написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3 (20) Октябрь 2004 г.

Социальный вектор в регулировании предпринимательской деятельности на рынке недвижимости города Москвы

Волков В.А., Председатель Комиссии Московской городской Думы по предпринимательству

Длительность и многоступенчатость сделок с недвижимостью, необходимость обладания специальной информацией о состоянии рынка, представленных на нем объектах, многообразии рисков при проведении сделок являются причинами возникновения и развития особого рода предпринимательской деятельности, носящей название брокерской (в России именуемой риэлторской1). Брокерская деятельность прямо связана с совершением сделок с недвижимостью и для успешного бизнеса абсолютно необходимо знание особенностей этих сделок, их законодательного регулирования.

Функция брокерского бизнеса состоит в минимизации совокупных издержек и рисков при совершении сделок с недвижимостью. Потенциальный продавец (покупатель) недвижимости обращается в фирму, поскольку нуждается в услугах брокера-профессионала. В странах с рыночной экономикой большинство сделок с недвижимостью проводится через агента-брокера (в США - около 80%).

Опыт функционирования рынков недвижимости в развитых странах показывает, что при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение сделки купли-продажи составляют до 2-3% ее цены. При сделках с жилой недвижимостью величина трансакционных издержек может составлять до 7-8 % и более2.

Не менее важную роль в процессе формирования и развития рынка недвижимости играют и такие профессиональные участники этого сегмента рынка, как девелоперы. Суть девелопмента как особого вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости состоит в организации и управлении инвестиционным проектом в сфере недвижимости.

Значение девелопера для реализации процесса развития недвижимости определяется прежде всего тем, что он обеспечивает координацию между всеми участниками девелопмента, принимает на себя риски, связанные с реализацией проекта, несет ответственность перед отдельными участниками. Являясь центральной фигурой в развитии недвижимости, девелопер отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками - за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность перед государственными органами, разрешающими реализацию проекта, за его качество, перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ, наконец, несет ответственность перед потребителями его продукции.

К числу важнейших следует отнести следующие аспекты деятельности девелопера:

  • девелопер обязан хорошо знать не только состояние и перспективы развития региона, что позволяет выбрать именно тот проект, который будет востребован;
  • за счет собственных средств девелопер покрывает лишь незначительную часть затрат на реализацию проекта, поэтому организация финансирования проекта принадлежит к числу основных направлений девелопмента;
  • развитие рынка недвижимости связано с целым рядом рисков, которые должны быть учтены и преодолены. Он является той сферой, на которую оказывают влияние многие факторы: конъюнктура рынка в целом, состояние финансового рынка, вторичного рынка недвижимости, региональное нормотворчество и т.д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.

Проблема рисков имеет для девелопмента особое значение. Прежде всего само выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что организация инвестиционного процесса в недвижимости является столь многогранной, что требует привлечения профессионалов.

Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации. Как показывает опыт становления девелопмента в России, недооценка возможных рисков, отсутствие системы управления рисками являются одной из важнейших причин срыва реализации проектов развития недвижимости. Более того, общая проблема для всех российских девелоперских фирм - отсутствие опыта работы с институциональными инвесторами (банками, кредитными организациями, инвестиционными фондами и пр.), т.к. основными поставщиками финансовых ресурсов для них являются физические лица - потребители.

Главная особенность мировой практики девелоперской деятельности состоит в том, что основные средства для финансирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональных инвесторов: коммерческих и ипотечных банков, пенсионных и иных фондов, страховых компаний. Как правило, инвестиции в недвижимость растут тогда, когда финансовые рынки начинает лихорадить. Однако чрезмерное инвестирование в недвижимость постепенно приводит к падению доходности от нее и, как следствие, к снижению привлекательности недвижимости для инвесторов.

В этих условиях девелоперы ищут новые формы финансирования развития недвижимости, основанные на соединении рынка недвижимости с рынком ценных бумаг. Представляется, что и в России дальнейшее расширение рынка недвижимости находится в зависимости от формирования взаимосвязей между рынком недвижимости и финансовым рынком. До тех пор, пока система таких взаимосвязей не будет создана, рынок недвижимости не сможет выйти за существующие границы.

