написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1, 1999г

Особенности возниконовения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации

М.Г.Пискунова, Заведующая кафедрой Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ

Становление в России единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносит существенные изменения в реализацию норм законодательства о недвижимости и в правила, сложившиеся на рынке недвижимости. Определение государственной регистрации дано Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Складывающаяся в регионах различная правоприменительная практика учреждений юстиции, обилие и сложность норм гражданского законодательства, подлежащих применению при государственной регистрации, обусловливают актуальность публикаций на данную тему. Принципиальной особенностью системы государственной регистрации является то, что регистрации подлежат не правообладатели, не сами объекты недвижимости и не документы на нее, а гражданские правоотношения по поводу недвижимости, а именно: а) права на недвижимое имущество, б) сделки с ним; в) ограничения (обременения) прав. Регистрация таких правоотношений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в различном порядке и влечет различные юридические последствия.

Целью настоящей статьи является описание проблем государственной регистрации, связанных с моментом возникновения права, особенностей приобретения и регистрации права общей собственности на недвижимость, оформления наследственных прав граждан. Данная публикация должна помочь участникам рынка недвижимости определить, какие юридические последствия влечет акт государственной регистрации либо его отсутствие, и выбрать верный вариант поведения в конкретной ситуации. Статья может быть полезной также для нотариусов и государственных регистраторов прав.

Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Возникновение права на недвижимость, приобретение титула, является основным юридическим последствием государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество, указанные как вещные в п. 1 ст. 131 и ст. 216 ГКРФ:

1) право собственности;
2) право хозяйственного ведения имуществом:
3) право оперативного управления имуществом;
4) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
5) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
6) сервитут.

Система вещных прав отечественного гражданского законодательства такова, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения - только у физических лиц. Возникновение вещного права хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком законодательством не предусмотрено.

Существуют еще такие вещные права физических лиц, как право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника (п. 1 ст. 292 ГК РФ), право проживать в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964г.). Однако требование государственной регистрации поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации, введенной Гражданским кодексом. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов таких прав и оснований для регистрации. Согласно ст. 53 Жилищного кодекса РФ к членам семьи относятся не только супруги и дети, родители, но и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В исключительных случаях иные лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, также могут быть признаны членами семьи. Для возникновения прав пользования жилым помещением несобственниками не требуется государственной регистрации. В первую очередь потому, что эти права не участвуют в гражданском обороте и не могут свободно отчуждаться. Законодателем предусмотрен иной способ защиты таких прав, отличный от государственной регистрации. Данные права сохраняются при переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику (п. 2 ст. 292 ГК РФ), а перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилья (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Именно поэтому обязательным документом для нотариального удостоверения или регистрации сделок с жилыми помещениями являются выписки из домовых книг, справки паспортных столов. Не предусмотренная законом регистрация прав пользования жилыми помещениями привела бы к выполнению несвойственной учреждениям юстиции административной функции паспортно-визовой службы МВД РФ.

Постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. № 767 утвержден порядок регистрации прав пользования жилым помещением членами семьи собственника в соответствии со ст. 292 ГК РФ, которая производится на основании совместного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи. Данный акт субъекта Российской Федерации противоречит ст. 3, 11 Закона о государственной регистрации, согласно которой субъекты РФ вправе принимать акты только в части создания органов регистрации и определения платы за регистрацию, а также п. "О" ст. 71 Конституции РФ, относящему гражданское законодательство к исключительному ведению Российской Федерации.

К особым вещным правам часто также относят указанное в п. 2 ст. 298 ГК РФ право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным учреждениями за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности. На приобретенное таким способом недвижимое имущество у учреждения может возникнуть только вещное право, подлежащее государственной регистрации. Вид права (собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление) конкретного учреждения определяется в соответствии со ст. 299 ГК РФ, а для образовательных учреждений - в соответствии с Федеральными законами "Об образовании" и "О высшем и послевузовском профессиональном образовании".

Не является вещным правом, подлежащим государственной регистрации, и ипотека Несмотря на дискуссию о вещно-правовой природе залога, ипотека как залог недвижимости является обязательственным правом. Основными аргументами в пользу обязательственной природы ипотеки является то, что недвижимость остается в пользовании и владении залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ), залогодержатель не получает владения вещью, а при гибели предмета залога право залога не прекращается (п. 2 ст. 345 ГК РФ) . Как известно, залог возникает в силу договора или в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ). В случае заключения договора об ипотеке в Едином государственном реестре регистрируется сделка. Возникновение залога в силу закона (например, при купле - продаже в кредит, с рассрочкой платежа на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ, либо при передаче недвижимости под выплату ренты согласно п 1 ст. 587 ГК РФ) отражается в реестре как обременение права залогодателя.

Определенную проблему породило название "Государственная регистрация права аренды" статьи 26 Закона о государственной регистрации. До сих пор продолжаются дискуссии о том, что должно быть зарегистрировано: договор аренды как сделка, право аренды или обременение права арендодателя. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ перечень прав, подлежащих государственной регистрации, может быть дополнен иными законами. При том, что в Гражданском кодексе содержатся требования о государственной регистрации только договоров аренды, может сложиться мнение, что Законом о государственной регистрации прав установлено новое право, подлежащее государственной регистрации наряду с договорами аренды, -"право аренды". Однако не буквальное, а логическое и систематическое толкование норм ГК РФ, данного закона и Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), позволяет сделать вывод, что никакого нового "права аренды", подлежащего регистрации, Закон о государственной регистрации не устанавливает.

