написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1, 1999г

Участники сделок с недвижимостью. Опыт Франции

Вербаер Е., Профессор, зам. декана по международным отношениям с Восточной Европой университета "Париж-XII-Валь-де-Марн" (Франция)

В становлении цивилизованного рынка недвижимости России небезынтересно проследить имеющийся опыт развитых стан в этой области. В предлагаемой публикации освещаются некоторые аспекты правовых взаимоотношений лиц в процессе сделок с недвижимостью во Франции.

I. ПЕРВЫЕ РОЛИ В ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Рассмотрим последовательно следующих действующих лиц: стороны контракта, посредников и, наконец, лиц, имеющих приоритетное право на покупку недвижимости.

1. Стороны контракта

Потребитель недвижимости является чаще всего физическим лицом французской или иностранной национальности. Это может быть также юридическое лицо, а продавец может быть также профессионалом продажи.

Физические лица - это живые люди. Для того чтобы иметь право покупать или продавать имущество, необходимо иметь юридическую дееспособность.

Как правило, частное лицо думает, что у него совершенно естественно имеется дееспособность производить любые действия в повседневной жизни. Однако при некоторых обстоятельствах эта дееспособность может быть ограничена по различным причинам, относящимся к праву или к существующим фактам: несовершеннолетие, опека над имуществом, попечительство.

Проверка дееспособности, так же, как проверка личности сторон, заключающих контракт, должна проводиться юристом, которому поручено составление этих актов под его личную профессиональную ответственность.

Иностранцы должны в ряде случаев представить, помимо всего прочего, сертификат об обычаях своей страны в случаях, если составитель акта продажи изъявит желание удостовериться в том, что законодательство, в силу которого будет заключена сделка, применимо также и в их стране.

Юридические лица - это юридические структуры, позволяющие двум или нескольким лицам объединить свои средства с целью провести операцию, из которой они намерены извлечь прибыль или же какой-либо экономический или социальный результат.

Наиболее распространенные юридические лица - это гражданские товарищества или коммерческие фирмы. Они существуют независимо от их членов и имеют наименование, юридический адрес, деятельность и имущество. Так же, как и у физических лиц, они имеют свой собственный реестр гражданского состояния, именуемый реестром торговли и предприятий (R.C.S.), находящийся в торговом суде по местонахождению их юридического адреса.

Иностранные фирмы, так же, как и французские фирмы, в принципе располагают полной юридической дееспособностью на французской территории при условии, что проверена правомерность их создания и существования, исходя из государственных иностранных реестров, которые являются эквивалентами французских реестров R.C.S.

Торговец имуществом - это физическое или юридическое лицо, профессией которого является купля и продажа имущества для самого себя.

В отличие от агента недвижимости, который является уполномоченным лицом и не является владельцем имущества, предлагаемого им на продажу, торговец имуществом сам покупает имущество для того, чтобы его перепродать. Эта деятельность не является регламентированной профессией.

Подрядчик по строительству - это профессионал в области строительства, сооружающий новые здания, предназначенные для жилья или профессионального использования в рамках операций обустройства целых зон или целых кварталов. Деятельность подрядчика по строительству сама по себе не регламентирована. Однако юридические отношения, которые он завязывает со своими клиентами по случаю реализации своих программ, подчиняются строгим правилам, цель которых - защита потребителя.

2. Посредники

В данном разделе рассматриваются несколько категорий посредников: агент по недвижимости, нотариус, адвокат, эксперт-землемер.

Агент по недвижимости является профессионалом коммерческих операций и управления недвижимым имуществом. Он вводит в контакт продавца и покупателя, ведет переговоры об условиях сделки и при необходимости составляет предварительный контракт, в котором констатируется согласие сторон в отношении предмета сделки и цены. Он может даже получить фонды, которые должны гарантировать выполнение обязательств сторонами, а также заниматься управлением арендованных квартир для своих клиентов. Зачастую он выполняет и функции управляющего коллективной недвижимостью. Все эти виды деятельности являются "свободной профессией"

Агент по недвижимости должен иметь профессиональную карту, а также страховку, покрывающую его профессиональную ответственность, и предоставить банковскую гарантию либо гарантию кассы взаимопомощи, за счет которой резервируются средства на его счете для обеспечения обязательств перед клиентом.

