написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3 (20) Октябрь 2004 г.

Управление ипотечным механизмом для преодоления жилищного кризиса в стране

Пчелкин В.А., Заведующий сектором региональных инвестиционных программ ГУ Института макроэкономических исследований Минэкономразвития РФ, Полякова М.Б., Заведующая сектором государственного регулирования инвестиционной деятельности ГУ Института макроэкономических исследований Минэкономразвития РФ

Жилищная проблема в России представляет собой комплексную задачу и охватывает вопросы оптимизации государственного управления жилищно-строительной отраслью. Средняя обеспеченность населения жильем остается на сравнительно низком уровне, качественные характеристики жилья не соответствуют минимальным стандартам. За время реформ ввод нового жилья сократился вдвое. Проблема усугубляется катастрофическим старением жилья: темпы выбытия ветхого жилья опережают темпы ввода нового в 2,5 раза, что не обеспечивает даже простого воспроизводства жилищного фонда. В силу низкого уровня доходов основной массы населения приобретение нового жилья за счет собственных средств для большинства россиян невозможно.

В качестве радикального средства решения жилищной проблемы населения и привлечения внебюджетных ресурсов в жилищную сферу предлагается ипотечный механизм, представляющий собой авансирование будущих накоплений граждан-заемщиков и выступающий основным источником финансирования покупки жилья.

Однако, как показывает опыт, проводимые в последние годы преобразования на рынке жилья при определенной положительной тенденции не могут коренным образом изменить сложившуюся ситуацию. Перенимая зарубежный опыт, власти концентрируют усилия в основном на создании финансовых схем и механизмов, позволяющих приобретать жилье в кредит. Во всем мире успешно действуют разнообразные ипотечные схемы, позволяющие покупать недвижимость в кредит под минимальные проценты на долгосрочной временной основе.

В России рынок ипотеки еще только формируется. Последние 3 года характеризуются положительной динамикой роста показателей: в 2001 г. объем выданных кредитов составил 56 млн долл., в 2002 г. - 260 млн долл., в 2003 г. - уже около 500 млн. долл. Однако в абсолютном измерении рынок составляет всего 0,1% ВВП, что является предельно низким показателем. Для сравнения, в развитых странах ипотечный рынок составляет 30-70% ВВП. Круг целевых участников рынка - заемщиков у нас крайне ограничен.

Другим важным показателем масштаба рынка ипотеки выступает показатель использования ипотечного механизма при оформлении сделки. Так, по результатам 2003 г. из общего количества зарегистрированных сделок с жилой недвижимостью по Москве только 3% сопровождалось оформлением залога, тогда как в развитых странах порядка 95% жилья приобретается с использованием ипотечного механизма.

Для более глубокого понимания процессов, происходящих на рынке жилья, необходимо взглянуть на ситуацию не только сквозь призму интересов непосредственных участников жилищно-строительной сферы, но и рассмотреть макроэкономические условия, в которых предпринимаются попытки организовать ипотечное кредитование в стране. Именно макроэкономические условия предопределяют во многом успех или неудачу реализации поставленной цели использования ипотечного механизма для преодоления жилищного кризиса в стране.

К основным параметрам, определяющим эффективность внедрения ипотечного механизма для преодоления жилищного кризиса, относятся:

  • государственная политика регулирования жилищно-строительной сферы;
  • доходы населения относительно стоимости жилья;
  • уровень развитости финансового рынка, позволяющий воспользоваться различными кредитными инструментами.

Проблема доходов населения

Основным препятствием масштабного развития ипотечного кредитования жилья в стране являются низкие доходы основной массы населения, высокая стоимость заемных ресурсов и часто монопольно завышенная рыночная цена 1 м2 жилья. Зарубежный опыт успешной реализации ипотеки показывает, что при сопоставимой по качеству и цене жилой площади средний доход на душу населения должен быть в 6 раз выше среднероссийского, а процентная ставка по заемным ресурсам - в 4-5 раз ниже.

