написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1, 1999г

Прогноз развития рынка аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга в 2000 году

Лурье А.В., первый заместитель Председателя КУГИ г.Санкт-Петербурга

В Петербурге на середину 1999 года насчитывалось более 20 000 нежилых строений общей площадью около 36 000 000 кв. м. Частным компаниям и отдельным частным лицам принадлежит около 500 отдельно стоящих зданий и большое количество встроенных помещений. Государственный сектор нежилой недвижимости в течение 1999 года продолжал сокращаться, хотя доля городской и федеральной собственности в общем объеме нежилого фонда остается преобладающей.

Аренда - наиболее широко распространенная форма отношений в коммерческой сфере. Около 60% офисных помещений и около 80% торговых площадей Санкт-Петербурга занято коммерческими структурами по договорам аренды. С экономической точки зрения аренда означает передачу имущества во временное пользование за плату. Исторически сложилось разделение аренды по арендодателям на первичную, когда арендодателем является государство или город как субъект Федерации и вторичную, где арендодателями являются предприятия, организации и частные лица, имеющие объекты аренды в собственности, в оперативном управлении, хозяйственном ведении или долгосрочной аренде.

Одним из основных итогов прошедшего года было продолжение процесса сближения первичного и вторичного рынка аренды нежилого фонда. Этот процесс явился следствием реализации Закона Санкт-Петербурга от 18 сентября 1997 года №149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга". В соответствии с Законом с 1 января 1998 года арендная плата за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, устанавливалась на основании ее рыночной стоимости с применением методов массовой и индивидуальной оценки. Распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации №612-р от 29 июня 1998 года такой порядок расчета арендных ставок был распространен и на объекты федеральной собственности, расположенные в Санкт-Петербурге. По действующим договорам, заключенным до 1 января 1998 года, ставки в течение 1998 года повышались постепенно, и только с января 1999 года все арендаторы КУГИ стали платить за арендуемые помещения в полном объеме.

На середину 1999 года КУГИ сдавал в аренду 20 000 объектов нежилого фонда общей площадью 50 000000 квадратных метров. Поэтапное введение рыночных арендных ставок не привело к значительному освобождению арендуемых у города помещений, поскольку:
во-первых, в случае превышения арендной ставки рыночного уровня была предусмотрена процедура ее пересмотра методом индивидуальной оценки;
во-вторых, для предприятий, не имеющих льгот по арендной плате, была существенно облегчена процедура сдачи арендуемых помещений в субаренду.

Тем не менее, несмотря на отсутствие существенного "оттока" арендаторов, увеличение арендных ставок до рыночного уровня потребовало некоторых изменений в порядке предоставления объектов в аренду, что выразилось в усилении маркетинговой политики и открытости города. В соответствии с распоряжением КУГИ №1181-р все свободные помещения, находящиеся в собственности города и предлагаемые для сдачи в аренду, подлежат обязательной публикации в средствах массовой информации.

Город сегодня является одним из важнейших субъектов рынка недвижимости, не только определяющим развитие первичного рынка аренды, но активно влияющим и на развитие вторичного рынка аренды нежилых помещений. Свидетельством этого является тот факт, что в период кризиса многие собственники приняли практику работы КУГИ в назначении арендных ставок и условий расчета.

В негосударственном секторе аренды брокеры и риэлтеры ориентированы исключительно на возможности платежеспособного спроса (в большей степени, чем даже собственники помещений). На этом секторе рынка присутствуют категории клиентов, которые достаточно редко попадают в муниципальный сектор аренды: крупные иностранные фирмы, московские финансовые и торговые структуры, активно развивающиеся петербургские компании.

Основной источник формирования предложения в негосударственном секторе рынка нежилого фонда - малая приватизация и акционирование госпредприятий. В ходе малой приватизации более 6 000 предприятий стали частными, в большинстве случаев с ними заключался договор аренды с правом выкупа помещений. В настоящее время темпы приватизации государственной собственности существенно снизились, поскольку уже к 1997 году наиболее ликвидные объекты были приватизированы. Сегодня приватизируются, в основном, помещения, которые до 1984 года занимали малые государственные предприятия, проданные через торги Фонда имущества в частные руки. В отношении приватизации этих помещений, как правило, имеется довольно много "подводных камней", поэтому процесс передачи прав собственности от государства "правопреемнику" МГП занимает обычно довольно продолжительное время.

Другой источник формирования объектов аренды - перевод помещений из жилого фонда в нежилой, который в настоящее время продолжает достаточно активно развиваться. Этот процесс также достаточно сложен с юридической и организационной точки зрения. Часто бывает достаточно сложно доказать даже саму возможность такого перевода, однако рынок берет свое и помещения, ценность которых при нежилом использовании значительно выше жилого все чаще оказываются в нежилом фонде.

Наконец, третьим источником новых помещений нежилого фонда города является новое строительство. Нежилые помещения в готовых строительством домах, как правило, имеют оформленные (или находящиеся в процессе оформления) права собственности и зачастую сдаются собственником в аренду.

Значительную часть нежилого фонда составляют объекты, занятые государственными предприятиями и учреждениями различного уровня. Имея большую часть своих помещений в оперативном управлении, хозяйственном ведении или долгосрочной аренде, эти юридические лица с согласия собственника также участвуют в формировании рынка аренды. Существенным стимулом к этому является сокращение объемов производства большинства из крупных промышленных предприятий, проблемы в финансировании государственных учреждений (государственных научно-исследовательских институтов, учреждений Министерства Обороны, учреждений народного образования и др).

