написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2 (23) Июнь 2005г

Выступление заместителя Министра экономического развития и торговли РФ А.В.Шаронова

Я хотел начать с той реплики, что пора строить, а не покупать на вторичном рынке. Мне кажется, это все-таки заблуждение. Не надо государству лезть в строительство. Если мы видим, что предложение отстает, нужно посмотреть, каким образом можно простимулировать предложение. Если мы видим, что жилье очень дорогое, как привели цифру, что реальные издержки в 2 раза ниже, чем продажная цена, значит, там сидит обременение по инфраструктуре: ты не просто построй дом, ты еще построй мне трубу и т.д., и не просто построй дом, ты отдай 20% квартир мне, на город и т.д. С одной стороны, город можно понять: субъект должен решать жилищный вопрос по малообеспеченным гражданам, но, с другой стороны, тогда давайте не говорить, что у нас слишком дорогие квартиры, потому что в них сидит часть стоимости бесплатных квартир. Поэтому, на мой взгляд, не надо сейчас говорить, что, если государство пойдет в строительство, строительство сразу станет дешевле. Это иллюзия. И мы на северных проектах это сто раз видели, что здесь начинаются всякие удивительные вещи, и поэтому все-таки государство должно покупать, а не пытаться строить, стимулируя рынок спросом, а не толкаясь на этом рынке как один из возможных подрядчиков.

Теперь: как нам простимулировать спрос? Я бы хотел все четыре уровня посмотреть, что может сделать федеральное Правительство, что может сделать региональное, что муниципалитеты, и, вообще говоря, здесь есть место и для предприятий, организаций, где граждане, нуждающиеся в жилье, работают.

По федеральному уровню. Помимо всех разговоров по поводу финансирования с федерального уровня, что, безусловно, важно, все-таки у нас есть эксклюзивная возможность влиять на создание инфраструктуры, которая будет облегчать для граждан участие в этих программах, т.е. тем самым стимулировать спрос. Что может сделать только федеральная власть? Развивать инфраструктуру финансового рынка, я имею в виду кредитные истории (закон недавно был подписан), это страхование ипотечных схем, это регистрация прав и, в частности, регистрация залога, регистрация обременения, упрощение регистрации эмиссии, издержки которой мы можем снизить и тем самым простимулировать косвенно спрос, решение вопросов кадастрового учета инвентаризации и учета недвижимости. Подготовлен федеральный закон, который эти вопросы должен сдвинуть.

Что касается АИЖК и его роли, я думаю, опасения Алексея Леонидовича преувеличены. Оно не будет монополистом по определению, потому что уже у регионов крупные, сопоставимые с ним по размерам, агентства есть, во-первых, а во-вторых, не надо забывать, что у нас есть депрессивные регионы, которые еще очень долго не создадут подобного агентства. И тогда наше федеральное Агентство могло бы работать по выкупу закладных именно в депрессивных регионах.

Цифра в 1,5 млрд руб. уставного капитала, которую, дай бог, мы достигнем в этом году, в общем, несолидная для федерального уровня. И здесь, конечно, мы должны посмотреть на ее увеличение.

Что касается гарантий предоставляемых бюджетов, то во всем мире этот вид кредитования малорискованный. Поэтому физическое резервирование в бюджете должно составлять несколько процентов, несколько единиц процентов. Так что мы можем выдавать очень большие гарантии, которые приведут к очень небольшим расходам федерального бюджета. И, в общем, мне кажется, надо гораздо смелее использовать эту схему, ведь за этими кредитами стоят залоги, за этими кредитами стоит уставный капитал Агентства и только потом дойдет очередь до государства возмещать. Поэтому на сторону представления гарантий я бы посмотрел повнимательнее.

Региональный уровень - что можно было бы сделать на субфедеральном уровне для стимулирования спроса?

Во-первых, создание региональных ипотечных операторов, что состоятельные регионы делают еще быстрее, чем федеральные, я бы всячески стимулировал региональные власти к созданию региональных агентств ипотечного жилищного кредитования.

Второе. Только регионы смогут создать систему сопровождения ипотек. Действительно, если федеральное агентство выкупает ипотеку, оно не будет из Москвы работать с конкретным заемщиком. Регион должен иметь инфраструктуру, которая отслеживает, как живет заемщик, как он работает, какую зарплату он получает, в состоянии ли он гасить текущие платежи, нет ли риска невыполнения его обязательства. Это тоже исключительно региональная задача, это к вопросу стандартов ипотеки, и здесь регионы должны сказать свое слово.

По кредитованию, по субсидированию начального взноса и субсидированию процентной ставки. В принципе, на мой взгляд, это тоже компетенция регионов. Единственное, о чем бы я здесь сказал, здесь есть опасность некоторого риска. По многолетней международной статистике, если величина первоначального взноса опускается ниже 30%, резко увеличивается риск невозврата. То есть это некий предел, после которого возникают риски, что в эту систему попал неплатежеспособный заемщик, и это уже меняет ситуацию. Вот здесь надо быть осторожными.

И что касается второго аспекта, о чем здесь говорили, - субсидирование процентной ставки, здесь тоже нельзя уходить очень далеко от рыночной ставки. Да, к сожалению, она очень велика, она отсекает почти 90% населения, но если разрыв будет очень большой – 15% на рынке и 5% здесь - возникает очень большой моральный риск, когда этими деньгами начинают делиться. Поэтому, к сожалению, опять же практика говорит нам, что нельзя очень большие «ножницы» создавать: возникает арбитраж, на котором всегда люди сделают бизнес. Поэтому это бы я перенес на уровень предприятий, когда люди друг друга знают в лицо и субсидируют конкретного человека в зависимости от его материального положения.

Еще я бы сказал об облегчении административных процедур по предоставлению участков и возможной инфраструктуры. Не всегда участок является привлекательным: если нет инфраструктуры, канализации, водопровода, электроснабжения, это становится неподъемным для частных инвесторов или это подъемно, но тогда жилье становится исключительно элитным. И здесь тоже Федерация мало чем может помочь - это компетенция регионов.

Надо облегчить административные процедуры по предоставлению участков и возможной инфраструктуры. Если нет инфраструктуры, канализации, водопровода, электроснабжения, участок становится неподъемным для частных инвесторов или подъемным, но тогда жилье становится исключительно элитным. И здесь Федерация мало чем может помочь - это компетенция регионов.

А по муниципалитетам я бы добавил - это работа по правовому зонированию территорий и инженерному обустройству земельных участков, опять же быстрое предоставление прав и, возможно, субсидирование отдельных категорий населения (на этом уровне можно отследить нуждаемость).

И последнее, на уровне муниципалитетов надо создать фонд маневренного жилья. К сожалению, есть участники системы, которые не в состоянии продолжать работать в ней, и тогда им нужно предоставлять какое-то бюджетное жилье, чтобы они вышли из системы, но не остались на улице. Вот такой резервный фонд тоже должны создавать муниципалитеты для того, чтобы включаться в эту систему.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100