написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2 (19) Июль 2004г

О законодательном обеспечении рынка доступного жилья

В центре внимания находится пакет законопроектов, внесенных в Государственную Думу РФ и направленных на формирование рынка доступного жилья. Отдельные положения законопроектов обсуждаются в средствах массовой информации. На страницах нашего журнала хотелось бы дать читателям возможность увидеть общую картину, внутреннюю логику законопроектов, их связь между собой и с другими законами.

Поскольку тексты законопроектов продолжают совершенствоваться по мере обсуждения в Государственной Думе РФ, большее внимание мы уделим не отдельным нормам, а общей концепции и принципам построения законопроектов. Знание их позволит чувствовать направление изменений правового поля, а также через существующие механизмы внесения поправок участвовать в законотворческом процессе. Ведь данный блок законов затрагивает жизненные интересы практически всех россиян.

При подготовке данного материала использованы тексты парламентских слушаний от 20.04.04 "О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья", официальные документы, сопровождающие законопроекты при работе с ними в Государственной Думе РФ, предоставленные профильными комитетами и комиссиями Государственной Думы РФ.

Детальный разбор законопроектов мы продолжим в следующих номерах нашего журнала.

Актуальность изменения законодательства

Формирование рынка доступного жилья является одним из приоритетов государственной политики на ближайшие годы.

За истекшие несколько лет были предприняты определенные меры по изменению действующего законодательства с целью создания благоприятных условий для решения жилищной проблемы. Однако в связи с тем, что эти меры не носили комплексного характера, существенных преобразований в жилищной сфере до настоящего времени достичь не удалось.

За последние несколько лет на рынке жилья и жилищного строительства выявилось большое количество проблем, препятствующих формированию рынка доступного жилья. Указанные проблемы выражаются как в низком платежеспособном спросе населения на жилье, так и в недостаточном объеме предложения на рынке жилья.

Это привело к тому, что за последние годы в России произошло существенное снижение объемов жилищного строительства по сравнению с периодом 1980-90 гг., когда строилось ежегодно порядка 60 млн м2 жилья. Так, общий объем жилищного строительства в 2001 г. составил 31 млн м2 жилья, в 2002 г. - 33,7 млн м2, в 2003 г. - 36,3 млн м2 (общий объем жилищного фонда в России составляет 2,85 млрд м2 жилья, из которого 69,7% находится в частной собственности, 22,5% - в муниципальной, 7% - в государственной, 1,1% - в смешанной).

В улучшении жилищных условий в целом по стране нуждается около 60% российских семей. Около 40 млн человек проживают в неблагоустроенных квартирах, около 5 млн человек - в строениях, подлежащих сносу как аварийные и ветхие (общий объем ветхого и аварийного жилья - 88,7 млн м2).

В очереди на улучшение жилищных условий по состоянию на 01.01.04 находилось 4,5 млн семей (8,9% общего количества семей). Для удовлетворения всех нуждающихся в жилье очередников при существующих темпах строительства потребуется более 20 лет. Выход на уровень подушевого обеспечения жильем развитых стран (средняя обеспеченность жильем в России на одного проживающего составляет 20 м2 общей площади) потребует ежегодного строительства более 100 млн м2 в год в течение 30 лет.

В то же время существующие темпы роста объемов вводимого жилья отстают от темпов увеличения платежеспособного спроса населения. Это вызывает рост цен на первичном и вторичном рынках жилья (средняя фактическая стоимость 1 м2 общей площади жилых домов, построенных в 2003 г., составила 8007 руб.; за тот же период 2002 г. - 6175 руб.).

