власти, отвечает за работу с населением, проживающим на подведомственной территории, а также за предотвращение и урегулирование возможных конфликтов, связанных, в частности, с реализацией положений нового Жилищного кодекса РФ в сфере управления жилищным фондом. Таких конфликтов, по всей видимости, нам не избежать, поэтому наша задача - своевременно выявить наиболее характерные причины их возможного возникновения с тем, чтобы найти правильный выход из этих ситуаций для решения возникающих проблем.

Назовём несколько из них.

Первая причина. В случае определения способа управления через управляющую организацию перед собственниками помещений стоит задача выбора на свой риск управляющей организации. При отсутствии полноценного рынка частных управляющих компаний сделать это довольно сложно. Поэтому мы должны сформировать перечень положительно зарекомендовавших себя организаций для предоставления возможности собственникам повторного выбора управляющих компаний, если первоначальный выбор себя не оправдал.

Вторая причина. Динамика развития ситуации показывает, что собственники, самостоятельно определившиеся со способом управления своим домом, не составят большинство. Причины могут быть разными: психологическими, экономическими и чисто техническими... Например, возможны ситуации, когда часть собственников готова принять решение о способе управления имуществом, но общее собрание собственников не состоялось или не хватило голосов для кворума.

В отношении оставшейся части многоквартирных домов органы местного самоуправления должны в соответствии с действующим законодательством провести конкурс и по его итогам определить управляющую компанию. После 01.03.06 проведение конкурсов органами местного самоуправления будет осуществляться на основании московского законодательства, разработанного в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.05 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». После проведения конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех собственников помещений в каждом доме, выставленном на конкурс, о его результатах, а также об условиях договора управления домом.

Согласно ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случае отказа собственников помещений заключить договор, несогласия с его условиями или игнорирования договора, решение возникающих разногласий рассматривается в судебном порядке. Возникновение подобных конфликтов вполне прогнозируемо, если учесть, что эти же собственники прежде не исполнили свою обязанность по определению способа управления своим имуществом.

Таким образом, в отношении значительной части жилищного фонда идея самоуправления, заложенная в нормах Жилищного кодекса РФ, может остаться нереализованной. Механизм же обеспечения управления и обслуживания жилищного фонда в условиях государственного отбора управляющих организаций мало чем отличается от существующего.

В данной ситуации от исполнительных органов власти требуется проведение ряда мероприятий, направленных на развитие самоуправления в жилищной сфере, популяризацию проводимой государством политикии достижение согласованности действий государственных и муниципальных органов в ходе ее реализации, на предупреждениевозможных конфликтов.

Третья причина.  В состав имущественных комплексов многоквартирных домов может входить городская или муниципальная собственность. В связи с этим не исключено возникновение коллизий при принятии решений об условиях управления, обслуживания дома и о соответствующих тарифах. Согласно Бюджетному кодексу РФ, решения собрания собственников помещений, органов управления ТСЖ в части определения расходов на содержание общего имущества не может иметь обязательной силы для бюджета. Наоборот, бюджетом могут быть предусмотрены расходы на содержание данного государственного или муниципального имущества, рассчитанные по тарифам, отличающимся от ставок, утвержденных решением органа управления домом. Таким образом, равные в правах участники жилищных отношений могут самостоятельно друг от друга принимать законные и в то же время противоречащие решения.

В связи с этим на уровне округа должен быть предложен механизм предупреждения возможных конфликтов, связанных с выбором управляющей компании, определением требований к участникам конкурсов, к условиям договора управления, позволяющий учесть мнение непосредственно собственников помещений. В свою очередь, сотрудничество собственников помещений и органов управления является формой подготовки собственников помещений к самостоятельному решению вопросов управления своим имуществом.

Не менее актуальным также является вопрос об обеспечении прав потребителей услуг управляющих организаций и поставщиков коммунальных услуг. С целью предотвращения подобных конфликтов представляется целесообразным создание реестра добросовестных и недобросовестных управляющих и подрядных организаций, работающих в округе.

В решении данных вопросов и в предотвращении возможных конфликтов в жилищной сфере может помочь применение механизмов общественных рекомендаций, экспертизы и аккредитации управляющих и подрядных организаций, а также прямой диалог и взаимодействие с представителями всех форм объединений граждан.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100