|
Жилищное самоуправление — время пришло!
Матеров Л.Н., заместитель председателя Городской жилищной палаты
Осенью 2003 г. Правительство РФ исключило из функций Госстроя России кондоминизацию страны и создание товариществ собственников жилья (ТСЖ), а в апреле 2004 г. сам Госстрой России был реорганизован, сокращен и разделен на три части. И если в прошедшее десятилетие формирование кондоминиумов и создание условий для ТСЖ навязывалось стране сверху, то теперь, после значительного сокращения всего чиновничьего аппарата на федеральном уровне, ТСЖ должны "прорастать сквозь асфальт", т.е. снизу.
Теперь от самих собственников зависит, когда они возьмутся за жилищное самоуправление сами.
Разумно ли такое решение? Ответить на этот вопрос позволяют прошедшие Парламентские слушания Государственной Думы в апреле 2004 г. на тему: "Законодательное обеспечение административной реформы". По сути тема слушаний была связана с обсуждением проекта федерального закона "О самоуправляемых организациях". И хотя в первую очередь этот федеральный закон касается развития правовой базы, которая способствовала бы защите интересов предпринимательской деятельности и снижению степени давления государства в этой сфере, к ТСЖ как некоммерческим организациям с правом хозяйственной и предпринимательской деятельности это тоже имеет самое прямое отношение, т.к. присутствие среди саморегулируемых организаций государственного элемента представляется излишним и неоправданным с точки зрения даже основных функций государственного регулирования.
На наш взгляд, это разумное решение и сделано оно ко времени. Почему я так считаю? Опыт взаимоотношений с исполнительной властью за 14 последних лет показал, что саморегулируемые жилищные организации вполне сами могут справиться с этими вопросами. Тем более необходим общественный контроль за деятельностью исполнительной власти. Иначе гражданского общества мы никогда не построим. И то, что в Москве огромное количество общественных жилищных движений, союзов, ассоциаций и других объединений и организаций жителей, подтверждает данный факт. Только на протяжении последних лет созданы 9 жилищных движений, районные, окружные ассоциации ТСЖ, Городская жилищная палата, как региональный центр управления частным жильем.
Законопроект о саморегулируемых организациях предполагалось рассмотреть во 2-м чтении еще до выборов в Госдуму в декабре 2003 г. Сам закон призван коренным образом изменить систему регулирования экономики и снизить степень давления со стороны государства на предпринимательские и профессиональные отношения.
И как тут не согласиться с депутатом Госдумы Александром Ковалем, который на слушаниях отметил, что "затяжной период, почти год между первым и вторым чтением данного законопроекта, связан с тем, что лишение даже небольшой части властно-распорядительных функций или властно-распорядительных полномочий касается конкретных чиновников и чиновники воспринимают это как посягательство на что-то личное, на их кусок хлеба, который мы пытаемся оторвать".
В 1999 г. в ЦАО г. Москвы было создано ГУП "Центр поддержки объединений жителей" Префектуры ЦАО, аналогичное ГУП создано для создания ТСЖ и формирования кондоминиумом для всех остальных префектур города.
И хотя в Москве на сегодня сформировано 2158 кондоминиума и создано 1202 ТСЖ, говорить об успехе работы этих ГУПов вряд ли приходится. Разделите это на 125 районов и на 4 года с момента выхода Комплексной городской программы формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности ТСЖ и вы получите цифру 2-3 ТСЖ в год на один район в городе. Такими темпами, учитывая, что в городе около 40 тыс. жилых домов, можно эту работу вести десятилетиями.
А все это происходит от того, что общественные, некоммерческие жилищные организации не нашли своего места. ГУПы - сами по себе, ассоциации ТСЖ - сами по себе, хотя еще 12.04.00 был принят закон г. Москвы "О взаимодействии органов власти г. Москвы с негосударственными некоммерческими организациями".
Необходимо отметить, что наиболее жизнеспособные нормативные акты (как законные, так и подзаконные) принимаются тогда, когда в их создании активно принимают участие те, для кого они непосредственно предназначены, т.к. ТСЖ и их ассоциации все эти законы, постановления, положения и инструкции будут претворять в жизнь, непосредственную практику.
Я не буду анализировать весь спектр проблем проекта Жилищного кодекса, а коснусь только проблем отношений собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, создания, цели организации и деятельности ТСЖ, правового положения членов ТСЖ.
Понятие "кондоминиума" подменено понятием "многоквартирный жилой дом". Под многоквартирным жилым домом следует понимать здание, официально введенное в эксплуатацию решением органа местного самоуправления, утверждающим акт приемки, предназначенное для постоянного проживания людей, имеющее два и более изолированных жилых помещения (квартир).
