написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 4 (21) Декабрь 2004г

Договор социального найма жилого помещения

Семина Т.А., специалист-эксперт Государственно-правового управления Президента РФ

Наряду с приобретением и строительством гражданами жилья за собственные средства без ограничения площади одним из способов осуществления предусмотренного ст. 40 Конституции РФ права на жилище является социальный найм жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.

Регулирование найма жилого помещения в законодательстве Российской Империи и советском законодательстве

В дореволюционной России регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права. Соответствующие нормы содержались в Своде законов гражданских (том X Свода законов Российской Империи). Найм жилья оформлялся как имущественный найм, и норм, специально посвященных этим отношениям, не выделялось. Государство (в частности, местное самоуправление), несмотря на сложившийся к концу XIX в. в России жилищный кризис1, в его разрешении не участвовало.

В советский период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы, посвященной имущественному найму. Некоторые нормы этой главы были специально посвящены отдельным аспектам найма жилых помещений. В целом регулирование этих отношений в первые годы советской власти осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях, инструкциях, циркулярах.

Впервые договор найма жилья подробно регулировался постановлением ЦИК СССР № 112, СНК СССР от 17.10.37 № 1843 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах".

Основы гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. систематизировали нормы о найме жилого помещения. Договор найма жилого помещения был выделен в отдельную главу (хотя к нему еще применялись нормы, регулирующие имущественный найм). Договор найма жилого помещения был срочным, возмездным договором, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода - жилого помещения для проживания в нем.

С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР 1981 г. и разработанного в соответствии с ними Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. регулирование отношений по найму жилого помещения стало осуществляться названными нормативными правовыми актами, а нормы Основ гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., посвященные найму жилого помещения, утратили силу. Впервые договор найма жилого помещения стал бессрочным. С этого момента и до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г.2 найм жилого помещения регулировался исключительно жилищным законодательством.

Необходимо отметить, что на протяжении всего советского периода в условиях доминирующего положения государства в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан нормативное регулирование жилищных отношений осуществлялось, в основном, административными методами, и роль договора найма жилого помещения была сведена к минимуму.

Регулирование отношений найма жилого помещения в законодательстве Российской Федерации

Вследствие политических и экономических преобразований, произошедших в России в начале 90-х гг. XX столетия, наряду с наймом жилья в государственном и общественном жилищном фонде появилась еще одна разновидность договора, на основании которого могло осуществляться возмездное владение и пользование жилыми помещениями, называемая в Законе РФ от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" договором аренды. Договор аренды применялся в случаях, когда гражданам и юридическим лицам жилые помещения передавались собственниками во владение и пользование без ограничения размеров за договорную (коммерческую) плату.

В настоящее время вопросы временного пользования чужими жилыми помещениями на основании договора урегулированы гл. 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ на основе договора аренды жилое помещение может передаваться во владение и пользование только юридическим лицам.

В случаях, когда жилое помещение передается во владение и пользование гражданам, ГК РФ различает две разновидности найма жилых помещений - договор найма жилых помещений и договор найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма).

Как уже было сказано, в советском законодательстве под договором найма жилого помещения понимался найм жилья, находящегося в государственном жилищном фонде (собственником основного жилищного фонда выступало государство). В настоящее время договором найма жилого помещения называются совершенно иные по сути отношения возмездного владения и пользования чужими жилыми помещениями. В литературе договор найма жилого помещения часто называют договором коммерческого найма3, поскольку основной целью наймодателя, передающего жилое помещение во владение и пользование нанимателя, является получение прибыли.

Впервые понятие "договор социального найма жилого помещения" введено в гражданский оборот ГК РФ. Уточнение наименования договора, регулирующего отношения найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, вызвано необходимостью отграничить его от смежного с ним договора коммерческого найма жилого помещения.

Современное нормативное регулирование отношений найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования осуществляется актами различных по сути государств - СССР, РСФСР и Российской Федерации. Нормы ГК РФ применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ), основу которого составляет Жилищный кодекс РСФСР и другие нормативные акты советского периода. Поскольку акты советского жилищного законодательства не соответствуют современным социально-экономическим условиям в России, их положения подлежат применению лишь в той степени, в которой не противоречат законодательным актам Российской Федерации.