Пунктом 1 ст 2 Закона о государственной регистрации установлено, что в тексте закона под государственной регистрацией прав подразумевается государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. То есть, понятие государственной регистрации прав в данном законе включает в себя всю регистрационную процедуру, при этом объект регистрации устанавливается Гражданским кодексом. Только Кодексом может быть конкретно установлено, что подлежит регистрации: право, сделка или обременение (ограничение) права В абз 2 п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации говорится, что с заявлением о регистрации права аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимости. Но с заявлением о регистрации своего права может обратиться только правообладатель. Если считать, что регистрации подлежит право аренды, то получается, что с заявлением может обратиться только арендатор, а это противоречит данной норме. Далее в п. 2 ст. 26 указывается, что на государственную регистрацию представляется договор аренды, а в п. 3 также говорится о регистрации договора. Таким образом, Закон о государственной регистрации не устанавливает обязательности государственной регистрации права аренды помимо регистрации договоров аренды, определенных в ГК РФ. Дополнительно подкрепить данную позицию можно ссылкой на авторитетный постатейный комментарий к Закону "0 государственной регистрации", а также на публикации в прессе. Право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с Гражданским кодексом, отдельная "регистрация права аренды" также не может быть осуществлена (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

Записи о подлежащих государственной регистрации правах вносятся в подраздел II соответствующего раздела Единого государственного реестра, перечень таких прав установлен п. 38 Правил ведения ЕГРП в котором "право аренды" не указано. Записи об аренде содержатся в III подразделе разделов Единого государственного реестра прав, содержащем записи об ограничениях (обременениях) прав на основании подлежащих обязательной государственной регистрации договоров (п. 43 Правил ведения ЕГРП). Регистрация договоров аренды осуществляется внесением записи в часть 111-1 раздела Единого государственного реестра. Со дня внесения такой записи договор считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ), соответственно арендатор приобретает обязательственное право аренды. Договор аренды обременяет арендованную недвижимость, поскольку в случае отчуждения договор не прекращается, а новый приобретатель становится правопреемником арендодателя в силу закона (ст. 617 ГК РФ).

Момент возникновения прав на недвижимость

По правилу, установленному п. 2 ст. 8 ГК РФ, право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации права является возникновение вещного права на недвижимость.

Следует отличать регистрацию прав от регистрации сделок с недвижимостью. Устанавливая обязательность государственной регистрации определенных договоров в отношении недвижимости, законодатель определил момент их регистрации как момент заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом. правовым последствием акта государственной регистрации сделки является признание договора заключенным. Если регистрации подлежит сделка по отчуждению недвижимости, например, договор купли - продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ), то данный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Именно с этого момента появляются определенные (ст. 454 ГК РФ) взаимные обязательства сторон: продавца -передать имущество, покупателя - принять и оплатить его. Однако обязательства - это только взаимные обещания, которые могут быть и не исполнены сторонами. Для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия - регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав - разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

Однако, связывая момент возникновения вещных прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, Гражданский кодекс допускает установленные законом исключения из этого правила. Только с момента государственной регистрации права возникают вещные права на вновь созданную (ст. 219 ГК РФ) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК РФ), а также на давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Если по общему правилу государственная регистрация прав имеет правоустанавливающее значение, то в перечисленных далее случаях она только подтверждает существование права, то есть имеет правоподтверждающее значение.

Возникновение права на недвижимость с момента, отличного от момента государственной регистрации

1. Право собственности на наследственное имущество возникает с момента открытия наследства.

В соответствии со ст. 546 ГК РСФСР 1964 г. принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда (ст. 528 ГК РСФСР). Наследники вправе, но не обязаны получить в нотариальной конторе свидетельства о праве на наследство, которые являются основаниями для государственной регистрации прав на недвижимость. Принявшие наследство наследники могут произвести раздел наследственного имущества в соответствии с причитающимися им долями. Договор (соглашение) о разделе оформляется после получения свидетельства о праве на наследство, после заключения соглашения свидетельство на наследство с долями, определенными по закону или завещанию, изымается, поскольку долевая собственность на наследственное имущество прекращается. Наследники, осуществляя раздел наследства, действуют как собственники в силу закона. Зачастую учреждения юстиции отказывают в регистрации их прав на основании договора раздела, ссылаясь на то, что без регистрации возникшего права на наследство в долях наследники не приобретают права на недвижимость и поэтому не могут распорядиться ею. Такие отказы неправомерны, предварительная государственная регистрации права долевой собственности перед разделом наследства не требуется.

2. Другим случаем правопреемства как способа приобретения права собственности на имущество, не имеющее собственника, является реорганизация юридических лиц (п. 2 ст. 218 ГК РФ). При реорганизации право у вновь образованных организаций возникает с момента их государственной регистрации в государственном реестре юридических лиц.

Основанием возникновения права являются передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК РФ). Юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. а при реорганизации в форме присоединения - с момента внесения записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (п. 4 ст. 57 ГК РФ).

3. В случае приватизации жилых помещений право возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления согласно ст. 7 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в редакции ФЗ от 11.08.94 № 26-ФЗ, а не с момента государственной регистрации права в учреждении юстиции.

