написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2 (23) Июнь 2005г

Перепланировка: проблем не должно быть ни у жителей, ни у власти

Стражников А.М., начальник Государственной жилищной инспекции г. Москвы, Филиппова Т.В., инженер

Новый Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), недавно вступивший в силу, еще долго будет привлекать к себе самое пристальное внимание, поскольку он напрямую затрагивает интересы всех без исключения граждан. Лица, причастные к разработке и принятию этого документа, которого все так долго ждали, дают в средствах массовой информации разъяснения содержащихся в нем положений, поскольку многие из них в корне меняют порядок вещей, сложившийся за годы существования старого Кодекса, принятого еще в эпоху социализма. Мы давно уже живем в другой стране, в других экономических условиях, и правоотношения в жилищной сфере так же давно было необходимо законодательно отрегулировать для приведения в соответствие с требованиями нашего времени. Можно хвалить или ругать новый ЖК РФ, спорить по поводу содержания тех или иных его статей, возможности или невозможности их реализации, но здесь мы затронем лишь один аспект, интересный большой части наших граждан, а именно - переустройство и перепланировку жилых помещений.

Безусловно, граждане имеют право улучшать свое жилище, повышая его комфортность. В то же время не вызывает сомнений и тот факт, что перепланировка помещений в многоквартирном доме - очень ответственная и небезопасная процедура, требующая внимательного инженерного подхода. Важно при этом не причинять вреда конструкциям и не создавать проблем соседям.

И прежний Жилищный кодекс, принятый еще в эпоху плановой экономики, содержал положение о том, что переоборудование и перепланировка жилых помещений допускались лишь с разрешения местных органов исполнительной власти. Было сказано также и о том, что наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние. О том, каким именно образом следовало получать разрешение, Кодекс умалчивал, предоставляя власти на местах самой решать эти частные вопросы. Худо-бедно, в то время законопослушные граждане соблюдали требования закона, тем более что они в основном являлись именно нанимателями жилья.

Москва, первая столкнувшись с этим явлением еще в начале 90-х гг., стала стараться придать ему цивилизованные формы, не допуская стихии и хаоса в этой сфере.

Проблема именно несанкционированных перепланировок в жилых домах возникла в период начала приватизации, главным образом, из-за непродуманной политики правительства в жилищной сфере. Объявив приватизацию, власть предоставила гражданам право владения, пользования и распоряжения жилищем, но при этом забыла сказать об ответственности, возникшей с обретением таких прав. В результате заселенные жилые дома превратились в строительные площадки.

Правительство Москвы, обеспокоенное новой проблемой, начиная с 1993 г., в отсутствие федеральных нормативных правовых актов приняло ряд документов, нацеленных на предотвращение стихийного развития процесса. Эти документы постоянно совершенствовались, и в 1999 г. был принят и вступил в действие Закон субъекта РФ «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Он сыграл важную роль в упорядочении перепланировок в жилых домах, т.к. определил процедуру оформления и надзора за этим процессом.

Нам известно, что законодательство в жилищной сфере является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ. Однако федеральных нормативных правовых актов, которые регулировали бы вопросы переустройства жилья, до последнего времени просто не существовало. В конечном счете потребовалось 8 лет, чтобы убедить законодательную власть, и также отдельных представителей этой власти в необходимости принятия Кодекса об административных правонарушениях, и 10 лет - нового ЖК РФ. Правительство Москвы и Московская Городская Дума не могут допустить такого же «оперативного» реагирования на процессы, происходящие в обществе.

Во время одной из пресс-конференций, на которой речь шла о новом ЖК РФ, председатель Комитета Государственной Думы по законодательству П.В.Крашенинников выразил недоумение по поводу принятия в феврале этого года постановления Правительства Москвы, устанавливающего регламент оформления переустройства помещений в жилых домах, который, по его мнению, не соответствует положениям нового ЖК РФ.

Мосжилинспекция не может согласиться с такой оценкой нормотворческой деятельности московских властей со стороны представителя законодательной власти России. Для этого есть ряд причин.

Вновь принятый ЖК РФ не может быть реализован в полной мере, в том числе в части переустройства и перепланировки жилых помещений, по причине отсутствия ряда указанных в нем документов, утвердить которые обязано Правительство РФ (форма заявления граждан о переустройстве, технический паспорт жилого помещения). О порядке оформления перепланировки нежилых помещений в жилых домах в ЖК РФ вообще не говорится, словно эти помещения не являются частью жилого дома, и такой проблемы не существует.

К тому же отнесение ЖК РФ согласования переустройства и перепланировки жилых помещений к компетенции органов местного самоуправления не соответствует реалиям Москвы как субъекта РФ, поскольку таковые органы, созданные на территории муниципальных образований в соответствии с Уставом города Москвы, не имеют на своем балансе жилищного фонда. По сути, посвященная переустройству и перепланировке гл. 4 ЖК РФ представляет собой одну из промежуточных версий московского Закона, и далеко не самую удачную.

Упрекать Москву за то, что она всего лишь восполнила пробел в нормативной базе, определив порядок переустройства, более соответствующий реалиям сегодняшнего дня, по меньшей мере, некорректно.