Противоречивость нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, обусловливает трудности правоприменения, создает условия для различных нарушений и злоупотреблений в жилищной сфере.

Понятие договора социального найма жилого помещения

Понятие договора социального найма закреплено в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", в котором под договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение (как правило, в виде квартиры) в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Название договора социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.

Целью заключения договора социального найма является передача жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде во владение и пользование граждан, которые должны использовать его по прямому назначению, т.е. для проживания.

Договор социального найма жилого помещения является консенсуальным (права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора) и взаимным (обязанности наймодателя корреспондируют правам нанимателя).

Из определения договора социального найма, содержащегося в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", следует, что договор социального найма является возмездным (основная обязанность нанимателя - вносить плату за пользование жилым помещением). Вместе с тем приведенное определение договора социального найма заслуживает критики, поскольку не учитывает, что законодательство для некоторых категорий граждан допускает возможность бесплатного пользования жилым помещением на основании договора социального найма (ст. 59 Жилищного кодекса РСФСР).

Таким образом, стоит согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что возмездность не является обязательным признаком договора социального найма4.

Жилое помещение на основании договора социального найма предоставляется гражданам в бессрочное пользование.

Предмет договора социального найма жилого помещения

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом договоре условие о предмете считается безусловно существенным. Таким образом, договор социального найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение Следует согласиться с мнением Ю.К.Толстого о том, что индивидуализировать жилое помещение позволит только точно указанный адрес5.

Предметом договора социального найма жилого помещения может выступать жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ).

Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Состав жилищного фонда социального использования подвижен, поскольку одни жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и, таким образом, включаются в состав жилищного фонда социального использования, другие - приватизируются и, таким образом, утрачивают принадлежность к этому фонду6.

Характер предмета договора социального найма обусловлен законом. Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным (ч. 1 ст. 7 и ч. 1 ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма. К жилым помещениям, передаваемым гражданам на основании договора социального найма, Жилищный кодекс РСФСР предъявляет также такое требование, как благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта и соответствие установленным санитарным и техническим требованиям (ч. 1 ст. 40). Кроме того, при предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма учитываются интересы граждан (например, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет и др.).

Спецификой предмета договора социального найма является то, что он нормируется в законодательном порядке (норма жилой площади на человека в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР составляет 12 м2 на одного человека).

В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения предмет договора социального найма в каждом случае определяется не соглашением сторон, а административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, ордером).

Субъекты договора социального найма жилого помещения

Относительно особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения следует отметить, что наймодателем в указанном виде гражданско-правового договора может выступать только юридическое лицо, поскольку предметом договора служит жилое помещение, находящееся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. На стороне наймодателя по договору социального найма могут выступать государственные органы и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника, а также государственные и муниципальные предприятия и учреждения, в хозяйственное ведение или оперативное управление которых переданы жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может являться только гражданин, поскольку жилое помещение передается нанимателю для его проживания в нем.

Особого внимания заслуживает правовое положение членов семьи нанимателя, которое отличается от правового положения лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма.

В соответствии с п. 3 ст. 672 ГК РФ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним по договору социального найма жилого помещения, пользуются равными с нанимателем правами и несут все обязанности, вытекающие из договора. Статьей 53 Жилищного кодекса РСФСР к указанному положению добавляется, что совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

В литературе неоднократно высказывалось заслуживающее поддержки мнение, что все члены семьи нанимателя являются также нанимателями жилого помещения7, хотя и формально стороной в договоре не являясь. Договор социального найма заключает член семьи, достигший совершеннолетия, и уполномоченный заключить такой договор8. По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи9, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма. Таким образом, некоторые ученые справедливо отмечают наличие в договоре социального найма на стороне нанимателя так называемого "субъектного состава"10 (член семьи нанимателя и сам наниматель с правовой точки зрения выступают как сонаниматели), являющегося особенностью этого вида гражданско-правового договора.

