написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2 (19) Июль 2004г

Механизм реализации инвестиционных проектов реконструкции зданий

Панитков О.И., руководитель проектной группы ЗАО "Велюкс Россия"

В настоящее время в масштабах государства стоит проблема реконструкции жилого и нежилого фонда. Необходимо искать возможности для этого, и одна из них - это надстройка существующих зданий мансардным этажом. Полученные дополнительные площади дают возможность привлечь средства на реконструкцию и эксплуатацию здания. В данном материале представлен опыт реконструкции зданий первых массовых серий, однако технологические приёмы и инвестиционные схемы могут быть применены на проектах реконструкции любых зданий - жилых и не жилых. Типовые 4-5-этажные дома сооружались из долговечных материалов (бетон, кирпич) и оснащались всеми видами инженерного оборудования, в большинстве зданий физический износ не превышает 20%, технические характеристики домов позволяют увеличить их этажность на 1-2 этажа при применении "лёгких" конструктивных решений мансарды. Именно это направление позволяет получить новую жилую площадь в районах с уже сложившейся социальной и инженерной инфраструктурой, где разница между рыночной ценой и себестоимостью квартир позволит инвестору получить устойчивый доход, а владельцу здания (муниципалитету, кооперативу, ТСЖ и т.п.) - средства для обновления жилищного фонда. Новое строительство требует гораздо больших финансовых вложений, а снос существующей застройки с последующим строительством новых зданий влечет за собой дополнительные расходы на демонтаж, транспортировку, переработку и захоронение отходов. Кроме того снос существующих зданий требует наличия или строительства отселенческого фонда, что влечёт за собой затраты инвестиционных ресурсов и увеличение срока реализации инвестиционного проекта. Рассмотрим специфику реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой мансардного этажа.

Особенности организации строительного процесса

Проекты возможно реализовывать без отселения жителей дома.

1. Устанавливается фиксированное время проведения строительно-монтажных работ: по будням с 9.00 до 18.00, по субботам с 10.00 до 16.00 проводятся подготовительные работы, не создающие шума.

2. Создается инициативная группа жителей дома, с которой решаются текущие вопросы, возникающие во время проведения работ. Строительная компания или заказчик, в свою очередь, выделяют человека, который должен постоянно находиться на строительной площадке для координации действий с инициативной группой. Отсутствие ответственных за координацию может привести к возникновению конфликтных ситуаций, грозящих остановкой проекта.

3. Проводится мониторинг (фотографирование, подписание акта или фотографии) всех квартир здания на предмет оценки их состояния до начала проведения работ. Это необходимо сделать во избежание необоснованных претензий к строителям и оценки ущерба, нанесенного ими. Такая мера защищает и строителей, и жителей.

4. Работы осуществляются с подвесных лесов, крепящихся по периметру крыши. Такая система необходима для предотвращения, с одной стороны, проникновения с лесов в квартиры жителей, с другой - несанкционированного доступа жителей на строительную площадку. Леса делаются таким образом, чтобы даже мелкие предметы не могли упасть вниз. В качестве дополнительной меры безопасности устраиваются деревянные галереи над подъездами. И, безусловно, должна быть организована надлежащая охрана строительной площадки на земле.

5. Строительная площадка должна занимать небольшую площадь, а технология строительства - предусматривать работу "с колёс" или не требовать большого места для складирования строительных материалов. Должны быть приняты меры по защите зелёных насаждений (помостья, ограждения деревьев и кустарников). Расположение строительной площадки организуется с учётом существующей плотной застройки и согласуется с жителями. После свертывания строительной площадки от неё не должно остаться и следа.

6. Подъём строительных материалов, оборудования и рабочей силы осуществляется приставным подъемником (по временной лестнице или другим способом, кроме применения кранов). Лестничные клетки и подъезды жилой части здания не используются для подъёма на крышу строительных материалов, оборудования и рабочей силы.

Следование этим рекомендациям при реализации проекта позволит обеспечить спокойное проживание жителей и избежать конфликтных ситуаций в процессе строительства.