4. Право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением. Это закреплено п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации Однако указание момента возникновения права в судебном решении не обязательно, поскольку содержание судебного решения должно соответствовать нормам Гражданского и Арбитражного процессуальных кодексов, но не нормам законодательства о государственной регистрации. Если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость регистрируются на общих основаниях и возникают также по общему правилу с момента государственной регистрации.

Существует мнение, что если момент возникновения права не указан в судебном решении, то право возникнет с момента вступления решения в законную силу Однако момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права. Права на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ), давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ), самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ) могут быть признаны судом, но возникнут в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ с момента государственной регистрации.

5. При приватизации государственных и муниципальных предприятий путем акционирования (преобразования в открытые акционерные общества, 100 % акций которого принадлежат государству) право на имущество, включенное в уставный капитал в соответствии с планом приватизации, возникает с момента государственной регистрации акционерного общества как юридического лица (Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 12). Согласно ст 217 ГК РФ государственное и муниципальное имущество передается в частную собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. При этом для возникновения права собственности акционерного общества не требуется окончания приватизации предприятия, срок которого определяется моментом отчуждения 75% акций государства (муниципального образования), либо сроком, предусмотренным планом приватизации. В ряде случаев момент возникновения права на недвижимость совпадает с государственной регистрацией другого права.

6. При возмездном приобретении имущества одним из супругов, право совместной собственности другого супруга возникает с момента регистрации права того супруга, на чье имя оформлен правоустанавливающий документ, если брачным договором не установлен правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности (ст. 33, 34 Семейного кодекса РФ).

7. Долевая собственность на общее имущество в многоквартирном жилом доме и кондоминиуме возникает с момента государственной регистрации права на жилое помещение в жилом доме или кондоминиуме, поскольку право долевой собственности на общее имущество неразрывно связано с правом на жилое помещение (ст. 290 ГК РФ, п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации прав).

8. С момента регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления государственного (муниципального) предприятия или учреждения возникает в силу закона право собственности государства или муниципального образования, в чьем ведении находится данная организация (ст. 216, 299 ГК РФ).

9. Право на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости возникает с момента государственной регистрации права на недвижимость (ст. 552 ГК РФ). Таким способом право возникает не на весь участок продавца, а только на его часть, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Этот случай также можно отнести к случаям приобретения права в порядке правопреемства (см. абз. п. 3 ст. 552 "приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец").

10. Особый порядок предусмотрен для возникновения прав публичных собственников Постановлением Верховного Совета Российской Федерации "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 (п. 9). Право собственности субъектов РФ на имущество, отнесенное к государственной собственности или переданное из федеральной собственности, возникает с момента принятия Постановления Правительства РФ о передаче, а если Постановление не было принято в течение трех месяцев со дня регистрации в Мингосимущества РФ перечней объектов, представленных соответствующим субъектом, то право возникнет с момента принятия решения о принятии объектов в собственность.

Документом, подтверждающим право федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр собственности, а до внесения объекта в реестр - перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента от 18 марта 1992 г. № 114-РП.

Особо рассмотрим способ приобретения права на помещение в жилищном, жилищностроительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе в соответствии с п.4ст.218ГКРФ.

Законом СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР" (ст. 7), а позднее и ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (с изменениями от 24 июня 1992 г.) было установлено, что члены указанных потребительских кооперативов, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретают право собственности на это имущество и вправе распоряжаться им по своему усмотрению - продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону. Этим правоотношениям была придана обратная сила: член кооператива является собственником независимо от того, когда им уплачен пай - до или после вступления в действие закона.

Однако вступление в действие 1 января 1995 г части первой ГК РФ связало возникновение права не только с полной выплатой пая, но и с моментом государственной регистрации. По мнению Е. А. Суханова , взаимоотношения потребительского кооператива как собственника и граждан-пайщиков как его членов, пользующихся соответствующими объектами недвижимости, предоставленными им кооперативом, носят срочный характер. Как только пайщик полностью выплатит паевой взнос за такой объект, он приобретает на него право собственности, которое в силу п. 2 ст. 8 и ст. 131 ГК подлежит обязательной государственной регистрации. Пункт 4 ст. 218 ГК РФ не содержит указаний на исключительный момент возникновения права на недвижимость в кооперативе, то есть право возникнет на основании полной выплаты пая, но с момента государственной регистрации.

В тоже время, материалы судебной практики и ранее действовавшие нормы законов РСФСР и СССР о собственности, а также неоднозначное толкование п. 4 ст. 218 ГК РФ дают право на другую точку зрения. Так П. В. Крашенинников указывает, что член кооператива, приобретает право собственности не с момента государственной регистрации, а в силу закона.

Государственная регистрация и правосубъектность. Наследственные права граждан

Определение момента возникновения права на недвижимость имеет важное практическое значение. Как уже отмечалось, государственной регистрации подлежат не документы на недвижимость, а возникающие гражданские правоотношения. Субъектами таких правоотношений являются физические и юридические лица, обладающие гражданской право- и дееспособностью (правосубъектностью). Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Соответственно, после смерти гражданина не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право- и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство, и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют справки о полной выплате умершим пая в кооперативе, решения судов о признании права умершего, договоры приватизации с участием умерших. Если указанные документы попадают в выше приведенный перечень исключений и подтверждают возникновение права при жизни гражданина без государственной (или иной) регистрации, то они являются основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя.