Следует отметить, что предпринимательство на рынке недвижимости связано с проведением операций с объектами высокой ценности, с оперированием огромными финансовыми средствами, не являющимися в большинстве случаев собственностью самого предпринимателя. Принятие решений на этом рынке предполагает учет множества факторов, способных повлиять на ее успех, - экономических, юридических, административных, социальных. Таким образом, бизнес на рынке недвижимости прежде всего предполагает наличие у предпринимателя множества общих и специальных знаний. Не случайно во всем мире регулярное подтверждение уровня своей компетентности является одним из важнейших требований, предъявляемых к профессиональным участникам рынка недвижимости.

Повышение роли профессиональных объединений предпринимателей, работающих на рынке недвижимости

В настоящее время в субъектах Федерации в соответствии с федеральным законодательством созданы и действуют профессиональные общественные организации - ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости. Большинство из них являются членами Российской гильдии риэлторов (РГР) - крупнейшего национального объединения профессионалов рынка недвижимости. Цель РГР - содействие развитию цивилизованного рынка недвижимости на основе развития законодательной и нормативной базы и создания системы профессиональных стандартов для ее участников.

Особое внимание РГР уделяет развитию региональных рынков недвижимости, поддержке существующих профессиональных общественных организаций. В ее состав входит более 800 членов, 28 региональных и профессиональных ассоциаций из 69 регионов РФ. Члены РГР, используя фирменный бренд - "РИЭЛТОР", осуществляют такие виды профессиональной деятельности, как брокерская, девелоперская, управление объектами недвижимости от имени собственника, оценка недвижимости и другие, связанные с оказанием услуг участникам рынка недвижимости.

В настоящее время наметилась тенденция к упрочению роли региональных объединений рынка недвижимости. В Москве в качестве единого регионального объединения риэлторов действует Московская ассоциация-гильдия риэлторов (МАГР), которая возникла в результате объединения двух риэлторских организаций - МАР и МГР. Фирмы - члены МАГР добровольно приняли на себя обязательства, регламентируемые "Едиными стандартами профессиональной деятельности для фирм, входящих в МАГР". Разработанный в Ассоциации Кодекс этики и стандарт практики в отсутствие закона о риэлторской деятельности регламентирует поведение риэлтора на рынке недвижимости. Ассоциация является некоммерческим объединением профессиональных риэлторских структур, члены которого в своей деятельности руководствуются интересами субъектов рынка, безопасностью покупателей и продавцов. В структуре организации имеется Комитет по защите прав потребителей риэлторских услуг.

Для более качественного предоставления услуг, защиты прав потребителей и добросовестной конкуренции Российской гильдией риэлторов была разработана определенная правовая база и механизм сертификации брокерских услуг, согласно которой добросовестному риэлтору выдается свидетельство, так называемый сертификат, удостоверяющий, что его обладатель оказывает услуги в соответствии с требованиями Национального стандарта "Риэлторская деятельность. Услуги брокерские. Общие требования".

Сертификат призван не только урегулировать отношения на рынке, но и защитить потребителя брокерских услуг. Сертификат является единым стандартом требований, которые предъявляется к фирме, оказывающей брокерские услуги на рынке недвижимости.

Разработанная в рамках РГР система сертификации отвечает таким требованиям, как добровольность, открытость, компетентность, независимость. Наличие стандарта требований к качеству услуг, устанавливающего минимальные гарантии защиты прав потребителей при совершении сделок с недвижимостью, позволяет говорить об унификации процедур оказания услуг и обеспечении защиты прав потребителей. При этом предусмотрена периодическая актуализация стандарта по мере изменения законодательства и обычаев делового оборота. В связи с тем, что Национальный стандарт не в полной мере отражает особенности оказания услуг в регионе, то региональные ассоциации могут разрабатывать свои стандарты профессиональной деятельности с учетом положений Национального стандарта и на их основе проводить работы по сертификации.

Как показывает анализ деятельности московского и других региональных объединений, среди заявленных ими целей на первый план выходят следующие виды деятельности: защита интересов всех участников рынка недвижимости; создание профессиональных стандартов деятельности на рынке недвижимости, единого информационного пространства, системы профессионального обучения; создание и развитие правовых и экономических механизмов регулирования рынка недвижимости.

Таким образом, деятельность созданных в регионе объединений профессиональных участников рынка недвижимости направлена на создание цивилизованного рынка недвижимости, повышение профессиональной квалификации и имиджа специалистов рынка недвижимости, расширение возможностей их членов для успешного ведения бизнеса.

