написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (22) Март 2005г

О принятии пакета законов по формированию рынка доступного жилья (из выступления на заседании Дискуссионного клуба, 20.01.05)

Косарева Н.Б., президент фонда "Институт экономики города"

Сегодня я не буду останавливаться конкретно на каждом из 25 принятых Государственной Думой законов (общее число - 27), направленных на формирование рынка доступного жилья, а изложу общую концепцию и структуру пакета законопроектов. Но прежде хочу сказать, что вся эта работа проводилась в необычном для наших законодателей и политиков проектном виде. Администрацией Президента была поставлена задача: создание законодательных условий для формирования рынка доступного жилья. В работе участвовали представители практически всех направлений государственной власти, местного самоуправления, делового и экспертного сообщества. В Центре стратегических разработок была сформирована «площадка», на которой обобщались все поступающие предложения. Потом эта «площадка» перешла на партийную основу, поскольку проект был поддержан партией «Единая Россия», большое число обсуждений прошло и в Государственной Думе.

Уникальность нашей общей работы заключалась еще и в комплексности анализа проблем, стоящих перед участниками рынка жилья. Законодатели в Государственной Думе подсчитали, что по числу норм этот пакет может попасть в книгу рекордов Гиннеса. По крайней мере, в практике Госдумы такого комплексного, объемного пакета документов еще не было. И это чрезвычайно важно, потому что решить жилищную проблему посредством 1-2 новых документов или даже 1-2 новых направлений деятельности невозможно.

Весь пакет законов охватывает 5 основных тем. Первый блок - новая государственная жилищная политика. Это направление представляет Жилищный кодекс. Мы с вами в последние 15 лет жили в совершенно невозможной ситуации, когда законодательный документ - Жилищный кодекс - не имел никакого отношения к реальной жизни. По данным фокус-групп, население давно уже забыло о том, что жилье может даваться бесплатно, хотя закон предписывал, что всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, необходимо предоставлять бесплатное жилье. В новом Жилищном кодексе отражена новая государственная жилищная политика, полностью соответствующая положениям Конституции. Согласно этой политике, бесплатно жилье предоставляется государством только малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для всех иных групп населения создаются условия для того, чтобы люди могли приобретать, строить, арендовать жилье на рынке.

Второй блок законов направлен на увеличение платежеспособного спроса населения на жилье. Сегодня лишь 12,5% населения по уровню своих доходов могут приобрести жилье с помощью собственных средств или с помощью долгосрочного кредита. Это чрезвычайно мало. По нашим прогнозам, в результате принятия пакета законов в полном объеме можно ставить перед собой цель к 2010 г. увеличить эту долю до 30%. Законы, направленные на увеличение платежеспособного спроса, в первую очередь создают условия для развития ипотечного кредитования, снижения ставок на этом рынке, повышения доступности кредитов и развития иных форм финансирования граждан (участие в долевом строительстве, в жилищно-накопительных программах и т.д.). Иными словами, эти законы направлены на создание финансовых схем, методов и инструментов, которые позволяют человеку приобрести жилье в счет будущих доходов или использовать те или иные накопительные подходы. Надо отметить, что именно в этой части законы приняты полностью, на 100% в соответствии с концепцией, и, по нашему прогнозу, банки с 2007 г. смогут полностью удовлетворять платежеспособный спрос населения на ипотечные кредиты.

Третий блок - законы, связанные с увеличением предложения жилья на рынке, т.е. с созданием условий для увеличения жилищного строительства. В первую очередь, это Градостроительный кодекс, который решает чрезвычайно важную проблему - переводит в публичное, прозрачное русло системы территориального планирования и градостроительного регулирования. Сегодняшнюю практику, когда чиновник-бюрократ в отношении каждого земельного участка определяет, что и как на нем можно строить, - Градостроительный кодекс отменяет. Вводится обязательное использование публичных процедур, когда муниципалитет принимает правила землепользования и застройки в виде нормативного правового документа, в котором заранее определено, где и что можно строить. При этом инвестор-застройщик, покупая землю или приобретая ее в аренду, не должен согласовывать с чиновником, что он на данном участке может строить и по каким регламентам, - все отражено в публичном законодательном документе.

К сожалению, что касается законопроектов, направленных на создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, не все они были приняты нашими законодателями полностью, в том виде, как задумывались. По многим достаточно существенным направлениям пришлось идти на компромиссы. Например, чрезвычайно важный вопрос с точки зрения перспектив демонополизации строительного рынка - это доступ к земле, предоставление земельных участков. Сегодня государство, муниципалитеты, имея в своих руках такой важнейший ресурс, как земля, по сути дела, регулируют доступ на этот рынок с помощью ряда непрозрачных процедур. Они сами решают, кому дадут землю для строительства, а кому - нет. Наше предложение заключалось в следующем: земля под жилищное строительство должна предоставляться исключительно на открытых аукционах. Более того, мы предлагали, чтобы она предоставлялась только в собственность - для того, чтобы застройщик имел возможность заложить эту землю в банке, взять кредит на строительство. Но эта идея не прошла, остались обе формы - и собственность, и аренда. И, к сожалению, на 9 месяцев - до 1 октября 2005 г. - отложено обязательное предоставление земельных участков через открытые аукционы. То есть еще 9 месяцев муниципалитеты будут распределять землю по существующим непрозрачным процедурам, и это вызывает у нас серьезные опасения.