Потребность в жилье, оцененная по данным социологического опроса, определяет необходимость увеличения жилищного фонда в 1,5 раза. При этом уже сегодня около 30% семей готовы приобретать и строить жилье на рынке при условии возможности использования долгосрочных жилищных кредитов. В результате медленного развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в 2003 г. гражданам было предоставлено жилищных кредитов на сумму лишь 10,5 млрд руб., что в 10 раз ниже платежеспособного спроса населения. По экспертным оценкам, ипотека в России составляет 0,1% ВВП, что несоизмеримо с масштабами ипотечного жилищного кредитования во многих развитых странах мира. В частности, в странах Европейского Союза этот показатель достигает 53% ВВП.

Неразвитость системы ипотечного жилищного кредитования объясняется:

  • высокими кредитными рисками, являющимися причиной высоких процентных ставок по ипотечным кредитам;
  • отсутствием у граждан достаточных денежных средств для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита;
  • ограниченностью долгосрочных кредитных ресурсов банков;
  • высокими издержками по совершению сделок ипотечного жилищного кредитования населения (в частности, требование об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки составляет 1,5% от суммы договора ипотеки, длительная и дорогостоящая процедура учёта и регистрации сделок, отсутствие открытости информации о заёмщике и объекте залога).

С жилищным строительством связано еще больше проблем:

  • недостаток предложения земельных участков, обеспеченных необходимой инженерно-коммунальной инфраструктурой, сложные и непрозрачные административные процедуры получения земельных участков и разрешения на строительство (отсутствие экономической заинтересованности местных органов власти - половина вырученных от предоставления участков средств направляется в вышестоящие бюджеты - заставляет их использовать непрозрачные схемы натурального обмена участок-квартиры без применения открытых конкурентных процедур);
  • сложности при подключении земельных участков к сетям коммунальной инфраструктуры и обременительные технические условия;
  • невозможность получения застройщиками кредитов на строительство из-за отсутствия у них прав собственности на земельный участок, который мог бы являться предметом залога.

Формирование рынка доступного жилья станет возможным только при условии сбалансированного стимулирования платежеспособного спроса населения на жилье и предложения на рынке жилья.

Повышение спроса на жильё без адекватного ускорения темпов жилищного строительства приведёт к стремительному росту цен на рынке жилья. Это подтверждается практикой: в тех регионах, где спрос явно превышает предложение, происходит рост цен. С другой стороны, развитие жилищного строительства невозможно без наличия платёжеспособного спроса, соответствующего предложению жилья.

Для стимулирования спроса на жилье необходимо, прежде всего, создать условия для эффективного развития жилищного кредитования и жилищных накоплений (в том числе ипотечного жилищного кредитования, кредитования индивидуального жилищного строительства, жилищно-накопительных систем), а также предпринять меры, направленные на рост доходов населения.

Для увеличения предложения жилья необходимо устранить чрезвычайно высокие бюрократические барьеры доступа к земельным участкам под жилищную застройку, а также создать условия для развития инженерно-коммунальной инфраструктуры. Процедура предоставления земельных участков в собственность должна быть публичной, открытой и конкурентной. Необходимым условием увеличения предложения жилья является развитие инженерно-коммунальной инфраструктуры. Межбюджетные отношения должны обеспечить муниципальные органы власти достаточными средствами для развития инженерно-коммунальной инфраструктуры, а прозрачное тарифное регулирование и установление гарантий прав частных инвесторов - привлечение в этот сектор частных инвестиций и бизнеса.

Вышеперечисленные меры позволят стимулировать предложение и обеспечить спрос на жилье, который по мере роста доходов населения и активизации различных кредитно-финансовых институтов будет увеличиваться.

Стратегической целью формирования в России рынка доступного жилья является создание эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу, а также механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка в целом и повышении доступа на него для определенных групп населения, нуждающихся в такой поддержке.

Общая характеристика пакета законопроектов

Пакет законопроектов направлен на создание условий приобретения жилья для основной части населения и обеспечение удовлетворения жилищных потребностей граждан в соответствии с их платежеспособным спросом и потребительскими предпочтениями. При этом за государством и органами местного самоуправления, безусловно, должна остаться обязанность по обеспечению жильем малоимущих категорий граждан, а также по предоставлению безвозмездных субсидий определенным группам населения (работникам бюджетной сферы, молодым семьям, военнослужащим и др.) с целью повышения доступности жилья и жилищных кредитов.