Аналогично решается проблема в случае признания судом права умершего на имущество. Это решение подтверждает приобретение права собственности наследодателем при жизни. Но поскольку все права гражданина, в том числе и признанные судом, прекратились его смертью, государственная регистрация права датой позже даты смерти не может быть произведена. Судебное решение о признании прав наследодателя является основанием для включения имущества в наследственную массу и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство, которое является бесспорным основанием для государственной регистрации права наследников на недвижимость. Нотариус, оформляя наследство, вправе дополнительно запросить выписку из Единого государственного реестра прав о правообладателе наследуемого объекта недвижимости для того, чтобы убедиться в отсутствии противоречий между данными реестра и судебным решением на тот случай, если имущество выбыло из владения наследодателя при жизни.

Проблемы возникают и в случае смерти одной из сторон до государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащая государственной регистрации, нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в учреждении юстиции, то она не является заключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ), и как недействительная сделка не может порождать правовых последствий (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Следует отметить, что к этому случаю пункт 3 ст. 165 ГК РФ не применим, поскольку предусматривает последствия уклонения стороны от регистрации, но никак не прекращение ее правосубъектности (если субъекта права уже нет, то уклоняться некому). Очевидно, что в случае смерти правоотчуждателя правоприобретатель, получив отказ в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд за признанием его права, если сделка была фактически исполнена. В этом случае государственная регистрация права приобретателя (но не сделки!) будет осуществлена на основании судебного решения. Говорить о вступлении наследников правоотчуждателя в порядке правопреемства в возникшие обязательственные отношения неправомерно, поскольку с точки зрения закона до государственной регистрации договора обязательственного правоотношения не возникает. Однако если договор отчуждения не подлежит государственной регистрации (например, купли - продажи или мены недвижимости нежилого назначения), то такой договор считается заключенным с момента подписания его сторонами. В этом случае обязательственное отношение возникает без государственной регистрации договора, и в случае смерти одной из сторон договора можно говорить о правопреемстве.

Если после заключения договора отчуждения недвижимости, но до регистрации перехода права скончался правоотчуждатель, то возникает правопреемство на стороне продавца. Если был подписан передаточный акт, то наследники наследуют имущество, которое выбыло из фактического владения и пользования при жизни наследодателя и права на которое обременены обязательствами по договору. В этом случае регистрация перехода права на основании договора, заключенного в простой письменной форме, осуществляется в соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации по заявлению обеих сторон договора, где на стороне продавца действуют наследники. Если наследники уклоняются от регистрации перехода права, то таковая может быть осуществлена согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ на основании судебного решения. Если же договор нотариально удостоверен, зарегистрирован в учреждении юстиции как сделка и исполнен сторонами, то регистрация права приобретателя может быть осуществлена только по его заявлению, как это установлено абз. 4 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации. Смерть правоотчуждателя не является препятствием для государственной регистрации перехода права к приобретателю.

Если после государственной регистрации сделки скончался правоприобретатель, то, как отмечалось выше, регистрация перехода права к нему не может быть осуществлена. Однако если недвижимое имущество было передано по передаточному акту приобретателю, правоотчуждатель, оставаясь титульным собственником, тем не менее утрачивает правомочия владения и распоряжения имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного им обязательства, возникшего из договора. В данном случае в обязательственное правоотношение вступают наследники. После исполнения всех обязательств наследодателя (например, оплаты имущества, если таковая не была произведена им при жизни) они приобретают право общей долевой собственности на имущество. Если имущество не было оплачено приобретателем при жизни, то отчуждатель вправе как кредитор наследодателя предъявить претензии в порядке, предусмотренном ст. 63 Основ законодательства РФ о нотариате. Государственная регистрация перехода права к наследникам как правопреемникам по договору может быть осуществлена на основании договора отчуждения и свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.

Таким образом, основной проблемой является смерть одной из сторон до государственной регистрации сделки. Статья 16 (абз. 4 п. 1) Закона о государственной регистрации устанавливает, что в случае нотариального удостоверения сделки заявление о государственной регистрации права (и сделки) подает одна из сторон договора.

Но в случае смерти одной из сторон договора до приема документов на регистрацию, регистрация даже нотариально удостоверенной сделки не может быть осуществлена, хотя бы и по заявлению одной стороны. Следует обратить особое внимание на договоры пожизненного содержания с иждивением. В п. 3 ст. 596 ГК РФ впрямую установлено, что договоры пожизненной ренты в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожны. Если такой договор будет зарегистрирован в учреждении юстиции после смерти получателя ренты, то он будет ничтожным в силу прямого указания закона, несмотря на проведенную регистрацию. Во многих регионах сложилась практика подачи заявления на регистрацию обеими сторонами и в случае нотариального удостоверения договора. В случае подачи заявления только одной стороной (особенно если с момента нотариального удостоверения прошло много времени) у регистратора могут возникнуть совершенно законные сомнения в наличии оснований для регистрации (п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации). Данной статьей не установлен "срок годности" нотариальной сделки, т.е. максимальный срок между удостоверением сделки и регистрацией. В этот период в жизни все может случиться. Поэтому статья 16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая только порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 6 ст. 131). не должна противоречить основным положениям Кодекса и препятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.

