написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3 (20) Октябрь 2004 г.

Законодательная инициатива, направленная на расширение доступности жилья в Российской Федерации

Павлова В.А., ведущий специалист аппарата Комитета Совета Федерации РФ

Жилье - это базовая человеческая ценность. Обеспечение граждан жильем является важнейшей составной частью стратегии социально-экономического развития Российской Федерации. В настоящее время, государство не может взять на себя обязательство предоставить бесплатное жилье всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий. В связи с этим в нашей стране активно развивается апробированная на западе система ипотечного кредитования, призванная помочь приобрести жилье гражданам со средними доходами. Развитие ипотеки одновременно является и фактором, и результатом политической и экономической стабильности в стране.

Пакет законов, необходимых для развития в стране рынка доступного жилья, направлен на стимулирование его строительства и приобретения. К 2010 г. планируется удвоить ввод в эксплуатацию нового жилья (с 36 до 80 млн м2 в год) и сделать ипотечные кредиты доступными не для 7% населения, как сейчас, а для 30%, в том числе за счет снижения процентных ставок по кредитам и величины первоначального взноса, который сейчас составляет 30% от суммы кредита. В результате почти в 30 раз вырастут объемы выданных кредитов, с нынешних 10 млрд руб. до 300 млрд руб. в год. При таких темпах развития ипотечного кредитования населения в течение 20 лет можно, если не полностью решить жилищную проблему, то, по крайней мере, значительно снизить ее остроту.

Можно выделить несколько основных факторов, которые тормозят развитие рынка доступного жилья в России.

Неразвитость системы ипотечного кредитования обусловлена:

  • высокими кредитными рисками и, как следствие, высокими процентными ставками по кредитам;
  • отсутствием у граждан достаточных денежных средств на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту;
  • ограниченностью долгосрочных кредитных ресурсов банка;
  • высокими издержками по совершению сделок ипотечного жилищного кредитования.

В свою очередь, темпы жилищного строительства сдерживаются:

  • недостатком предложения земельных участков, обеспеченных необходимой инженерно-коммунальной инфраструктурой;
  • сложными и непрозрачными административными процедурами получения земельных участков и разрешения на строительство;
  • сложностями при подключении земельных участков к сетям инфраструктуры;
  • необеспеченностью кредитов застройщикам из-за отсутствия у них прав собственности на земельный участок, и следовательно, дополнительными издержками и сложностями при их получении.

Формирование рынка доступного жилья станет возможным, только если мы в результате решения указанных проблем добьемся сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья.

При этом необходимо отметить неоднородность рынков жилья в различных административно-территориальных образованиях Российской Федерации. Так, рынок Московского региона показывает наибольший разрыв между спросом на квартиры и их предложением. Дефицит жилья в Москве осложняется дефицитом строительных площадок. По данным Правительства Москвы к 2005 г. город исчерпает резервы строительства жилых домов на свободных территориях. В дальнейшем новостройки будут появляться на месте снесенных зданий.

Москва - своеобразный монополист на рынке жилья. Она притягивает потенциальных потребителей из других регионов. Практика московского рынка выявляет немало фактов злоупотребления монопольным положением в форме завышения издержек или вздувания прибыли, что приводит к диктату неоправданно высоких цен. Подобные злоупотребления зачастую чрезвычайно трудно распознать в силу того, что реальное положение дел является, как правило, тщательно скрываемой информацией. Так, нет достоверной статистики о ценах на квартиры, поскольку цена предложения в данном случае не является конечной. В свою очередь, информация о ценах, указанных в договорах либо не точна, либо попросту закрыта.

За счет монопольного положения в Москве возможна реализация механизма ценовой дискриминации - назначения разных цен на одни и те же квартиры разным покупателям в зависимости от спроса. Кроме того, спектр факторов, определяющих цену жилья очень широк, а их влияние на цену сильнее, чем в других субъектах Федерации. Важными, если не определяющими становятся такие параметры, как удаленность района от центра и его престижность, историческая и архитектурная ценность сооружений, их внешняя привлекательность и степень физического износа, наличие необходимой инфраструктуры, благоприятный социальный состав жителей, экологическая обстановка, низкий уровень криминогенности, и многое-многое другое вплоть до вида из окна. В одном и том же доме цены могут отличаться в разы. В других регионах эти характеристики, безусловно, также влияют на цену, но в значительно меньшей степени.