Наконец, арендаторы принадлежащего городу нежилого фонда часть арендуемых площадей сдают в субаренду с заключением трехстороннего договора. Существенных ограничений к этому в настоящее время нет, поэтому большая часть муниципальных арендаторов активно использует субаренду для повышения эффективности использования арендуемых у города площадей и для формирования источников оплаты аренды городу. Так формируется предложение на рынке вторичной аренды нежилых помещений.

Субъекты, формирующие предложение по аренде нежилых помещений, достаточно дифференцированы как по своим запросам, так и по возможностям в предоставлении качественных помещений и сопутствующих услуг. Преобладающими являются предложения со стороны организаций, имеющих финансовые трудности и пытающихся их разрешить за счет аренды временно свободных площадей. Эти арендодатели, как правило, предлагают помещения невысокого качества, зачастую расположенные на территории промышленных предприятий или в своих административных зданиях. Они обычно и не пытаются удовлетворять индивидуальные потребности арендаторов или создавать комплекс дополнительных услуг, наоборот, сравнительно невысокий уровень арендных ставок они компенсируют проведением ремонта за счет арендатора или включением в коммунальные платежи арендатора расходов по содержанию собственных помещений. Эти потенциальные арендодатели обуславливают пресыщение рынка неликвидными предложениями. Вместе с тем, на рынке ощущается дефицит объектов приемлемого качества по невысоким ценам.

Другой полюс предложения аренды составляют предприятия, профессионально занимающиеся управлением недвижимостью. Это бизнес-центры, офисные центры высокого уровня, ведущие торговые фирмы города, специализированные складские комплексы. Для этого сектора характерно высокое качество предоставляемых помещений (как правило, это удачно расположенные помещения с высоким уровнем отделки), учет индивидуальных потребностей арендатора и комплекс сопутствующих услуг. Соответственно, ставка аренды, запрашиваемая за такие помещения, может достигать 800 долларов США за кв. м в год для торговых помещений и 600 долларов США за кв. м в год для офисных (включая коммунальные услуги, охрану, уборку и пр.).

В секторе коммерческой недвижимости в отличие, например, от квартирного рынка, действующих субъектов меньше. Потенциальный спрос аренды коммерческой недвижимости формируют фирмы, выходящие на рынок Санкт-Петербурга из других городов, иностранные компании, расширяющиеся местные фирмы и вновь создаваемые предприятия. По данным риэлтеров, примерная верхняя граница числа субъектов, потенциально присутствующих на рынке аренды нежилых помещений, составляет более 5 000 юридических лиц, желающих снять то или иное помещение. В последнее время здесь также появилась существенная дифференциация:

Вновь созданные предприятия согласны на помещения с невысоким уровнем отделки и нетребовательны к сопутствующим услугам, их интересуют, в первую очередь, небольшие помещения с невысокой ставкой аренды, удачно расположенные для разворачивания бизнеса, причем престижность места их обычно интересует меньше, чем проходимость, транспортная доступность, близость к станции метро или расположение на одной из основных магистралей. Основной особенностью этой группы арендаторов являются, как правило, невысокие финансовые возможности и в связи с этим высокий риск неплатежеспособности. Такие предприятия формируют спрос на небольшие торговые помещения, офисные помещения в бизнес-центрах наиболее низкого уровня и административно-производственные помещения, расположенные на территории действующих предприятий.

Выходящие на Санкт-Петербургский рынок немногочисленные крупные иностранные и московские фирмы требуют, в первую очередь, помещения, расположенные в престижных местах и имеющие высокий уровень отделки. Таким арендаторам часто бывают нужны сравнительно большие площади или сеть помещений в разных частях города. Эти потенциальные арендаторы имеют высокие финансовые возможности, однако предъявляют и достаточно жесткие требования, которые арендодатели не всегда готовы удовлетворить. Для первой половины 1999 года, по сравнению с началом 1998 года, в этой группе арендаторов характерно смещение спроса с иностранных компаний на крупные российские фирмы, которые значительно лучше формулируют свои требования и ориентируются в реалиях рынка.

Среднюю группу формируют растущие местные компании и работающие на рынке Санкт-Петербурга фирмы - представители других стран и регионов, которые в силу своей величины или общефирменной стратегии в отличие от фирм предыдущей группы не претендуют на исключительное положение. Эти фирмы, как правило, достаточно хорошо знают рынок, свои реальные потребности и финансовые возможности. Они не хотят помещений низкого качества, но платить за помещения в бизнес-центрах высокого уровня или участвовать в "конкурсе кошельков" за наиболее лакомые торговые площади также не готовы. Эти потенциальные арендаторы прежде чем принять решение достаточно долго изучают рынок, собирают и тщательно анализируют предложения.

В отдельную группу можно выделить компании, формирующие спрос на крупные и средние производственно-складские объекты. Проходимость, престижность места и наличие качественной отделки для них, как правило, большого значения не имеют. Зато более жесткие требования они предъявляются к подъездам, охране, состоянию инфраструктуры, коммуникаций, несущих конструкций и пр. Для августа-октября 1999 года характерна высокая активность спроса именно со стороны таких арендаторов, однако адекватного предложения на рынке не наблюдается. Основная причина не в отсутствии помещений с необходимыми техническими характеристиками, а путаница в правах на предлагаемую в аренду недвижимость.