В законодательстве понятие права собственности в многоквартирном доме (помещения и доли в общем имуществе) стало подменяться правом собственности в кондоминиуме и наоборот. Толкование этих терминов сводилось не к включению одного (многоквартирного дома) в другой (кондоминиум), а к тому, что эти понятия не пересекаются. То есть, если кондоминиум не сформирован, то законодательство регулирует правоотношения между домовладельцами с позиции многоквартирного дома. Если же кондоминиум сформирован, то законодательство регулирует правоотношения между домовладельцами с позиции кондоминиума. Все это вызывает дуализм правового регулирования отношений между домовладельцами в многоквартирном доме в кондоминиуме. Такая неоднозначность влечет противоречия и в правовом регулировании отношений по управлению этим имуществом, что особенно наблюдается в нормативных актах субъектов РФ и муниципальных образований.
Принятие Жилищного кодекса РФ потребует отмены ряда законодательных актов: "Об основах жилищной политики в Российской Федерации" и "О товариществах собственников жилья". По проекту Жилищного кодекса теперь организационно-правовая форма ТСЖ будет закреплена только в кодексе, что совершенно непонятно, т.к. федеральный закон "О ТСЖ" определил саму эту форму, особенности ее создания и функционирования, проведения общих собраний и т.д.
То, что закон "О ТСЖ" надо модернизировать, не вызывает никаких сомнений. В приказе бывшего Госстроя России от 19.01.04 № 18 "О плане законотворческой деятельности Госстроя России на 2004 г." в сфере жилищно-коммунального хозяйства предусматривалась разработка ряда законопроектов, в том числе "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О ТСЖ".
При руководителе Госстроя России А.Ш.Шамузафарове еще в 2000 г. была создана рабочая группа по изменению этого закона. Она проработала 1,5 года и практически переписала весь закон заново. Однако Госстрой так и не внес в Правительство и Государственную Думу РФ новую редакцию этого закона.
У нас есть подозрения, что отмена Федерального закона "О ТСЖ" связана и с другими проблемами, возникшими в ходе его реализации. В законе 1996 г. "О ТСЖ" регистрация кондоминиума как комплекса недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в законе 1998 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации только право на имущество, а сами комплексы недвижимого имущества подлежат государственному учету: кадастровому и техническому.
Все эти противоречия привели к тому, что органы юстиции говорят: мы регистрируем только права и сделки, а ваши кондоминиумы, ваше недвижимое имущество - это не к нам, идите в БТИ. А виноват закон "О ТСЖ".
Так что в существующей застройке невозможно образовать ТСЖ без формирования и регистрации кондоминиума! Установить же границы земельного участка и передать в нормативной части в собственность домовладельцев землю бесплатно и в собственность оказалось такой же сложной проблемой. Практически из 1202 ТСЖ в собственность передана земля в ТСЖ "Синяя птица", да и то по решению Московского арбитражного суда.
Землю хотят передавать домовладельцам только под основанием: дом и плюс 0,9 м отмостки. Остальное считается сверхнормативной территорией и - плати за аренду. Тем более что Государственная Дума РФ утверждает налог на землю в 2-3 года один раз, а правительство Москвы поднимает арендную плату 2-3 раза в год и более.
Есть еще один повод, почему нужно отменить закон "О ТСЖ". В 1998 г. Конституционный суд РФ, объединив ТСЖ как хозяйствующий субъект с политическими и религиозными организациями, отменил 5 статей закона "О ТСЖ" и обеспечил свободу входа и выхода из ТСЖ. Россия оказалась единственной страной в мире, в которой обеспечена такая свобода выбора. А заканчивается все это судебными разбирательствами на предмет закрытия ТСЖ как организационно-правовой формы, якобы незаконно созданной. Особенно это касается тех домовладельцев, которые не желают создания самоуправляющей жилищной организации. Права меньшинства защитили, а права большинства - игнорируются.
Конечно, мы прекрасно понимаем, что решение всех многогранных проблем в один Жилищный кодекс просто невозможно вложить. Но отмена этих законов создаст другие проблемы, которые затянут создание саморегулируемых организаций в жилищной сфере на многие десятилетия.
Отменив понятие кондоминиума, его регистрацию, отменяются налоги на общедолевую собственность в кондоминиуме, на землю, на нежилые помещения, на инженерное оборудование в жилом доме. А ведь наполнение бюджетов городов мира на 50-60% - это налог на землю и земельные арендные отношения. А как его платить? Ведь домовладельцу неизвестно, сколько квадратных метров без выделки в натуре земли и нежилых помещений принадлежит данным собственникам квартиры или комнаты.