Особенности возникновения отношений пользования жилым помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

Право на жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования возникает у граждан в результате осуществления сложной юридической процедуры, в которую входит признание граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и постановка на учет (ст. 30, 31 Жилищного кодекса РСФСР), принятие решения соответствующего органа власти о предоставлении конкретного жилого помещения, выдача гражданину ордера на жилое помещение (ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР), заключение договора социального найма жилого помещения (ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР). В литературе такая сложная процедура получила название юридического состава, предшествующего возникновению жилищного правоотношения11.

В настоящее время нуждаемость является общей предпосылкой осуществления гражданами права на получение жилой площади в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на основании договора социального найма (обеспеченность граждан жилой площадью размером ниже установленной нормы на одного человека; проживание граждан в жилом помещении, не отвечающем санитарным и техническим требованиям; наличие у граждан некоторых заболеваний и др.).

Предоставление гражданам жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования производится в порядке очередности, которая определяется, исходя из времени постановки на учет. Жилищный кодекс РСФСР предусматривает для некоторых категорий граждан право на получение жилого помещения в первую очередь, а в определенных случаях и вне очереди.

Заключению договора социального найма предшествует вынесение государственными или муниципальными органами власти (органами юридического лица, которому на праве хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит жилое помещение) решения о предоставлении гражданину, состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, конкретного жилого помещения и затем выдача ордера на жилое помещение. Следует согласиться с высказанным в литературе мнением, что названные юридические факты (решение о предоставлении жилья и ордер) как элементы юридического состава разделены искусственно и, по сути, являются единым административным актом, облеченным в надлежащую форму12.

Исходя из подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ принятие решения о предоставлении жилого помещения и выдача ордера являются основаниями для возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, основаниями для последующего заключения договора социального найма и вселения в жилое помещение.

Единственным основанием возникновения жилищного правоотношения является договор социального найма жилого помещения, который заключается в простой письменной форме на основе типового договора13. Письменная форма договора социального найма жилого помещения не является условием его действительности и поэтому ранее на практике договор социального найма зачастую заключался в устной форме (наниматель жилого помещения сдавал ордер в жилищно-эксплуатационную организацию и вселялся в указанное в ордере жилое помещение).

Некоторые новеллы договора социального найма в проекте Жилищного кодекса РФ

В период подготовки проекта Жилищного кодекса РФ (далее - проект), находящегося в настоящее время на рассмотрении Государственной Думы РФ, активно обсуждались роль и место договора социального найма жилых помещений в новых социально-экономических условиях.

Высказывалось мнение о том, что обеспечение жильем из государственного и муниципального жилищного фонда всех нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан имеет негативное свойство формировать у них иждивенческое отношение к решению своих жилищных проблем, нежелание вкладывать собственные средства в приобретение и строительство жилья. С учетом этого предлагалось максимально сократить участие государства в решении жилищной проблемы граждан.

Стоит согласиться, что в условиях изменившихся отношений собственности социальный найм жилых помещений не должен продолжать оставаться основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан. Вместе с тем, институт социального найма нельзя недооценивать.

В соответствии с Конституцией Российская Федерация - социальное государство, основополагающим принципом которого является ответственность государства перед личностью. Такой подход возлагает на государство обязанность осуществлять заботу о малоимущих, низкооплачиваемых и иных наименее социально защищенных слоях общества, не имеющих возможность самостоятельно решить свою жилищную проблему14.

В настоящее время значительное число российских семей по причине низкой платежеспособности не в состоянии улучшать свои жилищные условия с использованием рыночных механизмов15. С учетом этого значение предоставления жилья из государственного и муниципального жилищного фонда социального использования по-прежнему остается велико.

Предлагаемый проектом подход к обеспечению граждан жильем в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования отличается от подхода, закрепленного в жилищном законодательстве в настоящее время. Ниже будут рассмотрены наиболее значимые нововведения проекта, касающиеся цены, предмета, субъектов договора социального найма жилого помещения, а также порядка его заключения16.

