написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2 (23) Июнь 2005г

Любопытные строительные истории (продолжение)

Букарев А.А.

Продолжение. Начало см. в № 3, 4, 2004 г., № 1, 2005 г. Имена собственные в материале изменены. Совпадения с реальными именами и названиями компаний являются случайными.

С горки на горку

К концу лета 2002 г. строительные работы в квартире на набережной подходили к концу. Миша с Катей приняли решение о строительстве коттеджа в новом поселке «Парк Штиль».

Особых вопросов при подписании договора о строительстве к заказчику-застройщику не возникло. Немного удивил ответ на вопрос о проектной документации. Со строительством индивидуальных жилых домов я никогда не был связан. Но у меня было довольно ясное представление о том, что построить современный жилой дом со всеми инженерными коммуникациями можно только при наличии утвержденной проектной документации. По заявлению заместителя руководителя организации застройщика, такой документации на строительство поселка нет. Объяснение этому нашлось простое. Проект эксклюзивный и его автор таким образом пытается не допустить повторения на строительстве других коттеджей. Рабочие чертежи для прорабов выполняет архитектор. Но связаться с ним оказалось невозможным. Отсутствие проектной документации и привело к появлению данной любопытной истории.

Строительство дома шло быстро. По графику работы должны были завершиться в середине декабря. Посещали поселок мы редко, т.к. в начале сентября Миша, Катя и Ваня переехали в новую квартиру. В середине осени на коттедже заканчивались работы по кирпичной кладке наружных и внутренних несущих стен. Мы приехали ознакомиться с ходом строительства. Уже просматривались контуры будущего дома. В основном выполнены оконные и дверные проемы. В отдельных местах стены выложены под перекрытие. И стало отчетливо видно, что на фоне высоких стен (выше 3 м 30 см) дверные проемы кажутся низкими (высота 2 м 10 см). Встал вопрос, почему выбрана такая высота стен. Прораб Володя ответил, что проемы выполнены по проекту. Михаил выразил желание увеличить высоту проемов. Он спросил у меня, в какую цену обойдутся работы по переделке проемов. Я ответил, что на этот вопрос лучше ответит прораб, т.к. он работает по договорным расценкам. При этом я отметил, что реконструкция всегда дороже нового строительства. Я же могу дать ориентировочную оценку. У меня был достаточный опыт по оценке работ, связанных с реконструкцией.

На нашем коттедже я оценил стоимость работ по увеличению проемов в 25% стоимости выполненных работ по кирпичной кладке. Естественно, в основе моей оценки лежали государственные расценки стоимости строительных работ. В какую стоимость оценит эти работы по договорным расценкам прораб, я не знал. Для принятия решения по этому вопросу мы пошли к представителю застройщика. Заместитель директора попросил прораба дать оценку стоимости переделки проемов. Володя ответил, что для оценки требуется время и через 10 мин озвучил сумму. В эту цену, по словам Володи, вошли стоимость работ, материалов, транспорта, механизмов, зимнее удорожание. Высказать свое мнение я не мог без проверки конкретного расчета. Заместитель директора поручил прорабу через неделю представить расчет. А Михаил взял эту цифру за основу. После небольшого обсуждения остановились на сумме несколько меньше первоначальной. Прораб согласился, и он с Мишей пожали руки. По дороге в Москву я сказал Мише, что надо через неделю проверить расчеты и оценить, насколько договорная цена завышена. На это Михаил подчеркнул, что прораб дал такую цену на основе моей предварительной оценки. Оправдываться не имело смысла. Я дал свою оценку и предложил выход.

Причина предстоящих дополнительных затрат, по моему мнению, заключалась в отсутствии чертежей. Независимо от этого случая надо было требовать от застройщика представления полного комплекта документации. Без этого невозможно говорить о каком-либо надзоре за ходом строительства. Я считал, что прораб воспользовался ситуацией с целью хорошо заработать. Володя рассчитывал высоко подняться на горку. Необходима была встреча с директором заказчика. Я попросил Мишу не производить оплаты до предъявления прорабом расчета. За это время я произведу оценку качества строительства и выдвину встречные требования.

Свои замечания я ранее высказывал, но строители выводов не делали. На этот раз решил действовать по-иному. Я обратил внимание, что на кирпичной кладке работают опытные каменщики. Но у них недостаточно знаний по свойствам строительных материалов. Так, в конструкции наружных стен применены кирпич, минераловатные плиты, металлические сетки и раствор. Укладывая внутрь стены минвату, надо принимать меры по ее защите от попадания влаги в виде дождя и снега. При насыщении минваты влагой она теряет теплозащитные свойства. Эта осень была дождливой. Я предупреждал строителей о необходимости укрытия стен пленкой, но прораб должным образом это не контролировал. Если через такой утеплитель проходит металлическая сетка, то она будет ржаветь. А в отопительный период на сетке будет выступать конденсат и коррозия усилится. Для этого в кладке применяют оцинкованную металлическую сетку. Но она значительно дороже. Вот прораб и сэкономил.