Серьезным дефектом плановой экономики, впоследствии приведшем к ее краху, была сознательно удерживаемая диспропорция в оплате труда по отношению к его производительности: за 1 ч одинаковой работы российский работник получал в 3 раза меньшую зарплату по сравнению с работниками развитых стран. За годы экономических реформ эта диспропорция резко возросла - производительность труда за последние 13 лет сократилась примерно на 30%, а реальная заработная плата - на 50%. В ходе реформ была осуществлена либерализация цен всех факторов производства, за исключением труда, и наемному работнику приходится обменивать свою урезанную зарплату на продукцию и услуги, стоимость которых постоянно растет, приближаясь к мировой.

В результате реализации выбранной в 1991 г. социально-экономической модели развития общества в России в настоящее время насчитывается 36 млн бедных, имеющих доход ниже прожиточного минимума. Поэтому нет более важной задачи, чем реформирование нынешней системы заработной платы, потому что это не только тормоз для преодоления жилищного кризиса, но и негативный фактор, препятствующий общеэкономическому развитию страны, создающий социальное напряжение в обществе.

Доходы и сбережения населения и их соотношение со стоимостью жилья выступают фундаментальным параметром, определяющим платежеспособность домохозяйств на рынке жилья. С 1990 по 2000 г. денежные доходы населения в реальном выражении значительно сократились - почти на 45%. Анализ статистических данных за период с 2000 по 2004 г. позволяет сделать вывод о том, что благосостояние населения постепенно улучшается, о чем свидетельствует динамика реальных денежных доходов и рост сбережений домохозяйств. Однако по-прежнему среднедушевые доходы населения остаются гораздо ниже уровня развитых стран.

Исследование структуры доходов населения позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время лишь 5,7% населения способно улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств; около 15% могут приобрести жилье, получив кредит в размере недостающих средств; а остальные семьи могут решить "жилищную проблему" только в случае предоставления им социальной помощи, из них 9% домохозяйств в любом случае будут нуждаться в социальном жилье. Таким образом, около 20% домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, потенциально могут приобрести жилье за счет собственных и кредитных средств (их доля от всех домохозяйств составляет 12,4%).

Ключевой характеристикой структуры доходов населения, выявленной в ходе анализа статистических данных, выступает ее высокая дифференциация, не имеющая прецедента за всю историю нового времени. В настоящее время 70% населения распоряжается 10% национального богатства, а 0,2% - обладает 70% национального богатства. Необходимо подчеркнуть, что сохранение высокой социальной дифференциации требует разработки дополнительных мер по стимулированию спроса на ипотечные кредиты у разных по доходам слоев населения. Поэтому разработка и внедрение различных схем долгосрочного жилищного кредитования, ориентированных на различные категории граждан, - первоочередная задача социальной и жилищной политики государства.

В рамках политики социальной справедливости, направленной на исправление сложившейся системы распределения совокупного дохода, представляется сомнительным переход на единую шкалу подоходного налога в 13%. Очевидной мерой ограничения социального расслоения видится внедрение механизма обложения недвижимого имущества по его рыночной цене, а не по расценкам бюро технической инвентаризации, что соответствует опыту развитых стран.

Сегодня ставка налогообложения недвижимого имущества по отношению к средней рыночной цене имущества в некоторых случаях не превышает трехтысячной доли процента1. По существу, имущество богатых выведено из под налогообложения. Видимо, по этой причине владельцы сверхдоходов в целях их сохранения покупают десятки квартир в престижных районах, строят особняки-дворцы, приобретают гектары заповедных земель и т.д.

Социально справедливой и экономически эффективной мерой представляется введение прогрессивного налога на имущество. Как отмечает академик Д.С.Львов, только по одному Рублевскому направлению Подмосковья эта акция позволит казне получить дополнительно десятки миллиардов долларов, что безболезненно позволило бы организовать полноправный ипотечный фонд с низкой ценой на заемные ресурсы.