Проектом вносятся значительные изменения в вопрос оплаты гражданами жилых помещений, переданных им во владение и пользование на основании договора социального найма.

Так, жилые помещения из муниципального жилищного фонда будут предоставляться гражданам, признанным в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилом помещении бесплатно (т.е. без взимания платы за пользование жилым помещением).

Жилые помещения в жилищном фонде РФ и субъектов РФ по договору социального найма будут предоставляться за доступную плату иным категориям граждан, признанным по установленным федеральным законодательством или законодательством субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, в порядке, установленном соответственно федеральным законодательством или законодательством субъекта РФ.

В целом необходимо отметить, что предполагаемое проектом бесплатное обеспечение жильем малоимущих граждан, по своей сути, малоэффективно и невыгодно для бюджетов муниципальных образований. Однако в роли пострадавших окажутся не муниципальные образования, а малоимущие граждане, для которых закрепленное в законодательстве право получить в безвозмездное пользование жилое помещение может остаться декларацией.

Как наиболее приемлемый следовало бы рассмотреть подход, предусматривающий безвозмездное предоставление жилья гражданам лишь в качестве исключения. Гражданам, имеющим доход, реально не позволяющий улучшить жилищные условия за счет собственных или кредитных средств, благоустроенное жилье должно предоставляться на основе договора социального найма за доступную плату.

Для граждан, занимающих жилые помещения на основании договора социального найма за доступную плату, проект допускает изменение условий платы за пользование жилыми помещениями в случае изменения оснований, дающих гражданину право на получение жилого помещения по договору социального найма. Такой же подход предполагается использовать при расчете платы за жилье для граждан, которые в настоящее время уже пользуются жилыми помещениями по договору социального найма.

Нетрудно предположить, что на практике такая система оплаты пользования жилым помещением в фонде социального использования будет способствовать постепенному вытеснению экономически состоятельных граждан из государственного и муниципального фонда социального использования. Главной причиной такого вытеснения явится то, что предлагаемая проектом схема оплаты социального жилья в жилищном фонде РФ и субъектов РФ, по сути, допускает уравнивание договора социального найма и договора коммерческого найма жилья по основному отличающему их элементу - плате за наем. В соответствии с проектом цена договора социального найма должна возрастать по мере роста дохода нанимателя, что в итоге будет приводить к превращению социального найма в коммерческий.

Проектом расширяются пределы использования жилых помещений, которые могут быть переданы во владение и пользование граждан на основании договора социального найма.

Так, проектом допускается использование гражданами жилого помещения для иных, кроме проживания, целей (для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности), если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Представляется, что в целях предотвращения массового нарушения "соседского права" при реализации такого подхода к использованию жилых помещений законодательство должно содержать перечень видов профессиональной и предпринимательской деятельности, которые могут осуществляться в жилых помещениях.

Проектом предъявляются меньшие, по сравнению с существующими в настоящее время, требования к жилому помещению, являющемуся предметом договора социального найма. Проектом предусматривается, что предметом договора социального найма может быть изолированное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам.

К сожалению, проект (в отличие от действующего жилищного законодательства) не содержит указаний на то, что жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, должно предназначаться для постоянного проживания, быть благоустроенным. Проект также не предполагает закреплять положение, обязывающее наймодателя при предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма учитывать интересы граждан (например, содержащийся в настоящее время в законодательстве запрет на заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет).

Очевидно, что предлагаемые проектом требования к предмету договора социального найма не смогут в полной мере обеспечить законные интересы граждан, проживающих в жилых помещениях социального использования. К характеристике жилого помещения социального использования, как минимум, необходимо добавить требование об его благоустроенности, поскольку в большей степени нормальное проживание и жизнедеятельность человека обеспечивается именно благоустроенным жилым помещением (т.е. имеющим водопровод, электрическое освещение и прочие элементы благоустройства). Учитывая, что уровень благоустройства в различных населенных пунктах различен, в проекте вопрос о благоустроенности жилого помещения следует увязать с условиями данного населенного пункта.