Общеизвестно, что рынок недвижимости жестко зависит от власти. Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга была разработана и принята в конце 1994 года. Она включала в себя создание стабильной нормативной базы в сфере недвижимости, формирование привлекательных для инвестора условий, приближение "государственных" ставок к рыночным за аренду земли и ее улучшений, переход к рыночной системе оценки при продаже и налогообложении городской недвижимости, создание информационной системы. Большая часть из намеченного уже реализована.

Сегодня петербургская система регистрации объектов недвижимости - наиболее совершенная в России, все земельные участки, здания, сооружения и их части, расположенные на территории города, подлежат государственному учету. Распоряжением губернатора №283-р введен порядок предоставления инвесторам объектов только по рыночной стоимости через инвестиционные торги. В июне 1998 года приняты Законы "О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге" и "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга", которые определили права и обязанности участников инвестиционного процесса, установили порядок предоставления объектов инвестирования. Одновременно существенно расширен перечень предоставляемых инвесторам налоговых льгот. Такая система передачи государственной собственности способствует развитию рыночных отношений и на рынке аренды, поскольку создает сектор экономически компетентных и заинтересованных в наиболее эффективном использовании недвижимости арендодателей.

Положительным в петербургской системе управления недвижимости является то, что все конфликты между администрацией и субъектами рынка решаются цивилизованным способом в суде. Рассмотрение наиболее типичных конфликтов, таких как иск о взыскании арендной платы или иск о выселении, поставлены КУГИ на поток.

В Городском управлении инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) организован и успешно проводится мониторинг вторичного рынка нежилых помещений. В настоящее время база данных содержит собранную в течение трех лет систематизированную и достоверную информацию о более чем 3000 сделок и предложений по объектам коммерческой недвижимости, из них более 1800 по аренде. По результатам анализа и обработки имеющихся данных разработана действующая с января 1998 года Методика определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург. В качестве базы расчетов впервые в России принята определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость аренды недвижимости. Одновременно арендатору было предоставлено право пересмотра рассчитанной методом массовой оценки арендной платы в случаях, когда ее значение отличается от рыночной величины. Этим были гарантированы права арендаторов муниципального нежилого фонда и созданы условия для дальнейшего развития рыночных отношений в области аренды нежилого фонда. Характерно, что, несмотря на существенное повышение арендных ставок по действующим договорам (особенно с января 1999 года) и практически заявительный характер их пересмотра, количество таких обращений в районные агентства КУГИ в 1999 году было незначительным (около 300 заявлений или около 1,5% от общего количества договоров КУГИ).

Итак, можно с большой уверенностью констатировать, что на сегодняшний день в городе сложилась достаточно развитая и устойчивая структура рынка аренды нежилой недвижимости.

2. Анализ развития рынка аренды в 1999 году

Динамика развития рынка в 1999 году была заложена финансовым кризисом 17 августа 1998 года и, в целом, ситуацией второй половины III квартала 1998 года, когда экономическая и политическая нестабильность в сочетании с резкими колебаниями и существенным ростом курса доллара привели к резкому снижению платежеспособного спроса на недвижимость (в долларовом выражении). Инертность рынка нежилых помещений, однако, привела к постепенному (а не резкому, как на финансовом или потребительском рынке) снижению цен аренды. Долларовые цены в ноябре 1998 года составляли (в среднем, в % от докризисного уровня) 66-68%, в январе 1999 года эти показатели уже составляли 55-65%. В таблице 1 приведены результаты обработки опроса операторов рынка, проведенного сотрудникам ГУИОН в январе 1999 года, наглядно отражающие состояние рынка на начало года.

Таблица 1. Состояние рынка нежилых помещений Санкт-Петербурга на начало 1999 г.(за 100% принят уровень начала 1998 г.). (Нажмите на ссылку, чтобы увидеть таблицу).

Таким образом, в начале 1999 года рынок аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга находился в глубоком кризисном состоянии. Вместе с тем, рынок продемонстрировал свою живучесть, поскольку финансовый кризис не вызвал обвального падения номинированных в долларах арендных ставок. Уже начало года показало, что аренда наиболее ликвидных объектов (торговых помещений на оживленных магистралях) практически не пострадала от кризиса. Рынок понемногу начал адаптироваться к новым экономическим условиям. Жизнь заставила владельцев офисных и производственно-складских помещений быть гибче по отношению к арендатору: практически ежемесячно пересматривать величину арендных ставок, использовать в расчетах условные единицы, появились арендные договора, номинированные в рублях. Торговые помещения в начале 1999 года по-прежнему оценивались только в долларах, но пересмотр величины арендной платы или смена арендатора с одновременным снижением ставки стали нормальным явлением. На рынке как никогда был велик разброс арендных ставок. Одни собственники демпинговали, другие выжидали, третьи умудрялись находить клиентов по докризисным ставкам. Не редки были случаи, когда в одном и том же здании ставки равнозначных по потребительской ценности помещений различались весьма существенно.