Ипотека в Москве может стать весьма выгодным вложением денег для покупателя жилья. Рост цен на квартиры в настоящее время составляет 20-40% ежегодно, в то время как банковский процент колеблется в пределах 10-18%. Получается, что невыгодно откладывать приобретение жилья, особенно с учетом того, что эксперты прогнозируют дальнейший рост цен.

Сегодня цены на Московском рынке не сбалансированы. Спрос, значительно превышает предложение, а предложение сдерживается в силу монополизма, административных барьеров, сложного доступа к строительству, дефицита земельных участков и т. д. Принятие пакета законов по созданию рынка доступного жилья - это попытка комплексно решить данную проблему. Одновременно, требуется особо деликатный подход к квартирному вопросу в Москве и Санкт-Петербурге, учитывая специфику этих регионов. В них многое зависит от конкретных шагов властей на местах, которые детализируют и дополнят положения федерального законодательства.

Поскольку региональные модели рынка жилья начали складывать до принятия основополагающих документов, к настоящему времени в Российской Федерации наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из них основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство же ориентировано на использование бюджетных ресурсов, а значит крайне зависимо от экономической ситуации в регионе на текущий год. На данный момент, когда наполняемость бюджетов меняется год от года, нельзя привязывать долгосрочные ипотечные программы к этому источнику средств.

В то же время попытки регионов решить жилищную проблему граждан через механизмы, аналогичные системе ипотечного кредитования вскрывают необходимость создания этого института.

Пакет законопроектов по формированию рынка доступного жилья создавался с целью обеспечить удовлетворения жилищных потребностей граждан с учетом их платежеспособности. Предусматриваются изменения и дополнения в действующее законодательство, а также принятие принципиально новых системообразующих нормативных правовых актов: Жилищного и Градостроительного кодексов РФ.

Новый Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) создает предпосылки для обеспечения единства правового регулирования жилищных отношений и обеспечивает осуществление государством последовательной жилищной политики.

Проект ЖК РФ содержит новые правила предоставления жилых помещений по договору социального найма. Он призван урегулировать вопрос пользования жилыми помещениями между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи собственника. ЖК РФ определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный. В нем подробно изложены статьи, регламентирующие пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и по договору пожизненного содержания с иждивением. Предусмотрены специальные главы, посвященные регламентации перевода жилых помещений в нежилые и обратно; переустройству и перепланировки. Кроме того, рассмотрен вопрос предоставления жилых помещений в маневренном фонде для временного проживания граждан, в том числе при утрате жилого помещения в результате обращения на него взыскания, если приобретение произошло за счёт кредита банка или иной кредитной организации. Вопросы, связанные с платой за жилье и коммунальные услуги, выделены в отдельный раздел.

В проекте ЖК РФ появляется новое понятие объекта управления - это жилые дома, а также дается определение деятельности по управлению и способов, которыми собственники жилых помещений могут осуществлять его.

Очень много дискуссий ведется вокруг Градостроительного кодекса РФ. В некоторых регионах их градостроительные кодексы по своим базовым позициям вступают в противоречие с федеральным законодательством. Такие примеры есть и в Москве.

Сейчас в градостроительстве наблюдается ситуация, когда генеральные планы устарели, не разрабатываются правила землепользования и застройки. Потому и применяется преимущественно индивидуальный подход к каждому участку. Информация о взаимоотношениях между властью и участниками рынка закрыта. Открытые и прозрачные процедуры предполагают публичность правил землепользования и застройки. Эти правила в виде нормативно-правовых актов должны распространяться на неограниченное число лиц.