Касаясь предмета договора социального найма, следует отметить, что в проекте необоснованно отсутствует институт дополнительной площади. Как указывалось выше, возможность предоставления дополнительной площади целесообразно было бы сохранить в Жилищном кодексе РФ для отдельных категорий граждан, страдающих некоторыми видами заболеваний, не позволяющих им проживать в одном жилом помещении совместно с другими гражданами17.

Проект содержит новеллы, касающиеся субъектного состава договора социального найма.

Так, нанимателем по договору социального найма жилого помещения в муниципальном жилищном фонде сможет выступать только гражданин, признанный малоимущим. В жилищном фонде РФ и субъектов РФ жилое помещение сможет быть передано по договору социального найма иным категориям граждан, определенным законами РФ и субъектов РФ. Иными словами, проект прикрепляет различные категории граждан, которые смогут выступать нанимателями по договору социального найма, к определенным жилищным фондам.

В соответствии с проектом основным критерием, определяющим право гражданина на бесплатное получение жилого помещения в муниципальном жилищном фонде на основании договора социального найма, является не нуждаемость в улучшении жилищных условий, а неудовлетворительное имущественное положение.

Малоимущим в целях проекта признается гражданин с учетом дохода, приходящегося на каждого члена его семьи, и стоимости имущества, находящегося в его собственности и собственности членов его семьи.

При этом в проекте не конкретизируется, стоимость какого имущества должна учитываться при решении вопроса об отнесении граждан к категории малоимущих. Такие уточнения необходимы, поскольку, по смыслу проекта, малоимущими и нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны граждане, являющиеся собственниками жилых помещений, рыночная стоимость которых сделать это объективно не позволяет.

Требуют дальнейшего обсуждения положения проекта, предусматривающие, что основания и порядок признания граждан малоимущими устанавливаются субъектами РФ.

Установление общих условий, с соблюдением которых субъекты РФ должны определять основания и порядок признания граждан малоимущими, необходимо, в том числе, и на федеральном уровне. Иначе на практике неизбежно сложится ситуация, когда по основаниям, установленным субъектами РФ, в категорию малоимущих будет попадать лишь очень незначительное число граждан. Для остальных же граждан, доходы и стоимость имущества которых будут чуть выше определенного субъектами РФ порога, но в то же время не позволяющими решить жилищную проблему самостоятельно, вопрос улучшения жилищных условий останется неразрешимым. При этом следует иметь в виду, что в такую "не малоимущую" категорию в первую очередь попадет множество работников бюджетной сферы (учителя, врачи и др.), не имеющих права на получение жилья по иным основаниям из федерального жилищного фонда и жилищного фонда субъектов РФ.

Представляется, что в Жилищном кодексе РФ должен быть закреплен основополагающий принцип отнесения граждан к категории малоимущих. Этот принцип должен базироваться не на статистическом установлении традиционного критерия бедности - прожиточного минимума (в большинстве субъектов РФ не превышающего 1000 или 1500 руб.), а на реальной оценке доходов граждан и на соотнесении их величины с возможностью удовлетворить потребность в жилище гражданами самостоятельно.

На протяжении всего советского периода договору найма жилого помещения не придавалось правоустанавливающего значения. Как отмечается в литературе18, договор найма жилого помещения практически никогда не заключался. В настоящее время подобный подход препятствует полноценной реализации прав как нанимателей, так и наймодателей. С учетом этого проектом предусматривается, что единственным основанием вселения в жилое помещение и пользования им является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения. Понятие ордера в проекте не используется.

Справедливую критику сегодня встречает существующая система множества очередей на получение жилья по договору социального найма. И.А.Фаршатов справедливо указывает, что это выглядит попыткой решить чисто экономические проблемы правовым путем19.

С целью устранения многоочередности проектом закрепляется положение, в соответствии с которым предоставление нуждающимся гражданам жилых помещений на основании договора социального найма осуществляется в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет.