При исполнении своей деятельности он действует исключительно как уполномоченный продавца или покупателя, а не для самого себя, иначе он становится торговцем имущества.

Нотариус - это представитель государства, которому поручено составление договоров, которым стороны должны или желают придать аутентичную форму, а также хранение их и обеспечение их сохранности.

В качестве представителя государства он назначен пожизненно в нотариальную контору, находящуюся в определенном государством месте. На территории Франции существует около пяти тысяч нотариальных контор, либо индивидуальных, либо совместных, расположенных в метрополии на заморских территориях.

Однако нотариус - это в то же время представитель свободной профессии, который имеет право давать консультации и предоставлять услуги по расширенным юридическим вопросам. Предоставление общих или конкретных услуг ограничено лишь его доброй волей. Нотариальная консультация, расценивающая государственными властями в качестве юридического совета, предоставляется любому частному лицу, независимо от его социального происхождения и его доходов, вследствие чего можно считать, что нотариальные консультации органично вписываются в жизнь населения и предприятий. Вот почему на протяжении долгих лет нотариус является важным действующим лицом во всех операциях по недвижимости.

В силу значимости своей роли и необходимости обеспечить своим клиентам наилучшую защиту, а также своего статуса представителя государства нотариус обязан следовать строгой дисциплине и соблюдать соответствующий регламент. Таким образом, что касается профессиональной квалификации, следует отметить, что от нотариусов требуется иметь университетский диплом, а также сдать профессиональный экзамен. Нотариусы объединяются в профессиональные организации на каждом уровне французской административной организации и подчиняются Прокурору Республики. Что касается гарантии предоставления фондов, которые нотариус использует для обеспечения исполнения обязательств перед своими клиентами при различных коммерческих операциях, следует иметь в виду, что она обеспечивается Гарантийной кассой. Кроме того, профессиональная ответственность нотариуса может быть задействована при составлении им различных актов. Она гарантируется страхованием.

Из всех юристов - профессионалов во Франции, нотариус, несомненно, находится в первом ряду по операциям с недвижимостью с самого начала, предоставляя вначале консультационные услуги, а затем услуги по составлению соглашений. Кроме того, его качество представителя государства делает из него гаранта лояльности как по отношению к государству, так и по отношению к сторонам, заключающим договор. Так как ему вменено в обязанность давать консультации клиентам, он должен разъяснить сторонам о последствиях их действий и не участвовать в операциях, целью которых является обман государства, а также вести себя как беспристрастный судья.

Эта обязанность беспристрастия часто плохо понимается иностранцами, которые желают проводить различные коммерческие операции во Франции, в особенности, представителями англосаксонских или скандинавских стран, но так как в этих странах деловые отношения проходят, скорее, в рамках конфликта интересов, где каждый участник требует конкретных советов, за неимением которых он не в состоянии проводить операцию.

Нотариус, если он этого желает, может также как и агент по недвижимости, вести переговоры по недвижимости. В этом случае он также должен соблюдать свои обязательства по беспристрастности, что является дополнительной гарантией для его клиента. Практика ведения переговоров, однако, более развита в сельской местности, нежели в городах. В качестве советника и составителя договоров нотариус может участвовать в сделках, начиная со стадии предварительного контракта даже если этот контракт составлен исключительно при обоюдном согласии сторон, и это участие даже рекомендуется; кроме того, покупатель может его потребовать.