Кроме того, столь разнородная структура доходов населения с высокой долей концентрации доходов у 10% населения страны и несформированным "средним классом" снижает эффективность проведения экономических реформ в целом и способствует сохранению социальной напряженности в обществе. В развитых странах "средний класс" составляет порядка 60% населения, традиционно считается проводником экономической, политической и социальной политики государства. В частности, развитие федеральной программы ипотечного жилищного кредитования рассчитано на семьи со средним доходом не ниже 500-600 долл. США (15-18 тыс. руб.). По некоторым оценкам2, "средний класс" в России составляет порядка 16% населения и сконцентрирован преимущественно в крупных городах (с населением более 1 млн человек).

Наметившаяся в 2000-04 гг. тенденция роста реальных доходов населения и постепенного формирования "среднего класса" за счет сокращения доли населения, живущего за чертой бедности, будет способствовать активизации процессов сбережения и накопления, что выступает необходимым условием для привлечения свободных средств населения в жилищно-строительную сферу. Предварительная оценка имеющихся на руках у населения сбережений позволяет сделать вывод о большом потенциале данного ресурса. Актуальная задача государственной политики в ближайшей перспективе заключается в создании условий, активизирующих процесс трансформации сбережений населения в инвестиции, направляемые в жилищное строительство и реальный сектор экономики.

Денежно-кредитные и финансовые механизмы

Для успешной организации ипотечного кредитования жилья необходимы дешевые заемные ресурсы сроком на 15-20 лет. Реализация подобных предложений пока идет вразрез с ныне действующей экономической и финансовой политикой государства, вынужденного осуществлять стратегию краткосрочного кредитования с очень высокой процентной ставкой, сковывающей экономическое развитие страны.

Уровень банковской ставки определяется не только денежно-кредитной, но и фискально-финансовой политикой. Основные черты российской финансовой политики, проводившейся с 1992 г. до последнего времени, противоположны практике развитых стран, умело сочетающих рыночные рычаги с регулирующей функцией государства. "Российский монетаризм" отличается от западного; ведущие западные ученые-экономисты3 неоднократно указывали на вред политики сжатия денежной массы в целях борьбы с инфляцией.

Предложение денег и экономический рост тесно взаимосвязаны, денежная масса не должна сковывать не только хозяйственную деятельность предприятий, но и подрывать тем самым денежную базу налоговых и бюджетных потоков. Проведение такой политики требует высокой компетентности и профессионализма чтобы подавлять инфляцию, умело воздействуя на рост цен базовых отраслей и одновременно создавать благоприятные общие условия хозяйствования.

В России после обвального отпуска цен в 1992 г. в качестве естественного продолжения возникла гиперинфляция. Основным средством ее преодоления стала политика резкого сжатия денежной массы и очень высокая банковская ставка. Проводить политику ограничения инфляции путем ценового воздействия на формирование затрат и доходов хозяйствующих субъектов, одновременно создавая общие условия эффективного хозяйствования, после 1992 г. было некому. Во-первых, по идеологическим соображениям - только отпустили цены с целью скорейшего пути достижения роста экономики и снова их закручивать - значит, признать свою несостоятельность. Во-вторых, после 1991 г. в высшие органы государственного управления пришло значительное число кадров без опыта государственного управления, которым было не под силу сочетать политику ограничения инфляции и политику экономического роста.

Не случайно к такой стратегии приступило только Правительство Примакова-Маслюкова в 1998 г. "Российский монетаризм" - главная причина спада в экономике, разрушения эффективных предприятий путем истощения оборотных средств, когда сжимаемая денежная масса не компенсировала рост цен. Политика борьбы с самими же созданной инфляцией ценой обнищания десятков миллионов собственных граждан и уничтожением половины экономического потенциала была чревата серьезным социальным напряжением.

