|
Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации
Н.Рукас, Старший преподаватель кафедры коммерческого права Московского государственного коммерческого университета
Политическая и экономическая реорганизация советского строя выдвинула на первый план естественное правовое понятие, относящееся к институту вещного права, такое понятие как - недвижимое имущество, которое соединяет физическое (юридическое) лицо и вещь, собственника имущества и объект собственности, которое в настоящее время вошло в гражданский и хозяйственный оборот и представляет собой сформировавшийся институт правового регулирования отношений применительно к законодательству Российской Федерации.
С исторической точки зрения впервые термин “недвижимое и движимое имущество” появился в законодательстве Российской Империи во времена правления Петра Первого в январе 1712 г., заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Термин “недвижимое и движимое имущество” постоянно разрабатывался совершенствовался в дореволюционном российском гражданском праве. В тот период под недвижимым имуществом признавались земли, и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, в том числе пустующие, а также железные дороги. Следует отметить, что вопросы о прочности связи строения с землей были достаточно сложными. Решение об отнесении строения к недвижимому и движимому имуществу зависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты, а также полезные ископаемые, металлическая руда, минералы и другие ископаемые находящиеся в земле.
Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, все предметы, относящиеся к наукам и искусствам, домовые уборы, экипажи, земледельческие орудия, всякого рода инструменты и материалы, лошади, скот, хлеб сжатый и молоченный, всякие припасы, выработанные на заводах из руды металлы и минералы, и все то, что из земли извлечено. К движимому имуществу также относились наличные капиталы, заемные письма, векселя, закладные и обязательства всякого рода, а также право золотопромышленников на золотые прииски, находившиеся на казенных землях Кабинета Его Императорского Величества.
Несмотря на то что в дореволюционный период Российская Империя прочно входила в романо-германскую правовую систему права и имела все основания быть востребованной в перестроечный период законодателями бывшего Союза ССР практически не были заимствованы юридические традиции и не востребованы многие наработки в области дореволюционного российского гражданского права, регулирующего вопросы собственности.
Например, Закон СССР “О собственности в СССР”, принятый 6 марта 1990 г. по прежнему сохранял три формы собственности: граждан, коллективной и государственной собственности. Несмотря на то, что Закон о собственности 1990 г. допустил более широкую трактовку имущества, находящегося в собственности граждан, с правовой точки зрения он не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое имущество. Деление имущества, находящегося в собственности граждан обуславливалось лишь характером их отношений и делилось - на орудия производства и предметы потребления.
К слову следует отметить, что деление имущества на движимое и недвижимое имущество является основным явлением для романо-германских правовых систем, что касается такого понятия, как “предметы потребления, то они не имеет ничего общего с известным в романских правовых системах понятием “потребляемая вещь”.
Следует отметить, что советское гражданское право не содержало определения понятия недвижимости, несмотря на это в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержались некоторые нормы, позволяющие выделять право собственности граждан на отдельные вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
Деление вещей на движимые и недвижимые в настоящее время имеет широкое применение в законодательстве романо-германской правовой системе права. Это послужило своеобразным примером при подготовке Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.
С вступлением в силу Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя и советского государства как такового, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое.
Так, в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик законодателями было реанимировано вполне классическое деление вещей на движимые и недвижимые вещи. Главным признаком недвижимых и движимых вещей была указана прочная связь вещей с землей.
Заимствования норм права из романо-германской правовой системы права в данном случае целесообразно проиллюстрировать на примере отдельных классических статьей из Французского гражданского кодекса, принятого 21 марта 1804 г., в обсуждении которого принимал участие еще Наполеон.
Так, статья 516 Французского гражданского кодекса (ФГК) устанавливает различия в имуществе, в соответствии с которой все имущество является движимым и недвижимым. Статьями 517-525 ФГК определяются недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. К недвижимому имуществу отнесены: земельные участки и строения, урожай на корню и плоды, леса и так далее, а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле слова. К недвижимым вещам вследствие предмета, к которому они принадлежат относятся: узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.
Статьями 527-529 ФГК определено движимое имущество, которое является движимым в силу их природы или в силу определения закона. В силу их природы, движимым имуществом являются предметы, которые изменяют свое место нахождения, как например, животные, или же когда они не могут изменять своего места иначе, как по воздействием посторонней силы, как например, неодушевленные вещи.
В силу определения закона, движимым имуществом являются обязательства и иски, имеющие своим предметом уплату денежных сумм или права на движимые вещи, акции или доли в финансовых, торговых или промышленных компаниях, хотя бы компаниям принадлежало недвижимое имущество, связанное с этим предприятием. К движимому имуществу в силу закона относятся вечные и пожизненные ренты, уплачиваемые как государством, так и частными лицами.
Вышеизложенный исторический и правовой экскурс, связанный с реанимированием и введением в оборот такого правового понятия, как “недвижимые и движимые вещи” позволит осмысленно перейти к анализу правового механизма регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации.
В постперестроечный период российский рынок недвижимых и движимых вещей отражает все проблемы переходной экономики, который характеризуется неравномерным развитием отдельных направлений его деятельности, низкой инвестиционной активностью физических и юридических лиц, а также несовершенной законодательной базой. Вместе с тем российский рынок недвижимости представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Кроме того, в связи с развитием и становлением рыночных отношений в Российской Федерации, а также в условиях растущей международной взаимозависимости экономических отношений, роль и значение понятия недвижимых и движимых вещей в имущественном положении физических и юридических лиц значительно выросла и продолжает расти.