Такие действия представляют собой залог безопасности и эффективности. Безопасности - так как предварительный контракт является контрактом, налагающим обязательства на покупателя. Юридические проблемы, которые может поднять нотариус по этому случаю, помогут ему избежать неприятностей. Чем раньше нотариус ознакомится с досье, тем скорее он сможет начать различные проверки и формальности, необходимые для составления нотариального акта, подпись которого, за исключением непредвиденных обстоятельств, должна следовать за предварительным контрактом. Во Франции при продаже недвижимости участие нотариуса обязательно для окончательного акта, который должен следовать за предварительным контрактом. Путем этого обязательства законодательство выражает стремление, чтобы участие юриста - профессионала права давало бы сторонам гарантию эффективности их договора. Выбор нотариуса является свободным. Чаще всего продавец или агент по недвижимости предлагают нотариуса продавца. Однако если у покупателя уже имеется свой нотариус или он просто изъявляет желание, чтобы его нотариус участвовал в этой сделке, он имеет право на это. Если же продавец со своей стороны обязательно желает, чтобы сделка была заключена при участии его собственного нотариуса, оба нотариуса будут проводить эту сделку вместе без дополнительной цены для покупателя, поскольку нотариусы делят между собой вознаграждение в соответствии с тарифом. В самом деле, гонорары нотариуса не назначаются свободным образом. Они включают: пропорциональный регрессивный гонорар, который рассчитывается по цене имущества, а также гонорар за формальности, который рассчитывается из расчета количества имущества, и предназначен для вознаграждения , проведения предварительных формальностей, а также последующих формальностей нотариального акта.

Адвокат является профессионалом свободной профессии, которому поручено оказывать содействие гражданам во всех юридических актах на протяжении их жизни, а также представлять их в судах.

Гарантия фондов, которую они получают и уплачивают за их клиентов, обеспечивается централизованной организацией, которая проводит уплату, как например, автономные кассы денежных расчетов адвокатов (CARPA). В отличие от нотариуса, адвокат не назначается государством (за исключением адвокатов кассационного суда), и он может иметь свободную практику. Однако он также подчиняется Прокурору Республики.

Адвокат является полноправным юристом и дает юридические консультации по всем вопросам, а также имеет право составлять любые юридические акты. Частные лица могут прибегать к его помощи и к его консультациям для проведения инвестиций в сфере недвижимости.

Однако, по французской традиции, адвокаты скорее занимаются представлением своих клиентов в судах, но ничто не запрещает адвокату иметь специализацию в праве по недвижимости, и ничто не препятствует тому, чтобы частные лица к нему обращались по этим вопросам.

Если кандидат на приобретение недвижимости желает произвести коммерческую операцию с имуществом, которое продается с торгов по решению суда первой инстанции, он должен будет прибегнуть к помощи адвоката, что является обязательным при этой юрисдикции.

Помимо своего качества технического специалиста по недвижимости, эксперт-землемер (по закону № 94-529 от 28 июня 1994 г.) может при определенных условиях, либо по совместительству, либо от случая к случаю практиковать деятельность по введению в контакт покупателя и продавца или по управлению недвижимостью. Для этого он должен иметь на это разрешение корпорации экспертов-землемеров и депонировать фонды в специальную кассу, которая создана специально для этой цели Верховным советом корпорации и которая гарантируется коллективной страховкой.

3. Субъекты, обладающие преимущественным правом покупки

Существуют две категории субъектов, обладающих правом преимущественной покупки - государственные и частные.

Под государственными понимается, главным образом, государство, а также ряд государственных учреждений, местных органов или их уполномоченные, а также коммерческие фирмы, которым поручены мероприятия общественного интереса (SAFER).

Под частными понимаются частные лица, у которых по закону должно быть сохранено их орудие труда (например, сельскохозяйственные земельные участки) или же жилье (жильцы жилого здания).

II. ВТОРЫЕ РОЛИ В ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Банки

На сегодняшний день предложение капиталов является исключительной функцией банковской сети.

