|
Региональный опыт внедрения ипотечного кредитования на примере работы ОАО "Рязанская Ипотечная Корпорация"
Чибис А., советник губернатора Рязанской области по правовым вопросам
Датой перехода к практическому созданию системы ипотечного кредитования с привлечением федеральных ресурсов в Рязанской области можно считать 01.09.04, когда между Правительством Рязанской области и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) было заключено соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
В рамках реализации данного Соглашения Правительством Рязанской области в лице Управления имущественных и земельных отношений было учреждено ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" как единый региональный оператор на ипотечном рынке.
Сегодня корпорация - это организация с разветвленной структурой, включающей управление ипотечными операциями, отдел социальных программ, строительный отдел, и высококвалифицированными специалистами. Все это направлено на комплексное решение жилищных проблем граждан - от строительства до приобретения жилья.
В рамках принятой областной целевой программы "Долгосрочное ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2005-2010 годы" Корпорацией проведены переговоры и достигнуты соглашения о взаимодействии со всеми участниками рынка ипотечного жилищного кредитования. В качестве первичных кредиторов уже сегодня выступают несколько коммерческих банков, и еще несколько планируют принять активное участие в системе ипотечного кредитования в ближайшее время. Необходимо обратить внимание, что кредитование осуществляется под оговоренную федеральным агентством (АИЖК) ставку - 15% годовых на срок кредитования до одного года, в то время как в большинстве других регионов банки устанавливают более высокий процент до момента выкупа денежного обязательства.
С целью повышения качества предоставляемых населению услуг Корпорацией проведена аккредитация агентств недвижимости для работы в рамках программ ипотечного жилищного кредитования. Все это позволяет закрепить ответственность каждой стороны, а также в перспективе передать риелтерам часть функций по приему населения.
В отличие от ряда регионов в Рязанской области удалось закрепить положительные тенденции по сокращению сроков оформления ипотечного кредита. Так, с Регистрационной палатой достигнуто соглашение о регистрации сделки (а затем и перехода права собственности) в течение 3 рабочих дней, период анализа кредитного дела в банке сокращен до 3-5 рабочих дней.
В результате проведенной работы первое рефинансирование закладных проведено уже в феврале 2005 г. Необходимо отметить, что согласованный с АИЖК план-график рефинансирования закладных успешно соблюдается. Объемы выданных ипотечных кредитов ежемесячно растут. Так, в марте, относительно февраля, объемы выданных кредитов выросли в 3 раза.
В целом, в Ипотечную корпорацию обратилось более 1300 человек.
Корпорацией ведется и текущий учет обращающихся за кредитом граждан. Сформировавшаяся обобщенная характеристика клиента при этом выглядит следующим образом:
- возраст - 32 года;
- доход - 9000 руб;
- имеющийся первоначальный взнос - 280 тыс. руб.;
- требуемая сумма кредита - 410 тыс. руб.;
- средний срок кредита - 17 лет;
- желаемая квартира - 1-2-комнатная.
В то же время, по данным Госкомстата, среднемесячная заработная плата большей части экономически активного населения Рязанской области в 2004 г. составила не более 7000 руб. Это обусловило необходимость дифференцированного подхода к разным категориям населения с целью повышения доступности ипотечных кредитов.
Принятые в Рязанской области нормативные акты закрепили несколько вариантов государственной поддержки населения, желающего улучшить свои жилищные условия:
- субсидирование первоначального взноса работникам бюджетной сферы и молодым семьям, привлекающим ипотечные кредиты по федеральным стандартам (областная целевая программа "Долгосрочное ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2005-2010 годы");
- предоставление молодым семьям на конкурсной основе целевых займов за счет средств областного бюджета под ? ставки Центрального банка до 20 лет (областная целевая программа "Обеспечение жильем молодых семей в 2003-2010 годы");
- поддержка индивидуального строительства на селе путем предоставления целевых займов также под ? ставки Центрального Банка (областная целевая программа "Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003-2010 годы").
Социальные ипотечные программы направлены на повышение платежеспособности граждан, поставленных на учет в местные органы власти как нуждающихся в улучшении жилищных условий, с целью обеспечения их жильем в рамках социальных норм.
Особое внимание уделяется молодым семьям. В рамках программы "Обеспечение жильем молодых семей в 2003-2010 годы" предусмотрены:
- целевой займ на приобретение жилья;
- субсидия за счет средств областного бюджета на компенсацию первоначального взноса, уплачиваемого молодыми семьями при получении ипотечного кредита;
- субсидия за счет средств федерального бюджета при рождении (усыновлении) ребенка для компенсации части затрат, произведенных на приобретение жилья.
На финансирование этой программы в 2005 г. из областного бюджета выделена значительная сумма в размере 60 млн руб. на выдачу целевых займов под 1/4 ставки Центрального Банка. Для сравнения: в прошлом году на реализацию этой программы было выделено 20 млн руб. из областного бюджета и 13,7 млн руб. из федерального бюджета.
Все это позволило Рязанской области в 2005 г. победить в конкурсе по отбору субъектов РФ, проводимом Федеральным агентством по образованию, и получить из федерального бюджета на субсидирование затрат по приобретенному жилью при рождении (усыновлении) ребенка беспрецедентную сумму в размере 40 млн руб., что более чем в 3 раза превышает прошлогодний уровень.
