написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2 (23) Июнь 2005г

Выступление заместителя Председателя Правительства РФ А.Д.Жукова

В стране, где экономика не развивается и не растут доходы населения, мечтать об увеличении жилищного строительства невозможно. Но и на сегодняшний день, к сожалению, пока доходы наших граждан таковы, что реально воспользоваться ипотечными кредитами могут очень немногие, а ведь это главный механизм, который во всем мире действует для того, чтобы развивать жилищное строительство. В связи с этим Правительство сейчас подготовило программу, которая направлена именно на расширение спроса на жилье, направлена на дешевую ипотеку. Потому что при 15%, конечно, подавляющее большинство людей не может взять ипотечный кредит - берут только богатые, даже средний класс не в состоянии этого сделать.

Очевидно, что для повышения платежеспособного спроса нам не обойтись без ускоренного развития темпов жилищного кредитования. По данным опросов, на сегодняшний день более 50% домохозяйств, не подпадающих под категорию малоимущих, предпочитают использование ипотечного кредитования для улучшения жилищных условий.

Становление первичного рынка ипотечного кредитования в период 2002-04 гг. у нас уже как бы прошло. И если у нас их совсем не было в первое время, то сейчас ипотечные кредиты появились, их становится все больше, и с 3,6 млрд руб. этот рынок в 2002 г. вырос до 9,5 млрд руб. и до 30 млрд руб. в 2004 г. Т.е., вы видите, рост достаточно существенный.

По различным данным, сегодня в год банковская система выдает от 30 до 40 тыс. ипотечных кредитов. Но понятно, что это очень мало по сравнению с другими странами. И вот та цель, которая обозначена в докладе, - 1 млн ипотечных кредитов к 2010 г. - на наш взгляд, является целью достижимой. И мы должны свои программы таким образом построить и такие меры предложить, чтобы эта цель была в конечном итоге достигнута к 2010 г.

В чем заключается главная проблема? Она заключается в дисбалансе между спросом на длинные дешевые кредиты и предложениями банков коротких, по сути, и дорогих кредитов, то, что есть сегодня. На решение данной проблемы и направлена концепция развития системы рефинансирования ипотечных кредитов в России, разработанная Минэкономразвития и сейчас проходящая окончательное согласование в Правительстве.

Факторами, которые ограничивают развитие ипотечного жилищного кредитования, остаются отсутствие у большинства региональных банков доступа к долгосрочным кредитным ресурсам, краткосрочность рынка долговых финансовых инструментов, высокая стоимость заимствования на финансовым рынке, неразвитость рынка ипотечных финансовых инструментов.

Практика и мировой опыт показывают, что как только банки получают доступ к долгосрочным кредитам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка, и мы тоже на своем опыте в этом убеждаемся. Поэтому одним из существенных элементов развития доступного рынка ипотечного кредитования является построение эффективной системы рефинансирования ипотечных кредитов.

Если обратиться опять же к мировому опыту стран, имеющих сегодня развитую и доступную систему ипотечного кредитования, то в период ее становления в основу была заложена активная государственная политика, направленная в первую очередь на построение системы рефинансирования ипотечных кредитов. Основными характеристиками такой системы в большинстве стран являются, и мы это же предлагаем:

1) доступность рефинансирования для большинства банков - первичных кредиторов;

2) внедрение единых стандартов условий выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов по всей стране;

3) высокая скорость оборота капитала первичных кредиторов и операторов вторичного рынка; низкие транзакционные издержки, и, наконец, развитая инфраструктура, обслуживающая участников системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.

Эффективное развитие системы рефинансирования позволит обеспечить переток капитала с финансового рынка в банковский сектор - то, чего у нас сегодня, к сожалению, нет. Банковский сектор не обладает «длинными деньгами», поэтому такие короткие кредиты, такие высокие ставки.

Мы обсуждаем даже такую идею: частичную возможность использования средств пенсионных накоплений. Все-таки ипотека - это мировая практика показывает - один из наиболее надежных и возвратных способов кредитования, и в этом смысле и с другой стороны это будет приносить доход по этим вложениям.