Перемены наметились после 1999 г. Был выбран новый Президент страны, поставлена задача удвоить ВВП к 2008 г. путем продуманного и просчитанного прорыва на основе нового подхода к реформе базовых структур экономики, хорошо спланированной программы инновационной деятельности и активной государственной промышленной политики. В качестве общенациональной задачи была остро поставлена проблема преодоления бедности значительной части населения. Но оказалась велика сила инерции вера в упрощенные догматы рынка. Намеченные изменения продолжали упираться в прежнюю направленность и качество проводимой политики реформ. Программа социально-экономического развития России до 2010 г., с которой связывались большие надежды, не содержала новой общей стратегии, а представляла собой повторение рекомендаций неолиберального направления, реализация которых привела к развалу экономики в 1992-1998 гг.

Рынок, безусловно, необходим, только он способен адекватно определять соответствие между спросом и предложением, но сам по себе не в состоянии обеспечить это соответствие. Состояние рынка жилья - типичный тому пример: с одной стороны, имеется огромный (частично платежеспособный) спрос на жилье, а с другой - предложение жилья на рынке не соответствует ему ни по объемам, ни по структуре, ни по цене. Это будет продолжаться до тех пор, пока не окажет помощь государство.

Основными показателями, формирующимися на рынке капиталов и оказывающими непосредственное воздействие на систему ипотечного кредитования, выступают: курс национальной валюты, инфляция, кредитные ставки и ставки привлечения финансовых ресурсов с рынка ценных бумаг, а также присутствие на рынке крупных институциональных инвесторов.

Стабилизация курса национальной валюты, наблюдаемая в 1999-2004 гг., способствует снижению валютных рисков и росту уверенности всех субъектов экономики. Рост реального курса рубля оказывает неоднозначное воздействие на жилищно-строительную сферу. С одной стороны, повышается стоимость отечественных строительных материалов, происходит удорожание жилищного строительства, а с другой стороны, рост реального курса рубля положительно воздействует на рост реальных доходов населения, за счет чего улучшается социальная ситуация в стране и возрастает внутренний потребительский спрос, появляются сбережения, которые могут быть трансформированы в инвестиции.

Помимо этого, укрепление реального курса рубля по отношению к доллару и улучшение общей экономической и политической конъюнктуры отражается в постепенном снижении ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, ставок межбанковских кредитов и рублевых ставок по банковским кредитам. Так, за период с 1998 по 2004 г. ставка рефинансирования ЦБ снизилась с 60% до 13% годовых, положительные изменения произошли в порядке резервирования средств банками. Снижение ставки рефинансирования и рост капитализации банковской системы (обусловленный благоприятной внешнеэкономической конъюнктурой) определил необходимость расширения активных операций банков, в связи с чем банки начали активно развивать ритэйловое направление кредитования населения и снижать ставки по кредитам.

Воздействие укрепления реального курса рубля проявилось также в сближении депозитных и кредитных ставок в рублях и валюте, что в совокупности со снижением валютного риска способствовало повышению интереса банков к кредитованию в рублях. Если в 2000 г. валютные и рублевые ставки по ипотечным кредитам соотносились в среднем как 15% к 23%, то в начале 2004 г. соотношение достигло 10% к 15% годовых. Существенное снижение процентных ставок наблюдалось в 2003 г. (на 2-3%), за первое полугодие 2004 г. ставки по кредитам, несмотря на двухпроцентное снижение инфляции и ставки рефинансирования, остались неизменными, что обусловлено общей нестабильностью финансовых рынков, высокими рисками ликвидности в банковской системе и значительной маржой по банковским операциям.