Нововведением в рамках программы по сравнению с прошлыми годами является субсидирование первоначального взноса молодым семьям, привлекающим ипотечные кредиты по стандартам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". На эти цели в областном бюджете выделено 10 млн руб. Как показывает практика, большинство молодых людей в возрасте до 30 лет в лучшем случае имеют хороший источник дохода, не имея каких-либо серьезных накоплений для решения своей жилищной проблемы. Созданная система субсидирования позволяет таким молодым семьям приобрести жилье в счет будущих доходов и способствует постепенному переходу к рыночным взаимоотношениям в сфере недвижимости.
Этот же принцип субсидирования первоначального взноса использован и для решения жилищного вопроса работников организаций культуры, образования и здравоохранения, финансируемых за счет средств бюджета.
Правительство Рязанской области не обошло своим вниманием и сельских жителей. На них, а также некоторые другие категории граждан (например, погорельцев) направлена областная целевая программа "Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003-2010 годы", в рамках которой предусматривается выдача займов под 1/4 ставки Центрального Банка на срок до 15 лет.
Для повышения эффективности использования бюджетных средств и обеспечения прозрачности финансовых потоков распределение бюджетных средств осуществляется строго на конкурсной основе.
С целью увеличения предложения на рынке жилья и стабилизации роста цен на недвижимость Корпорация разрабатывает собственные строительно-инвестиционные проекты, в которых общая площадь квартир будет максимально приближена к размеру регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для предоставления субсидий.
В рамках организации строительной деятельности Корпорация проводит встречи с представителями иностранных инвесторов, разрабатывает с ними схемы финансирования проектов под гарантии Правительства Рязанской области. Ведутся переговоры с крупными строительными компаниями области на предмет соинвестирования жилищного строительства, осуществляется работа по землеотводу и организации собственных строительных площадок.
Возможность участия ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" в реализации инвестиционно-строительных проектов на территории Рязанской области обусловлена наличием соответствующих нормативно-правовых актов, прежде всего областной целевой программой "Долгосрочное ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2005-2010 годы", исполнителем которой является ОАО "Рязанская ипотечная корпорация". Данная программа была разработана с целью на региональном уровне закрепить и развить основные направления ипотечного кредитования населения, в частности посредством реализации инвестиционно-строительных проектов.
Спрос на жилье со стороны населения должен быть обеспечен предложением со стороны строительного комплекса как по количеству, так и по цене. Одной из основных задач, которую ставит перед собой ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" при реализации ипотечного кредитования населения, является наличие в области такого жилья, которое могло бы удовлетворить потребности населения, и в первую очередь нуждающихся в поддержке со стороны государства. К таким категориям относятся прежде всего: молодые семьи, многодетные семьи, работники бюджетной сферы, инвалиды и др. Возможность государственной поддержки таких граждан предусмотрена на федеральном уровне и получает свое развитие на уровне Рязанской области. Для того чтобы граждане, относящиеся к льготным категориям населения, могли приобрести достойное жилье, необходима поддержка со стороны правительства конкретного региона. В Рязанской области такой поддержкой служит наличие уже действующих нормативно-правовых актов и создание новых.
Одной из форм государственной поддержки населения в Рязанской области является покупка жилья в новостройках на льготных условиях.
Необходимым условием успешного функционирования ипотечных программ, реализуемых на территории Рязанской области, является увеличение новостроек, ориентированных на льготные категории граждан. Это значит, что данные инвестиционные проекты должны отвечать следующим критериям: фиксация стоимости за 1 м2, планировка квартир должна быть максимально удобной для покупателей и в то же время соответствовать определенным социальным нормам жилья. Одним из факторов, который может повлиять на доступность жилья для широких слоев населения, является снижение стоимости жилья за 1 м2. Снижение цены жилья в новостройках возможно прежде всего при осуществлении собственного жилищного строительства, что, в свою очередь, позволит избавиться от дополнительной цепочки посредников, работающих на рынке новостроек, и составит реальную конкуренцию другим строительным компаниям. Благодаря строительству, которое будет осуществляться при участии ОАО "Рязанская ипотечная корпорация", на рынке недвижимости появится более доступное для населения жилье, поскольку заключение договоров на приобретение жилья в таких новостройках будет осуществляться с условием фиксации стоимости за 1 м2.
В настоящее время разрабатываются инвестиционно-строительные проекты, которые будут ориентированы на застройку в рамках областной целевой программы "Долгосрочное ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2005-2010 годы". Для развития наибольшего спроса на такого рода новостройки все вновь построенные дома планируется разместить исключительно в черте города Рязани, причем в уже отстроенных микрорайонах со сложившейся инфраструктурой. Приобретая жилье в этих районах, людям не придется менять привычного образа жизни. Планируется также производить застройку новых жилых массивов.
На сегодняшний день работа по реализации инвестиционно-строительных проектов, выбор земельных участков, разработка планов застройки проводится при непосредственном участии и помощи государственных учреждений. Строительство нового качественного жилья способствует решению не только социальных проблем, но и вносит свой вклад в благоустройство города Рязани.
| 