В Москве, например, есть функциональное зонирование в рамках Генерального плана, но нет зонирования правового, то есть правил землепользования и застройки, так как в московском законе зафиксирована следующая норма: подготовка индивидуальных актов разрешенного использования недвижимости применительно к каждому земельному участку и к каждому объекту. Этого не предусмотрено в действующем Градостроительном кодексе и Земельном кодексе РФ, и урегулирование данного противоречия остается открытым вопросом. В Москве, кроме того, существует проблема пересечения интересов с федеральными властями в сфере градостроительства.

Проект нового Градостроительного кодекса РФ регулирует отношения в сфере территориального планирования, проектирования и собственно строительства объектов. Он закрепляет предмет и принципы градостроительной деятельности в РФ, полномочия федеральных, региональных и местных властей в данной сфере.

В кодексе предусматривается новый подход к территориальному планированию строительства, существенно расширяющий полномочия органов местного самоуправления в градостроительной сфере. Им предоставляется право самостоятельно принимать генеральные планы застройки поселений. Значительное внимание в Кодексе уделено участию общественности в территориальном планировании посредством публичных слушаний.

Развитию рынка недвижимости во многом мешает, как уже отмечалось, сложность процесса согласования строительства. Инвестору, для получения права на земельный участок, надо собрать около 150 подписей в различных контролирующих органах. Кроме того, существует множество ведомственных документов, иногда противоречащих друг другу. Рациональным был бы переход к сводным документам, которые будут в совокупности содержать все требования, предъявляемые к проектированию и строительству.

Новый Кодекс регламентирует порядок разработки, согласования, а также содержания документации на всех этапах ведения строительных работ. Перечень требований к проектной документации сокращен. В нем оговариваются особенности строительства объектов в городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге. Проект Градостроительного кодекса РФ усиливает ответственность строителей перед покупателями жилья.

Одновременно с проектом Градостроительного кодекса РФ давно назрела необходимость принятия такого законодательного акта, как Федеральный закон "Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". Сбалансированная тарифная политика в коммунальном комплексе необходима для защиты интересов потребителей товаров и услуг от монопольной ренты в секторе естественных локальных монополий, которыми являются коммунальные предприятия. Кроме того, законопроект оказывает влияние на развитие объектов коммунальной инфраструктуры и повышение темпов жилищного строительства.

В настоящее время отсутствует единая нормативная правовая база и структура регулирующих органов по контролю над тарифами в коммунальном комплексе.

Основными недостатками существующей системы тарифного регулирования коммунальных предприятий являются:

  • отсутствие у предприятия целевых задач, решение которых оно должно обеспечить при установленных тарифах, а следовательно, и отсутствие системного развития коммунальной инфраструктуры, что ограничивает жилищное строительство;
  • отсутствие срока действия тарифа и условий для его обязательного пересмотра, что не позволяет планировать в среднесрочной перспективе финансовую деятельность предприятий;
  • формирование тарифа по принципу нормирования рентабельности, что создает заинтересованность предприятия в увеличении затрат;
  • отсутствие формализованной и прозрачной процедуры принятия решения по расчету и утверждению тарифов.

Серьезной проблемой является отсутствие прозрачной политики в сфере развития инфраструктуры для нового жилищного строительства. Развитие инфраструктуры для новых строительных участков сегодня носит стихийный, нерегулируемый характер. Делается это путем выдачи застройщикам технических условий для подключения к объектам коммунальной инфраструктуры, включающих дополнительные обязательства по строительству объектов инженерной инфраструктуры. Первым застройщикам новых территорий достаются более сложные технические условия, которые часто включают прокладку магистральных сетей. Эти факторы ведут к повышению стоимости строительства, создают административные и экономические барьеры для развития жилищного строительства.

В связи с этим проект Федерального закона "Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" призван обеспечить:

  • единство правовой базы для регулирования тарифов на продукцию предприятий коммунального комплекса;
  • создание прозрачных процедур и механизмов тарифного регулирования, обеспечивающих развитие коммунальной инфраструктуры для нового строительства;
  • создание механизмов независимого и квалифицированного принятия решений органами регулирования тарифов.