Вторая тема, по которой не удалось принять то решение, которое было задумано, - государственная экспертиза проектной документации и государственный контроль за строительством. Изначально в концепции Градостроительного кодекса предполагалось, что эти формы контроля сохранятся для особо опасных, технически сложных и уникальных объектов. При строительстве иных объектов будет усилена индивидуальная ответственность главных архитекторов, главных инженеров проектов, введено обязательное страхование их финансовой ответственности, их обязательное членство в саморегулируемых организациях. Но эта концепция не поддержана законодателями, по крайней мере на сегодняшний момент. Мы надеемся, что у нас будет возможность вернуться к этому вопросу в последующем в связи с принятием закона о саморегулируемых организациях. Система многочисленных государственных экспертиз проектной документации и государственного контроля в строительстве сохранена, но установлено, что в течение 2 лет законодательство должно быть кодифицировано и должны быть созданы условия для формирования единых систем контроля и экспертизы.

В этом же блоке очень большая тема - это обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Земли у нас в стране много, поселениями занят только 1% территорий, но, к сожалению, нет земли, обеспеченной коммунальной инфраструктурой, которая может быть застроена жильем. На привлечение средств частных инвесторов в этот сектор были направлены два законопроекта: об инвестиционных соглашениях и о тарифном регулировании в коммунальной сфере. Но здесь, к сожалению, нам особо похвастаться нечем. Закон об инвестиционных соглашениях принят только в первом чтении, поскольку правительство предложило заменить его более общим законом о концессиях. Предполагается, что в первом квартале 2005 г. такой закон будет подготовлен, и, если его примут, проблемы, конечно, будут решены, а если нет... Закон о тарифном регулировании принят, правда, он вступает в силу через год - с 01.01.06. Но в нем также содержатся некоторые нормы отложенного действия, поэтому в полной мере он заработает еще не скоро. Таким образом, блок законов, направленных на увеличение жилищного строительства, удалось реализовать лишь частично.

Четвертый блок посвящен регулированию инфраструктуры рынка жилья, снижению транзакционных издержек на этом рынке и касается совершенствования работы регистрационной системы, усиления прав добросовестных приобретателей жилья, отмены обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки. Здесь в целом созданы благоприятные условия, которые позволяют говорить об облегчении транзакций на этом рынке и об усилении прав его участников.

Пятый блок - налоговый. Он был принят еще летом в связи с бюджетным процессом, но вступил в силу с 01.01.05. Этот блок создает эффективные условия для существования жилищного рынка в более транспарентных институциональных формах, чем сейчас. Из этого блока единственный закон - о местном налоге на недвижимость - принят лишь в первом чтении, его рассмотрение пока отложено на первый квартал 2005 г. На наш взгляд, этот налог чрезвычайно важен, поскольку он способствует общей заинтересованности муниципалитетов в реализации новой жилищной политики: строя жилье, муниципалитет увеличивает собственную налоговую базу.

Вот, если говорить коротко, результаты нашей полуторагодичной работы. И общий вывод таков: принятый пакет законов создает уникальные условия в нашей стране для большого, реального прорыва в решении жилищной проблемы. Остаются нерешенными некоторые вопросы, связанные с созданием условий для увеличения жилищного строительства, однако есть надежда, что по крайней мере часть этих вопросов мы сможем решить в первом квартале 2005 г. путем принятия дополнительных законов или внесения изменений в уже имеющиеся. Это надо делать обязательно, иначе превалирование спроса над предложением на рынке жилья может привести к росту цен на жилье, чего бы очень не хотелось ни разработчикам, ни политикам. Поэтому я думаю, что те недоработки, которые на сегодняшний день остались, все-таки будут устранены в самом ближайшем будущем.

Косарева Надежда Борисовна. Кандидат экономических наук. Работала в Институте народно-хозяйственного прогнозирования РАН. Эксперт в сфере жилищной политики, жилищного финансирования, развития рынка недвижимости, а также по вопросам организации местного самоуправления. Член Правительственной комиссии по жилищной политике, Коллегии Госстроя России, Экспертного совета при Комиссии Государственной Думы ФС РФ по развитию ипотечного кредитования. С 1995 г. - Президент Фонда "Институт экономики города".

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100