Весной на рынке нежилого фонда началось явное оживление. Росту активности не смогла воспрепятствовать даже сложная внутриполитическая обстановка. Качественный скачок произошел в апреле-мае, когда объем спроса по сравнению с мартовским уровнем вырос примерно на 30%. Арендные ставки, сползавшие месяц за месяцем несмотря на стабилизировавшийся доллар, наконец, замерли. Арендаторы, как и в прежние времена, стали стремиться оформлять долгосрочные договора. Рынок пришел в равновесие и по всем признакам начал выходить из кризиса. Однако этот рынок мало похож на тот, который существовал до 17 августа (перегрев конъюнктуры, спекулятивные цены и небывалая норма рентабельности при инвестициях в точечные объекты).

За девять послекризисных месяцев в Санкт-Петербурге сформировался новый рынок с другими правилами игры, новыми клиентскими предпочтениями и совершенно иным уровнем цен. Рынок стал точечным. Наибольшим спросом, как и раньше, пользуются стометровые магазины у метро, на оживленных проспектах или "народных тропах". Арендные ставки достигли рекордно низкой отметки за всю историю рынка. Непритязательную торговую точку в "спальном" районе в мае можно было снять за 40-50 долларов США за кв. м в год. На этом же уровне находились и ставки по скромным конторским помещениям.

В период с 14 апреля по 24 апреля 1999 года Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости проводило опрос риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в январе-апреле 1999 года. В опросе приняло участие 10 организаций. Анализ полученных данных (см Таблицу 2) позволяет сказать, что в среднем цены реальных сделок аренды нежилых помещений в апреле 1999 года по сравнению с началом года снизились на 4-15% в зависимости от сектора и находятся на уровне 50-56% от докризисного уровня. Такое падение цен сопровождалось снижением общего объема сделок до уровня 45-52% от докризисного уровня. Покупательский спрос (уровень цен спроса) составляет на рынке аренды 43-48% от докризисного при уровне цен предложения 55-68%.Такой разрыв цен спроса и предложения и обуславливил низкую активность по реальным сделкам. Анализ спроса и предложения, между тем, показывает, что при уровне предложения в 109-123% от докризисного уровня активность спроса составляет 54-72%, что на 34% для торговли и на 44% для промышленно-складских объектов выше, чем в начале года. Такая активность спроса и предложения свидетельствовала о реальном оживлении и тенденциях к прекращению падения арендных ставок.

Таблица 2. Состояние рынка нежилых помещений Санкт-Петербурга на апрель 1999 г.(за 100% принят уровень начала 1998 г.). (Нажмите на ссылку, чтобы увидеть таблицу).

Летом и, еще в большей степени, осенью продолжался рост активности во всех секторах рынка. Часть агентств не заметила даже сезонного спада. Рынок, по прежнему уверенно поднимался несмотря ни на очередную смену премьера, ни на волну терроризма, ни на возобновление войны в Чечне. Бытует мнение, что кризис и все послекризисные политические волнения привили рынку стойкий иммунитет ко всем политическим событиям. Общего положительного настроя не могут сбить даже приближающиеся выборы. Мелкий и средний бизнес не обращает никакого внимания на сгущающуюся политическую обстановку.

В сентябре-октябре рынок перестал быть точечным. Сегодня, как в лучшие времена, востребованы самые разные по площади и назначению объекты в лидеры спроса вышли производственные помещения. Риэлтеры единодушно считают, что точка перелома пройдена. Анализ проведенного Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости в период с 1 октября по 12 ноября 1999 года опроса 28 риэлтерских организаций позволяет сказать, что в среднем цены реальных сделок аренды помещений торгового и офисного назначения в октябре 1999 года по сравнению с апрелем 1999 года выросли на 3-5% ( см Таблицу 4) в зависимости от сектора рынка, а цены реальных сделок аренды помещений промышленно-складского назначения снизились, в среднем, только на 2%. В целом ставки аренды объектов нежилого назначения находятся на уровне 49-59% от докризисного уровня (см. Таблицу 3). Для осени 1999 года (по сравнению с весной) характерен рост активности как спроса, так и предложения нежилых помещений. По аренде спрос вырос на 17-35%, а предложение на 6-13%. В лидерах спроса идет торговля, в лидерах предложения - офисы. По количеству реальных сделок лидирует торговля, в этом секторе активность по реальным сделкам возросла по сравнению с апрелем на 12% и достигла 52% от докризисного уровня.

Практически все участники опроса прогнозируют дальнейший рост уровня цен во всех секторах нежилой недвижимости. По их мнению, средний уровень цен торговых помещений к концу года вырастет еще на 12%, по офисным помещениям - на 8% и 11% и по промышленно-складским - на 7%. Таким образом, риэлтеры ожидают, что к концу года средние цены по всем секторам выйдут на уровень 53-68%. Наибольший рост цен, по мнению риэлтеров, ожидается в торговле, наименьший - в секторе промышленно-складской недвижимости.

Таблица 3. Состояние рынка нежилых помещений Санкт-Петербурга на октябрь 1999 г.(за 100% принят уровень начала 1998 г.). (Нажмите на ссылку, чтобы увидеть таблицу).

Таблица 4. Состояние рынка нежилых помещений Санкт-Петербурга на октябрь 1999 г.(за 100% принят уровень апреля 1999 г.). (Нажмите на ссылку, чтобы увидеть таблицу).

Распределение сделок аренды по типам помещений представлено на Диаграмме 1. (Нажмите на ссылку, чтобы увидеть диаграмму). При составлении диаграммы использованы данные еженедельника "Недвижимость Петербурга" за 1999 год и результаты опроса риэлтерских организаций, выполненные Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости.