Принятие законопроекта обеспечит восполнение пробелов в действующем законодательстве и направлено на систематизацию законодательной основы проведения тарифной политики путем сведения в одном акте основных и наиболее важных положений, касающихся тарифообразования в коммунальном комплексе.

Важными для формирования рынка доступного жилья, также являются изменения, вносимые в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Законопроект предусматривает исключение требования о нотариальном удостоверении договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Он дает возможность заключения соглашения об изменении любых условий правоотношений, возникающих при предоставлении ипотечного кредита. В случае приобретения за счет кредита не только жилого дома или квартиры, но и права собственности или прав аренды на земельный участок, на котором они расположены или предполагаются к расположению, указанный земельный участок или права аренды на него, также становится предметом ипотеки в силу закона. Исключен пункт, который позволял суду отказать в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно.

Положение о прекращении права пользования членов семьи заемщика распространяется на собственности жилой дом или квартиру в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство другого жилого дома или квартиры. Это увеличивает доверие к залогу жилья, снижает расходы кредиторов на установление проживающих в жилом помещении членов семьи заемщика, что в целом приводит к снижению стоимости кредита и значительно стимулирует развитие ипотечного кредитования.

В изменениях к закону предусмотрена оплата первого взноса за счет продажи имеющегося у заемщика жилья, когда ипотека устанавливается в обеспечение кредита или займа, выданного для оплаты первого взноса.

Кроме того, зафиксировано, что ипотека распространяется на все улучшения предмета ипотеки; информация о месте жительства заемщика заменяется в закладной на информацию о паспортных данных; закладная скрепляется учреждениями юстиции, а не нотариусами; ипотека сохраняется по завершении строительства жилого дома и ограничивается требование о получении согласия органов опеки и попечительства на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения.

Принятие законопроекта снизит стоимость ипотечных жилищных кредитов, повысит их доступность, ускорит и упростит оборот на ипотечном рынке, что соответствует интересам всех его участников: граждан-заемщиков, организаций, выдающих ипотечные кредиты, ипотечных агентов, а также инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги. Однако именно взаимодействие с представителями банковского сектора повлияло решающим образом на формирование этих изменений. Указанные нововведения значительно снижают для кредитных организаций риски не возврата ипотечных кредитов, а о социальном значении данных норм до сих пор ведутся споры.

Проект Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" направлен на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг для целей рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого предлагаются механизмы повышения надежности ипотечных ценных бумаг, снижения издержек на осуществление их эмиссии, а также предлагается дополнительный инструментарий для повышения их привлекательности с учетом конъюнктуры финансового и фондового рынков. Так, по этому Закону при банкротстве кредитной организации, осуществляющей эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, ипотечное покрытие не включается в конкурсную массу.

Ряд изменений затрагивают сферу деятельности ипотечных агентов, например, для них предлагается исключить требование к размеру собственных средств.

В законопроекте выделяется особый тип облигаций с ипотечным покрытием - жилищные облигации с ипотечным покрытием, покрытие которых состоит из прав требования по жилищным ипотечным кредитам (кредитам на приобретение жилья). Для развития облигационного рефинансирования ипотечных кредитов, устанавливается, что эти облигации должны предусматривать фиксированный в них процент. Законопроект предлагает закрепить в Законе об ипотечных бумагах, что: при внесении в состав ипотечного покрытия закладной никаких других, помимо закладной, документов, подтверждающих обеспеченное ипотекой обязательство, не требуется.

Развитие рынка ипотечных бумаг повысит доступность ипотечного кредита для граждан именно за сет снижения банковских рисков, возможности рефинансирования выданных кредитов на фондовом рынке.

На долгосрочную перспективу направлены положения проекта Федерального закона "О кредитных историях". Его целью является создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами через систему кредитных бюро. Это обеспечит снижение затрат банков на оценку кредитоспособности заемщиков и также позволит снизить стоимость ипотечных жилищных кредитов.