Структура банков такова, что они естественно практикуют долгосрочный кредит, который является характерным для кредита по покупке недвижимости. Почти все банки, работающие во Франции, его практикуют согласно условиям, свойственным их статусу.

Многообразие видов кредита может дезориентировать кандидата на покупку. Все больше и больше вышеозначенные посредники могут оказать ему содействие в выборе предложения, которое наилучшим образом будет приспособлено к его положению и к характеристикам имущества, которое он хочет приобрести.

Во Франции, когда покупатель берет кредит, правовые положения защиты потребителей подчиняют окончательное осуществление покупки получению кредита. Однако эти положения защищают лишь непрофессионала. Этим выражается стремление избежать того, что в случае отказа банковских учреждений выдать кредит, неосмотрительный покупатель не был бы, несмотря ни на что, вынужден совершить эту покупку или, по крайней мере, уплатить крупную сумму для возмещения невыполнения своих обязательств. По юридическим правилам, обычно говорится, что окончательное выполнение покупки подчинено приостанавливающему условию получения необходимого финансирования. При этом даже добавляется, что это условие само собой вытекающее. Это означает, что это условие будет иметь силу, даже если составитель и стороны контракта не включили это условие в текст контракта. Если кредит не будет выдан потенциальному покупателю, то тогда он сможет отказаться от выполнения этой сделки без каких - либо санкций.

Это является довольно сильной защитой потребителя, и законодательство добавило строгие формальные условия в отношении изучения досье запроса на кредит.

2. Земельные государственные службы

Здесь мы изучим последовательно кадастр, затем хранение ипотек.

2.1. Кадастр

С самого начала происхождения общества земля является основой личного богатства. Для того чтобы иметь средства для своих собственных нужд, новые населенные пункты создают систему налога с продукции этого природного богатства, что явилось основой земельного налога.

Очень быстро становится необходимым знать объем и природу имущества каждого, произвести его оценку, чтобы равным образом распределить эту контрибуцию. В этом и заключается происхождение кадастра, который был учрежден еще в далекой античности.

2.2. Миссии кадастра

2.2.1. Фискальная миссия

Кадастр обеспечивает совокупность оценки недвижимости как застроенных, так и незастроенных участков.

В области незастроенных участков арендная ценность каждого участка не определена в каждом конкретном случае, а зависит от тарифа за гектар, устанавливаемого в каждой коммуне по виду культуры или же собственности и по классу.

Следует отметить, что оценка незастроенных участков используется для определения основы сельскохозяйственной прибыли и при необходимости для определения социальных сборов с сельскохозяйственных пользователей.

В области застроенных участков оценка проводится по помещениям, а не по участкам, и арендная ценность служит общей основой для различных прямых местных налогов.

Помимо оценки земельных участков, службы, которым поручено ведение кадастра, являются компетентными для определения основы сбора за вывоз бытового мусора, а также местного налога и профессионального налога, поскольку они проводят оценку арендной ценности жилых, коммерческих и промышленных помещений.

2.2.2. Миссия взимания земельного налога

Миссия взимания земельного налога относится к двум операциям. Первая - это идентификация и физическое определение имущества. Вторая - это владельцы и их права.

В вопросе идентификации земельных участков обновленный кадастр вносит свой вклад постольку, поскольку каждый земельный участок означен определенным кадастральным шифром, позволяющим отличать его без какой-либо двусмысленности. Однако ограничение земельных участков не обеспечивается точным образом, за исключением изменения их конфигурации.

Что касается идентификации владельцев, то здесь существующие правила никогда не вменяли в обязанность точно и определенно устанавливать настоящего владельца имущества. Как правило, речь идет о явном владельце, который является плательщиком земельного налога.

Однако реформа 1955 г. укрепила миссию кадастра, сопряженную с земельным налогом, введя систему земельной гласности, основанную на соответствии кадастра и картотеки по недвижимости. Таким образом, даже если эта система не имеет целью утверждать или гарантировать право собственности, кадастр может составлять элемент информации судам для решения их спорных вопросов.