Архитектурно-технические аспекты и технология

Как архитектурно-объемный элемент, завершающий композицию здания, мансардный этаж представляет собой относительно самостоятельный объект в рамках проекта и имеет характерные особенности, отличающие его от традиционных этажей здания. Архитектурная типология мансарды основывается на объемно-планировочных, санитарно-технических и противопожарных требованиях. Основными условиями проектирования мансардного этажа являются:

  • выбор варианта в зависимости от планировочного решения здания-основы;
  • определение формы и размера крыши в зависимости от окружающих строений и здания основы;
  • обеспечение взаимодействия существующей и проектируемой систем инженерного оборудования;
  • определение конструктивной схемы, материала конструкций с учетом единства с основным зданием;
  • определение метода максимальной безопасности производства работ, включая ограничение веса конструкций и деталей.

Перед началом реализации проекта и до проектных работ каждое здание должно быть обследовано для выяснения состояния несущих конструкций и фундаментов. Нецелесообразно реконструировать здания с износом более 40% (в соответствии с методиками обследования зданий). На основе результатов обследования вырабатывается конструктивное решение надстраиваемого мансардного этажа.

Общая рекомендация - это использование лёгких конструкций: тонкостенные оцинкованные профили, дерево, комбинации упомянутых материалов с прокатом и другие конструктивные решения. Это связано с обеспечением безопасности (недопустимо использование подъёмных кранов), экономией (не требуется дорогостоящего усиления конструкций), потребительскими характеристиками мансарды (лёгкие конструкции обеспечивают большое свободное пространство) и скоростью проведения работ.

Современная нормативная база позволяет применять указанные конструктивные решения (п. 1.13 СНиП "Жилые здания" редакции 2002 г.). Рис. 1-4 иллюстрируют проект, осуществленный в г. Лыткарино Московской области. Проект включал в себя строительство мансардного этажа на существующем 4-этажном кирпичном жилом доме 447-й серии 1957 г. постройки, утепление наружных стен здания, установку нового теплового пункта в подвальном помещении, ремонт окон и дверей, модернизацию системы отопления и установку приборов автоматического регулирования. Работы продолжались с февраля 1997 г. по февраль 1998 г. Существующие вентиляционные каналы были сохранены и наращены выше новой кровли согласно проекту, внутренние лестницы продлены до мансардного этажа. Работы по утеплению наружных стен дома включали в себя монтаж вентилируемого утепленного фасада и отделку металлическим сайдингом с покрытием.

Экономические показатели

Строительство мансардного этажа на 5-этажном доме увеличивает общую площадь дома в среднем на 1000 м2 при экономии 0,15 га городской территории. Увеличение жилой площади при реконструкции здания обходится в 1,5 раза дешевле, чем при строительстве на новых территориях, и примерно так же сокращаются затраты на строительство инженерной инфраструктуры.

Анализ реализованных проектов показывает высокую доходность устройства мансардных этажей для потенциальных инвесторов. Они позволяют отчислять 20-30% стоимости жилья мансардного этажа на мероприятия по реконструкции и утеплению всего здания. В то же время надо оговориться, что каждый проект индивидуален и требует отдельного расчёта.

Если же взять только утепление (без привлечения средств от надстройки мансардного этажа), то при существующих ценах на энергоносители и стоимости мероприятий по утеплению срок окупаемости превышает 20 лет, т.е. муниципалитет должен участвовать в мероприятиях по утеплению зданий, но гораздо меньшими средствами, чем в проектах, где предусмотрено только утепление, т.к. отчисления за право надстройки покрывают до 2/3 расходов на мероприятия по реконструкции здания.

Приведем расчеты проекта, реализованного в Санкт-Петербурге.

Расчет оценки эффективности инвестиционного проекта реконструкции дома первой массовой серии с надстройкой мансардного этажа (расчёт действителен только для данного проекта. Проведен в 2000 г. Для других проектов может быть использован только как пример методики для расчёта аналогичных проектов с учётом специфики местного законодательства и условий инвестиций)

В качестве объекта расчёта берётся практически реализованный проект реконструкции 5-этажного 3-секционного жилого дома с надстройкой мансардным этажом в одном уровне.

Таблица 1. Исходные данные проекта. (Нажмите на ссылку, чтобы увидеть таблицу).

Жилой дом фонда первых массовых серий (ФПМС). Серия 1-507-3 Э, ограждающие конструкции, перекрытия и несущие конструкции - железобетонные панели, продольные несущие стены.

Проект предусматривает:

  • надстройку одноуровневой мансарды;
  • утепление фасадов;
  • установку индивидуального теплового пункта на дом;
  • восстановление дренажной системы здания;
  • ремонт существующих окон и балконных дверей c установкой уплотнителя в притворах;
  • модернизацию существующей системы отопления и установку счётчиков;
  • остекление балконов;
  • благоустройство территории.