Основная цель бюро кредитных историй состоит в накоплении определенного перечня информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров займа (кредита). Кредитная история не только служит для фиксации факта получения и возврата кредитов, но должна позволить оценить кредитоспособность заемщика. Сбор и обработка значительного объема информации, описывающей заемщика и его договоры кредита, займа позволит значительно расширить потребительское и ипотечное жилищное кредитование.

Проектом федерального закона предусмотрена передача кредитором информации, составляющей кредитную историю, в бюро кредитной истории с согласия заемщика. Получение кредитных историй из бюро кредитных историй возможно только с разрешения самого заемщика.

Организация частных бюро кредитных историй позволит создать в России систему, снижающую издержки и риски кредиторов при многих видах кредитования и позволяющую эффективно отделять недобросовестных заемщиков, различного вида мошенников от добросовестных, надежных заемщиков.

Проект федерального закона "О кредитных историях" разработан с участием широкого круга представителей заинтересованных организаций, в том числе ассоциаций банков, объединений промышленников, организаций малого и среднего предпринимательства, государственных органов. Поэтому в нем в той или иной степени учтены интересы всех сторон, от которых зависит функционирование и развитие этого вида деятельности.

В августе Совет федерации одобрил принятые Думой 8 законов из пакета по формированию рынка доступного жилья, которые необходимо учесть в бюджете-2005. Остальные 19 законов пакета Дума примет осенью.

Принятые восемь законов (в основном это поправки к Налоговому кодексу) снизят налоговое бремя для граждан. С 01.01.05 не будет больше взиматься НДС при продаже земельных участков и жилых помещений. На данный момент участники рынка используют механизмы, снижающие налоговые обязательства, но повышающие риски граждан. Например, при передаче жилья от застройщика гражданам сейчас широко используются такие налогопонижающие схемы, как продажа через договоры долевого участия либо через физических лиц - сотрудников риэлторских компаний. Теперь усложнять механизмы передачи жилья и повышать рискованность сделок не будет необходимости.

С 01.01.05 существенно подешевеет и оформление договоров ипотеки. Издержки, связанные с получением ипотечных кредитов сейчас достаточно велики. В настоящее время одно лишь обязательное нотариальное заверение договора об ипотеке составляет 1,5% суммы договора. Теперь размер госпошлины за удостоверение договора об ипотеке жилого помещения для граждан будет снижен до 200 руб. (для юридических лиц - до 500 руб.). При ипотеке иного недвижимого имущества госпошлину предлагается установить в размере 0,3% стоимости закладываемого имущества, но при этом она не должна превышать 5 тыс. руб. Это изменение скажется на привлекательности договоров об ипотеке, т.к. позволит существенно снизить издержки при их оформлении.

Кроме того, в следующем году граждане будут получать полный однократный налоговый вычет, то есть будут освобождены от уплаты подоходного налога при продаже квартиры, если она находится в собственности не менее 3 лет (а не 5, как сейчас). Если же жилье находилось в собственности менее 3 лет, то налоговый вычет составит максимум 1 млн руб. При приобретении квартиры или строительстве жилья под вычет будут подпадать и суммы процентов по взятым кредитам. Если гражданин получил льготный кредит по ставке ниже двух третей ставки рефинансирования ЦБ на приобретение квартиры или строительство жилья, то он должен будет уплатить не 35% налога на прибыль, а 13%.

С 2005 г. будут снижены налоги на доходы граждан по операциям с ипотечными ценными бумагами, до 01.01.07 ставка налога на прибыль по ипотечным ценным бумагам, эмитированным на срок 3 года и более, установлена на уровне 6%, а после 01.01.07 - 15%. Ипотечные агенты будут освобождены от налога на прибыль. Реализация данного законопроекта позволит повысить привлекательность финансовых вложений в этот вид ценных бумаг, что будет способствовать развитию рынка ипотечного кредитования и вовлечению в него населения.

Застройщики смогут уменьшать свою прибыль, подлежащую налогообложению, на величину амортизационных отчислений на переданные им в пользование объекты инженерной инфраструктуры. Что позволит инвесторам больше средств направлять на инвестирование. В свою очередь, повысится заинтересованность местных властей в привлечении инвестиций, которым переданы полномочия по сбору налогов от продажи и аренды земли.

