написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3 (24) Август 2005г

Опыт жилищного самоуправления в Центральном Административном Округе г.Москвы

И.Ю.Смирнова, Генеральный директор ГУП "Центр поддержки объединений жителей" префектуры Центрального административного округа г. Москвы

Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 01.03.05, в корне отличается методом правового регулирования отношений - в нем преобладают нормы, однозначно определяющие порядок осуществления действий, а также конкретные права и обязанности лиц, их совершающих.

И согласно одному из положений Жилищного кодекса РФ собственники помещений всех домов в течение года, т.е. до 01.03.06, обязаны выбрать один из трех способов управления своим многоквартирным домом:

1) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ);
2) управление управляющей организацией;
3) непосредственное управление многоквартирным домом. При этом термин "многоквартирный дом" применяется взамен термина "кондоминиум".

Таким образом, новое законодательство предусматривает возможность определения способа управления домом в зависимости от желания и возможностей большинства его собственников.

В Центральном административном округе (ЦАО) г. Москвы уже не первый год действует программа поддержки инициатив жителей дома в вопросах жилищного самоуправления. Те жители, которые решают создать в своих домах ТСЖ, задаются рядом вопросов: что дает им создание жилищного объединения? где взять необходимую информацию о своем доме? как правильно организовать и провести собрание жителей дома? зачем нужно оформлять общее долевое имущество собственников дома? какова процедура передачи дома в управление ТСЖ? и многие другие.

У нас они могут получить ответы на свои вопросы и получить действенную помощь в решении задачи по созданию ТСЖ.

Главной задачей на сегодняшний день является формирование у собственников чувства хозяина дома, заинтересованности в управлении своим домом, а также ответственности за принадлежащую им собственность и преодоление иждивенческих настроений в отношении ее содержания. Городские же власти, в свою очередь, должны обеспечить необходимые условия для развития самоуправления граждан в жилищной сфере и реализацию прав собственников, гарантированных действующим законодательством.

Именно такая задача положена в основу организации работы ЦАО по созданию условий для образования и деятельности ТСЖ.

На сегодняшний день в округе действует более 1000 объединений жителей различных организационно-правовых форм (ТСЖ, ТО, ЖК, ЖСК, Домкомы). По абсолютному числу это самый большой показатель в городе. Вместе с тем, четкой ясности по экономической стороне их функционирования на сегодня нет. Именно поэтому вопросы экономики ТСЖ являются приоритетными, и наши действия направлены прежде всего на проведение экономического анализа деятельности уже созданных объединений.

Уровень ответственности собственника за качество среды обитания пусть медленными темпами, но сдвинулся с черты хаотичного и беспомощного иждивенчества и поднимается до реального хозяйствования не только в квартире, но и в доме, на прилегающей территории. В качестве успешных примеров можно привести ТСЖ "Брюсов 2/14-10". В этом доме при поддержке Департамента жилищной политики и жилищного фонда и Департамента имущества как представителей городской собственности, а также префектуры ЦАО проводится работа по подготовке проекта распорядительного документа Правительства Москвы по реконструкции дома за счет средств ТСЖ с привлечением соинвестора. Планируемые работы позволят не только улучшить состояние дома ТСЖ, но и провести реконструкцию близлежащих строений в рамках единой архитектурной концепции.

Одним из проблемных вопросов для ТСЖ является передача домов в управление. К сожалению, этот процесс осуществляется недостаточными темпами.

Во-первых, не все ТСЖ готовы брать дома в управление. Из 420 ТСЖ округа домами управляют 219, т.е. чуть более половины.

Во-вторых, не все ТСЖ имеют возможность привлечь к управлению и эксплуатации своего дома частную управляющую компанию или компетентного управляющего. Институт частных управляющих компаний, которые должны составить реальную конкуренцию дирекциям единого заказчика, не получил еще достаточно широкого распространения. Вместе с тем от эффективности управления напрямую зависит цена недвижимого имущества, которая в среднесрочном периоде эксплуатации при хорошем качестве управления должна быть стабильной или даже возрастать.

Чтобы решить эти проблемы в настоящее время, с одной стороны, проводится отбор управляющих и эксплуатирующих компаний, а с другой стороны, готовится методологическая база для их обучения.

Опыт минувших лет показывает: те товарищества, которые начали с экономики, сделали упор на разработку и утверждение экономической модели функционирования ТСЖ, не только выжили, но и успешно развиваются. Таких товариществ в округе немало. И наиболее "продвинуты" из них, как правило, те, где в составе правлений ТСЖ оказались люди определенного склада ума и рода деятельности - опытные экономисты, юристы, бизнесмены. Те же, кто ограничился формированием "политической среды" внутри дома или группы домов, в лучшем случае засиделись на старте или вовсе потеряли доверие жильцов.