Торговые помещения.

Этот сектор рынка меньше всего пострадал за последний год. Магазины, пусть и дешевые, спрашивали даже в самые глухие послекризисные месяцы. С лета спрос на аренду торговых помещений держится на стабильно высоком уровне и устойчиво лидирует по сравнению со спросом на остальные виды коммерческих объектов, стабильно превышая предложение.

Рынок торговых помещений на начало года, в среднем, находился на уровне 63% от докризисного. В первом квартале 1999 года цены, в среднем, продолжали снижаться до уровня 56%. К концу I квартала наметились устойчивые тенденции к стабилизации цен, более того, по небольшим (около 100 кв.м.) торговым помещениям, расположенным в проходных местах к апрелю сложились условия для некоторого повышения цен. В целом по рынку торговых помещений в мае - июле цены продолжали незначительно падать. Этому способствовало и сезонное снижение активности рынка. В августе "просыпающийся" после летних отпусков рынок активизировался, спрос возрос, что не замедлило сказаться на уровне цен и количестве сделок. Цены сделок в сентябре, по сравнению с апрелем, выросли на 4%. В октябре риэлтеры отметили дальнейшее повышение, еще на 1%. Опросы показывают, что, по мнению риэлтеров, к концу года рост цен будет продолжаться (еще на 12%), в результате цены могут стабилизироваться на уровне 63%-73% от докризисного.

Сегодня востребованы не только классические 100-метровые объекты, но и магазины большой площади. Высокую ликвидность имеют помещения до 300 кв. м. Спрашивают и универсамы площадью от 1 000 до 1 500 квадратных метров. Хороший спрос держится на продовольственные магазины. Правда, клиенты сегодня предъявляют к ним очень высокие требования: проходное место, наличие оборудования, цена не более 1 000 долларов США в месяц. Выполнить такие требования бывает достаточно сложно, особенно с учетом тенденции роста цен на небольшие торговые площади.

Оживились торговцы разным промышленным товаром. Часто спрашивают крупные объекты (от 300 до 1 000 кв. м) под мебельные салоны, магазины бытовой техники и товаров для дома.

Очень популярны помещения под общепит. Причем самого разного уровня - от скромных закусочных до концептуальных ресторанов. Площади тоже нужны всякие - от 50-100 до 500 кв. м. Возрос спрос на объекты игорного бизнеса - от нескольких метров в универсамах до отдельных зданий (не менее 1 000 кв. м).

По реальным сделкам в августе-октябре 1999 года ставки аренды торговых помещений составили:
в центре: на Невском проспекте ставки держатся в диапазоне 300-800 долларов США за кв. м в год, - На Литейном и Владимирском пр., 200-400 USD/кв. м в год.;
на Большом проспекте Петроградской стороны - 220-350 долларов США за кв. м в год, на участке Каменноостровского проспекта у станций метро "Горьковская" и "Петроградская" - 160-250 долларов США за кв. м в год.
окраинные магистрали: от 100 до 180 USD/кв. м в год - помещения на Гражданском пр и Луначарского, от 60 до 120 USD/кв. м в год - на Ленинском, Индустриальном, Большевиков и Новочеркасском проспектах.

Офисные помещения.

Осеннее оживление растопило офисный рынок. Ставки перестали снижаться, а в сентябре-октябре по пользующимся спросом помещениям устойчиво пошли вверх. По-прежнему большая часть заявок приходится на небольшие помещения (20-50 кв. м) за скромную плату 5 долларов США за кв. м в месяц, при этом клиенты рассчитывают минимум на 2 телефонные линии, однако снять такое помещение в приличном состоянии в октябре стало довольно сложно.

Рынок офисных помещений на начало года, в среднем, находился на уровне 55% от докризисного уровня. В первом квартале 1999 года цены, в среднем, продолжали снижаться до уровня 51%. Во втором квартале цены продолжали падать, хотя и значительно медленнее, чем в первые послекризисные полгода. В третьем квартале началась стабилизация цен. В сентябре цены "встали" на уровне 50%. В октябре начался рост ( в среднем на 3% за месяц), а к концу года риэлтеры прогнозируют дальнейший рост цен на офисные помещения на 11% по сравнению с апрелем. Таким образом, в начале 2000 года уровень цен аренды ожидается на уровне 56%-66% от докризисного. Более существенное, по сравнению с торговлей, снижение долларовых цен и больший период адаптации к кризису для офисных помещений объясняется, во-первых, тем, что спрос на офисы в большей степени зависит от общего уровня развития бизнеса занимающих их организаций, чем от уровня покупательского спроса населения, а бизнес (имеются в виду различные виды консалтинга, финансовое брокерство, оптовая торговля, связанная с поставками из-за рубежа, туризм и др.) адаптируется к экономическим потрясениям гораздо медленнее, чем население (история показывает, что в период кризисов большая часть трудоспособного населения перетекает в сферу обращения, способствуя некоторому поддержанию платежеспособного спроса). Во-вторых, снижению привлекательности офисов способствовало значительное увеличение предложения офисных площадей (особенно среднего и плохого качества), которое началось непосредственно перед кризисом и было им значительно усилено за счет активно "выхода" на рынок административных помещений крупных предприятий (кризис научил считать деньги и способствовал вовлечению в экономический оборот неиспользуемых или недостаточно эффективно используемых площадей). Обилию предложения аренды дешевых офисов способствует также согласие арендаторов на отсутствие государственной регистрации сделок, что позволяет арендодателям не особенно задумываться о своих правах на предлагаемую в аренду недвижимость.