По новому законодательству, если застройщик за три года нормативного срока строительства ничего не построит на участке, то плата за землю для него увеличивается в четыре раза. Аналогично, если за 10 лет гражданин ничего не построил на своем участке, то он будет платить двойную ставку земельного налога (платы за землю).

Таким образом, в настоящее время в России формируется законодательная база, которая окончательно закрепит правила игры на рынке ипотечного кредитования. Если осенью 2004 г. пакет по формированию рынка доступного жилья будет принят в третьем чтении, в следующем году на рынке ипотечного кредитования и рынке недвижимости можно ожидать ряд качественных изменений.

На начальных стадиях функционирования системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) на федеральном уровне необходимо осуществить комплекс мер ее государственной поддержки, сочетающий:

  • формирование нормативной правовой базы для деятельности профессиональных участников ипотечного рынка;
  • формирование благоприятной налоговой среды, делающей привлекательным их участие на рынке ИЖК;
  • организационные мероприятия, способствующие созданию инфраструктуры ипотечного рынка, особенно регионального;
  • финансовую поддержку системы ИЖК (государственные гарантии, предоставление стартового капитала, адресные целевые субсидии заемщикам).

Для того, чтобы дать толчок развитию рынка ипотечного кредитования, в России функционирует особая структура. При Правительстве РФ в форме акционерного общества, 100% акций которого принадлежит государству, создано "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК). Его задача - реализация государственной программы ипотечного жилищного кредитования. Агентство предлагает кредиты преимущественно на покупку нового жилья на стандартных условиях: первоначальный взнос не менее 30% от стоимости квартиры или дома, срок кредита - 20 лет под 15% годовых, выплаты ежемесячные, равными долями. Работа Агентства строится через банки, которые играют роль посредников между заемщиком и Региональным агентством ипотечного кредитования. Уполномоченный банк выдает кредит, регистрирует закладную и затем продает ее Региональному агентству, за что получает 100+1% от суммы сделки за проведение банковской операции по кредитованию. После чего Региональное агентство перепродает право требования АИЖК, получив 2% от суммы выданного кредита. При этом на Региональное агентство возложены проверка платежеспособности заемщика, оформление документов на получение кредита, оформление закладных. То есть риски для банков полностью сняты. Региональное агентство же и выступает истцом в суде в случае неплатежеспособности заемщика. АИЖК эмитирует облигации, обеспеченные ипотечным покрытием. В настоящее время на рынке обращаются облигации АИЖК первого и второго выпусков на сумму 1.07 и 1.5 млрд руб. соответственно.

АИЖК зарекомендовало себя как активный участник рынка ипотеки. В федеральном бюджете отдельно предусмотрены государственные гарантии по выплате номинальной стоимости облигаций и купонного дохода по ним на 2003 г. в размере 4,5 млрд руб., на 2004 г. - в размере до 3,6 млрд руб. Участие государственного Агентства в заимствованиях повышает их рейтинг с точки зрения дополнительных гарантий инвесторам.

Финансирование увеличения объемов жилищного строительства в России предполагается на равных долях за счет:

  • инвесторов-заказчиков, при участии региональных бюджетов;
  • АИЖК и банков-участников;
  • институциональных инвесторов на рынке ипотечных ценных бумаг.

В дальнейшем за счет становления ресурсной базы строительного комплекса, роста в инвестиционных средствах доли средств населения предполагается перераспределение потоков денежных средств, обладающих государственной поддержкой, целиком на рефинансирование через ипотечные кредиты покупки жилья населением.

Несмотря на центральную роль АИЖК, объединяющую всех остальных участников рынка, оно является лишь тем инструментом Правительства РФ, который позволяет стандартизировать и запустить весь сложный механизм преобразований на рынке жилья. Его деятельность окажется неэффективной без координирующих функций государства.