Так, в настоящее время на межбанковском рынке привлечь ресурсы можно под 11-12% годовых, а ипотечные кредиты выдаются банками под 15-18% годовых в рублях. Соответственно, маржа российского банка составляет 4-7%, для сравнения: в США разница в цене привлеченных и размещенных средств не превышает 1,5%. В любом случае, несмотря на постепенное снижение процентных ставок по кредитам, их уровень остается неприемлемо высок для массового запуска механизма ипотечного кредитования. Мировой опыт свидетельствует, что ипотека активно развивается в странах, где уровень инфляции не превышает 10% годовых, а ставки по ипотечному кредитованию ниже среднерыночных на 4-5%.

Укрепление реального курса рубля происходило на фоне снижения уровня инфляции. Инфляционные процессы за период с 1999 по 2004 г. носили выраженный затухающий характер, что способствовало активизации инвестиционных процессов в экономике. Процессы инвестирования и кредитования связаны с инфляционным риском, причем инфляционные ожидания удерживают кредиторов и инвесторов от вложения денег в подверженные инфляционному обесцениванию активы или приводят к значительному завышению ссудного процента в связи с учетом инфляционного риска.

Инфляционный риск является существенным негативным фактором развития ипотечного кредитования, т.к. кредиты выдаются на длительный срок, в течение которого трудно точно спрогнозировать уровень инфляции. Минимизация инфляционного риска может быть достигнута за счет выдачи ссуд и произведения расчетов в твердой иностранной валюте; этот способ особенно популярен в России, однако при этом инфляционный риск автоматически заменяется валютным риском. Анализ процессов, протекающих на валютном рынке, а также динамика роста курсов рубля и доллара относительно корзины мировых валют демонстрирует в настоящее время предпочтительность кредитования в рублях, однако банки по прежнему предпочитают валютные активы, поскольку основной источник пассивов (доход от экспортных операций) также номинирован в валюте.

Очевидно, что ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от темпов инфляции, а значит, уровень инфляции непосредственно обусловливает доступность ипотечных кредитов для населения. Поскольку заемщик и кредитор одинаково подвержены инфляционному риску, наиболее взвешенным решением проблемы минимизации инфляционного риска в ипотечном кредитовании, на наш взгляд, является использование плавающих процентных ставок, привязанных к уровню инфляции. Практика выдачи ипотечных кредитов под плавающую ставку широко распространена в мировой практике и позволяет решить две проблемы:

  • минимизировать инфляционный риск;
  • избежать риска перекредитования, когда заемщик в случае снижения кредитных ставок предпочитает взять новый кредит и досрочно погасить ранее выданный.

Однако в настоящее время банки неохотно пользуются стратегией плавающих кредитных ставок4, что объясняется психологической неготовностью заемщиков. К тому же ресурсная база кредиторов формируется, как правило, под твердую ставку процента.

Во всех странах фондовый рынок выступает источником долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного кредитования. В России пока только отрабатывается механизм привлечения средств для ипотеки путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Соответственно, ставки привлечения ресурсов с рынка соответствуют среднерыночным ставкам по высоконадежным и ликвидным долгосрочным инструментам. Особенно важным для развития рефинансирования ипотеки является присутствие на рынке крупных институциональных инвесторов, поскольку именно институциональные инвесторы: пенсионные фонды, страховые компании, фонды коллективных инвестиций - заинтересованы в долгосрочном, консервативном размещении больших объемов средств. В этом смысле ипотечные ценные бумаги (обеспеченные государственными гарантиями) представляют собой идеальный инструмент для размещения накоплений пенсионных фондов и страховых компаний. Причем новое российское законодательство предусматривает этот актив в качестве основного в портфелях указанных инвесторов.

Остается непонятным отсутствие конкретных рекомендаций по вложению средств в ипотечные ценные бумаги для Пенсионного фонда России (ПФР) на 2004 г. На текущий момент объем эмитированных ипотечных облигаций составляет 5,52 млрд руб.; на фондовом рынке складывается сегмент ипотечных активов, характеризуемых долгосрочным характером, высокой надежностью и сравнительно высокой ликвидностью. В ближайшее время федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планирует разместить еще один займ в объеме 2,2 млрд руб., обеспеченный государственными гарантиями.