По моей просьбе на дом приехали специалисты из лаборатории Института строительной физики. Они взяли образцы минераловатной плиты из трех мест стены и увезли их в лабораторию на обследование. Через неделю я получил результаты обследования и официальное заключение. Из заключения следовало несколько выводов. Как и ожидалось, влажность плиты намного превышала требования ГОСТа. Но неожиданность выводов заключалась в другом. Объемный вес минплиты в сухом весе оказался на 30% выше, чем было указано в паспорте на нее. И теплозащитные свойства такой плиты, соответственно, намного ниже. Я попросил начальника лаборатории произвести расчет теплозащитных свойств стены. Расчет показал, что выполненная конструкция наружной стены не соответствует требованиям теплозащиты по энергосбережению на 30%. Было установлено несоответствие минплиты и по жесткости. С таким заключением Института позиции прораба будут выглядеть слабо.

Пока шло лабораторное исследование, прораб передал свои расчеты. Там были настолько грубые ошибки, что после их исправления сумма ремонтных работ уменьшилась на треть. После этого я сообщил прорабу предварительные результаты исследования и предложил нулевой вариант. Он обещал подумать. Через некоторое время Володя позвонил и сообщил, что еще уменьшил смету. Дальше вести переговоры с ним было бесполезно.

Я попросил Мишу организовать встречу с директором заказчика. В встрече приняли участие я с Михаилом, с одной стороны, и директор заказчика с представителем технадзора, с другой. Разговор начали с моей информации о результатах исследования Института строительной физики. Были указаны основные нарушения при производстве строительных работ. Я подчеркнул, что основной причиной переделок проемов является отсутствие у прораба чертежей. Учитывая то, что дверные проемы поднимаются и по нашей просьбе, внес предложение о нулевом варианте. Со стороны застройщика ответы на мои вопросы давал представитель технадзора. Этот 60-летний специалист отвечал очень убедительно и агрессивно. Но его основные аргументы сводились к попытке убедить в правильности подсчета объемов работ. А на технические вопросы вразумительных ответов он не представил. После продолжительного обмена мнениями директор попросил передать ему копии результатов исследования и мои замечания. О своем решении он обещал сообщить через 3 дня. Но уже на следующий день директор позвонил и сообщил, что принял решение выполнить все работы по переделке проемов за счет застройщика.

История завершилась для нас благополучно. При строительстве любого объекта необходимо иметь утвержденную проектно-сметную документацию. С этой документацией заказчик имеет право ознакомиться. В процессе строительства должен осуществляться технический контроль за соблюдением технологии строительства, качеством поступающих строительных материалов. Не выполнявший этих требований прораб Володя был вынужден спуститься с горки.

Урок не впрок

В конце августа я поехал в деревню за грибами и ягодами. Восемь дней не выходил из леса. Только что появились рыжики и грузди. Много было боровых грибов, в том числе белых. В последний день насобирал корзину брусники. Поездка оказалась очень удачной и полезной.

По приезде меня ждал Миша. Мы сразу же поехали на коттедж. Там нас ожидал сюрприз. Строители выполнили подготовку под полы на первом этаже. Цементная стяжка выполнена почти идеально. Под ней уложен утеплитель, проложены трубы отопления и теплых полов. На все эти работы должна быть оформлена исполнительная документация. Но ее не оказалось.

Прежде всего я решил разобраться с утеплителем. Выяснилось, что уложили два слоя жестких минераловатных плит ППЖ-200. Застройщик показал накладную, из которой стало ясно, что утеплитель изготовлен на Воронежском заводе. В гигиеническом сертификате на воронежский утеплитель указано, что материал испытан при температуре эксплуатации 20-40оС. При этой температуре утеплитель выделяет вредные вещества в допустимых для жилых помещений пределах. У нас в утеплителе проложены трубы отопления без тепловой изоляции. По трубам к приборам отопления подается вода температурой 60-80оС. Значит, по этому показателю данный утеплитель не подходит. На складе я взял образец утеплителя.

По Интернету нашел генерального поставщика утеплителя Воронежского завода в Москве. В офисе посмотрели на мой образец утеплителя и сказали, что этот материал изготовлен на другом заводе, предположительно Саратовском. После недолгих поисков удалось найти поставщика и изготовителя утеплителя. Позвонил на завод и из разговора с главным инженером узнал, что данный вид утеплителя применяется в основном для кровельных работ. Утеплитель боится воды и при повышенной влажности теряет механическую прочность.

Стало очевидным, что если при устройстве цементной стяжки утеплитель не защитили, он мог впитать в себя влагу. Значит, надо провести обследование. После длительного сопротивления застройщик вскрыл стяжку. Утеплитель не был защищен, набрал влагу и потерял механическую прочность. Было принято решение разобрать полы и заменить весь утеплитель.

На стройку был завезен новый утеплитель. И снова без документов. Действительно, урок не впрок.

Букарев Александр Александрович. Военный инженер-строитель. Службу начал на строительстве программы «Лунник» на космодроме «Байконур». Осуществлял строительство крупных комплексов радиоэлектронной и космической промышленности в г. Москве. Последние годы руководил строительным военным управлением, выполнявшим строительство генерального подряда на Государственном космическом научно-производственном центре имени М.В.Хруничева. Полковник в отставке. Член Совета ветеранов строителей космодрома «Байконур».

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100