Центр - это лицо столицы, каждый дом здесь является частью единого архитектурного ансамбля. У людей, проживающих в этой части города, сильно развито ощущение уникальности дома, в котором они живут, поэтому понятно их нежелание менять свое жилище, где проживало не одно поколение их предков, на другое, пусть новое и более комфортабельное. Именно нежелание отдавать свой дом под реконструкцию, а значит - другим людям, и выезжать в другие районы города часто становится главной движущей силой, организующей жителей в товарищество.

Многие собственники домов в округе, создавая ТСЖ, руководствуются также желанием сделать проживание в своем доме максимально комфортным. Жильцы таких домов не только смогли собственными силами привести в порядок свое жилище, но и наладили работу таким образом, что она приносит средства на поддержание домов в отличном состоянии, на ухоженные и безопасные дворы, оборудованные места досуга. В одном случае такой деятельностью может быть сдача в аренду нежилых помещений или стен дома под рекламу, в другом - создание собственной риэлторской или строительной фирмы, часть от дохода которой идет на нужды ТСЖ. Помимо обустройства дома, все успешные товарищества уделяют много внимания социальной сфере: налаживают помощь пожилым и одиноким людям, организуют досуг детей и подростков.

ТСЖ, взяв дом в управление, может рассчитывать на платежи населения, собственников и арендаторов нежилых помещений, а также на платежи нанимателей. Кроме того, если жильцы дома имеют право на бюджетные дотации, то эти средства тоже должны поступать на счет ТСЖ. Каждый дом в Центре имеет свою "изюминку", при этом он может и должен приносить доход. Но несмотря на то, что существуют программы поддержки домов ТСЖ, а права ТСЖ закреплены Жилищным кодексом РФ, основным фактором, определяющим финансовую успешность домов, является предприимчивость и грамотность их жителей, правлений ТСЖ. ТСЖ, в свою очередь, может заключить договоры на бюджетное финансирование.

Существуют две его формы. Первая - это возмещение предоставляемых льгот, когда договор заключается с Городским центром жилищных субсидий. Финансирование при этом осуществляется по представлению отчетности за прошедший квартал. Вторая форма - это возмещение выпадающих доходов от эксплуатации (бюджетные дотации). Если в доме все квартиры в частной собственности и муниципальных квартир нет, то договор следует заключить с ГУП Мосжилкооперация. А если муниципальные квартиры в доме есть, то договор на возмещение заключается с дирекцией единого заказчика. Для заключения договора необходимо предоставить технический паспорт на дом, экспликации, план земельного участка, расчет суммы финансирования по установленной форме, копию устава и свидетельства о регистрации ТСЖ и еще ряд документов.

Кроме того, ТСЖ освобождены от городских налогов. Однако в настоящее время перечень этих налогов постоянно уменьшается федеральным законодательством. Одним из примеров является приватизация государственной собственности. С прошлого года нежилые помещения могут продаваться только на конкурсной основе, а в городских документах установлено преимущественное право покупки для ТСЖ, управляющих своими домами. Возникающие противоречия можно решить только на федеральном уровне.

Объединениям жителей предоставляются льготы по уплате налогов, таможенных сборов, они полностью или частично освобождены от оплаты за пользование государственным и муниципальным имуществом. В частности, ТСЖ освобождены от налога на прибыль (п. 4 ст. 2 Закона г. Москвы от 02.03.94 № 18), от налога на содержание жилого фонда (ст. 4 Закона г. Москвы от 16.03.94 № 25), от сборов на нужды образовательных учреждений (ст. 3 Закона г. Москвы от 16.03.94 № 27). Для ТСЖ могут предусматриваться и льготные ставки при совершении сделок с недвижимостью, находящейся в собственности г. Москвы.

При создании ТСЖ собственных управляющих компаний, формировании малого бизнеса с созданием рабочих мест имеется возможность не уплачивать единый социальный налог, поскольку ТСЖ - организация некоммерческая. ТСЖ также имеют право продавать арендаторам своих нежилых помещений права на инвестирование проектов, связанных с ремонтом или реконструкцией своего дома. И это еще не полный перечень льгот и дотаций, которые закреплены за ТСЖ.

В целом законодательная база позволяет решать многие вопросы в рамках действующего правового поля. Пример тому - ТСЖ "Романов переулок, 5".

Там всего за несколько лет перешли к твердой хозяйствующей политике - проведен колоссальный объем работ по капитальному ремонту дома и обустройству двора. Там не жаловались на отсутствие тех или иных законов, распоряжений, а при поддержке префектуры создавали свою экономическую модель функционирования. И достигли на этом поприще удивительных результатов.

ТСЖ "Неглинка" за счет собственных и привлеченных средств проводит капитальный ремонт дома. ТСЖ "Барыковский, 5", у которого практически нет земли вокруг дома, собирается его вертикально озеленить. И таких примеров масса.

