написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3 (24) Август 2005г

Регистрация в развитии

В.Я.Суздаль, Заместитель начальника Главного управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве

1 января 2005 г. случилось событие, последствия которого ощутили на себе все участники рынка недвижимости, - Москомрегистрация была упразднена, а вместо нее появилось Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве (ГУ Росрегистрации по г. Москве). Впрочем, это не простая смена вывески. Система регистрации не только перешла в федеральное подчинение, но и работает по новым правилам, с новыми полномочиями.

Ранее регистрирующий орган формировался субъектом Федерации (являлся государственным органом субъекта), а федеральная структура в лице Министерства юстиции РФ осуществляла координацию, правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции, разработку методических материалов, назначение и освобождение регистраторов, обеспечение правил ведения реестра и т.д. В ходе реформы органов исполнительной власти создана федеральная структура, управления которой на местах напрямую подчиняются Федеральной регистрационной службе, подведомственной Министерству юстиции РФ.

За время действия закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 31.01.98) система регистрации, в советском государстве не существовавшая, встала на ноги. В каждом субъекте федерации были созданы базы данных, которые являются частью Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Теперь пришла пора создавать единый для всей страны программный продукт.

Хотя сделки на территории России и ранее регистрировались по одним правилам, программный продукт у всех был разным. Поэтому объемы информации, хранящейся в региональных базах, существенно различались. Это, конечно, не смертельно, но когда страна по части регистрации напоминает раздробленные княжества, могут возникать неприятные моменты.

Наша основная задача - зарегистрировать право собственности за одним субъектом. При прежней системе существовали лазейки, позволяющие разным организациям зарегистрировать право собственности на один объект. Например, одно и то же предприятие в Москве можно было зарегистрировать за одним директором, а в области, поскольку не было единой электронной базы данных сделок, - за другим.

В результате возникали многочисленные разборки, суды. А ведь у нас масса протяженных объектов - газопроводы, железнодорожные пути, автомобильные трассы. Хотя они проходят по территории нескольких регионов, хозяин у них должен быть один.

Одна из главных задач федерализации - избавиться от системы двойной регистрации, особенно протяженных объектов. Кроме того, перед нами поставлена задача зарегистрировать за государством всю принадлежащую ему собственность. Было время, когда чиновники на местах спешным порядком регистрировали государственную собственность как свою.

Например, в Москве, а Москва - это показательный город, 60% зарегистрировано в московскую собственность, хотя есть масса объектов, которые по своим функциям и вложениям в них государственных ресурсов должны быть отнесены к федеральной собственности.

Финансирование деятельности ГУ Росрегистрации по Москве осуществляется из госбюджета. За госрегистрацию в бюджет взимается государственная пошлина в размере, установленном законом от 02.11.04 № 127-ФЗ "О внесении изменений в части I и II Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ".

С 01.01.05 за регистрацию взимается госпошлина, для юридических лиц она составляет 7500 руб., для физических лиц - 500 руб., все средства направляются в федеральный бюджет, откуда и финансируется работа регистрирующих органов. Пошлина поступает в бюджет, и деньги это немалые, больше, чем прежде получала Мосрегистрация от платы за регистрацию. В основном это пошлина от физических лиц. На функционирование службы выделены какие-то средства, но зарплата у сотрудников управления упала в 3, а у кого-то - в 5 раз.

Люди, к сожалению, уходят. Тем не менее мы максимально пытаемся соблюдать преемственность. Многие сотрудники Мосрегистрации как работали, так и работают. Проведены некая ротация и сокращение прежних громоздких надстроечных структур (прежде над отделами на местах стояли территориальные агентства, по одному на два административных округа).

Следует отметить, что на московском рынке недвижимости происходит широкое взаимодействие с риелторами различных категорий и здесь уместно подчеркнуть ответственность риелторов и регистраторов. В частности, если говорить о жилом фонде, то в большинстве случаев риелторы проверяют юридические истории квартир. Однако это не снимает ответственности с регистратора. Регистратор все равно проверяет историю квартиры по тем документам, которые ему представлены. И если регистратор допустил ошибку, у него могут быть неприятности. Законом установлено, что вред, причиненный работниками ГУ Росрегистрации по Москве не только по злому умыслу, но и из-за технической ошибки, возмещается полностью за счет федеральной казны.

Проблема в том, что регистратору запрещено требовать дополнительные документы, которые прямо не предусмотрены законодательством, даже если он переживает за существо вопроса и видит необходимость запросить дополнительную информацию. Это палка о двух концах. Если потом обнаруживаются изъяны в праве, судить о которых нельзя было только на основании представленных документов, для правоохранительных органов это может стать поводом к проверке и возбуждению уголовного дела против регистратора: почему не запросили такие-то документы, может, какая-то корысть была? И ведь не всегда то, что очевидно эксперту-криминалисту, очевидно для регистратора, которому к тому же закон запрещает требовать дополнительные подтверждающие документы. Это одна из многих проблем в системе регистрации недвижимости.

Хочу отметить, что проблемы регистрации прав на недвижимость волнуют не только Россию. Иностранные экономисты, бизнесмены, регистраторы также проявляют интерес к регистрации недвижимости в России, поскольку рассматривают формирование ЕГРП как средство обеспечения прозрачности российского рынка недвижимости с точки зрения привлечения инвестиций.