В связи с данным вопросом хотелось бы обратить внимание на недопустимость расширительного толкования абз. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ". Согласно указанному разъяснению, если гражданин, подав необходимые для приватизации документы, умер до оформления договора или до его регистрации в местной администрации, то это не является основанием для отказа судами в удовлетворении требований наследников о включении жилого помещения в наследственную массу. Если гражданин выразил волю на приватизацию при жизни, этот факт сам по себе не является основанием для возникновения его права собственности, а дает основание для наследников требовать в судебном порядке включения недвижимости в наследственную массу и дальнейшее оформление прав на наследство в установленном порядке. Если наследники не заявят в суд своих требований, то квартира останется в государственной или муниципальной) собственности. Таким образом, указанный судебный документ не допускает возможности приобретения права собственности на основании только волеизъявления гражданина. Но на практике некоторые органы по приватизации жилья неправомерно руководствуются данным разъяснением. Дело доходит до оформления договора передачи с включением фамилии умершего в качестве стороны договора и словом "умер" в скобках. Договор передачи должен заключаться с живыми нанимателями, если один из них скончался после подачи заявления в орган по приватизации, но до оформления договора, то это проблема наследников. Ссылаясь на этот судебный документ нельзя говорить и о государственной регистрации сделки в случае смерти одной из сторон только на том основании, что лицо выразило свою волю при жизни.

Часто на практике учреждения юстиции обнаруживают, что запись о праве или сделке внесена в реестр датой позже даты смерти правообладателя. Например, в случае выдачи гражданином доверенности на сбор документов и заключение договора приватизации жилья от его имени. После смерти доверителя его представитель, действуя на основании доверенности, подписал договор приватизации и заявил о государственной регистрации права. Учреждение юстиции зарегистрировало по заявлению представителя право умершего гражданина, не зная о смерти. Представляется, что в случае обнаружения такого факта (сличения даты внесения записи о праве в реестр и даты, указанной на свидетельстве о смерти), такая запись должна быть погашена учреждением юстиции самостоятельно. Можно возразить, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, и учреждению юстиции не дано право самостоятельно отменять собственную регистрацию. Но указанная норма говорит о зарегистрированном праве, а в случае государственной регистрации после прекращения правосубъектности лица нельзя говорить о праве, можно говорить только о записи в реестре. Как отмечалось ранее, регистрируются правоотношения. Внесение записи в реестр приобретает силу юридического акта только в соответствии с общими положениями гражданского законодательства. Внесение записи о праве или о сделке после смерти правообладателя или участника сделки не имеет силы юридического акта и не может "реанимировать" правоотношение, прекратившееся исчезновением субъекта права. Эта серьезная проблема правоприменительной практики государственной регистрации требует решения путем принятия специального нормативного акта. Разумеется, что в случае последующих сделок с таким имуществом вопрос должен решаться с учетом законных прав добросовестных приобретателей, полагавшихся на записи в Едином государственном реестре. Возможно, что это будет подзаконный акт, поскольку действующее законодательство позволяет урегулировать вопрос без внесения изменений в Закон о государственной регистрации.

Проблемы могут иметь место и при регистрации перехода права к покупателю в случае ликвидации юридического лица продавца недвижимости Договор купли - продажи недвижимости нежилого назначения считается заключенным с момента подписания сторонами договора в виде одного документа, содержащего все существенные условия сделки. Если недвижимое имущество было передано по передаточному акту покупателю, то организация-продавец, оставаясь титульным собственником, утрачивает правомочия владения и распоряжения имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного им обязательства, возникшего из договора. Покупатель является законным владельцем такого имущества (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). До момента государственной регистрации перехода права к покупателю последний, пользуясь и владея имуществом, не вправе распоряжаться им. Если до государственной регистрации перехода права к покупателю организация-продавец ликвидирована в установленном для юридических лиц порядке, то ее права прекращаются без правопреемства со дня внесения записи о ликвидации в государственный реестр юридических лиц. Но это не является препятствием для регистрации права покупателя на приобретенное имущество. Регистрация возникновения права осуществляется в установленном порядке после проведения правовой экспертизы учреждением юстиции договора купли-продажи как основания для регистрации. Естественно, что одним из условий законности такой сделки является принадлежность имущества продавцу на праве собственности, поэтому покупатель обязан представить такие документы в регистрирующий орган. В противном случае в регистрации может быть отказано, после чего покупатель может обратиться за признанием своего права в суд.

Особенности государственной регистрации права общей собственности

Право общей долевой собственности представляет собой единое право, особенностью которого является то, что оно принадлежит одновременно нескольким лицам. Доля в праве общей собственности не означает права собственности на определенную часть недвижимости. Государственная регистрация права совместной собственности производится внесением одной записи о праве с указанием в качестве субъектов права всех совместных собственников. Государственная регистрация права долевой собственности осуществляется внесением записи о праве каждого сособственника с указанием его доли в праве. Важной особенностью общей собственности является то, что она возникает одновременно при поступлении одной вещи в собственность нескольких лиц (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Возникает вопрос о необходимости одновременной государственной регистрации права всех сособственников. Поскольку для регистрации долевой собственности требуется подача каждым правообладателем заявления с приложением документа об оплате, это создает сложности в случае нежелания одного из сособственников регистрировать свое право. Однако порядок регистрации долевой собственности также зависит от основания и момента возникновения права.