Так что замыслы по подмене понятий "многоквартирный жилой дом" или "кондоминиум", "земельный участок в кондоминиуме" приведут к тому, что собственники квартир и комнат откажутся от общедолевой собственности в домовладении окончательно.
Исследования показали, что затраты, которые несет город, округ, управа, муниципальное образование, нанимая такие саморегулируемые жилищные организации, более чем себя окупают. Значительно сокращается процент неудач, постигших дома, включенные в программы управы или округа, т.е. сокращается число тех домов, которые могут быть возращены в муниципальную собственность.
И это объективная реальность, поскольку собственники не располагают в настоящее время ни финансами, ни организационными и техническими навыками, необходимыми для управления, владения и эксплуатации жилых домов.
В этом отношении уже сегодня, опираясь на ассоциации ТСЖ округов и районов, необходимо с их помощью вести организационную, разъяснительную и пропагандистскую работу.
Опыт показывает, что серьезной причиной, сдерживающей развитие ТСЖ как формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома, опасение возможного увеличения коммунальных платежей, налогов для членов ТСЖ и другие факторы, основанные на недостаточном понимании вопросов управления домовладением, а также экономическая, а порой и политическая нестабильность нашего общества.
Надо отметить, что некоторые представители исполнительной власти на уровне города, округов и районов, застройщики-заказчики не верят в инициативу жителей и не ожидают в скором будущем появления эффективно функционирующих самоуправленческих структур, контролирующих финансовые потоки и работу коммунальных служб.
Многие собственники даже не подозревают, что ставка планово-нормативного расхода на техническое обслуживание составляет сегодня 9,54 руб. за каждый квадратный метр жилой площади. Из них - 1,52 руб. товариществу платят собственники, а разница доплачивается из бюджета города. Если собственники хотят узнать, сколько должно придти финансовых средств на расчетный счет ТСЖ, достаточно умножить эту ставку на все квадратные метры конкретного жилого дома и на 12 месяцев. И это город планирует осуществлять до 2008 г. - пока Москва не перейдет на стопроцентную оплату коммунальных услуг.
Именно самоуправляющие некоммерческие организации должны объяснить собственникам, что, взяв от приватизации самое "вкусное" - права: владения, пользования и распоряжения, собственник "забыл", что есть масса обязанностей, которые он охотно возложил на ГРЭПы, ДЕЗы, управы, муниципальные образования, префектуры и Правительство Москвы.
Иждивенческое поведение отдельных групп собственников определяется сегодня такими установками общественного сознания и создает следующие социально-психологические мифы: жить в ТСЖ экономически не выгодно, реформа в ЖКХ сводится только к повышению ставок и тарифов, собственники не доверяют друг другу, домовладельцы очень боятся насилия и принуждения к вступлению в ТСЖ - жители думают, что будут платить в ТСЖ "за себя и того парня".
При сохранении обязательств города содержать всех жителей без разбора (даже тех, кто имеет хоромы и второе жилье) за счет городского бюджета, предложение создать ТСЖ в муниципальном доме воспринимается собственниками почти как "провокация". Конечно, многие читали Гражданский кодекс и знают, что на собственнике должно лежать полное бремя ответственности за содержание и судьбу своей собственности, но они боятся, что это бремя ответственности ляжет на них раньше соседей, не поддавшихся на эту "провокацию". Более того, собственники, приобретшие жилье самостоятельно за полную коммерческую стоимость, сплошь и рядом воспринимают как оскорбление необходимость создания ТСЖ и оплачивать по факту труд дворников, уборщиц и слесарей и требуют оплачивать новое жилье по расценкам ДЕЗов для "хрущевок".
По признанию риэлтеров, сегодня их, к сожалению, мало интересует такая вещь, как кондоминиум, главная задача - правильно провести сделку. Руководствуясь подобным принципом, риэлтеры продают квартиры в кондоминиуме, даже порой не предупреждая людей о том, что дом не является муниципальным, а управляется ТСЖ. Более того, при совершении сделки никакого внимания не уделяется вопросам эксплуатации дома и, главное, стоимости проживания в нем.
Однако федеральный закон "О ТСЖ" требует, чтобы при продаже жилых и нежилых помещений в кондоминиуме покупателю были предоставлены сведения о ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме: устав, данные бюджета, финансового отчета и информация о планируемых затратах, паспорт квартиры. При этом продавец отвечает за убытки, понесенные покупателем помещения в результате непредставления указанных сведений, либо искажений и неточностей, содержащихся в предложении о продаже помещений.
Таким образом, нельзя назвать правильно проведенной сделкой продажу квартиры в доме старом или новом, если покупатель не получил информацию о способе и стоимости управления этим домом. Более того, такая сделка является прямым нарушением закона, и организация, уполномоченная осуществить продажу, может быть привлечена к суду.