Люди могут быть уверены в сохранении своего жилища только тогда, когда к этому сохранению будут иметь прямое отношение, когда сами и грамотно будут распоряжаться не только своей квартирой, но и своим подъездом, чердаком, подвалом, домом и, наконец, придомовой территорией. Практическим содержанием реформы жилищно-коммунального хозяйства при самостоятельном управлении жителями своими домами должен быть прежде всего поиск неиспользованных ресурсов, а также рациональное, экономное использование имеющихся, т.е. доходная, а не затратная экономика.

Вместе с тем среди основных причин, препятствующих развитию новых форм управления жилищным фондом, можно назвать отсутствие кадров и недостаточную степень их подготовки. В этой связи при ГУП "Центр поддержки объединений жителей префектуры ЦАО" в округе создан методический класс, разработаны учебный план и цикл тематических обучающих программ, определена категория слушателей. В настоящее время в Центре начата работа по созданию методической базы, регламентирующей передачу государственного и муниципального имущества (жилищного фонда) в управление ТСЖ.

С учетом нового жилищного законодательства в нашей организации была разработана Комплексная целевая программа развития самоуправления граждан в жилищной сфере на территории округа в 2005-07 гг. Программа была утверждена на коллегии префектуры ЦАО 25.05.04.

Ее приоритетами определены:

  • формирование многоквартирных домов на базе объектов существующей, а также перспективной застройки;
  • привлечение собственников к управлению общим имуществом в многоквартирных домах путем создания ТСЖ, повышение их заинтересованности в экономном расходовании средств и бережном отношении к жилищному фонду;
  • развитие рынка жилищно-коммунальных услуг.
  • эффективное функционирование объединений жителей как органов общественного самоуправления в вопросах представления интересов населения в отношениях с поставщиками жилищно-коммунальных и других услуг;
  • соблюдение баланса интересов администрации (района, административного округа, города) и населения.

Данная программа является одним из приоритетных направлений окружной программы социально-экономического развития округа.

Объединение жильцов в ТСЖ - это возможность для жителей домов эффективно хозяйствовать и рациональнее использовать финансовые потоки, что, в свою очередь, позволяет сделать проживание в доме более престижным и комфортным.

***

ГУП "Центр поддержки объединений жителей" создано при префектуре ЦАО на основании Постановления Правительства Москвы от 20.07.99 № 646 для оказания консультационной и практической помощи в области жилищного самоуправления, формирования многоквартирных домов, создания ТСЖ, защиты интересов объединений жителей. Предприятие является основным информационно-методологическим центром по реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства на территории ЦАО.

Основными и перспективными формами жилищных объединений являются ТСЖ и Домовые комитеты. Территориальные общины и ЖСК, согласно жилищному законодательству, должны будут в ближайшее время преобразоваться в одну из этих форм. Домовой комитет - это общественное добровольное объединение граждан. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 21.09.04 № 651-ПП "О Домовых комитетах". Домкомы могут осуществлять совместную работу с управами районов по вопросам управления и эксплуатации своего дома, использования придомовой территории, т.е. на практике иметь совещательный голос в их решении. В отличие от них ТСЖ как юридическое лицо может самостоятельно решать вопросы управления и эксплуатации дома, использования общего долевого имущества в интересах собственников дома и др. В любом случае выбор формы жилищного объединения определяется возможностями и желаниями жителей дома.

Многие ТСЖ планируют самостоятельно, за счет собственных сил и средств, произвести реконструкцию и капитальный ремонт дома.

Для этого, прежде всего, необходимо провести работу по формированию своего имущественно-земельного комплекса, чтобы обозначить долевое участие в доме каждого домовладельца, включая доли города на жилые и нежилые помещения. Затем дом в установленном порядке передается в управление ТСЖ. При этом ТСЖ должно представить подтверждение своей финансовой состоятельности. Далее, на основании решения Окружной комиссии по передаче домов и придомовых территорий в управление префектурой, готовится проект соответствующего распорядительного документа о проведении реконструкции или капитального ремонта.

Что касается вопроса оплаты коммунальных услуг в ТСЖ, то решение общего собрания об утверждении затрат на содержание многоквартирного дома является обязательным для всех собственников, независимо от того, член он ТСЖ или нет. Плата за водоснабжение и вывоз мусора оплачивается по месту фактического проживания и пользования услугами. Целевые взносы могут приниматься бухгалтерией ТСЖ наличными деньгами, но при этом вам должны выдать либо кассовый чек, либо квитанцию-бланк строгой отчетности, либо приходный ордер.

Смирнова Ирина Юлиановна. В 2000-04 гг. - ведущий специалист комплекса окружной инфраструктуры префектуры ЦАО. С 2005 г. - генеральный директор ГУП "Центр поддержки объединений жителей" префектуры Центрального административного округа г. Москвы. Эксперт в сфере жилищно-коммунального хозяйства, в частности по вопросам жилищного самоуправления: образования товариществ собственников жилья и передачи домов в их управление.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100