Основными клиентами офисных помещений являются
компании, специализирующиеся в области оптовой торговли;
компании, занимающиеся телекоммуникациями, разработкой программного продукта и пр.
компании, занимающиеся консалтинговой деятельностью;
финансовые структуры;
некоммерческие организации.

Крупные российские компании-нерезиденты Санкт-Петербурга и крупные иностранные компании были в 1999 году довольно редкими клиентами, хотя в сентябре-октябре и с их со стороны наметился устойчивый спрос.

Небольшие фирмы-арендаторы чаще отдают предпочтение вариантам с умеренной стоимостью в ущерб престижности, в то время как для крупных фирм, наоборот, важен престиж, удобство расположения, соседи. Большинство сделок по аренде приходится на недорогие помещения недалеко от метро. Практически неликвидны дешевые офисы в дальних "спальных" районах и в промышленных зонах.

Основной спрос приходится на небольшие и средние, желательно на первом этаже и с отдельным входом, помещения площадью 50-300 кв. м. Крупные помещения (около 300 кв. м), как правило, стараются арендовать растущие компании. Заявки на офисные помещения площадью более 1000 кв. м единичны. Не прекращается процесс перевода квартир в нежилой фонд. Большая часть сделок по аренде офисных помещений вообще не фиксируется маркетологами: они заключаются напрямую, без помощи посредников.

Рынок офисных помещений в Санкт-Петербурге имеет сравнительно короткую историю. Он начал формироваться в конце 1980-х - начале 1990-х г.г. под воздействием спроса первых иностранных компаний, выходящих на российские рынки, на офисные помещения привычного для них уровня. Типичная форма рыночного оборота офисных помещений в Петербурге - аренда. Характерно практически полное отсутствие нового строительства как фактора пополнения существующих офисных площадей; основной источник расширения офисного пространства в Петербурге - реконструкция зданий под офисные и переоборудование под таковые административных зданий петербургский предприятий, сворачивающих свою деятельность.

Рассматривая структуру рынка аренды офисных помещений в целом, условно можно выделить четыре основных сегмента:
1. Приспособленные под офисы расселенные квартиры и другие встроенные помещения в жилых домах. Очевидное преимущество этого сегмента - расположение в престижном центре, с оптимальной транспортной доступностью и высокоразвитой социальной инфраструктурой. Недостатки - дефицит помещений с качественным уровнем отделки, подчас неприглядное соседство и отсутствие комплекса услуг, предоставляемого бизнес-центрами. Цены - в наиболее широком диапазоне: от 40 до 300 USD за кв. м в год, в зависимости от престижности местоположения, уровня отделки и непосредственного окружения. Доля этого сегмента в общей структуре рынка офисных помещений составляет около 10 %.
2. Площади в административных и производственных зданиях действующих предприятий, НИИ и КБ. Конторские помещения сдаются ими в аренду (в случае если здание выкуплено) или в субаренду (при наличии разрешения) различным российским и иностранным фирмам, не претендующим на высокое качество отделки и сопутствующих услуг. Некоторые из них действуют как неофициальные офисные центры. Так как в ряде случаев помещения не выставляются на открытый рынок и информация по сдаваемым площадям и арендаторам является закрытой, то измерение предложения в этом сегменте рынка представляет значительные трудности. Ставки аренды - от 20 до 200 USD за кв. м в год. Относительно высокий диапазон цен объясняется, кроме различий в местоположении и техническом состоянии помещений, большой дифференциацией условий предоставления в аренду. Арендатор, кроме арендных платежей, может нести дополнительные расходы (ремонт помещений, содержания инфраструктуры и прилегающей к зданию территории и т.д.). В этом случае арендодатель вынужден, чтобы сохранить арендаторов, снижать ставку аренды. Доля этого сегмента в структуре офисного рынка города - около 20%.
3. Муниципальные помещения. Город остается наиболее крупным собственником нежилых помещений, сдаваемых в аренду. Ситуация на этом рынке регулируется администрацией города. Арендаторы уплачивают арендодателю только рентные платежи. Существенная доля арендаторов, вид деятельности которых отнесен Законодательным собранием к категории социально значимых, имеет существенные скидки с величины рыночного арендного платежа, обусловленные применением при расчете установленного Законом соответствующего коэффициента социальной значимости. Муниципальные арендаторы и в течение 1999 года оставались наименее мобильным сектором рынка, что, во-первых, обусловлено тем, что большая их часть арендует свои помещения давно и не собирается с ними расставаться, и, во-вторых, тем, что муниципальным арендаторам законодательно гарантировано непревышение аренды над ее рыночной величиной. Вместе с тем, высокая арендная плата при низкой эффективности собственного бизнеса вынуждает эту категорию арендаторов искать себе субарендаторов. Доля муниципальных арендаторов на офисном рынке - около 60%.