Очевидно, что роль государства в развитии рынка ипотечного кредитования заключается не только в совершенствовании законодательной базы - это в основном уже сделано, - позволяющей обеспечить надежную защиту инвесторов, но и в предоставлении государственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, в том числе возникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечные кредиты.

Ключевая роль в формировании общероссийской системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг отводится Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. На сегодняшний день это Агентство уже обеспечивает рефинансирование ипотечных жилищных кредитов в рублях со сроком до 27 лет и процентной ставкой, к сожалению, пока в 15% годовых. Кредит на приобретение в среднем 52 м2 жилья могут взять сегодня семьи со средним доходом на семью порядка 13 тыс. руб. в месяц, т.е. на сегодня деятельность АИЖК ориентирована на население со средним уровнем дохода и имущественного положения.

Практика подтверждает большой спрос населения на ипотечные кредиты, сформировавшиеся в течение 2003-05 гг. более чем в 75 регионах РФ. Всего банками, как я уже сказал, выдано 40 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 20 млрд руб. В течение 2004 г. ежемесячные объемы ипотечных кредитов, рефинансируемых Агентством, выросли в 4,2 раза. На сегодня первичными кредиторами по стандартам Агентства выдано свыше 15 тыс. кредитов на сумму порядка 6 млрд руб.

Государственная поддержка в форме субсидиарной ответственности Российской Федерации по обязательствам Агентства и увеличение уставного капитала - два направления, т.е. ответственность государства, гарантии и увеличение собственного капитала АИЖК - должна представляться в системе рефинансирования лишь в тех объемах, которые необходимы для становления рыночных механизмов, имея в виду запуск этой системы. Дальше и банки, и другие финансовые институты, почувствовав доходность системы, естественно, сами увеличивают средства и вложения. Это и мировой опыт подсказывает.

По мере развития этих инструментов по выкупу ипотечных кредитов Агентство будет направлять ресурсы и усилия на поддержку развития ипотечных ценных бумаг путем выкупа долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг, выпускаемых другими участниками рынка. И данный подход будет обеспечивать развитие рыночных отношений, не допуская монополизма Агентства.

Вместе с тем совокупный объем государственной поддержки на период до 2010 г. может составить значительную величину, достигнув 263 млрд руб. в форме субсидиарной ответственности, по сути гарантий, что может потребовать внесения поправок в бюджетное законодательство в части возможного частичного покрытия рисков, потому что сегодня бюджетное законодательство таким образом прописано, что оно заставляет всю эту сумму внести в расходы бюджета, чего мы, конечно, сделать в силу финансовых ограничений не сможем. Поэтому предлагается здесь рассмотреть резервирование в бюджеты только той суммы, которая соответствует рискованности предоставляемых гарантий. Но этот вопрос еще предстоит обсудить.

Правительство в полном объеме будет выполнять свои обязательства, касающиеся тех категорий граждан, которые не могут воспользоваться ипотекой, а это малоимущие, которым будет предоставляться социальное жилье по тем нормам, которые сегодня прописаны в Жилищном кодексе; это и отдельные категории граждан, которых мы в рамках ФЦП «Жилище» будем по-прежнему обеспечивать жильем, хотя эта программа требует пересмотра и консолидации, над чем сейчас работает Правительство.

В части предложения жилья - сегодня для этого нормативная база есть: это и Градостроительный кодекс, и другие документы из пакета принятых законов, - но здесь многое зависит от региональных властей, которые должны обеспечить прозрачное предоставление площадок для строительства и снижать транзакционные издержки. Это главная задача региональных властей.

Если нам удастся в совокупности эти две задачи решить: стимулирование спроса, с одной стороны, с другой стороны - облегчение предложения, то нам, наверное, удастся решить те задачи, которые были поставлены, т.е. удвоение строительства жилья к 2010 г., доведение до 1 млн предоставляемых ипотечных кредитов. И, конечно же, эту задачу Правительство будет решать вместе с региональными властями одновременно с реформой жилищно-коммунального хозяйства. Потому что это две вещи, неразрывно между собой связанные, и не может быть нормального, хорошего, удобного для человека жилья без нормальной сферы жилищно-коммунальных услуг.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100