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг.

В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции же оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим сервейинговым компаниям. В своей деятельности сервейинговые компании независимы, что делает необходимым участие в их деятельности общественных организаций. С такой целью в 2002 г. была создана общественная организация "Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью-сервейиров" (РООС). Основная задача этой организации - послевузовская подготовка специалистов и проведение сертификации оценочных и сервейинговых компаний.

Несмотря на все усилия, которые прилагают профессиональные объединения для создания цивилизованного рынка недвижимости, остается проблема с защитой прав добросовестного приобретателя, который по существующему законодательству практически беззащитен, что вызывает большое количество коллизий в разрешении судебных споров в случае признания предшествующих сделок недействительными. Именно неопределенность в объеме прав собственника резко снижает инвестиционную активность и привлекательность России в сфере недвижимости.

Законопроектная деятельность Московской городской Думы в сфере защиты прав физических и юридических лиц при осуществлении предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

В контексте решаемой проблемы следует рассматривать внесенный на рассмотрение Московской городской Думы проект закона "О защите прав физических и юридических лиц при осуществлении предпринимательской деятельности на рынке недвижимости в городе Москве". Законопроект устанавливает гарантии соблюдения и защиты прав и законных интересов участников рынка недвижимости, в том числе собственников недвижимости и иных физических и юридических лиц, выступающих потребителями услуг на рынке недвижимости, а также правовые основы стабильного и эффективного функционирования единого рынка недвижимости в городе Москве.

В соответствии с законодательством Российской Федерации регулирование предпринимательской деятельности на рынке недвижимости (риэлторской, девелоперской, сервейинговой) как одной из сфер гражданского оборота относится к ведению федеральных органов государственной власти. Основными документами, определяющими правовые основы взаимоотношений исполнителей и потребителей услуг на рынке недвижимости, является Гражданский кодекс РФ, Федеральный Закон РФ "О защите прав потребителей", Федеральный Закон РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации", Федеральный Закон РФ "О некоммерческих организациях" и др.

Конституция РФ (ст. 71) относит защиту прав человека и гражданина к компетенции субъектов РФ. В то же время региональных законов, направленных на создание механизмов защиты субъектов рынка недвижимости при осуществлении предпринимательской деятельности, пока не принято. В отдельных субъектах РФ (в Ставропольском крае, Волгоградской, Челябинской областях) в свое время были приняты законы о лицензировании риэлторской деятельности на территории региона. В связи с принятием в 2002 г. Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности", в соответствии с которым обязательная процедура лицензирования риэлторской деятельности отменена, данные региональные законы утратили силу. Законодательное собрание Санкт-Петербурга в прошлом году приняло в первом чтении проект закона "О риэлторской деятельности в Санкт-Петербурге", направленный на обеспечение законодательной базы рынка недвижимости и повышение безопасности сделок в этой сфере, однако его дальнейшее рассмотрение пока отложено.

Москва, первая среди регионов, предприняла попытку, не вмешиваясь в гражданско-правовые отношения, в регулирование условий договоров об оказании соответствующих услуг, внедрить некоторые механизмы защиты субъектов рынка недвижимости (прежде всего потребителей) от многообразных нарушений их прав на рынке недвижимости вследствие некачественности услуг или откровенных злоупотреблений.

Разработанный в Думе проект закона "О защите прав физических и юридических лиц при осуществлении предпринимательской деятельности на рынке недвижимости в городе Москве", внедряя дополнительные механизмы защиты, устанавливает гарантии соблюдения и защиты прав и законных интересов участников рынка недвижимости, в том числе собственников недвижимости и иных физических и юридических лиц, выступающих потребителями риэлторских, сервейинговых и девелоперских услуг.

С этой целью проект закона вводит категорию квалифицированных профессиональных участников рынка услуг. Это профессиональные участники рынка, прошедшие в установленном законом порядке процедуру аккредитации и получившие документ, подтверждающий уровень их квалификации, а также гарантирующий качественное осуществление обозначенных видов деятельности. Их наличие не порождает препятствий для деятельности других участников рынка, но информирует всех потенциальных клиентов о признанном качестве соответствующих услуг, т.к. к квалифицированным профессиональным участникам рынка предъявляются специальные (повышенные) требования. Квалифицированные профессиональные участники обладают большей привлекательностью на рынке недвижимого имущества для потенциальных потребителей их услуг.