Понятно, что жилищный фонд в различных регионах страны сильно различается как по своему составу, так и по техническим характеристикам и потребительским свойствам. Ведь одно дело - небольшой населенный пункт, расположенный, скажем, на Таймыре, и совсем другое - большой город, застроенный многоэтажными домами, количество жителей в каждом из которых может равняться населению целого поселка. Нормативных положений, регламентирующих порядок проведения переустройства и перепланировки, которые будут реально работать в небольшом городке, может оказаться недостаточно для мегаполиса, каковым является Москва. Нельзя также не учитывать специфику административного устройства, структуру органов исполнительной власти и местного самоуправления, сложившуюся на местах.

В этом свете естественно для субъекта РФ реализовать свое право решать вопросы, относящиеся к совместному ведению, определяя в рамках федерального законодательства тот порядок переустройства, который больше соответствует именно данному региону.

В московском Регламенте оформления и проведения переустройства урегулированы практически все моменты, в том числе и те, которые ЖК РФ в принципе не рассматривает. В первую очередь это вопросы, связанные с производством работ. Ведь большинство нарушений в этой части происходит как раз потому, что для проведения работ заказчики порой привлекали гастарбайтеров или строительные фирмы, не имеющие ни лицензии, ни соответствующей квалификации. В результате оказывалось, что работы выполнялись вопреки всем существующим строительным и иным нормативам, а сама фирма никакой ответственности за конечный результат не несла.

Кроме того, Москва постаралась решить в рамках закона еще один немаловажный вопрос, который связан с возможностью причинения вреда смежным помещениям (расположенным по вертикали и горизонтали от перестраиваемого помещения). В соответствии с Регламентом управляющий домом не только должен ознакомить заявителя с условиями вывоза строительного мусора и установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, но и ознакомить собственников/нанимателей смежных помещений с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений по установленной форме. Эта процедура может помочь в решении спорных ситуаций, связанных с возмещением вреда, причиненного в результате перепланировки.

Кодекс требует от граждан при оформлении согласования переустройства представить технический паспорт переустраиваемого жилого помещения. Правительство РФ не только еще не утвердило этот документ, но он даже не разработан. Московские власти нашли выход в том, что пока вместо паспорта принимаются копии поэтажных планов, полученные в Бюро технической инвентаризации.

К специфике Москвы также относится практика сдачи домов-новостроек без отделки и со свободной планировкой. По сути, это - обыкновенный недострой. Многие квартиры в новостройках их владельцы подвергают перепланировке сразу же после сдачи дома в эксплуатацию, а часто и до этого момента, даже не оформив свидетельство о праве собственности. Причем работы ведутся фирмами, привлеченными со стороны и не всегда имеющими лицензии, что вызывает обоснованные сомнения в отношении безопасности выполняемых работ и их качества.

Позиция Мосжилинспекции по отношению к этой проблеме всегда была неизменна: в домах, построенных по инвестиционным проектам, любое конструкторское решение по желанию будущего владельца квартиры должно быть осуществлено на стадии строительства, еще до заселения дома. То есть все работы по возведению перегородок и установке оборудования следует выполнять силами той же подрядной организации, которая осуществляет строительство, еще до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Уже при покупке квартиры можно, ознакомившись с ее планом (проектным решением) выбрать наиболее приемлемый вариант планировки или заказать что-то по своему вкусу с тем, чтобы после заселения дома не жить годами в условиях перманентно ведущихся строительных работ, среди шума и пыли.

Безусловно, ЖК РФ является основополагающим документом, и Правительство Москвы своим Постановлением от 08.02.05 73-ПП (п. 5) поручило Государственной жилищной инспекции г. Москвы в течение первого полугодия 2005 г. подготовить предложения по внесению изменений в действующий городской Закон от 29.09.99 № 37 (в ред. от 07.04.04) «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» для приведения его в соответствие с ЖК РФ.

Предварительный анализ показал, что московский Закон вместе с внесенными в него поправками, в основном, выполнил свою миссию, и не исключено, что по предложению Государственной жилищной инспекции в него не только могут быть внесены новые поправки, но он может утратить свою силу в части переустройства жилых помещений в связи с вступлением в силу нового ЖК РФ.

Будут внесены изменения и в другие нормативные правовые акты г. Москвы, которые имеют то или иное отношение к переустройству и перепланировке помещений, и в первую очередь - в Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве (распоряжение Мэра Москвы от 11.04.00 № 378-РМ).

Стражников Александр Матвеевич. Доктор технических наук, профессор. Работал начальником отдела Главмосжилуправления, директором Информационно-вычислительного центра Главмосжилуправления, заместителем начальника Управления реконструкции, реставрации и капитального ремонта жилых и общественных зданий г. Москвы. В 1977-86 гг. - депутат Дзержинского районного Совета народных депутатов г. Москвы. С 1992 г. - начальник Государственной жилищной инспекции г. Москвы.

Филиппова Татьяна Витальевна. Инженер-строитель. С 1992 г. работает в Мосжилинспекции.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100