Примечания к таблице.

1. Значения взяты из сводки смет, рассчитанной ЛЕНЖИЛНИИПРОЕКТ для данного проекта.

2. По оценке экспертов по недвижимости - для данного района с учётом специфики предложения на рынке недвижимости города Санкт-Петербурга на июнь 2000 г.

3. Расчетные данные "Региональной программы реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге"

4. Ставка соответствует прогнозируемому уровню инфляции за 2000 г.

5. Ставка соответствует бюджетной ставке кредитования.

6. Расчетные данные "Региональной программы реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге".

7. Стоимость тепла для населения, принятая "Ленэнерго" с 01.06.00.

8. Включая долю общих расходов проекта (временные здания и сооружения, зимнее удорожание, авторский и технический надзор, затраты на ввод объекта, непредвиденные расходы, налог на пользователей автодорог, налог на добавленную стоимость).

9. По курсу 29 руб./$

Для оценки проекта инвестиционная деятельность делится на два этапа:

  • I этап - высокодоходная часть с коротким сроком окупаемости - надстройка мансарды, используется для привлечения внебюджетных средств для реализации комплексной реконструкции данного дома. Этап предусматривает инвестиции в строительство мансардного этажа с последующей продажей 9 новых квартир;
  • II этап предусматривает утепление фасада (наружных стен), реконструкцию трансформаторной подстанции, ремонт и модернизацию внутренних сетей, ремонт внешних сетей, устройство индивидуального теплового пункта в здании, благоустройство здания и прилегающей территории. Эти мероприятия проводятся за счёт городского бюджета и отчислений инвестора за право надстройки. Возврат средств происходит за счёт снижения энергозатрат (снижение других эксплуатационных затрат не учитывается).

Расчет оценки эффективности инвестиционного проекта надстройки мансардного этажа (I этап)

Общий объем инвестиций по I этапу включает стоимость СМР и материалов устройства мансардного этажа, включая долю (73%) в общих расходах по проекту (авторский надзор, зимнее удорожание, непредвиденные расходы и т.д.) и 20% отчисление от стоимости устройства мансардного этажа - право надстройки (табл. 2).

Доход за счёт продажи квартир в мансарде составил объем возврата инвестиций.

Чистый дисконтированный доход рассчитывается с учётом ставки дисконта 17%.

Индекс доходности - 1,28.

Таблица 2. Результаты расчёта по I этапу. (Нажмите на ссылку, чтобы увидеть таблицу).

1. Проект требует сравнительно небольшой для отрасли капитального строительства объём инвестиций.

Более того, у подобных проектов он может быть снижен за счёт:

  • привлечения средств жителей дома, желающих улучшить свои жилищные условия на этапе проектирования;
  • устройства двухуровневой мансарды (большинство домов ФПМС, включая рассматриваемый, имеют достаточный конструктивный запас), таким образом снижается объём инвестиций на квадратный метр получаемой площади.

2. На практике возврат инвестиций происходит не в конце реализации проекта, а на стадии строительства (проектирования), т.е. такие проекты имеют запас повышения рентабельности (эффективности).

3. Очень короткий срок окупаемости оказывает основное влияние на показатель рентабельности и делает его привлекательным даже в условиях высокой стоимости кредитных средств.

Анализ полученных показателей показывает высокую рентабельность проекта при коротком сроке оборота средств. Данный анализ доказывает привлекательность подобных проектов. Таким путём можно обеспечить привлечение внебюджетных средств для реализации федеральной и городской программ реконструкции домов первых массовых серий и сохранения жилищного фонда, созданного в 1960-70-х гг.

Расчет оценки эффективности инвестиционного проекта утепления и реконструкции жилого дома (II этап)

Общая стоимость проекта по II этапу включает в себя стоимость СМР и материалов по реконструкции здании и мероприятий по благоустройству (табл. 3). Из них 54% покрывается средствами отчислений за право надстройки мансарды.

Чистый дисконтированный доход рассчитывается с учётом дисконта по бюджетным средствам - 8%), норма рентабельности (ВНД) - с учётом срока реализации 40 лет.

Таблица 3. Результаты расчёта по II этапу. (Нажмите на ссылку, чтобы увидеть таблицу).

Анализ полученных показателей показывает рентабельность данного проекта при условии использования отчислений за право надстройки.