Одновременно, при создании предпосылок для развития ипотечного кредитования, не стоит забывать о контроле над вопросами защиты прав собственности, а также соблюдения интересов всех участников ипотечного рынка. Роль государства в данном вопросе остается очень высокой, потому что именно на федеральном уровне можно обеспечить единство и скоординированность жилищной политики. Среди необходимых мер можно отметить:

  • отслеживание вопросов правового обеспечения защиты прав инвесторов;
  • оценку действенности мер воздействия в отношении лиц, совершивших нарушения законодательства в этой области;
  • четкое определение того, какие контролирующие и надзорные органы за что отвечают, какова их структура, источники финансирования;
  • проведение мониторинга правоприменительной практики соответствующего законодательства;
  • соответствие законодательства и жилищной политики административно-территориальных образований федеральному законодательству и приоритетам жилищной политики Российской Федерации.

Жилищный фонд РФ насчитывает около 2900 млн м2 общей площади, при этом частный составляет 67%. Несмотря на то, что существующий жилищный фонд (вторичный рынок жилья) характеризуется столь внушительной цифрой, в своем современном состояний он не может стать для массового приобретения квартир в кредит, так как, во-первых, состоит из устаревших серий и не соответствует современным представлениям о комфортности. Здания со степенью износа более одной трети составляют 60%, ветхий и аварийный фонд - 3% и объем его растет. Естественно, что за кредитование покупки такого жилья банк едва ли возьмется, а владельцам квартир в аварийных домах уже сейчас необходимо предоставить достойное жилье. Во-вторых, на вторичном рынке сложно обеспечить чистоту сделок, из-за того, что права собственности на него приобретались в период бесплатной приватизации, когда системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней не существовало.

Что касается первичного рынка, то существующие объемы строительства обеспечивают жильем только 1,5% населения в год. По оценкам Правительства, строительный комплекс страны, используя свои резервы, может увеличить этот показатель в два-три раза.

Насколько власть может стимулировать активность строительных компаний - это достаточно сложный вопрос. Спрос на жилье есть, более того, он постоянно растет, и предложение за ним не успевает.

Сейчас рассматривается вопрос о расширении количества строительных компаний на рынке за счет отмены лицензирования этого вида деятельности с 01.01.06. Госдума приняла в первом чтении законопроект, отменяющего обязательное лицензирование ряда видов деятельности, в том числе в сфере строительства зданий и сооружений.

Нас данный момент получить лицензию довольно сложно из-за высоких требований к профессионализму сотрудников, наличию собственного оборудования и специальных помещений. Строители опасаются, в случае отмены лицензирования, выхода на рынок большого числа новых компаний. Возможно, создастся и угроза безопасности зданий, которую может повлечь за собой их появление. Для того, чтобы отсеять недобросовестные компании, надзор государства за безопасностью жилья останется достаточно строгим. Он будет включать госэкспертизу проектной документации, систему приемки зданий и сооружений в эксплуатацию, аттестацию руководителей компаний. Сейчас разрабатываются новые технические регламенты, по которым будет проверяться качество построенных зданий, что позволит контролировать безопасность каждого отдельно взятого объекта. С принятием этих стандартов отмена лицензий станет оправданным шагом и сомнения разрешаться сами собой. Кроме того, в дальнейшем необходимо скоординировать действия субъектов контроля, и Минэкономразвития, за которым закреплен статус уполномоченного органа государственного регулирования в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, для получения всесторонней картины деятельности строительной организации.

Основные проблемы по получению населением кредитов на строящееся жилье состоят в отсутствии системы, позволяющей осуществлять государственную регистрацию данных сделок. Также практически не существует контроля использования средств застройщиками. Фактически, единственной гарантией в этом вопросе сегодня является деловая репутация строительной компании.

Решить эту проблему может обсуждающийся в настоящее время проект создания единого реестра по учету инвестиционных прав на строящиеся объекты.

Учитывая текущую ситуацию на строительном рынке и рынке недвижимости, а также несовершенство правовой базы, кредитные риски банка, связанные с выдачей кредитов на приобретение строящегося жилья, сейчас слишком высоки. Некоторые банки минимизируют их за счет работы с ограниченным перечнем строительных компаний, чья репутация на рынке не вызывает вопросов. Эта мера удешевляет кредиты для отдельных заемщиков, остальным могут либо отказать в выдаче кредита, либо предложить более высокий процент. В будущем, с принятием соответствующих поправок, у банков появится больше гарантий возврата кредита, и условия кредитования станут примерно равными для всех.