4. Специализированные бизнес-центры и офисные центры. Часть спроса (около 10%) на рынке офисных помещений удовлетворяется сегментом бизнес-центров и офисных центров. Сейчас в городе функционирует порядка 40 таких объектов общей площадью около 70 тыс. кв. м. Наиболее привлекательными здесь являются бизнес-центры, предлагающие, кроме высококачественных помещений, соответствующий спектр услуг. Арендные ставки варьируются в широком диапазоне - от 100 до 600 USD за кв. м в год. Различают бизнес-центры класса "А", соответствующие мировым стандартам высшего уровня. Первый в городе бизнес-центр, полностью отвечающий высшим требованиям этого класса - Невский, 25, в Петербурге к таковым можно отнести также "The Sweden House" и "Northern Capital House". В этих бизнес-центрах наиболее высокие ставки аренды (на уровне от 300 до 600 USD за кв. м в год). К бизнес-центрам класса "В" можно отнести офисы на Итальянской 5, а также такие комплексы, как МЦДС, Лен-Ютон (первая очередь), "Невский 80", "Europa House", Шпалерная, 36, Мойки, 58 и некоторые другие. В них арендные ставки варьируются от 160 до 500 USD за кв. м в год в зависимости от местоположения, вида из окна и пр. Наиболее многочисленными в этом секторе рынка аренды офисных помещений являются бизнес-центры класса "C" и офисные центры. К бизнес-центрам класса "C" можно отнести "Inform-Future", "Prin", "Нептун", "The Tavrichesky", ЛДМ, VMB и другие. Арендные ставки по бизнес-центрам класса "C" лежат в диапазоне от 100 до 300 USD за кв. м в год. Наконец, к бизнес центрам класса "D" относят объекты на Стачек, 47, наб. Обводного канала, 30, Гагарина, 1, Смолячкова, 19, Народного Ополчения, 2, Лермонтовском, 44, Новолитовской, 15, Шаумяна, 18 и многие другие. Абсолютное большинство этих проектов было реализовано посредством реконструкции и переоборудования под офисные цели существующих административных зданий и общежитий, что сильно ограничило возможности проектных решений. Арендные ставки по бизнес центрам класса "D" лежат в диапазоне от 60 до 120 USD за кв. м в год.

Все бизнес-центры предлагают кроме высококачественных помещений и определенный комплекс услуг: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, рестораны и бары, уборку помещений, охраняемую парковку, гостиничные и оздоровительные комплексы. Качество предлагаемых услуг заметно отличается в различных центрах, что, в конечном итоге, находит отражение в величине арендных ставок и заполняемости.

Уровень арендной платы за офисные помещения зависит, прежде всего, от качества внутренней отделки и престижности самого офисного центра. Престижность определяется местоположением (близостью к центру города, транспортной доступностью) и наличием первоклассных арендаторов. Арендные ставки в офисных центрах, расположенных в престижном центре города, составляют 200-600 USD за кв. м в год, в офисных центрах на окраинах города - 50-250 USD кв. м. в год. НДС обычно начисляется сверх названных величин. Отдельно могут также оплачиваться издержки на управление, на установку телефонных линий, коммунальные услуги. Плата за парковку обычно взимается отдельно (350-1000 USD /место в год).

Производственно-складские помещения.

Рынок производственно-складских помещений на начало года, в среднем, находился на уровне 65% от 1998г. В первом квартале 1999 года цены вышли на уровень 50%, причем спрос на такие помещения за это время возрос на 20-22%. Во II и III кварталах, несмотря на дальнейшее увеличение спроса (еще на 19%) цены оставались на уровне 49%. К концу года ожидается некоторое повышение цен до уровня 50%-55%. Дальнейшую ситуацию прогнозировать сложно, поскольку на сентябрь сложилась ситуация, когда сравнительно высокий уровень спроса на производственно-складские помещения не находит адекватного предложения. Несмотря на обилие листинговых предложений, реального желания эффективно работать со своей недвижимостью у крупных предприятий города не наблюдается. Большая часть сделок срывается вследствие неценовых причин: отсутствия оформления прав на предлагаемую недвижимость или неадекватное поведение руководства предприятия в ходе сделки. К сожалению, практика реструктуризации предприятий и снижение налогового бремени с временно не используемых площадей не создает экономических стимулов к повышению эффективности использования существующей производственной недвижимости.

Выводы и тенденции второй половины 1999 года.

Финансовый кризис, поразивший экономику России в августе 1998 года, оказал существенное влияние на развитие рынка аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга. Анализ динамики состояния рынка в разных секторах позволяет сделать вывод, что рынок аренды нежилых помещений во второй половине 1999 года в основном стабилизировался на новых ценовых и структурных соотношениях, а во второй половине 1999 года отмечен рост цен практически во всех секторах.

Торговая недвижимость, как наиболее динамичный сектор, вероятнее всего, стабилизируется уже к концу 1999 года на уровне 63%-73% от докризисного уровня цен для рынка аренды и 66%-76% для рынка продаж.

Офисная недвижимость, в силу своей значительной инертности, в первую половину года продолжала падать в цене, однако в сентябре это падение остановилось и начался устойчивый рост арендных ставок, который, вероятнее всего, будет продолжаться до конца года.

Промышленно-складская недвижимость к концу года будет продолжать незначительно расти в цене и, вероятнее всего, выйдет на рубеж 50%-55% от докризисного уровня цен. Динамика дальнейшего роста и уровень последующей стабилизации цен в первую очередь зависит не от уровня спроса на производственные площади, который неуклонно растет, а от реального желания экономических субъектов эффективно использовать простаивающие помещения и от решения вопросов оформления прав собственности на вовлекаемую в экономический оборот недвижимость.