Это несогласование представляется определенно неблагоприятным, поскольку ПФР размещает средства на рынке ГКО по ставкам существенно ниже уровня инфляции, в результате чего пенсионные накопления граждан ежегодно обесцениваются. Участие ПФР в качестве прямого инвестора при размещении ипотечных ценных бумаг АИЖК, с одной стороны, позволило бы снизить ставку размещения ипотечных бумаг и тем самым оптимизировать стоимость заемных ипотечных ресурсов, а, с другой стороны, диверсифицировало бы портфель ПФР и повысило его доходность.

Государственное регулирование

Повышение доходов населения, снижение уровня кредитной ставки и активизация финансового рынка - это проблемы макроуровня и экономическая политика государства в этих вопросах играет решающую роль. Попытка развернуть широкомасштабное жилищное строительство в стране, не выходя из круга жилищно-строительной сферы, как показывает практика, не дала ощутимого результата. Можно продолжать вырабатывать различные схемы ипотеки применительно к региональным и отраслевым особенностям. Например, в сельской местности для строительства индивидуальных домов заемные ресурсы выдавать натурой, т.е. стройматериалами. Но все даже очень полезные вариации по усовершенствованию схем ипотечного кредитования без перемены политики государства в отношении доходов населения, без изменения финансовой политики с целью снижения цены заемных ресурсов, без контроля за якобы рыночной, а по существу монопольной ценой жилья, не дадут желаемого результата по преодолению жилищного кризиса.

Государственное стратегическое планирование - это достижение цивилизации XX в., которое используют страны с различной социальной системой. Сегодняшняя Россия отказалась от решения крупных задач, затрагивающих интересы всех групп населения страны, переложив эти заботы на "невидимую руку" рынка. А проблема как раз и состоит в том, чтобы сочетать предпринимательство, рыночные стимулы с умелым государственным регулированием. Опыт большинства экономически развитых стран свидетельствует об активном участии государства в решении проблем жилищно-строительного сектора на различных этапах развития рыночных отношений.

В течение десятилетий жилищный сектор европейских стран испытывал влияние последствий Второй мировой войны. В 1944-45 гг. строительство практически не велось, огромное количество жилых зданий было разрушено. Ощущалась острая нехватка жилья, а ограниченные ресурсы строительного комплекса были направлены на восстановление и строительство производственных зданий. Жилищная проблема стала главным социальным и политическим приоритетом правительств европейских стран в 1960-70-е гг. Государством выделялись значительные бюджетные средства на восстановление жилищного фонда, на финансовую помощь населению по приобретению жилья, на создание сектора социального арендуемого жилья.

Блестящим примером эффективного государственного вмешательства в регулирование процессов жилищно-строительного сектора являются реформы Ф.Д.Рузвельта, позволившие во времена Великой депрессии не только решить жилищную проблему большинства американцев путем предоставления дешевых долгосрочных кредитных средств на приобретение жилья, но и заложить предпосылки вывода экономики из кризиса. Другим удачным примером можно считать политику Эрхарда, обеспечившую население послевоенной Германии дешевыми кредитными ресурсами для строительства жилья. Активизация ипотечной системы в стране за счет бюджетных средств помогла не только решить проблему восстановления жилищного фонда страны, но и привлечь на долгосрочной основе сбережения населения в инвестиционный процесс.