Анализ законодательства Российской Федерации, принятого в период становления российских рыночных отношений в 1990-1999 гг., позволяет сделать вывод, что недвижимые вещи стали товаром, который в установленном порядке продается и покупается.
В настоящее время, недвижимые вещи представляют собой особый объект права собственности.
Следует отметить, что в теоретическом и практическом значении право владения, пользования и распоряжения недвижимыми вещами отличаются от прав владения, пользования и распоряжения движимыми вещами. Это связано с тем, что пользование недвижимыми вещами в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью.
Деление вещей на движимые и недвижимые вещи, введенное в правой обиход Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. в настоящее время нашли свое отражение в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Так, статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам также относится и иное имущество, в частности подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В соответствии с законодательством Российской Федерации, вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Гражданский кодекс Российской Федерации выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима. Эти особенности нашли свое дальнейшее самостоятельное развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, например, в таких основополагающих законах, как Федеральном законе “Об акционерных обществах”, Федеральном законе “Об обществах с ограниченной ответственностью”, Федеральном законе “О несостоятельности (банкротстве)”, Федеральном законе “О товариществах собственников жилья”, Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и в ряде других законов.
Нормы и положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в правовом регулировании отношений природопользования объединяют их в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что в свою очередь определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводят объекты природопользования в гражданский оборот.
Главная особенность правового режима, предъявляемого к недвижимым вещам, это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.
Перечень вещей, прировненных к недвижимым вещам, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.
Статьей 132 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие (в отличие от статьи 4 Закона РСФСР “О предприятиях и предпринимательской деятельности”) как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.
Изъятие из имущественного комплекса предприятия какого-либо и перечисленных объектов должно быть специально предусмотрено законом или договором.
В ряду с имущественным комплексом предприятия, специфической разновидностью единого комплекса недвижимости также выступает такое понятие как кондоминиум, которое нашло свое правовое закрепление в Федеральном законе “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 г. № 73-ФЗ. В статье 1 упомянутого Федерального закона, определяющей основные понятия установлено, что кондоминиум это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. При этом помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости) выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
К общему имуществу относятся части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. Общее имущество находится в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).
Статьей 5 Федерального закона “О товариществах собственников жилья” определено, что в состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
несколько компактно расположенных зданий и сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
При этом, кондоминиум, как единый комплекс недвижимого имущества, может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.
Статьей 14 Федерального закона “О товариществах собственников жилья” законодателем установлены требования об обязательной государственной регистрации, а также требования, предъявляемые к паспорту домовладения.
Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения.
Что касается имущества собственников квартир в многоквартирном доме, то в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится перечень общего имущества в жилом многоквартирном доме. При этом названной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Из сказанного следует, что собственник квартиры в многоквартирном доме одновременно отчуждает и свою долю в общем имуществе дома.
Гражданский кодекс Российской Федерации законодательно осуществил деление вещей на движимые и недвижимые вещи, и одновременно ввел институт государственной регистрации недвижимости.
Так, статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость введения обязательной единой государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется учреждениями юстиции на всей территории Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании и в порядке, предусмотренном специальным Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. Федеральный закон вступил в силу на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после официального его опубликования, то есть с 31 января 1998 года. Он не имеет обратной силы и применяется только к правоотношениям, которые возникнут после введения его в действие. На практике, это означает, что право на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, согласно ранее действовавшему порядку, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Однако по желанию обладателей этих прав государственная регистрация может быть произведена.
Федеральным законом установлены специальные правила для случаев, когда после вступления в силу Закона сделки совершаются в отношении имущества, права на которое возникли до 31 января 1998 года. В таких случаях сделка подлежит государственной регистрации лишь после государственной регистрации самого права, по поводу которого она совершается.
Согласно статье 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке. Основная цель введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлено на исключение существующих на практике злоупотреблений, усилить государственный контроль за законностью совершаемых сделок в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц.
Обращает на себя внимание тот факт, что Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает не только общее правило необходимости регистрации прав на недвижимое имущество, но переход и прекращение сделок с недвижимым имуществом.
Отсюда следует, что переход прав на недвижимое имущество чаще всего, по существу, требует двойной регистрации. При которой сначала нужно зарегистрировать сделку, как юридическое основание перехода прав на недвижимое имущество, а затем уже как, результат такого действия сам переход вещных прав к их приобретателю. Несмотря на свою простоту вопросы “двойной регистрации” недостаточно последовательно решаются в законодательстве Российской Федерации.
В этой связи следует отметить, что и в большинстве зарубежных стран существует специальное законодательство, регулирующее вопросы недвижимости. Где особое значение государственной регистрации объектов недвижимости, устанавливаются более строгие правила при заключении и исполнении сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Такие правила безусловно основаны, в первую очередь, на повышенном внимании к земле и другим природным ресурсам, как объектам недвижимости, а также на необходимости установления определенных ограничений (природоохранных, санитарных, экологических и др.) при пользовании такими объектами недвижимости.
Подытоживая сказанное, следует выделить главную особенность правового регулирования режима недвижимости, установленную новым законодательством Российской Федерации- это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты недвижимости, а также постоянно присутствующие специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.
|