На основании договоров приобретения недвижимого имущества в общую собственность право на недвижимое имущество возникает у приобретателей с момента государственной регистрации права, которая осуществляется одновременно по заявлению всех сособственников путем внесения записей о праве каждого участника с указанием его доли. В данном случае государственная регистрация права только одного из сособственников не может быть произведена без регистрации прав остальных. Например, если недвижимость приобретена тремя покупателями, но один из них уклоняется от регистрации перехода права, невозможно осуществить регистрацию права только двух сособственников с указанием 2/3 доли в праве. При этом нельзя сказать, что на 1/3 долю переход права не произошел, и она осталась в собственности продавца. Продавец не передавал каждому покупателю по 1/3 доли, он передал одну вещь в собственность трех лиц, и право собственности на имущество может возникнуть только одновременно. Подписавшие вместе один договор приобретатели обязаны одновременно подать заявления и документы, необходимые для государственной регистрации. В противном случае их действия можно расценивать как уклонение от государственной регистрации, случаи которого установлены п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Если один из сособственников отчуждает принадлежащую ему долю в праве, то право на недвижимость возникнет у приобретателя доли с момента государственной регистрации права в соответствии с требованиями ст. 251 и п. 2 ст. 223 ГК РФ. В данном случае регистрация осуществляется по заявлению приобретателя путем внесения в реестр записи о его праве с указанием размера доли. Требовать регистрации права остальных сособственников регистратор не может, поскольку их право возникло ранее и признается юридически действительным.

В случае наследования имущества в долях право собственности у наследников возникает не с момента государственной регистрации, а с момента открытия наследства в силу ст. 546 ГК РСФСР 1964 г. Свидетельства о праве на наследство выдаются нотариусом всем наследниками или каждому в отдельности в зависимости от их желания. Данные свидетельства подтверждают бесспорное право и являются основанием для государственной регистрации в соответствии с абз. 5 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации. В данном случае при подаче заявления одним из наследников регистрация его права также может быть осуществлена без регистрации прав других наследников.

При приватизации коммунальной квартиры один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками. Если квартира передается в долевую собственность, то количество подлинных экземпляров договора должно соответствовать числу участников. Договор приватизации, например, "25/86 доли коммунальной квартиры", неправомерен, поскольку объектом приватизации могут являться находящиеся в найме жилые помещения: коммунальная квартира в целом, либо состоящая из одной или нескольких комнат часть квартиры, либо иное жилое помещение. В случае приватизации коммунальной квартиры возникает право долевой собственности в целом на квартиру как объект недвижимости. Как отмечалось выше, данное право возникает не с момента государственной регистрации в учреждении юстиции, а с момента регистрации договора в органе местного самоуправления. В подобной ситуации каждый из участников приватизации может обратиться за государственной регистрацией права собственности независимо от других.

Регистрация права долевой собственности на основании решения суда также должна быть произведена без регистрации прав остальных сособственников. поскольку согласно п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации регистратор не вправе отказать в регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

При заключении участниками общей собственности соглашения об установлении (изменении) долей записи о правах с указанием новых долей должны быть внесены в Единый государственный реестр одновременно по заявлениям всех сособственников. Если общая собственность была ранее зарегистрирована в учреждении юстиции, то производится не государственная регистрация, а внесение изменений в существующую регистрационную запись. В соответствии со ст. 251 и 233 ГК РФ доля в праве собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации в случае отчуждения доли сособственником. Но доли в существующем праве собственности определяются законом или соглашением между сособственниками, при этом законом не установлено, что доли возникают с момента государственной регистрации. В случае общей собственности в Едином государственном реестре регистрируется не право на долю, а право собственности с указанием или без указания размера долей, поскольку долевая и совместная собственность - только виды одного вещного права собственности. Неверно будет утверждать, что, например, при определении долей прекращается совместная собственность, и возникает собственность долевая. Как отмечалось выше, с момента государственной регистрации у сособственников возникает одно право на один объект недвижимости, но определение долей в существующем праве с моментом государственной регистрации не связано.

Если граждане приобрели в совместную собственность квартиру и зарегистрировали в учреждении юстиции право совместной собственности, а впоследствии соглашением установили доли, превратив совместную собственность в долевую, то следует обратиться не за регистрацией права долевой собственности, а за внесением изменений. При этом каждому из долевых собственников должно быть выдано Свидетельство о регистрации с указанием его доли в праве. В качестве основания указывается правоустанавливающий документ, на основании которого ранее возникла совместная собственность, а также соглашение об установлении (изменении) долей. Если учесть, что соглашение об установлении (изменении) долей не является сделкой, подлежащей государственной регистрации, и не требует обязательного нотариального удостоверения, то затраты на изменение совместной собственности на долевую или на изменение размера долей будут минимальными. Дополнительные трудности возникают при определении доли умершего, если при жизни он являлся участником совместной собственности, следовательно, его доля не была определена. В подобной ситуации давать советы о нежелательности образования совместной собственности лицами, не являющимися супругами или членами крестьянского (фермерского) хозяйства уже поздно. В нотариальной практике имеют место соглашения об определении долей между сособственниками, причем "от имени умершего" (!) действуют наследники. Данные соглашения не подлежат регистрации в учреждении юстиции, потому что не входят в число сделок, подлежащих регистрации, следовательно, считаются заключенными с момента подписания сторонами. Кроме того, заключить соглашение от имени лица, чья правосубъектность прекратилась смертью, также невозможно. Если споры между наследниками и другими участниками общей собственности отсутствуют, то долю умершего не надо определять в судебном порядке, тем более если доли признаются равными согласно ст. 254 ГК РФ. Соглашения, в которых наследники выступают не от имени умершего, а от собственного имени как универсальные правопреемники наследодателя, не противоречат законодательству. Выход видится в том, что определенная таким образом доля умершего включается нотариусом в наследственную массу и права на нее приобретаются в установленном порядке. Если до этого в Едином реестре было зарегистрировано право совместной собственности, то по заявлению участников общей собственности в реестр на основании такого соглашения вносятся изменения (указываются определенные соглашением их доли), а также производится регистрация прав наследников на основании нотариального свидетельства. Если ранее право совместной собственности в реестре не зарегистрировано, то производится государственная регистрация права всех участников, причем основанием для записей о праве наследников является свидетельство о праве на наследство, а основанием для записей о праве других участников - документ, подтверждающий возникновение совместной собственности и соглашение об определении долей.