Анализ жилищной политики, осуществляемой в развитых странах в различные периоды, позволяет сформулировать основные отличия "пассивной" и "активной" роли государства в управлении процессами жилищно-строительного сектора. Пассивная политика предполагает установление рамочных законов и создание институциональных условий для функционирования рыночных сил в жилищной сфере. Более активная жилищная политика, в свою очередь, подразумевает функционирование общественных (государственных или муниципальных) организаций непосредственно на рынке недвижимости, активное финансовое регулирование жилищной сферы через налоговые льготы, адресные субсидии и дотации. Важно подчеркнуть, что, несмотря на различия в конкретных воплощениях государственного регулирования рынка жилья в разных странах, целью проводимой государством жилищной политики всегда выступает обеспечение каждого гражданина жилищем в зависимости от его потребностей и экономических возможностей. Еще одной интересной закономерностью, наблюдаемой в ходе анализа опыта управления жилищной сферой в западных странах, можно назвать маятниковые изменения активности государственного вмешательства в процессы жилищно-строительного сектора.

Обобщение российского опыта на региональном и муниципальном уровне по организации ипотечного кредитования жилья с целью преодоления жилищного кризиса показало, что без государственной поддержки, при сложившейся макроэкономической ситуации в стране проблема обеспечения населения жильем решается с трудом. Тем не менее активная роль в решении жилищных проблем в большинстве стран отводится наиболее близким к населению властным органам - органам местного самоуправления. Они распоряжаются значительной частью жилищного фонда, образующей так называемый муниципальный жилищный фонд. Значит, бюджетные ресурсы, направляемые на решение жилищной проблемы, должны перераспределяться из федерального бюджета в региональные и местные.

В этой связи положительной оценки заслуживает законодательная инициатива по введению единого налога на недвижимость взамен трех ныне действующих (земельного, на имущество физических лиц и организаций) местным налогом на недвижимость (с жилого фонда) и региональным (с нежилого фонда). Такая замена обеспечит местные бюджеты дополнительными средствами, которые вместе с доходами от продажи земельных участков смогут обеспечить местные власти ресурсами, необходимыми для решения жилищной проблемы.

Учитывая объемы ввода нового жилья (порядка 36 млн м2 ежегодно) и пропорции выбытия ветхого жилого фонда, потребность населения в жилье (1,6 млрд м2) и доступность кредитных ресурсов, можно утверждать, что для решения жилищной проблемы необходимы кардинальные изменения в системе управления жилищно-строительной сферой.

Положительные изменения в денежно-кредитной системе должны сопровождаться соответствующим изменением на рынке строительства. Целесообразным представляется активное участие государства в формировании сбалансированного рынка жилья путем выработки единой жилищно-строительной политики, включающей меры по повышению инвестиционной активности в жилищно-строительной сфере и меры социальной поддержки малоимущих слоев населения. Снижение административных барьеров при выделении участков под застройку, повышение транспарентности проведения конкурсов по выделению участков и оснащению участков необходимыми инженерными коммуникациями будет способствовать повышению активности застройщиков и сокращению сроков строительства.

Жилищная политика должна в обязательном порядке включать в себя социальную поддержку малоимущих слоев населения. На сегодняшний день только порядка 20% населения могут принимать участие в системе ипотечного жилищного кредитования на существующих условиях. В сложившихся условиях необходимо провести градацию населения, не способного в настоящее время участвовать в рыночной ипотеке, с целью определения оптимальных условий решения жилищной проблемы для каждой категории населения.

Очевидно, что для населения с минимальными доходами (и особенно с доходами ниже прожиточного минимума) единственным решением жилищной проблемы может стать социальное жилье. Причем, это жилье целесообразно предоставлять в социальный найм, а не в собственность. Собственность на жилье предполагает определенный уровень доходов, позволяющий следить за его содержанием. Именно поэтому в результате бесплатной приватизации жилья в стране появилось много собственников, которые не могут позволить себе платить даже минимальную плату за коммунальные услуги. Представляется необходимым формирование муниципалитетами фонда социального жилья, предоставляемого в долгосрочный найм, в том числе с субсидированием платы за найм и оплаты коммунальных платежей населению с низкими доходами.