2.2.3.Техническая миссия

Кадастр может играть удовлетворительным образом свою фискальную и земельную роль только в том случае, если он располагает основным орудием - планом, являющимся прямой и непосредственной основой любой идентификации и физического описания земельной собственности. Выполнение и поддержание кадастрального плана является первой технической миссией этой службы.

Именно учитывая практическое значение плана земельных участков, французское государство в 1948 г. поручило Национальному географическому институту для небольших масштабов и кадастру для крупных масштабов (превышающих 1/10 000) миссию, которая заключалась главным образом в трех моментах: координация, проверка и централизация всех снятий ипотек, которые имеют определенное значение. Это реализуется государственными службами или же властями при финансовом участии государства, департаментов и коммун.

2.2.4. Миссии, связанные с кадастром

Наряду с тремя крупными миссиями кадастра следует отвести особое место другим функциям кадастральной документации, которые, не имея фундаментального характера предыдущих миссий, также являются важными. Речь идет о функциях, с одной стороны, парафискальных (финансирование некоторых видов социального страхования сельскохозяйственных пользователей, а также существование ряда профессиональных или социальных льгот для сельскохозяйственных пользователей), с другой стороны - экономических (перепланировка в сельской местности, лесная кадастральная картотека).

В общем и целом в настоящее время большое количество местных властей и государственных организаций испытывают нужду в банке данных, где они должны найти элементы, которые могут ориентировать их действия, тогда как кадастр, являющийся источником фискальной, земельной и экономической информации, представляет собой отличное средство описания и размещения данных и представляет собой в связи с этим главную основу банка данных.

2.3. Хранение ипотек

Так же, как и кадастр, это - администрация, которая находится в ведомстве Министерства финансов. Она выполняет двойную миссию: с одной стороны - гражданскую, с другой стороны - фискальную.

Хранение ипотек обеспечивает гласность реальных сборов с недвижимости. Эта миссия отвечает потребностям информации заключающих контракты сторон и третьих лиц, а также необходимости обеспечить безопасность юридических операций, сопряженных с недвижимостью. Таким образом, передача вещного права может быть опротестована третьей стороной только начиная с момента публикации договора.

С 1970 г. система совмещенных формальностей позволяет упростить обязательства пользователей: хранитель ипотек выполняет формальности земельной гласности, и, в большинстве случаев, он устанавливает, ликвидирует и оприходует налоги и сборы.

Мы рассмотрим последовательно организацию и характеристики, которые имеют общие принципы права, применяемого в этой области.

2.3.1.Организация хранения ипотек

354 бюро ипотек входят в организацию территориальных служб Главного управления налогов. С 1970 г. поле деятельности каждого из этих бюро больше не совпадает с округом, принадлежащим к местонахождению торгового суда.

Местонахождение ипотек имеет свои собственные пределы, которые не зависят от судебных округов. Хранители ипотек являются государственными чиновниками. Им вменяется в обязанность выполнять формальности земельной гласности. Они занимаются внесением в реестр документации, которая им представляется в соответствии со статьей 2200 Гражданского кодекса, которая , в частности, гласит: "Хранители ипотек должны иметь реестр, в который они вносят ежедневно и в определенном порядке все те документы, которые будут им представлены, а именно: акты, судебные решения, ведомости и, как правило, всю документацию, которая будет им представлена с целью выполнения формальностей по земельной гласности".

Кроме того, хранители ипотек должны актуализировать картотеку по недвижимости и выдавать справки любому лицу, которое делает на это запрос (гражданская роль). На самом деле, закон вменяет им в обязанность выдавать всем лицам, которые этого требуют, копии и выдержки из опубликованных документов или картотек в отношении имущественного положения какого-либо физического или юридического лица. От запрашивающих сторон не требуется никаких объяснений причины требования документов.