Согласие участников долевой собственности на государственную регистрацию

Согласно п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации в случае регистрации доли в праве общей собственности к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться согласия со стороны других сособственников, оформленные в органе государственной регистрации либо нотариально заверенные. Указанное требование порождает сложности при государственной регистрации прав. Но это требование должно соответствовать положениям Гражданского кодекса (в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ) об общей собственности. ГК РФ установлено только одно ограничение реализации правомочий по распоряжению долей в праве - соблюдение права остальных участников общей собственности на преимущественную покупку при возмездном отчуждении доли (п. 2 ст. 246, ст. 250). Если материальной нормой не предусмотрено согласия на отчуждение доли, то процессуальная норма не может предоставить каких - либо новых прав остальным сособственникам в ущерб обладателю доли. Необходимость согласия участников общей собственности на государственную регистрацию доли определяется способом приобретения права в соответствии с Гражданским кодексом.

Возможны следующие случаи приобретения и регистрации права долевой собственности.

1. При возникновении долевой собственности на основании договоров, подписанных всеми долевыми собственниками (например, приобретение недвижимости в долевую собственность, заключение соглашения об установлении, изменении долей), данные договоры выражают согласие всех сособственников, поэтому для регистрации их долей в праве подачи отдельных заявлений о согласии каждым из них не требуется.

2. Если возмездный договор отчуждения одним из участников доли в праве удостоверен нотариально, то нотариус должен удостовериться о соблюдении права преимущественной покупки доли. Доказательством могут служить: заявления от других сособственников об отказе от права преимущественной покупки, свидетельства нотариальной конторы о передаче извещения продавца о продаже доли сособственникам, если с момента извещения всех сособственников до удостоверения договора прошло более месяца. Если право преимущественной покупки при возмездном отчуждении соблюдено, то нотариально удостоверенные копии таких доказательств могут заменить согласия других сособственников и предотвратить приостановку регистрации.

3. В случае возникновения доли в праве на основании возмездной сделки, заключенной в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации договора и права должны прилагаться письменные согласия со стороны остальных сособственников. Согласия со стороны граждан могут быть подписаны ими лично или их представителями (лучше по нотариальной доверенности) непосредственно в учреждении юстиции либо нотариально засвидетельствованы При отсутствии согласия всех сособственников государственная регистрация приостанавливается на два месяца, о чем в трехдневный срок сообщается заявителю и сособственникам, не выразившим согласие. С учетом месячного срока государственной регистрации общий срок в этом случае может составить три месяца. Именно такое время предоставлено сособственникам для заявления в судебном порядке требований о переводе на себя прав и обязанностей по договору отчуждения доли (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

4. Если доля в праве продается другому участнику долевой собственности, то согласия остальных также не требуется, поскольку право преимущественной покупки соблюдается при продаже доли постороннему лицу.

5. В случае отчуждения доли в праве на основании безвозмездной сделки также не требуется согласия остальных сособственников. поскольку право преимущественной покупки должно быть соблюдено только для возмездной сделки. Право возникает в данном случае на основании договора, заключенного в соответствии с Гражданским кодексом, дополнительные требования к заключению договора не могут быть установлены Законом о государственной регистрации. Но поскольку дарение доли в праве собственности, например на коммунальную квартиру, часто представляет собой скрытую продажу комнаты, т.е. притворную сделку, государственный регистратор вправе потребовать представления согласия остальных сособственников в соответствии со ст. 24 Закона. 6. Не требуется также приложение согласия остальных сособственников и при регистрации на основа-нии нотариального свидетельства о праве на наследство. Такое свидетельство является документом, подтверждающим бесспорное право и указывается в качестве одного из оснований для регистрации права в ст. 17 Закона о государственной регистрации. Тоже самое может быть сказано и о свидетельстве на долю в общем имуществе супругов, выданном в установленном ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате порядке.

7. Не требуется представления согласия со стороны остальных участников долевой собственности при регистрации доли в праве на основании решения суда. В случае отсутствия такого согласия, но при наличии судебного решения регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного в ходе судебного разбирательства (ст. 28 Закона о государственной регистрации).

Таким образом, любой из долевых собственников может обратиться независимо от остальных сособственников с заявлением о регистрации своей доли в праве на основании:

  • договора о безвозмездном приобретении доли;
  • свидетельства о праве на наследство по закону, завещанию, выданного нотариусом;
  • свидетельства о праве на долю в общем имуществе супругов, выданного нотариусом;
  • судебного решения о признании доли в праве собственности;
  • договора приобретения доли у другого участника общей собственности.