Законопроекты, входящие в указанный пакет, предусматривают внесение изменений и дополнений в действующее законодательство об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в гражданское, гражданско-процессуальное и налогово-бюджетное законодательство; а также проекты новых Жилищного и Градостроительного кодексов и др.

Основной целью данного пакета законопроектов является создание правовых условий для формирования рынка доступного жилья за счет:

  • развития институтов долгосрочного жилищного кредитования и жилищного накопления (в том числе ипотечного кредитования на цели приобретения жилья, кредитования участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, кредитования индивидуального жилищного строительства, жилищно-накопительных механизмов);
  • создания условий для увеличения объемов жилищного строительства через внедрение открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности на сформированные земельные участки застройщикам, упрощение процедур согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации, развитие системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установление прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства;
  • повышения эффективности функционирования рынка жилья за счет снижения административных барьеров и издержек на рынке жилья, защиты прав граждан - добросовестных приобретателей жилья, совершенствования системы налогообложения участников жилищного рынка с целью повышения его прозрачности и стимулирования развития эффективных институциональных форм организации.

Законопроекты, входящие в состав представленного пакета законопроектов, можно разделить на пять основных блоков:

1. Проект нового Жилищного кодекса, в котором в соответствии с Конституцией РФ установлен порядок обеспечения жильем малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, через бесплатное предоставление таким гражданам жилья по договору социального найма. Для всех остальных граждан в проекте Жилищного кодекса предусмотрена возможность получения жилья в собственность или по договору коммерческого найма. Кроме того, в проекте Жилищного кодекса урегулированы основы управления многоквартирными жилыми домами, оплаты жилья и коммунальных услуг, пользования жилыми помещениями.

2. Законопроекты, направленные на развитие различных форм жилищного финансирования, а также на создание условий для привлечения в жилищный сектор кредитных ресурсов. Среди них, в частности, проекты федеральных законов "О кредитных историях" (обеспечивает создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед коммерческими банками, что позволит им снизить коммерческие риски и затраты на проведение оценки платежеспособности заемщиков), "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан" (предусматривает снижение рисков и обеспечение прозрачности использования средств граждан, вкладывающих их в приобретение жилья через участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, строительно-сберегательных кассах и иных организациях, предоставляющих услуги по жилищным накоплениям и продаже жилья с условием рассрочки платежа), "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья" (направлен на защиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, на основании и в порядке защиты прав потребителей), а также законопроекты о внесении изменений в:

  • Гражданско-процессуальный кодекс РФ, обеспечивающие права залогодержателя по обращению взыскания на жилье и земельный участок под ним, заложенные по договору об ипотеке;
  • Гражданский кодекс РФ, направленные на отмену необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, а также устанавливающие, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения прав пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника;
  • Закон РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации", направленные на создание системы страхования кредитных рисков в ипотечном жилищном кредитовании, а также позволяющие кредиторам снизить требования к размеру первоначального взноса и повысить доступность ипотечных жилищных кредитов для населения; некоторые законодательные акты РФ в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", предусматривающие не включение в конкурсную массу кредитной организации при ее банкротстве ипотечного покрытия, обеспечивающего права требования по ипотечным ценным бумагам, что позволит снизить риски инвесторов в ипотечные ценные бумаги, а следовательно, и процентные ставки по кредитам, предоставляемым гражданам.