Кроме того, получая статус квалифицированного участника рынка услуг, лица, осуществляющие риэлторскую, сервейинговую и девелоперскую деятельность, укрепляют свои предпринимательские позиции, расширяя круг возможностей для осуществления риэлторской, сервейинговой и девелоперской деятельности.

Проект закона определяет порядок, условия и документы, необходимые для приобретения статуса квалифицированного профессионального участника рынка услуг, а также основания для отказа в присвоении данного статуса. Среди требований, предъявляемых претендентам на статус, следует отметить наличие не менее чем 5-летнего стажа работы по обозначенному направлению, определенный профессиональный состав работников, обязательное прохождение процедуры страхования предпринимательской деятельности и т.д. Аккредитация и присвоение статуса квалифицированного профессионального участника рынка услуг производится уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы. Срок действия аккредитации составляет 5 лет со дня принятия соответствующего решения.

В соответствии с проектом статус квалифицированного профессионального участника рынка услуг позволяет автоматически принять участие в конкурсах на размещение городского заказа и при прочих равных условиях дает преимущественное право на получение городского заказа.

Законопроектом также предусматривается механизм отзыва у квалифицированных профессиональных участников рынка их статуса в случае неоднократного и грубого нарушения законодательства, регулирующего риэлторскую, сервейинговую или девелоперскую деятельность, повлекшего причинение имущественного вреда.

Одна из характерных черт рынка недвижимости, что отчасти и делает необходимым присутствие на рынке предпринимателя, профессионально владеющего вопросом, многообразие рисков, возникающих при операциях с недвижимостью. Гарантией прав граждан является то, что в целях получения статуса квалифицированного профессионального участника рынка предприниматели обязаны застраховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств перед получателями их услуг.

В качестве механизма защиты прав граждан предусматривается также содействие созданию ассоциаций профессиональных участников рынка, которые будут внедрять в практику механизмы саморегулирования в соответствующем сегменте рынка. Им предоставлены определенные полномочия, в том числе по аттестации работников профессионального участника рынка, обеспечивающих осуществление риэлторской, сервейинговой, девелоперской деятельности. Такая аттестация, в свою очередь, должна быть направлена на выявление уровня профессиональной подготовки аттестуемых лиц, который не должен быть ниже требований, устанавливаемых уполномоченным органом исполнительной власти города.

В случае, если аккредитованная ассоциация профессиональных участников рынка услуг проведет аттестацию лиц, заведомо не соответствующих требованиям, на должностные лица аккредитованной ассоциации может быть наложен штраф в размере 2000-7000 руб. Штрафы также могут быть наложены на должностные лица ассоциации профессиональных участников рынка услуг за предоставление при подаче заявления об ее аккредитации заведомо недостаточной информации.

Законопроектом, подготовленным московскими парламентариями, также предусмотрено, что физическим лицам, оказавшимся в результате злоупотреблений на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью в городе Москве в тяжелой жизненной ситуации, может быть оказана помощь в форме содействия в защите их прав в суде, предоставления материальной помощи за счет средств бюджета города Москвы.

Таким образом, Московская городская Дума стремится законодательно закрепить определенную систему гарантий прав заказчиков риэлторских, сервейинговых и девелоперских услуг и иных лиц, действующих на рынке недвижимости города Москвы. В случае принятия этого законопроекта удастся решить целый ряд проблем, возникающих на московском рынке недвижимости.

Волков Виктор Алексеевич. Кандидат философских наук. Работал Председателем Исполкома Московской городской организации Общероссийской политической общественной организации - партия "Единство". В 2001 г. избран депутатом Московской городской Думы. Член бюджетно-финансовой комиссии и комиссии по экономической политике. Член комиссии Московской городской Думы и Правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений. Председатель Комиссии Московской городской Думы по предпринимательству.

Примечания.

1. Понятие риэлтор - это типичный американизм. В точном смысле слово "realtor" означает: брокер или агент по недвижимости, являющийся членом Национальной ассоциации риэлторов США. Однако в России под риэлторской деятельностью обычно понимается профессиональная деятельность, связанная с проведением операций с недвижимым имуществом. Таким образом, понятия брокер и риэлтор можно рассматривать как тождественные.

2. См., например: Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. С-Пб., 2000. С. 147.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100