В этом плане следует уточнить, что справки выдаются в соответствии с определенными правилами. Они выдаются в пределах 50 лет до даты запрашивания. Выдача справок производится в письменном виде и следует строгим формальностям.

И, наконец, хранители ипотек имеют двойную ответственность: ответственность за государственное ведение счетов и ответственность за их гражданскую роль. В этом отношении они лично отвечают своими собственными денежными средствами за любой ущерб, который они могут причинить посетителям.

Заместитель хранителя должен руководить службой и следить за проводимой работой.

Сотрудники отделения хранения ипотек, численность которых может варьироваться в зависимости от размера бюро, выполняют различные функции, как например, разбор документов и определения сборов, или же бухгалтерские расчеты.

2.3.2. Характеристики системы

Земельная гласность (в России - регистрация) имеет очень важный инструмент, который одновременно является и личным - картотеку по недвижимости. Эта картотека включает три категории карт-формуляров.

1. Каждый раз, когда речь идет о вещном основном праве на недвижимость в юридическом акте, то это должно быть опубликовано. Должны также быть опубликованы документы, которые констатируют изменения элементов идентификации владельцев, а также протоколы, которые составляются кадастральными службами для того, чтобы констатировать перемены элементов идентификации или же материальное содержимое недвижимости.

Публикация позволяет иметь возможность опротестования третьими сторонами актов, которые являются составной частью или передаточной частью вещного права недвижимости.

2. Все вещные гарантии по недвижимости, которые являются составной частью вещного права, помимо общих расходов по правосудию, обязательно должны быть зареестрированы. Это включает специальные привилегии, ипотеки правомерные, судебные или условные.

Так же, как и для публикации, формальности земельной гласности не являются составной частью сборов, однако, ипотеки и привилегии могут быть опротестованы третьими сторонами исключительно после их реестрирования в отделении хранения ипотек. Эти гарантии дают их владельцу предпочтительное право следования.

3. И, наконец, публикуются в виде отметок
рядом с судебным требованием о конфискации, все основные акты процедуры, которые следуют за этим судебным требованием;
рядом с зареестрованием, все изменения, которые не усугубляют положение дебиторов (устойчивое ухудшение должно быть занесено в реестр).

3.Эксперт-землемер

Эксперт-землемер является представителем свободной профессии. Он работает в области топографии. Он участвует во всех операциях по идентификации земельной недвижимости: поверхность, ограничение, уровни. Эксперт-землемер может работать по этой профессии, лишь получив государственный диплом. Эта профессия является регламентированной, и эксперты-землемеры объединены в региональные корпорации, и подчиняются строгой дисциплине.

Они являются важными действующими лицами в любой операции по обустройству территории и общественному строительству, где они проводят все топографические измерения. Они также участвуют во всех операциях по разделению земельного имущества.

В самом деле, мы видели, что кадастральные планы нужны для того, чтобы оставаться эффективными, и должны постоянно актуализироваться. Любая операция по недвижимости, которая влечет за собой раздел земельной собственности, составляет одновременно и изменение кадастрального плана. Служба кадастра не занимается материальной стороной работы по констатированию этого раздела, а этим занимается эксперт-землемер, что является обязательным для составления документации по измерению земельной собственности, которая будет графически описывать новый периметр земельных участков или земельного участка, явившийся предметом раздела, и который определит их соответствующую поверхность.

И, наконец, техническая компетенция ведет к тому, что эксперт-землемер занимается спорными вопросами между частными лицами: ограничение земельной собственности, земельных участков, соседства и т.д.

Договоренность между сторонами регулирует распределение доходов и гонораров землемера.

Таким образом, в статье рассмотрены основные участники сделок с недвижимостью.

Французский опыт может быть интересен российским читателям в том числе из-за близости основ гражданского законодательства Франции и России. Также понимание юридических норм и практики друг друга необходимо для международного инвестиционного сотрудничества.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100