Для населения с доходами, не позволяющими участвовать в ипотеке на существующих условиях, должны быть разработаны накопительные программы с частичным субсидированием первоначального взноса и выплачиваемых кредитных платежей (по примеру немецких строительных сберегательных касс) за счет средств бюджета. Предоставление субсидий на оплату части кредитных платежей за жилье нельзя рассматривать как прямые расходы бюджета, поскольку мировым опытом доказан высокий мультипликативный эффект от бюджетных инвестиций в жилищно-строительную сферу. Практически доказано, что каждая денежная единица, выплаченная в виде господдержки при приобретении жилья, инициирует порядка 2,5 денежных единиц внебюджетных инвестиций и возвращает в бюджет около 2,8 денежных единиц налоговых поступлений.

Для домохозяйств со стабильными, но не достаточными для участия в банковской ипотеке доходами накопительная схема приобретения жилья может стать оптимальным решением, поскольку она позволяет существенно сократить суммарные расходы по приобретению жилья, получить субсидии у государства за счет увеличения срока покупки квартиры. Чрезвычайно важным при этом является принятие соответствующей законодательной базы, регулирующей отношения системы строительных сбережений, которая уже в течение 3 лет находится на доработке и рассмотрении в Государственной Думе.

Для молодых семей с низкими текущими доходами, но хорошими перспективами их увеличения в будущем целесообразно использовать ипотечный продукт с регулируемой процентной ставкой, позволяющий сократить текущие расходы по кредиту за счет их увеличения пропорционально росту доходов семьи. При одновременном увеличении срока кредитования (до 25-30 лет) кредитная нагрузка на семейный бюджет может быть существенно сокращена. Субсидирование процентной ставки на начальных этапах выплаты кредита молодыми семьями может осуществляться частично за счет кредитных организаций, заинтересованных в привлечении кредитоспособных клиентов на долгосрочной основе, частично за счет средств бюджетов регионов и муниципалитетов в рамках соответствующих жилищных программ.

Таким образом, тщательное изучение потребностей населения и структуры и динамики доходов и сбережений различных категорий домохозяйств позволяет разработать специальные программы ипотечного кредитования для каждой категории заемщиков. Кроме того, доступность ипотечного кредитования для большинства населения во многом ограничена величиной первоначального взноса. Статистика невозврата ипотечных кредитов свидетельствует о том, что чем ниже величина первоначального платежа, тем выше вероятность дефолта заемщика. Поэтому большинство российских банков требуют у заемщиков сумму собственных средств не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Опыт стран, успешно сформировавших систему долгосрочного ипотечного кредитования (США, Канада), свидетельствует о возможности существенного снижения величины первоначального взноса за счет организации страхования риска дефолта заемщика. Причем на начальном этапе развития рынка ипотеки эту функцию осуществляли специализированные государственные компании, что способствовало повышению доверия кредиторов. Целесообразным представляется внедрение в российских условиях практики государственного страхования ипотечных кредитов от риска дефолта заемщика, например, на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Пчелкин Виктор Александрович. Кандидат экономических наук. С 1968 г. работает в Институте макроэкономических исследований, специалист в области капиталоемкой продукции. В 1974-80 гг. - Ученый секретарь института. В настоящее время - заведующий сектором инвестиционных региональных программ ГУ Института макроэкономических исследований Минэкономразвития РФ. Участвует в разработке региональных программ по организации ипотечного кредитования жилья и реконструкции жилищно-коммунального комплекса субъектов РФ.

Полякова Мария Борисовна. Кандидат экономических наук. Заведующая сектором государственного регулирования инвестиционной деятельности ГУ Института макроэкономических исследований Минэкономразвития РФ.

Примечания.

1. Расчеты Н.Шевякова.

2. Исследования журнала "Эксперт", 2003 г.

3. Фридмэн М., Шварц А. Денежная история Соединенных Штатов, 1867-1960 годы. Нью-Йорк, 1963.

4. На московском рынке только банк "Дельта-кредит" предлагает ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой, привязанной к ставке Libor.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100