3. Прогноз рынка аренды на 2000 год

Анализ динамики развития рынка в течение 1999 года указывает на то, что рынок в течение первой половины года полностью адаптировался к кризисным явлениям 1998 года и с осени 1999 года во всех секторах рынка наблюдается устойчивый подъем, который, вероятнее всего, будет продолжаться и в течение всего 2000 года.

Рынок нежилых помещений Санкт-Петербурга включает в себя три сектора по типам функционального использования объектов: рынок торговых, офисных и промышленно-складских помещений. Каждый сектор имеет свои особенности ценообразования, поэтому целесообразно прогноз динамики развития каждого сектора рассматривать отдельно.

В первой половине 1999 года цены на офисы продолжали падать, однако в августе "просыпающийся" после летних отпусков рынок активизировался, спрос возрос, что не замедлило сказаться на уровне цен и количестве сделок. Цены сделок в сентябре, по сравнению с апрелем, выросли на 4%. В октябре риэлтеры отметили дальнейшее повышение, еще на 1%. Опросы показывают, что, по мнению риэлтеров, к концу года рост цен будет продолжится еще на 12%, в результате чего к концу года цены могут стабилизироваться на уровне 63%-73% от докризисного уровня. После "мертвого сезона" второй половины января 1999 - февраля 2000 года, цены аренды и продаж торговых помещений, при отсутствии сильных возмущающих воздействий политического характера, будут, вероятнее всего, продолжать медленно расти, отслеживая все сезонные изменения. На рост ставок аренды торговых помещений в 2000 году, вероятнее всего окажут влияние президентские выборы. Опыт 1996 года показывает, что на этот период рынок "замирает", сделки становятся единичными, хотя после выборов возможен рывок цен вследствие реализации отложенного спроса.

Рынок офисных помещений в первой половине 1999 года продолжал падать, В третьем квартале началась стабилизация цен. В сентябре цены "встали" на уровне 50%. В октябре начался рост (на 3%), а к концу года риэлтеры прогнозируют дальнейший рост цен на офисные помещения (на 11% по сравнению с апрелем). Таким образом, в начале 2000 года уровень цен аренды ожидается на уровне 56%-66% от докризисного, а продаж - в районе 53%-65%. В первой половине 2000 года возможен рост цен с последующей стабилизацией на уровне 65-75% от докризисного уровня (время адаптации к кризису около двух лет). Более существенное, по сравнению с торговлей, снижение долларовых цен и больший период адаптации к кризису для офисных помещений объясняется, во-первых, тем, что спрос офисы в большей степени зависит от общего уровня развития бизнеса занимающих их организаций, чем от уровня покупательского спроса населения, а бизнес (имеются в виду различные виды консалтинга, финансовое брокерство, оптовая торговля, связанная с поставками из-за рубежа, туризм и др.) адаптируется к экономическим потрясениям гораздо медленнее, чем население (история показывает, что в период кризисов большая часть трудоспособного населения перетекает в сферу обращения, способствуя некоторому поддержанию платежеспособного спроса).

Рынок производственно-складских помещений на начало года, в среднем, находился на уровне 65% от. В первом квартале 1999 года цены вышли на уровень 50%, причем спрос на такие помещения за это время возрос на 20-22%. Во II и III кварталах, несмотря на дальнейшее увеличение спроса (еще на 19%), цены оставались на уровне 49%. К концу года ожидается некоторое повышение цен до уровня 50%-55%. Дальнейшую ситуацию прогнозировать сложно, поскольку на сентябрь сложилась ситуация, когда сравнительно высокий уровень спроса на производственно-складские помещения не находит адекватного предложения. Несмотря на обилие листинговых предложений, реального желания эффективно работать со своей недвижимостью у крупных предприятий города не наблюдается. Большая часть сделок срывается вследствие неценовых причин: отсутствия оформления прав на предлагаемую недвижимость или неадекватное поведение руководства предприятия в ходе сделки. К сожалению, практика реструктуризации предприятий и снижение налогового бремени с временно не используемых площадей не создает экономических стимулов к повышению эффективности использования существующей производственной недвижимости.

Выводы:

1. Анализ динамики развития и тенденций рынка недвижимости показывает, что в случае отсутствия дестабилизирующих факторов политического характера и резких колебаний курса национальной валюты рынок недвижимости в течение 2000 года имеет тенденции к стабилизации на новом ценовом уровне.

2. Торговая недвижимость, как наиболее динамичный сектор, вероятнее всего, стабилизируется уже к концу 1999 года на уровне 63%-73% от докризисного уровня цен. В течение 2000 года цены на торговую недвижимость будут медленно расти, отслеживая инфляционные изменения потребительского спроса и присущую данному типу недвижимости сезонность.

3. Офисная недвижимость, в силу своей значительной инертности, в первую половину года, вероятнее всего, будет еще расти в цене и стабилизируется только к сентябрю 2000 года на уровне 65%-75% от докризисного уровня цен.

4. Промышленно-складская недвижимость к концу года будет продолжать незначительно расти в цене и, вероятнее всего, выйдет на рубеж 50%-55% от докризисного уровня цен. Динамика дальнейшего роста и уровень последующей стабилизации цен в первую очередь зависит не от уровня спроса на производственные площади, который неуклонно растет, а от реального желания экономических субъектов эффективно использовать простаивающие помещения и от решения вопросов оформления прав собственности на вовлекаемую в экономический оборот недвижимость.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100