Обязательность государственной регистрации

Государственной регистрации как правоприменительной деятельности присущ принцип диспозитивности, вытекающий из общего принципа гражданского права автономии воли участников гражданского оборота в установлении своих прав и обязанностей. Диспозитивность (или заявительный характер процесса государственной регистрации) отражен в п. 3 ст. 131 ГК РФ, согласно которому удостоверение произведенной регистрации производится по ходатайству правообладателя. Статьей 16 Закона о государственной регистрации заявление правообладателя также положено в начало регистрационного процесса. Обязательность государственной регистрации, установленная п. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о государственной регистрации, означает, что отсутствие таковой влечет непризнание права на недвижимость, а также ничтожность сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Но только от правообладателя недвижимости зависит, будет ли он требовать регистрации возникшего права или останется беститульным владельцем, поскольку основным началом гражданского законодательства является приобретение лицами гражданских прав своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Устойчивость оборота недвижимости обеспечивается положениями законодательства о том, что до регистрации перехода права отношения продавцов и покупателей с третьими лицами не изменяются (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Никаких специальных санкций со стороны государства за отсутствие регистрации прав и сделок законодательством не предусмотрено, правообладатели и участники сделки должны самостоятельно совершить необходимые действия по государственной регистрации для защиты и признания их прав на недвижимость или возместить убытки другой стороне в случае уклонения от регистрации. Нельзя признать правонарушением отсутствие государственной регистрации права владельца недвижимости и привлечь его за это к административной ответственности, например, как это предусмотрено ст. 6 "Ответственность за нарушение правил учета и регистрации объектов нежилого фонда" Закона г. Москвы от 2 апреля 1997 г. N 7 "О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в городе Москве" . Можно сослаться на позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда, отметившего, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права право собственности сохраняется за продавцом, а покупатель является законным владельцем недвижимости (Постановление Пленума ВАС от 25 февраля 1998 г. № 8, п. 14 ).

Заявительный характер государственной регистрации как правоприменительной процедуры ни в коей мере не противоречит императивному характеру государственной регистрации как материальной нормы гражданского права. В отличие от нотариальной формы договора, стороны не вправе своим соглашением установить государственную регистрацию, равно как и отменить ее. Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента регистрации, а если не подлежит, то с момента достижения соглашения по всем существенным условиям в форме, установленной законом или договором (ст. 432, 433, 434 Г К РФ). Так, договор купли - продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации сделки (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а купли-продажи недвижимости нежилого назначения - с момента подписания договора сторонами (или нотариального удостоверения, если стороны решили облечь сделку в квалифицированную форму). В соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации.

В соответствии с общими нормам ГК РФ об обязательности государственной регистрации прав и сделок Закон о государственной регистрации конкретизирует случаи необходимости регистрации. Согласно ему обязательной регистрации подлежат права: а) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после 31 января 1998 г. (п. 2 ст. 4); б) ранее возникшие права перед регистрацией сделки или иного ограничения (обременения) права (п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13).

Второй случай имеет прямое отношение к теме данной статьи. Если право на недвижимость возникло без акта государственной регистрации, то собственник вправе пользоваться и владеть недвижимостью. Например, гражданин, унаследовавший жилое помещение или дачу, может проживать в них, не оформляя свидетельства о праве на наследство и не регистрируя своих прав в учреждении юстиции (правда, при этом он лишается доказательств существования своего права). Одновременно он также обязан нести расходы, связанные с реализацией права собственности, уплачивать коммунальные платежи и налоги, ремонтировать жилье. Но если он как собственник решит распорядиться недвижимостью (продать, обменять, подарить и пр.), его право обязательно должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре. Аналогично, если юридическое лицо приобрело право на здание после реорганизации в порядке правопреемства, оно вправе осуществлять свои правомочия по пользованию и владению, а также обязано уплачивать необходимые платежи и налоги. Следует отметить, что административное и налоговое законодательство не связывают обязанности владельцев с оформлением прав на недвижимость в соответствии с гражданским законодательством. Так, налог на имущество в виде здания должен уплачиваться с момента постановки его на балансовый учет независимо от оснований приобретения. Но реализовать свои правомочия по распоряжению недвижимостью (продажа, передача в аренду или залог и пр.) организация сможет только после государственной регистрации существующего права.

Заключение

Государственной регистрации подлежат не все права на недвижимость, а только вещные права, которые могут свободно отчуждаться в гражданском обороте. Обязательственные права на недвижимость не регистрируются, а возникают на основании должным образом заключенных договоров. Если договор подлежит государственной регистрации, то он регистрируется как сделка С момента государственной регистрации сделки договор признается заключенным, и основанное на нем обязательственное право дополнительной регистрации не требует.

Основной особенностью приобретения прав на недвижимость является правило, согласно которому момент возникновения права связан с моментом государственной регистрации права Но перечень приведенных в настоящей статье исключений подтверждает, что для большинства оснований приобретения права собственности законодатель установил o иной момент возникновения. Основания и момент возникновения права определяют особенности государственной регистрации. Только с момента государственной регистрации возникает право на приобретенную и вновь созданную недвижимость. В случае приобретения прав на недвижимость по иным основаниям (наследование, реорганизация, приватизация и пр.) момент возникновения права не связан с актом государственной регистрации. Но при этом регистрация возникшего права необходима для реализации собственником правомочий по распоряжению недвижимостью путем заключения сделок. Таким образом, можно сделать вывод, что государственная регистрация призвана обеспечивать законность гражданского оборота и именно в этом заключается ее стабилизирующее значение для рынка недвижимости.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100