Однако предлагаемый проектом вариант решения проблемы многоочередности представляет собой лишь новый порядок предоставления гражданам жилья на основе договора социального найма и не способствует разрешению существа застарелой проблемы - длительности ожидания гражданами улучшения жилищных условий. Введение нового порядка предоставления жилья на основании договора социального найма при существующих малых объемах строительства, по сути, является очередной ничего не гарантирующей формальностью.

Исключение из общего правила предоставления жилья в фонде социального использования проектом установлено только для граждан, проживающих в жилых помещениях, которые стали непригодными для проживания в результате аварийного состояния, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации и ремонту или реконструкции не подлежат. Представляется, что перечень граждан, которые могут претендовать на внеочередное улучшение жилищных условий, следует дополнить гражданами, страдающими заболеваниями, не позволяющими проживать с ними в одном жилом помещении другим лицам.

В целом, можно отметить, что новеллы проекта, касающиеся договора социального найма, серьезно ограничивают возможность получить жилье в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования для большинства граждан, не имеющих средств, достаточных для покупки или коммерческого найма жилья, что в настоящее время является решением преждевременным, не оцененным с точки зрения реального имущественного положения населения.

Для тех же граждан, которые попадут в категорию малоимущих или иных указанных в законе лиц, имеющих право на получение социального жилья, проектом предусматривается, к сожалению, минимум гарантий получить жилье, в котором возможно нормальное развитие и достойная жизнь человека.

Семина Татьяна Александровна. С 2002 г. работает в Главном государственно-правовом управлении Президента РФ в должности ведущего специалиста, а с 2003 г. - в должности специалиста-эксперта.

Примечания.

1. В конце XIX - начале XX в. жилищный вопрос в России "достиг небывалой остроты" (см. подробнее: Труды Комиссии по муниципальной жилищной политике. М., 1917. Вып. I. С. 48).

2. Раздел III Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г., посвященный обязательственному праву, утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 26.01.96 № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации".

3. Впервые термин был использован О.М.Козырь, А.Л.Маковским, С.А.Хохловым (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. II // Под ред. О.М.Козырь, А.Л.Маковского, С.А.Хохлова. М., 1996), также используется П.В.Крашенинниковым (см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2003. С. 67), а также другими авторами.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 677.

5. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 28.

6. Крашенинников П.В. Жилищные права граждан: Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (постатейный комментарий). М., 1997. С. 87.

7. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 90; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 698.

8. Советское гражданское право / Под ред. В.А.Рясенцева. М., 1987. Т. 2. С. 120.

9. Советское гражданское право / Под ред. О.Н.Садикова М., 1983. С. 251.

10. Например: Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 199.

11. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 28.

12. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 350.

13. В настоящее время к социальному найму жилья (с учетом нормативных правовых актов Российской Федерации) применяется Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 № 415.

14. Например, подобное мнение высказывается Г.Д.Улетовой (см.: Улетова Г.Д. Договор социального найма в условиях перехода к рынку. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 1999. С. 7).

15. Общая численность населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума в 2002 г. в Российской Федерации составила 35,8 млн человек (см.: Российский статистический ежегодник. М., 2003. С. 189). В 2002 г. в целом по Российской Федерации доля бедных слоев населения (имеющих денежные доходы ниже прожиточного минимума), находилась в диапазоне 25-50% в зависимости от конкретного региона. (подробнее см.: Роик В.Д. Проблемы бедности в бюджетном процессе //Аналитический вестник Совета Федерации. 2004. № 20(213). С. 75).

16. Статья подготовлена с использованием текста проекта Жилищного кодекса Российской Федерации по состоянию на 10.06.04.

17. Например, подобное мнение высказывается Г.Ф.Шешко (см.: Шешко Г.Ф. Регулирование жилищных отношений в современных условиях. Проблемные вопросы // Жилищное право. 2004. № 1. С. 42).

18. Чигир В.Ф. Жилищное право. М., 1986. С. 70.

19. Фаршатов И.А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике // Журнал российского права. 2000. № 7. С. 53.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100