3. Законопроекты, направленные на стимулирование предложения на рынке жилья через создание условий по увеличению жилищного строительства. Среди них, в частности:

  • проект нового Градостроительного кодекса РФ и законопроект "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", направленные на совершенствование законодательного регулирования градостроительной и строительной деятельности за счет упрощения доступа к земельным участкам, создания эффективной системы планирования использования земель и подготовки градостроительной документации, усиления ответственности в строительстве;
  • законопроекты "Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания" и "Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", позволяющие решить существующую проблему обеспечения коммунальной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилой застройки. Законопроекты направлены на создание условий для привлечения инвестиционных средств в коммунальный комплекс, а также предусматривают сохранение за муниципальными органами власти контроля за предоставлением населению коммунальных услуг;
  • законопроект, предусматривающий внесение изменений в Бюджетный кодекс РФ с целью обеспечения поступления в полном объеме в местные бюджеты средств от продажи земельных участков под жилищное строительство.

4. Законопроекты, направленные на снижение затрат при совершении сделок с недвижимостью и на усиление гарантий прав на недвижимость, в том числе жилую. Среди них, в частности, законопроект "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации" (находится в стадии разработки, направлен на устранение существующей разрозненности двух кадастров - земельного и градостроительной деятельности и на формирование единой системы учета объектов недвижимости), а также законопроекты о внесении изменений в:

  • Гражданский кодекс РФ, предусматривающий отмену обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке;
  • Гражданский кодекс РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с целью повышения государственных гарантий системы регистрации прав через введение правовых и финансовых гарантий прав добросовестных приобретателей недвижимости (предлагается установить механизм финансовых компенсаций утраты прав собственности на жилье).

5. Законопроекты, направленные на совершенствование налогового законодательства. Среди них, в частности, законопроекты, предусматривающие:

  • отнесение к операциям, не подлежащим налогообложению налогом на добавленную стоимость, операций по реализации жилых помещений и земельных участков;
  • снижение до 6% на переходный период (до 2007 г.) ставки налога на прибыль и подоходного налога по доходам инвесторов в ипотечные ценные бумаги, а также ставки налога на прибыль по доходам инвесторов в муниципальные ценные бумаги, эмитированные на срок не менее 3 лет;
  • создание более привлекательных условий для получения имущественного налогового вычета по подоходному налогу налогоплательщиками - физическими лицами, приобретающими или реализующими жилье.

В частности, предлагается предоставлять имущественный налоговый вычет при продаже приватизированного жилья на всю сумму, полученную от продажи, вне зависимости от срока нахождения жилья в собственности налогоплательщика. Предусмотрена возможность получения налогового вычета на погашение процентов при покупке (строительстве) жилья по любым кредитным (заемным) средствам. Предлагается также установить, что налогоплательщик сможет получить имущественный налоговый вычет при приобретении (строительстве) и продаже жилья не только у налогового органа, но и у налогового агента на основании подтверждающих документов, что создаст более удобные условия получения такого вычета налогоплательщиками. Кроме того, предусматривается снижение до 13% ставки налога по доходам в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование кредитными (заемными) средствами, предоставленными на приобретение (строительство) жилья;

установление особого порядка налогообложения ипотечного агента с целью исключения двойного налогообложения налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость;

введение местного налога на недвижимость в жилищной сфере на основе массовой оценки рыночной стоимости объектов. В законопроекте предусмотрены единые ставки налогообложения для физических и юридических лиц, а также необлагаемый минимум для физических лиц, являющихся собственниками жилья.

Введение местного налога на недвижимость, с одной стороны, позволит справедливо распределить налоговую нагрузку на налогоплательщиков - собственников жилых помещений, с другой стороны - будет способствовать созданию стабильного источника формирования доходной части бюджетов муниципальных образований;

установление различных ставок земельного налога на период проектирования и строительства жилья и после завершения строительства с целью стимулирования завершения строительных работ.

Принятие данного пакета законопроектов позволит перейти к осмысленной жилищной политике, которая будет содействовать гражданам в покупке и строительстве жилья, а строительным компаниям - в увеличении предложения жилья. При этом для малоимущих граждан, которые не смогут самостоятельно приобретать жилье, будет предусмотрена возможность получения бесплатного социального жилья.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100