Более того, фактический возврат средств будет в большем объеме, что повлияет на все показатели оценки эффективности данного проекта в сторону улучшения.

Так, в этом расчёте рассматривался возврат средств только за счёт снижения затрат на отопление. Однако затраты на отопление здания составляют около 50% общих эксплуатационных затрат на содержание здания.

Другие источники дохода:

  • экономия трудозатрат в год на содержание рассматриваемого здания, например, по оценке Комитета по содержанию жилого фонда Санкт-Петербурга, составит около 10% вложенных бюджетных средств;
  • при реализации похожих проектов надо также учитывать увеличение налогооблагаемой базы за счёт получения дополнительной жилой площади.
  • учёт потребления воды и т.д.

Учитывая все показатели, можно с высокой долей вероятности утверждать, что подобные проекты фактически на 50% эффективнее по всем показателям, если учесть указанные выше факторы.

Данный анализ доказывает привлекательность подобных проектов при выбранном механизме финансирования и может стать доказательством эффективности использования бюджетных средств (федеральных и субъектов федерации) для реализации федеральной программы "Жилище" подпрограммы "Реконструкция домов первых массовых серий" и сохранения жилищного фонда, созданного в 1960-70-х гг.

Реализация таких проектов влияет на продвижение реформ в жилищно-коммунальном хозяйстве города и может служить положительным примером решения проблемы реконструкции домов первых массовых серий, снижения эксплуатационных затрат и увеличения налогооблагаемой базы.

Что же получат жители от реализации таких проектов?

Все зависит от их желания, потребностей реконструкции здания и экономического потенциала проекта в каждом конкретном случае. Например, при утеплении фасада здания улучшается микроклимат в квартирах, увеличивается срок службы здания, снижаются коммунальные платежи. Сюда же входит ремонт подъездов, установка домофонов, восстановление балконов (во многих зданиях они в аварийном состоянии) или их остекление, ремонт внутренних коммуникаций дома, устройство лифтов и т.д.

Один из примеров - проект, осуществлённый частным инвестором в Ставрополе. Дом принадлежит ЖСК. В нем требовала ремонта кровля. Средствами на проведение указанных работ ЖСК не располагал, поэтому была найдена компания, которая за свой счёт надстроила мансарду, тем самым решив проблему протекающей крыши. Специфика проекта также в том, что стены имели недостаточный запас несущей способности, поэтому было принято решение опереть мансарду на вынесенные колонны, которые, в свою очередь, стали основой для увеличения (почти в 2 раза) площади балконов здания.

Законодательство

С точки зрения современной нормативной базы строительной индустрии препятствий по проведению мероприятий по реконструкции зданий и надстройки мансардных этажей нет. Однако существующие юридические акты дают возможность владельцу одной квартиры остановить весь процесс реконструкции в зависимости от решения судьи. Очень важный момент - внесение ясности в федеральное законодательство в части описания прав и обязанностей по распоряжению общей долевой собственностью.

Опыт реализованных проектов показывает, что в числе несогласных часто выступают люди, которым, в принципе, ничего не надо, подчас те, кто вообще не оплачивает коммунальные платежи. Как большинство владельцев квартир могут с ними бороться за свои права на улучшение условий жилья? К сожалению, судебная практика неоднозначна - есть решения как в пользу большинства, так и против. Такая ситуация в законодательстве отталкивает инвесторов и останавливает некоторые проекты.

В европейских странах решения о модернизации здания принимаются 2/3 голосов жителей дома. Такой подход не ущемляет ничьих прав и работает на благо основной массы жителей и государства.

Темп ветшания существующего жилого фонда превышает темпы роста вновь вводимого жилья. Для большей части жилых домов первых массовых серий сроки планового капитального ремонта в соответствии с нормами эксплуатации уже прошли. В России доля инвестиций в реконструкцию составляет не более 5% общего объёма инвестиций в строительство жилья. Для сравнения, во Франции - более 50%. В Москве 30 млн м2 жилья - это ветхие и аварийные дома, состояние которых не соответствует современным требованиям. Рассмотренный вариант реконструкции показывает технологические возможности решения проблемы, а внесение ясности в законодательную базу даст толчок в решении обозначенной проблемы.

Панитков Олег Игоревич работал в Информационном центре строительных технологий, в настоящее время - руководитель проектной группы ЗАО "ВЕЛЮКС РОССИЯ", вице-президент Ассоциации производителей энергоэффективных окон России.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100