Пока же наибольшей популярностью на рынке пользуется программа кредитования на приобретение готового жилья (вторичный рынок). Это менее рискованное и более быстрое и простое дело.

Ипотечное кредитование в России развивается высокими темпами. Появляются дополнительные ипотечные продукты у тех, кто давно занимается этим видом деятельности, растет количество банков, занятых в ипотечном кредитовании. С принятием поправок к закону об ипотеке снизятся ставки по ипотечным кредитам (во многом за счет снижения косвенных расходов).

Ипотека является весьма перспективным рынком в нашей стране еще и потому, что достаточно большое число работающих граждан Российской Федерации обладает значительными материальными активами и денежными накоплениями. По различным источникам их объем оценивается от 50 до 100 млрд долл. США. Этих активов достаточно для осуществления первичных вложений при получении ипотечных жилищных кредитов на уровне не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Если провести активную пропаганду ипотечного кредитования, объяснить его сущность, цели, механизмы реализации населению, то спрос на этот вид кредитования возрастет. Ипотечные кредиты даже на данный момент, при всей дороговизне и сложностях оформления, доступны значительно более широкому кругу граждан, чем тот, который ими пользуется. При дальнейшем совершенствовании нормативно-правовой базы важно одновременно не забывать о психологическом факторе, активно работать с населением. Банки уже сегодня выпускают необходимые буклеты, агентства недвижимости проводят консультации, средства массовой информации также дают много информации. Важно продолжать эту практику, как для повышения популярности ипотеки, так и для формирования правильного представления о ней.

Согласно социологическим исследованиям, 40% семей заинтересованы приобрести 2-комнатные квартиры средней площадью 60 м2; более 27% семей - 3-комнатные квартиры, средней площадью 80 м2. Таким образом, потребность среднестатистической семьи (3 человека) в приобретении жилья составляет 70 м2.

В то же время, при ставке по ипотечному кредиту 18% годовых и кредита в объеме 70% от стоимости такой квартиры, для ее покупки семья должна обладать ежемесячным доходом на уровне 25 тыс. руб. Доля семей с таким доходом составляет в среднем по Российской Федерации 4,7%. Этого явно недостаточно, для того, чтобы сделать ипотечное кредитование массовым. В дальнейшем, при снижении ставок по кредитам до 7% к 2008 г. ежемесячный доход семьи, необходимый для приобретения аналогичной квартиры, должен составлять не менее 13,2 тыс. руб. (без учета инфляции). Такими доходами предположительно будут обладать 15,5% семей.

Однако, принимая во внимание уже имеющееся у населения жилье, 50% потенциальных заемщиков имеют возможность продажи старого жилья и внесения вырученных средств в качестве первоначального взноса. В этом случае, для улучшения жилищных условий на площадь до 30 м2, соотношение собственных средств населения и привлекаемых кредитов равно 60:40. При этом ежемесячный доход семьи (без учета инфляции) должен составлять около 14,4 тыс. руб. на данный момент и 7,6 тыс. руб. в 2008 г. Следовательно, количество семей, имеющих возможность улучшить свои жилищные условия, составляет 15,4% (37,2% в 2008 г.).

Ипотечное кредитование - это целая совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, кредитных рынков и рынков капитала, т.с. ипотечного сегмента фондового рынка. И пакет законов по ипотеке призван стать фактором развития всего комплекса вопросов, возникающих в процессе ИЖК.

Павлова Валентина Павловна. Работала в Министерстве финансов, Главном территориальном управлении Президента РФ. С 2004 г. является ведущим специалистом аппарата Комитета Совета Федерации РФ по финансовым рынкам и денежному обращению. Автор научных трудов и монографий по вопросам социальной политики предприятий и бюджетного законодательства.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100