Для западных бизнесменов реестр недвижимости - это подтверждение на государственном уровне обеспечения прав юридических и физических лиц. Зарегистрированное право может быть оспорено только в суде, никто более не может исключить запись из реестра. Кроме того, ЕГРП помогает анализировать развитие рынка недвижимости. Хотя, по сравнению с Западом, сведения из российского реестра не такие уж открытые. Только для определенных структур открыты обобщенные сведения о зарегистрированных правах и сведения о субъекте.

Проблемной стала новелла в законодательстве, согласно которой мы вправе выдавать статистическую информацию на основе сведений, содержащихся в ЕГРП. Но не указано, как ее выдавать, в каком объеме и что такое в данном случае статистическая информация. Впрочем, сказано, что к статистической относится информация об общем количестве прошедших госрегистрацию сделок, заключенных на определенной территории за определенный период, обобщенная информация о субъектах регистрации без идентифицирующих признаков. Все эти данные действительно хранятся в базе данных, но чтобы извлечь нужные сведения, надо либо специальную программу создавать, либо делать все это вручную.

Мы готовы давать статистическую информацию по запросу, если Федеральная регистрационная служба задаст параметры этой информации. Раз необходим единый по всей стране реестр, единые подходы к его формированию, должны быть и единые правила выдачи информации, в том числе статистической. Соответствующие формы отчетов разработаны, но это перспектива не ближайшего времени, сейчас необходимо решить очень много других оргвопросов.

Хочу отметить, что срок регистрации, определенный законодателем, не изменился. Сроки осуществления регистрационных действий установлены п. 3 ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации…", в котором сказано, что госрегистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок. Нормативными актами Минюста РФ установлена определенная возможность проведения госрегистрации в сокращенные сроки, однако для решения этого вопроса необходимо было бы принять нормативный правовой акт, определяющий:

  • должностных лиц, уполномоченных принимать решения о проведении госрегистрации прав в сокращенные сроки;
  • процедуру принятия решения о применении сокращенного срока;
  • контроль за осуществлением госрегистрации в сокращенные сроки.

В Москве с сентября 2004 г. (в связи тем, что с 01.01.07 прекращается бесплатная приватизация) начался ажиотаж по регистрации приватизации жилья. Если раньше регистрацией приватизируемого жилья занималось подразделение на Зеленом проспекте, 20 (отдел по регистрации жилого фонда), то с октября-ноября прежнее руководство Мосрегистрации вынуждено было подключить к приватизации все территориальные подразделения в Москве. И по сей день для регистраторов это больной вопрос, количество заявлений на приватизацию не уменьшается. По приватизации сразу был установлен срок регистрации в 21 день.

Создана рабочая группа, в которую вошли представители ГУ Росрегистрации по г. Москве и Департамента жилищной политики и жилищного фонда Правительства Москвы, которая согласует количество пакетов, подаваемых подразделениями Департамента в округах, для приватизации. Максимальное количество пакетов, которое представляется от Департамента в специализированное подразделение на Зеленом проспекте, - 700 в неделю. В других округах это может быть 150, 200, 350 пакетов в неделю.

Заключен договор между ГУ Росрегистрации по Москве и ОАО "Мосжилрегистрация" (МЖР), в рамках которого МЖР будет осуществлять подготовку документов к регистрации, что позволит сократить сроки ее проведения. Самый сжатый срок регистрации - 5 рабочих дней - предусмотрен именно для самой многочисленной на сегодняшний день категории заявителей - для желающих приватизировать жилье. Срок 10 рабочих дней предусмотрен для регистрации иных прав и сделок в соответствии с договором. Следует учитывать, что услуги МЖР платные.

Вопрос о сотрудничестве с МЖР решался сложно. Мы пошли на использование схемы САПОД (Система автоматизированной предварительной обработки документов МЖР). При помощи САПОД за плату МЖР готовит документы по сделкам с жилыми и нежилыми помещениями. Размер государственной пошлины не меняется.

В настоящее время прогнозируется увеличение количества регистрационных действий в связи с развитием системы ипотечного жилищного кредитования как одного из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

На заседании Правительства РФ 30.06.05 рассматривалась Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России. Выдвинуты приоритетные задачи государства в области ипотечного жилищного кредитования.

Динамика изменения количества зарегистрированных договоров, на основании которых в ЕГРП вносятся записи об ипотеке, выражается в значительном увеличении соответствующих регистрационных действий. Так, в первом полугодии 2004 г. произведена государственная регистрация 1743 договоров ипотеки и договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств. Аналогичный показатель в первом полугодии 2005 г. - 2535 договоров, рост составил 45%.

Учитывая высокую социальную значимость государственной регистрации ипотеки, Главным управлением принято решение о проведении регистрации ипотеки в срок, не превышающий 10 рабочих дней. Необходимо строго придерживаться указанного срока при проведении регистрационных действий.

Суздаль Виктор Яковлевич. Генерал-майор милиции. В органах МВД прослужил 27 лет. В 1997 г. назначен заместителем председателя Московской областной регистрационной палаты. С 2004 г. - заместитель начальника Главного управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100