К сожалению, наши застройщики-заказчики не утруждают себя подобными отношениями с покупателями квартир. Зная о том, что акт приемки жилого здания в эксплуатацию не будет принят, если в нем не создано ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме, тем не менее в договорах инвестирования, долевого участия в строительстве, купли-продажи порой отсутствуют пункты о том, что в доме будет создано ТСЖ и сформирован кондоминиум.
В результате собственники оказываются полностью не защищенными. Оформление квартир в собственность растягивается на 1,5-2 года и более, они пишут многочисленные жалобы во все инстанции, создают инициативные группы по ликвидации ТСЖ и требуют передать свою собственность ДЕЗам или взять ее в управление.
Есть несколько важных причин, по которым жилищное самоуправление - ассоциации ТСЖ районов, округов, городская жилищная палата должны быть независимыми, некоммерческими организациями, даже если исполнительная власть оплачивает услуги этой негосударственной организации.
Краеугольный камень самоуправления четко обозначен в Конституции РФ - "самостоятельно и под свою ответственность" население решает свои местные проблемы. Это имеет прямое отношение к самоуправлению именно в жилищной сфере и именно к самоуправляемым организациям.
Одна из причин - это то, что негосударственные организации обычно способны предоставлять свои услуги дешевле, чем государство. Услуги государства связаны с содержанием значительного бюрократического аппарата, который имеет склонность к бесконтрольному увеличению, и следствием этого являются взвинчивающиеся цены за оказание подобных услуг.
Кроме того, когда государство осуществляет весь комплекс услуг, оно представляет собой монополию, которая раздувает цены и крайне редко обеспечивает стимулирование действий или эффективных методов по затратам на реализацию программ.
Вместе с тем, когда несколько ассоциаций ТСЖ соревнуются за контракт (заказ) округа или управы или муниципального образования или объединяют свои усилия, они могут найти чрезвычайно эффективные стоимостные механизмы по оказанию своих услуг и предложить исполнительной власти наиболее выгодные условия, что позволит им выполнить необходимый объем работ за меньшую цену и в необходимые сроки. Как правило, услуги ассоциаций ТСЖ по созданию ТСЖ почти в 2 раза меньше, чем услуги ГУПов, которые делают подобные работы.
Учитывая то обстоятельство, что реформирование административной системы субъектов РФ должно идти по сокращению излишних государственных функции, а управление частным жильем города - это забота собственников, то, на взгляд самоуправляющих жилищных ассоциаций, такое реформирование жилищной сферы с поддержкой государства, местных и муниципальных властей округов и управ позволит решать следующие вопросы:
- включить в местные программы экономического развития муниципальных образований вопросы поддержки ТСЖ, в том числе передачу земельных ресурсов для формирования кондоминиумов;
- разработать и отработать пакеты примерных правоустанавливающих документов для ТСЖ и кондоминиумов (устав, соглашение о создании кондоминиума, правила проживания в кондоминиуме и т.п.) с учетом местных условий;
- отработать практику передачи ТСЖ установленных дотаций на техническое обслуживание и коммунальные услуги;
- отработать практику передачи жилых домов и придомовых территорий на баланс ТСЖ с графиками балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности;
- компенсировать ТСЖ предоставляемые льготы и перечислять субсидии по оплате жилищно-коммунальных услуг, в том числе за нанимателей;
- передавать ТСЖ реальные права на нежилые помещения в жилом здании, в том числе возвращать незаконно отчужденную общедолевую собственность (до 2001 г.), отработать систему перечисления части арендных платежей за помещения в доме, принадлежащих городу, или выкупать нежилые помещения по минимальной цене в собственность домовладельцев;
- отработать на практике установку налоговых льгот для ТСЖ;
- отработать систему паспортизации квартир в жилых домах ТСЖ, микрорайонах, объединений ТСЖ;
- сформировать систему договорных отношений (примерные договора) между ТСЖ и ДЕЗами, ГРЭПами, частными коммерческими организациями;
- содействовать подготовке и переподготовке кадров для ТСЖ, их квалификационной сертификации и лицензированию (в предусмотренных законом случаях) председателей правлений, управляющих, управляющих компаний, главных инженеров и бухгалтеров, комендантов.
Все эти комплексные мероприятия позволят выработать тактику проведения жилищно-коммунальной реформы и префектурам, управам, муниципальным образованиям, сделать самоуправление в жилищной сфере выгодной именно для самих жителей, обеспечить равные права всем потребителям жилищно-коммунальных услуг.
Матеров Лев Николаевич. Заместитель председателя Городской жилищной палаты, председатель совета Ассоциации ТСЖ "Центр".
|
